Недвижимость в крыму: чем рискуют россияне
Русские специалисты поведали "РБК-Недвижимости" о возможностях инвестиций и рынка жилья в Крыму. "на данный момент уже поздно выпивать "Боржоми", в то время, когда почки отказали", — говорят они.
Фото: Depositphotos/pavalena
Украина постоянно занимала высокие строки в предпочтениях россиян по приобретению недвижимости за рубежом. С конца 2000-х гг. самыми популярными государствами у россиян по приобретению недвижимости за рубежом являются в порядке убывания: Болгария, Испания, Украина (Крым), Турция и Кипр.
"Минюст Украины не публикует и не ведет открытого учета по сделкам чужестранцев с недвижимость в стране", — объянсяет член Гильдии риэлторов Крыма Олег Сикорский из Симферополя. Такие тонкости украинского законодательства не разрешают в точности оценить масштаб русском частной собственности в стране. По наблюдениям украинских риэлторов, интерес россиян сосредоточен в двух локациях: Киеве и Крыме.
В Киеве россияне получали дорогие квартиры в историческом центре города: для сдачи в аренду (до последнего времени доходность для того чтобы бизнеса составляла 7-10%), для представительских функций либо для родственников и т.д. Но главная часть русского спроса на недвижимость в Украине всегда была сосредоточена в курортных городах полуострова Крыма — классического места отдыха "рожденных в СССР".
Не считая ценовой составляющей, российский спрос на крымскую недвижимость был вызван отсутствием языкового барьера (принципиально важно для пожилого возраста и инвесторов среднего), возможностью пересекать границу по внутреннему паспорту РФ (принципиально важно для невыездных сотрудников силовых ведомств, к примеру), относительной транспортной доступностью (возможностю приехать на автомобиле) и ностальгическими эмоциями Что происходит с стоимостями
В Крыму россиян постоянно привлекал низкий порог входа на местный рынок недвижимости: к примеру, в 2009г. минимальная сумма приобретения элитной (другими словами новой) недвижимости на полуострове составляла 39 тыс. евро. За эти деньги тогда возможно было приобрести двухкомнатную квартиру в новом доме в Алуште. Средняя сумма сделки во всем Крыме в 2009г. составляла 93 тыс. евро — на эти средства возможно было купить или громадную квартиру с видом на море, или личный дом.
К 2012г. аппетиты россиян в Крыму увеличились: количество сделок с участием россиян составило, по оценкам местных риэлторов, около 50%. К примеру, статистика по сделкам в Ялте свидетельствовала: 60% клиентов элитного жилья в этом курортном городе — россияне, 20% — белорусы и 15% — украинцы, 5% — граждане ЕС . К началу 2010-х гг. в Крыму выросли и цены. К примеру, в 2012г. были такие варианты: пентхаус в Ялте за 2,8 миллионов., трехкомнатная квартира в поселке Нижняя Ореанда за 1,9 миллионов., 12-комнатная квартира на набережной Ялты за 1,6 миллионов., квартира в поселке Никита за 1,46 миллионов. и др.
"По состоянию на середину прошлого года, т.е. перед кризисом , начавшегося в осеннюю пору на Украине, средние цены были таковы: средняя цена однокомнатных квартир в Крыму составила 815 евро за 1 кв. м. Двух- и трехкомнатные апартаменты реализовывались по цене соответственно в 804 и 671 евро за 1 кв. м. Личные жилые дома реализовывались по средней цене в 923 евро за 1 кв. м", — говорит президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.
Средняя цена квартир в отдельных городах Крыма на середину июля 2013г.
| Средняя цена квартир |
| 803 евро за 1 кв. м |
| 1114 евро за 1 кв. м |
| 573 евро за 1 кв. м |
| 749 евро за 1 кв. м |
| 676 евро за 1 кв. м |
| 745 евро за 1 кв. м |
| 1188 евро за 1 кв. м |
"Наряду с этим прошлый год был на рынке недвижимости Крыма депрессивным — стоимости находились на месте (-2% за весь год), отсутствовал рост спроса из-за экономических и политических событий на Украине, — говорится в изучении крымского индикатора по стоимостям на недвижимость REM Navigator. — Напомним, вторая добрая половина 2013г. на рынке недвижимости Украины ознаменовалась событиями, которые связаны с подготовкой к подписанию страной соглашения об ассоциации с Европейским союзом. Евроинтеграционный курс Украины не позвал фактически никакого интереса европейских инвесторов к украинской недвижимости, в то время как охлаждение взаимоотношений с Россией стало причиной падение интереса россиян к приобретению недвижимости в Украине, и в Крыму в частности".
"Рынок недвижимости Крыма грубо говоря находится в затяжном кризисе с 2008г., — говорит риэлтор Олег Сикорский. — А динамика спроса на недвижимость связана с улучшением либо ухудшением национальных взаимоотношений между Россией и Украиной. В то время, когда государства дружат — спрос растет, в то время, когда ссоримся — падает".
Что происходит с стоимостями на недвижимость в Крыму прямо на данный момент, сообщить тяжело. Действия с участием русских армейских случились на выходных, сейчас до тех пор пока неизвестно, как на это отреагировали русские обладатели недвижимости. К тому же, картина по количеству и ценам сделок будет ясна лишь через два месяца — временного "лага", по истечению которого возможно делать выводы о положении на любом рынке недвижимости.
Однако в понедельник утром крымские риэлторы уже начали фиксировать рост количества телефонных звонков от русских собственников недвижимости в Крыму с просьбами о консультации. "Мы ничего не можем им сообщить, по причине того, что сами не знаем, что будет", — говорит один из местных риэлторов. По словам симферопольского риэлтора Олега Сикорского, сейчас не вышли на работу местные нотариусы, без которых по закону нереально совершить сделку с недвижимостю.
В будущем все будет зависеть от статуса Крыма — останется ли он в составе Украины, возьмёт независимость либо войдет в Российской Федерации (см. комментарии специалистов ниже).
Чем обладают россияне в Крыму
- В собственности россиян в Крыму — и на Украине по большому счету — находится много объектов недвижимости, каковые перешли им по наследству от родственников. По большей части это малоликивдные квартиры в ветхом советском жилом фонде, и садовые участки с нарезкой по шесть соток. Такие объекты недвижимости стоят пара десятков тысяч американских долларов, на них нет особенного спроса, словом, они малоликвидны.
- В 2000-е гг. россияне начали вкладываться и в новое курортное жилье в Крыму. В таких городах, как Ялта в 2000-2010-е гг. было выстроено пара жилых комплексов, апартаменты в которых распродавались в качестве сезонного жилья.
- Часть обеспеченных россиян получали в Крыму дома — виллы и коттеджи на побережье.
Ценовые рекорды полуострова: эта вилла в Крыму площадью 700 кв. м продается сейчас за 5 миллионов евро(Фото: Knight Frank)
Кстати, Согласно данным украинского сайта объявлений Slando, на Украине началась распродажа элитной недвижимости. Еще в осеннюю пору 2013г. в продаже было порядка 1 тыс. домов ценой более чем 1 миллионов. В средине января 2014г. количество предложений достигло 5 тыс.
А на данный момент их число приближается уже к 6 тыс.
- К российской собственности относятся и бессчётные пансионаты. В 2010г. сообщалось, что столичной мэрии в Крыму принадлежало пять санаторно-курортных учреждений. Информации о продаже данных объектов недвижимости потом не было.
- Разные объекты недвижимости в Крыму принадлежат и русским компаниям: это коттеджные поселки (употребляются для представительских функций и в качестве баз отдыха для сотрудников), пансионаты и громадные земельные наделы. К примеру, несколько "ИФД КапиталЪ" Леонида и Вагита Алекперова Федуна обладает в Крыму четырехзвездочным отелем "Крымская Ривьера" (бывшая советская здравница "Курортная поликлиника") под управлением Rezidor Hotels&Resorts. В реконструкцию отеля было положено около 60 миллионов. "Национальной резервной корпорации" Александра Лебедева в собственности курортный комплекс "Море" в Алуште. Весной 2010г. в русском прессе сообщалось о приобретении Сберегательным банком пансионата "Мрия" в крымском поселке Понизовка.
- Раздельно стоит остановиться на таком виде коммерческой недвижимости, как частные отели в курортных территориях. Такие мини-отели, расположенные на южном берегу Крыма, постоянно пользовались высоким спросом со стороны русских инвесторов. Они приобретались в качестве готового бизнеса либо, что случалось чаще, строились с нуля силами и на средства отдельных частных лиц. По оценке REM Navigator, частные гостиницы стоят 800 тыс. — 1 миллионов. Они популярны у пожилого возраста и россиян среднего — это воплощение грезы обладать своим отелем на берегу теплого моря.
Комментарии
Мария Литинецкая, Метриум Групп
Реализовывать недвижимость в Крыму уже не следует
Мария Литинецкая, председатель совета директоров компании "Метриум Групп":
— на данный момент уже поздно выпивать "Боржоми", в то время, когда почки отказали. Реализовывать недвижимость в Крыму уже не следует, по причине того, что по сути это указывает фиксировать собственные убытки. Никто дорого за эту недвижимость не позволит.
На рынке недвижимости в Крыму на данный момент может показаться большое количество спекулянтов, каковые, играясь на опасениях и страхах людей из-за неспециализированной дестабилизации ситуации в стране, будут стараться максимально опустить цену. Учитывая возможность дефолта и войны страны, стоимости смогут упасть на 30-50%. И в данной ситуации я бы заняла выжидательную позицию.
Я считаю, что все это временное явление, обстановка не так долго осталось ждать нормализуется и с продажей лучше подождать. В любом случае с вашим правом собственности ничего не произойдёт. Украина — это правовое государство и я не пологаю, что вероятен какой-то отъем собственности у народа.
Игорь Индриксонс, Indriksons.ru
Западные инвесторы скупают почвы сельхозназначения
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru:
— Недвижимость не имеет возможности реагировать на события мгновенно. Люди держатся за нее до последнего, соответственно громадного дисконта ожидать не нужно. Сейчас ничего сделать запрещено.
Обстановка в Крыму на данный момент напоминает обстановку в Египте, другими словами рынок сейчас отсутствует, клиенты не готовы покупать объекты за существующие стоимости, а продавцы не готовы уступать и делать громадные скидки, сохраняя надежду на улучшения. Недавно появились сведенья о том, что западные инвесторы деятельно ринулись брать сельскохозяйственные почвы, и данный тренд, непременно, связан с конфликтом, развернувшимся в Украине.
Представители больших инвестиционных фондов и инвесторов отправились в страну, дабы договориться о покупке сельскохозяйственных земельных участков, каковые сейчас стоят копейки. Сельское хозяйство в том месте не через чур развито, и продавцы на фоне происходящих событий готовы предоставлять значительные скидки.
Елена Юргенева, Knight Frank
Элитная недвижимость: ненужно нервничать
Елена Юргенева, глава департамента элитной жилья, Knight Frank Russia & CIS:
— В Крыму существует предложение дорогих вилл, более того, возможно привести пример дома ценой и около 10 миллионов евро. Большая часть элитных жилых проектов находятся рядом с "царской тропой" около Ялты. Изюминкой недвижимости на данном направлении есть отсутствие собственных пляжей (либо удаленность от них), компенсируемое богатой природой и чистым воздухом, за которыми приезжают ко мне состоятельные клиенты.
на данный момент нет никакого смысла нервничать и затевать реализовывать подобную недвижимость. Кроме того во времена, в то время, когда политическая обстановка была спокойной, средний срок экспозиции таких объектов составлял около 2 лет, а в текущей обстановке, учитывая неизвестные возможности, он может увеличиться.
Другими словами при любом варианте развития событий — как затяжной сценарий, так и стремительное разрешение обстановки — все равно возможности крымского рынка будут направлены на понижение в среднесрочной возможности. В случае если мы заметим оживление этого рынка, то не ранее июня-июля 2015г.
В принципе ориентация в элитном сегменте крымского рынка была неизменно на клиентов из Москвы, каковые на данный момент достаточно обеспокоены обстановкой, и, учитывая, что крымские виллы находятся в том же ценовом диапазоне, что и виллы на Франции и побережьях Испании, они, возможнее, предпочтут как раз последнее.
К нам, как и ранее, поступают запросы на приобретение недвижимости в Крыму от россиян и прежде всего от москвичей. Спрос распространяется на объекты с дизайном и современной архитектурой. Это говорит о том, что отечественные клиенты готовы рисковать, в особенности в случае если речь заходит о недвижимости со большим дисконтом.
Сергей Смирнов, Агентон
Крым похож на Москву: и в том месте, и в том месте дикий рынок
Сергей Смирнов, начальник проекта "Агентон":
— экология Крыма и Климатические условия разрешают полуострову стать привлекательным курортом с круглогодичной загрузкой. Но 20 лет лихородачной борьбы и смены власти за "русско-украинско-татарское" влияние не разрешают сделать регион инвестиционно привлекательным. Большая часть россиян бывали хоть раз в Крыму, исходя из этого излишне напоминать, что классический источник дохода местных жителей — сдача недвижимости в кратковременный наем.
Но тут я бы желал сравнить Крым и Москву: в этих регионах полностью дикий рынок найма. Собственники очень неумело развивают данный бизнес. Качественного фонда, соответствующего европейским нормам, в том месте мало.
Раздельно необходимо подчеркнуть земельные наделы с выходом к морю. Также не следует напоминать, что 70% фонда — советские пансионаты, каковые за эти годы не считая ремонтных работ "ничего не видели". Мой "стаж работы" с подмосковными пансионатами советского фонда говорит о том, что несложнее снести и выстроить новый отель.
Так называемый коммунистический фонд хороших показателей окупаемости не позволит. Самый несложный пример — в большинстве таких пансионатов отсутствуют спа-центры, в то время как куда более теплая Турция в 5-4-звездных отелях такие центры сооружает. Перспективным направлением возможно назвать апартаментные дома, каковые возможно делать за счет реконструкции многоквартирного фонда в приморских городах.
Андрей Воскресенский, Ъ ФМ
Что случится с рынком недвижимости, в случае если Крым отделится
Андрей Воскресенский, корреспондент "Ъ ФМ":
— Крым отделяется и делается непризнанной республикой. В этом случае экономика полуострова существует либо за счет частных инвестиций, либо за счет страны-патрона. Примеры имеется.
К примеру, Северный Кипр существует за счет Турции, у которой хватает средств и на него, и еще на парочку таких территорий. Нагорный Карабах живет за счет Армении (Сарксян родом оттуда, что важно), за счет инвестиций этнических собственного производства и армян.
А вот второй пример — Республика Абхазия, патроном которой есть Российская Федерация. 15 лет в ней не ведутся боевые действия. Сравните с Грузией либо хотя бы Сочи (кроме того не учитывая олимпийского строительства). За полтора десятилетия в Грузии создана туристическая индустрия, в Сочи понастроено множество отелей (повторю — кроме того не учитывая Олимпиады), куча сетевых операторов. В Абхазии — по большей части развалины санаториев и частный сектор советской поры.
Из-за чего? По причине того, что непризнанная республика. Инвестиции в непризнанную республику смогут быть лишь стремительные и мелкие. Летнее кафе, 0,5 миллионов рублей. — отбил за сезон, на следующий взял прибыль. Трехзвездочный отель — это уже 7-10 лет срок окупаемости, и самое основное — он имеет суть лишь при наличии инфраструктуры, другими словами капитальных вложений.
Ничего аналогичного в Абхазии нет и не предвидится.
А сейчас экстраполируем это на Крым, что в условиях интернациональной изоляции будет трудиться только на российских туристов. За счет чего может увеличиться поток туристов в таковой ситуации? Возможно, инопланетяне подтянутся
Эти таблицы: Gordon Rock
Подготовил Игнат Бушухин, главред проекта "РБК-Недвижимость"
Россияне отказались брать недвижимость в Крыму
