Редевелопмент туристической сферы в крыму
Вице-партнёр и президент компании GVA Sawyer Николай Вечер в авторской колонке "РБК-Недвижимость" поведал о возможностях строительства и редевелопмента отелей, санаториев и других объектов туристической инфраструктуры в Крыму.
Базу экономики Крыма составляют три сферы: туризм, нефтегазодобыча на морском шельфе и сельское хозяйство. Редевелопмент применительно к последним двум достаточно специфичен и напрямую фактически не касается рынка недвижимости. Так, главной темой рассмотрения будет редевелопмент туристической сферы.
К моменту Севастополя и перехода Крыма в состав РФ их гостиничный рынок был представлен 225 отелями, 650 санаторно-курортными и туристическими учреждениями и приблизительно 3 тыс. частных мини-отелей. В 2013 на данный момент. Крым посетило 5,9 млн туристов, по большей части обитателей Украины.
Среди туристов преобладали россияне – более 75%.
Не обращая внимания на, казалось бы, достаточно значительное количество отелей, среди них всего шесть находятся под управлением интернациональных гостиничных операторов. Столь незначительное количество пансионатов и отелей, находящихся в их управлении, разъясняется несколькими обстоятельствами.
Одна из них – отсутствие интереса со стороны самих операторов, каковые аргументируют собственную позицию низкой популярностью Крыма среди туристов, "непродвинутостью" региона на интернациональном уровне. Поэтому Крым достаточно продолжительное время оставался увлекательным достаточно узкому кругу туристов, склонных к активному отдыху в горах либо "историческому" туризму. Обстановку кроме этого усугубляет низкий уровень развития инфрастуктуры туризма в Крыму.
Второй обстоятельством есть недостаточный уровень концентрации украинского капитала для реализации масштабных проектов в сфере гостеприимства, а финансовый кризис последних лет лишь усилил эту проблему. Побочным следствием этого есть неспециализированное отставание развития украинского рынка недвижимости если сравнивать с русским приблизительно на 7-8 лет, как бы безрадосно это ни звучало.
Но нельзя сказать, что в Крыму не начинались большие светло синий проекты. В частности, известно о старте реновации большого отеля "Ялта-Интурист" и пансионата "Донбасс" с количеством инвестиций около 250 млн американских долларов, и о постройке в Крыму Disneyland Crimea – нового неповторимого парка развлекательных аттракционов на площади около 10 га. О старте этого проекта заявила компания Walt Disney Parks and Resorts.
Действительно, будущее этих проектов на данный момент остается неясной.
Новое строительство в Крыму ограничено малым емкостью рынка свободных земельных участков. Новое строительство в Крыму ограничено малым емкостью рынка свободных земельных участков, потому, что в рамках украинского законодательства целый полуостров имел статус парковой территории. Помимо этого, степные и горные районы не пользуются большим спросом туриндустрией, поскольку в сознании украинцев и большинства россиян качественный отдых неразрывно связан с морем.
Следовательно, развитие данной сферы вероятно лишь в достаточно узкой прибрежной полосе между горами и морем. Среди отелей и мини-отелей Крыма преобладают выстроенные в постсоветский период, а вот среди санаториев и пансионатов большое количество комплексов советского времени. При всех претензиях к ним в плане их качества сервиса и технического состояния практически все они владеют одним неоспоримым преимуществом – хорошей локацией.
А это в условиях ограниченности предложения свободной для постройки почвы позволяет для редевелопмента методом приобретения таких объектов, их строительства и сноса на их месте современных комплексов.
Разумеется одно: в сознании большинства россиян Крым прочно ассоциируется с недорогим пляжным отдыхом у моря. Дополнительным плюсом есть да и то, что природные условия Крыма намного более разнообразны и привлекательны если сравнивать с курортами черноморского побережья, а цены (до тех пор пока!) значительно ниже. По сравнению же с турецкими и египетскими курортами экономкласса русские туристы приобретают выигрыш в более низких отсутствии и транспортных расходах языкового – а при вторых визового барьера и европейских – стран.
В условиях недостатка предложения почвы редевелопмент существующих отелей может стать фактически главным каналом формирования рынка более качественной, чем существующая, гостиничной недвижимости Крыма. Значительной проблемой любого девелоперского проекта есть обеспечение будущего объекта энергоресурсами.
В условиях недостатка пресной воды наличие ее в уже существующих отелях, соответственно, и возможность применения всей канализации и инженерной инфраструктуры водоснабжения (а ее наличие в условиях повышенных требований к качеству морской воды в местах купаний весьма и крайне важно), делается важным доводом в пользу редевелопмента. Это же касается не только коммунальных ресурсов, но и уже существующих подъездных дорог.
Еще одним препятствием к новому девелопменту в течение ближайших нескольких лет будет являться совокупность регистрации и кадастрового учёта прав на землю. Украинская совокупность по факту уже прекратила функционировать в Крыму, да и была, "Наверное," достаточно устаревшей если сравнивать с российской. Дополнительно накладываются вопросы наличия самого реестра прав, что в виде базы данных остался у Украины.
Иными словами, придется заново вырабатывать всю совокупность кадастрового и строений и технического учёта земли, и базу ЕГРП. Кроме того при наличии достаточного финансирования это потребует как минимум несколько лет. Все это время права будет нереально зарегистрировать. на данный момент, по отзывам крымских девелоперов и риэлторов, сделки проходят в нотариальной форме без госрегистрации, которая откладывается на будущее.
Излишне сказать, что это неприемлемо для больших девелоперов. И приобретение существующих объектов в виде приобретения акций либо долей компании-обладателя может стать настоящим выходом из таковой подвисшей ситуации.
Редевелопмент если сравнивать с реализацией проекта на безлюдном наделе земли имеет последовательность дополнительных расходных статей. В частности, ко мне относятся затраты на демонтаж существующих строений и утилизация строительного мусора. Утилизация мусора – это затраты, уровень которых на данный момент осознать фактически нереально, учитывая охранный статус территории.
К неспециализированным же затратам на постройку в материковой части России добавятся увеличенные транспортные затраты на доставку стройматериалов в Крым, потому, что на данный момент это, учитывая фактическую транспортную ЖД блокаду со стороны Украины, очень затруднительно. Доставка материалов до тех пор пока вероятна лишь морским методом.
Так, говоря о вероятной инвесторской себестоимости проекта редевелопмента недорогой курортной недвижимости в Крыму, возможно высказать предположение, что она будет составлять не ниже 100 000 долларов на номер. Кто же будет потребителями одолжений таких отелей? В большинстве случаев, это туристы-бюджетники с уровнем затрат не выше 2000 руб./номер в день с едой.
Делая несложный расчет, приобретаем, что несложная недисконтированная доходность для того чтобы проекта при среднегодовой загрузке в 50% составит 5-6%, что предельно мало для русских бизнес-реалий. Получается, что обладатель обязан или снижать капитальные затраты на редевелопмент, или повышать цена проживания, или увеличивать загрузку отеля. На последний пункт стоит обратить особенное внимание. Дело в том, что любой курорт имеет весьма выраженную сезонность.
Это неприятность любых морских курортов, не только Крыма. Другими словами, задаваясь целью расширить длительность сезона нахождения туристов, инвестор обязан заблаговременно поразмыслить о том, за счет чего это возможно сделать. И первое, что приходит на ум, это санаторные услуги: применение водных источников, целебного воздуха и т.д.
Расширение спектра санаторных одолжений в домах отдыха в полной мере реально может расширить востребованность таких комплексов и расширить их загруженность за пределами курортного сезона: весной и в осеннюю пору.
Вице-президент GVA Sawyer, партнер, Николай Вечер
Об авторах
Николай Вечер GVA Sawyer Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Крым готовится к курортному сезону: укрепление и Развитие туристической сферы полуострова
