Революция цен: стоимость «вторички» может опуститься ниже цен новостроек
Дно по количеству сделок на столичном вторичном рынке жилья было пройдено прошлым летом, дно по цене — еще в первых рядах, считает глава профильного департамента компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома
Еще в конце прошлого года мы говорили о том, что вторичный рынок жилья в целом приспособился к новым экономическим реалиям: его участники вышли из тени, расстались с иллюзиями и приняли жёсткую правду судьбы в условиях понижения доходов и естественного в таковой ситуации рвения к экономии. Данной адаптации (кроме того с учетом падения платежной способности), по нашим расчетам, было бы достаточно, дабы поддержать спрос в 2016 году на уровне не меньше 15% выше, чем в непредсказуемом 2015-м. Итоги первого полугодия в целом подтверждают эти прогнозы.
Но повышение товарооборота не приведет к росту стоимостей. Более того, изменяющаяся конъюнктура столичного рынка жилья угрожает потребителю новой «системой ценностей»: цена вторичного жилья может опуститься ниже цен на новостройки — это распространенная мировая практика, но настоящая революция у нас.
Восстановился ли рынок по окончании обвала прошлого года?
Согласно данным Росреестра, за полгода 2016 года в Москве было зарегистрировано 62 736 переходов прав собственности — на 10,8% больше, чем за тот же период прошлого года (56 611 переходов прав). В первом полугодии 2014-го указанный показатель был равен 83 275 транзакциям. Соответственно, в 2015 году он сократился на 32% (26 664 транзакции).
По результатам шести месяцев этого года отыграно 23% этого падения (6125 транзакций), что еще далеко до восстановления рынка до докризисных показателей.
Нужно осознавать, что эти Росреестра — это информация о практически завершившихся операциях, минимально отражающая актуальный спрос последнего месяца, в то время, когда денежные обязательства о купле-продаже уже оформлены, а сами сделки еще не прошли. Но статистика «Инком-Недвижимости», учитывающая количество соглашений о предоплате (актуальный настоящий спрос) с января по июнь, подтверждает неспециализированную динамику.
По отечественным подсчетам, количество денежных обязательств о проведении сделок в первой половине 2016 года на 27% меньше, чем за тот же период 2014-го, но на 16,6% больше, чем в январе — июне 2015-го. В случае если сравнить, сколько соглашений о предоплате за жилплощадь было оформлено в первой половине 2014, 2015 и 2016 годов, то приобретаем: в этом первом полугодии отыграно 28,2% падения покупательской активности в первые, самые тяжелые, шесть месяцев прошлого года.
Активизация спроса, но, не стимулирует цены. Возможно было бы сообщить «вопреки ожиданиям», но правда в том, что на вторичном рынке жилья сейчас по большому счету отсутствуют ожидания резкого трансформации ценовой конъюнктуры — и в этом его принципиальное отличие от обстановки прошлого года, в то время, когда разнонаправленные представления покупателей и продавцов о стоимости недвижимости быстро притормозили товарооборот.
Сейчас воздух в целом такая: большая часть собственников не ожидает повышения цен, а клиенты желают мало поторговаться — в пределах 10%. Это именно те условия, каковые разрешают сторонам обнаружить компромиссные варианты и проводить сделки.
Подтвердим сообщённое статистикой: по результатам первой половины 2016 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Ветхой Москвы составила 183,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Отрицательная коррекция В первую очередь года — 1,6%. Если сравнивать с июнем 2015-го — минус 6,4%. Прибавим к этому дисконт (средний размер по результатам июня — 8,5%), что на сегодняшнем рынке нужно вычислять правилом, а не исключением (83% продаж в прошлом месяце состоялись по окончании торга на понижение).
Итого продажная цена снизилась за год в среднем на 15%.
Мельчайшая отрицательная динамика стоимостей с июня прошлого года ожидаемо зафиксирована в ЦАО и западных округах, максимально снизилось в цене жилье в ЗелАО и СВАО.
Динамика цены предложения квартир на вторичном рынке Москвы
| ЦАО | 381 306 | 388 886 | — 2% |
| ЗАО | 209 134 | 220 750 | — 5,3 % |
| СЗАО | 183 848 | 194 842 | — 5,6 % |
| ЮЗАО | 185 895 | 196 933 | — 5,6 % |
| ЮАО | 163 940 | 174 800 | — 6,2 % |
| САО | 182 483 | 195 262 | — 6,5 % |
| ВАО | 158 296 | 169 243 | — 6,5 % |
| ЮВАО | 155 821 | 166 736 | — 6,5 % |
| СВАО | 172 145 | 185 588 | — 7,2 % |
| ЗелАО | 109 896 | 127 407 | — 13,7 % |
Эти «Инком-Недвижимость»
Разбирая динамику стоимостей в районах Ветхой Москвы, резюмируем: минимальная отрицательная коррекция — опять в центре. В первой тройке по этому показателю — Тверской (–0,1%), Хорошевский (–1,7%), Басманный (–2,1%). Большая — периферийные районы столицы.
В первой тройке — Внуково (–16,4%), Северное Бутово (–14,6%), Марфино (–13,9%).
При неспециализированной отрицательной коррекции стоимостей соответствующие показатели увеличились в восьми районах столицы: Якиманка (+8,7%), Арбат (+5,9%), Замоскворечье (+5,7%), Хамовники (+3,6%), проспект Вернадского (+2,7%), Дорогомилово (+1,3%), Крылатское (+0,8%), Мещанский (+0,7%).
О спросе «на технологиях» и дне кризисных продаж
При анализе количества обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья с 2005 года (звонки, консультации по выставленным на продажу объектам — так называемый потенциальный спрос) привлекает внимание интересный факт. Показатели второй первого прошлого полугодия и половины года нынешнего — отражение кризисного рынка и свидетельство недостаточного спроса — сопоставимы, а во многих случаях кроме того выше соответствующих значений 2007-го. Казалось бы, как так?
Так как 2007 год в массовом сознании — никак не «про кризис», а про инвесторов, прочие признаки и рост цен тучных лет в сфере недвижимости.
Тут нужно отыскать в памяти, что творилось на рынке жилья чуть ранее — в 2005–2006 годах: большой спрос, неконтролируемый рост стоимостей (за два года они выросли в 2,5 раза), очень ограниченный количество продаваемых объектов. Практически целый 2006 год предложение пребывало на минимуме (18–20 тыс. лотов), в январе достигло низшей точки (14 396 объектов). Приобрести квартиру в тот момент было поразительно сложно.
Вы заключали с продавцом соглашение об авансе, но постоянно находился человек, что перебивал по цене ваши договоренности и вносил вторую предоплату. Это время двойных, тройных (кто больше? ) авансов. Другие сделки рассыпались как карточные домики — трудиться в таких условиях было практически нереально.
Простая практика другой сделки: хозяин берет задаток за собственную квартиру и затем выходит на рынок уже в качестве клиента. Приблизительно в течение месяца находится альтернатива, и происходит сделка. Но в 2006 году цены на жилье росли на 5–10% каждый месяц, и клиент никак не имел возможности за ними угнаться: цена его объекта была зафиксирована, а он появился перед необходимостью доплачивать все больше за тот либо другой ускользающий вариант.
Тогда мы принципиально поменяли разработку таковой сделки. Человек приходил к нам, заключал соглашение об альтернативе, и мы, против сложившейся практики, не выставляли его квартиру в продажу, а «убирали в стол». Для чего нам реализовывать ее на данный момент? Она уйдет мгновенно через месяц по более большой цене.
Мы выходили на рынок клиента, искали клиенту подходящую другую жилплощадь, закрепляли ее на месяц соглашением о предоплате и лишь на финальной стадии реализовывали исходное жилье. К тому времени оно дорожало — клиент был доволен, помимо этого, при необходимости имел возможность расширить сумму внесенного им аванса.
Это был риск: по сути, внося опережающую предоплату, компания рисковала собственными деньгами, но это оправданная разработка для безумного рынка, сложившегося в 2006 году. Трудиться в противном случае в условиях, в то время, когда выбирать практически не из чего, было нереально. Рынок не просто дошел до кипения, он бурлил и выплескивался — и в 2007 году случилась неизбежная коррекция.
Обвала не произошло (благосостояние населения росло, события, требующие трансформации жилищных условий, некуда не убежали), но рынок приостановился, дабы «перевести дух»: со второй половины 2006 года медлено стали падать показатели спроса, с февраля 2007-го — уменьшаться цены. Данный период коррекции был маленьким: отрицательная динамика стоимостей зафиксирована с февраля по июнь — она составила 4,6% в долларах (не забываем, что столичный вторичный рынок в то время позиционировался и торговался в данной валюте). С июля количество обращений по вопросам купли-продажи неуклонно росло, предложение — уменьшалось, стоимости — возрастали: экономическая конъюнктура того времени (резкий рост стоимости одного бареля нефти, приток в страну нефтедолларов, повышение платежеспособного спроса) снова довела рынок жилья до точки кипения, и сейчас все закончилось «взрывом» кризиса 2008 года.
Отыскать в памяти историю вынудили два события: во-первых, необычное сходство показателей покупательской активности при, казалось бы, принципиально различающейся рыночной конъюнктуре; во-вторых, нюансы проведения других сделок в нетипичных для рынка условиях. Сегодняшняя обстановка — обратная гонке цен и покупательскому ажиотажу 2006 года.
Но другие сделки опять под ударом: цены на жилье медлено понижаются, и учащаются случаи, в то время, когда по окончании срока действия предоплаты (в среднем до месяца) клиенты отказываются от сделки по обстоятельству того, что нашли квартиру дешевле, — за это время на рынке случился очередной дисконт. И сейчас таковой факт нельзя не учитывать при его цены позиционировании и формировании объекта.
Рынок фундаментальных изменений
В случае если оценивать столичный вторичный рынок жилья с позиций спроса, то позиция отечественной компании — дно кризиса пройдено в прошедшем сезоне: весной — по количеству обращений по вопросам купли-продажи жилья, летом — по количеству сделок.
С того времени мы говорим о постепенном восстановлении покупательской активности. По нашим расчетам, в ближайшее время столичный вторичный рынок жилья массовых сегментов будет жить с опережением прошлогоднего графика спроса приблизительно на 15–20%. Количество сделок начнет неспешно прирастать, а цена медлено стремиться Страшно сообщить «вниз» — под этим словом подразумевается падение. Но падения стоимостей не будет, скорее — топтание, медленное сползание — 5–7% в год.
Рост рынка неосуществим без устранения фундаментальных негативных факторов, каковые на данный момент так же, как и прежде глобально ограничивают спрос. Экономическая обстановка в стране остается тревожной, длится понижение настоящих доходов населения — все это соответствующим образом отражается на платежеспособности населения и общем товарообороте.
Цена на вторичное жилье сейчас находится под большим давлением — и со стороны макроэкономики, и с той стороны, откуда еще сравнительно не так давно не ожидали никаких сюрпризов. Новостройки, каковые мы привыкли вычислять «статистической погрешностью» на столичном рынке жилья, стали важным соперником, в активе которого богатый выбор относительно дешёвых объектов и привлекательные условия по ипотечному кредиту.
Правильно да и то, что в последнее годы строят не только «радостнее», но «лучше»: показалось большое количество вправду привлекательных для потребителя предложений. Время цементных коробок без стенку и дверей прошло, сейчас рынок (просматривай — клиент) требует уровень качества принципиально иного уровня, и застройщики вынуждены отвечать взаимностью.
Появляется вопрос, удастся ли закончить все это невиданное прежде множество заявленных объектов. на данный момент не об этом. А о том, что новостройки начинают побеждать у «вторички» (где большую часть предложения образовывает устаревший жилой фонд со сниженными потребительскими чертями) по качеству — это нереально было представить десять лет назад, в то время, когда застройщики не затрудняли себя возведением межкомнатных перегородок.
В ответ вторичному рынку жилья остается соперничать ценой. В 2016 году сформировалась тенденция, с которой до сих пор современный рынок жилья не сталкивался: цена объектов на «вторичке» максимально приблизилась к цене квартир в новостройках, а во многих случаях и вовсе была ниже. Значительно чаще речь заходит о морально устаревшем жилищном фонде.
Но не только. Во многих случаях до минимума сократилась отличие в цене объектов, схожих по потребительским чертям, а время от времени и вовсе «вторичка» оказывается более предпочтительной по цене. Наряду с этим, в отличие от новостроек, она не ограничена себестоимостью и рентабельностью товара и в зависимости от рыночной конъюнктуры и экономической ситуации имеет потенциал к предстоящему торгу.
Столичный рынок жилья сейчас фундаментально изменяется на отечественных глазах, и весьма интересно, как завершится эта «эра изменений».
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Сергей Шлома глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Недвижимость в Москве: количества растут, а стоимость уменьшаеться — МИР24
