Рига: аренда заменяет покупку
Рынок аренды рижского жилья в последние месяцы бьет все мыслимые и немыслимые рекорды: для того чтобы количества предложений на нем не было ни при каких обстоятельствах. И согласно точки зрения экспертов, это еще не предел. Потенциальные арендаторы смогут потирать руки в предвкушении еще более низких арендных ставок.
В первую очередь года цена найма квартир уже упала на 15-20%, а к зиме может подешеветь еще на 5-10%. Уж через чур очень сильно предложение превышает спрос.
Спрос не поспевает за предложением
Много лет считалось, что рынок арендного жилья в Риге отсутствует как такой. Предложение было достаточно куцым. Балом на рынке жилья правили спекулятивные продажи, а потому редкий хозяин, без острой на то необходимости, выставлял пустующую квартиру в аренду. В большинстве случаев ожидали, пока она подрастет в цене и вперед — на продажу.
Но весна прошлого года, в то время, когда рост цен на квартиры закончился и начался их падение, кардинально поменяла обстановку.
До конца 2007 года обладатели большинства «инвестиционных» квартир еще верили в скорую реанимацию бизнеса продаж. Но осознание долгосрочности процесса сдувания ценового пузыря, не сильный рост платежей и покупательский спрос по ипотекам вынудили их окунуться в грустную действительность. И начать функционировать: количество предлагаемых в аренду квартир с конца 2007 года быстро отправился вверх.
Рынок арендного жилья на данный момент формируют в первую очередь обладатели квартир, каковые получали их с целью стремительной перепродажи. Многие из них при получении ипотечных кредитов оформляли замораживание выплат по кредитам – другими словами два года покрывали лишь проценты по займам, не оплачивая главной суммы. Пологали, что за данный срок успеют реализовать объект. Увы… «на данный момент пришло время рассчитываться по платежам полностью.
Так как делать это из собственного кармана экономически невыгодно, собственники соглашаются сдавать жилье в аренду, дабы за счет этих поступлений гасить заем», — пояснила начальник отдела аренды жилого фонда компании Arco Real Estate Лива Яунозола. Самый заметно, она утвержает, что увеличилось количество предложений по аренде квартир в центре столицы — месте главной активности кратковременных инвесторов. В целом же прирост количества предлагаемых внаем рижских квартир Лива Яаунозола оценила в 50% за последние 7-8 месяцев.
Еще более значительную цифру в беседе с «м2» назвала начальник отдела аренды компании Balsts Линда Лавринович. «Если сравнивать с августом 2007 года количество предложения в этом сегменте вырос где-то на 70%. на данный момент фактически все квартиры как в центре, так и новостройках, выставляются одновременно и на продажу, и для найма. Вот лишь в случае если спрос на приобретение квартир — минимальный, то на аренду он увеличился. Где-то на 30% если сравнивать с прошлым годом.
Те, кто испытывает недостаток в жилье, откладывают приобретение до лучших времен и все чаще разглядывают вариант аренды. Правда, пока этого не достаточно, дабы спрос сумел догнать предложение в данном сегменте рынка», — поделилась она собственными наблюдениями.
Общими усилиями
Многие собственники квартир, обремененные ипотечными кредитами, на первых порах просят за собственную квартиру ежемесячную арендную плату в размере, превышающем либо равном платежу по займу. Но по прошествии маленького времени начинают вести разговор уже о более приземленных стоимостях. «Само собой разумеется,хозяева заинтересованы сдавать квартиры по большим стоимостям, — отмечает эксперт компании Balsts Ольга Шульгачик. — Но настоящая рыночная обстановка такова, что условия сейчас диктуют квартиросъемщики.
Нет, они не приходят и не именуют первые пришедшие им на ум низкие стоимости. Легко прекрасно ориентируясь в ценовой обстановке и учитывая большой выбор, они не планируют платить больше определенного, признаваего ими разумным, уровня».
Стандартная обстановка – это в то время, когда размер арендной платы за квартиру образовывает 70-80% от ипотечного платежа, что выплачивает ее хозяин. Нехватающую для ежемесячных расчетов с банком часть хозяин жилых площадей покрывает уже сам. И с каждым кварталом обладателям выставляемых на аренду, но не отыскавших до тех пор пока собственных постояльцев квартир приходится все больше рассчитывать на личный кошелек.
Дело в том, что количество предложения увеличивается. Считается, что эта тенденция сохранится этой осенью, а быть может, и зимний период. С учетом значительной отличия между предложением и спросом этоведет к ужесточению борьбы между игроками рынка. Обладатели квартир, которых поджимают платежи по ипотекам, в таких событиях вынуждены идти на уступки.
Они уже на данный момент просят на 15-20% меньше, чем полгода назад. Не редкость, незначительное уторговываниепроисходит еще и на протяжении переговоров с потенциальными клиентами.
На цвет и вкус…
В секторе аренды квартир с каждым месяцем вырисовается все более четкая сегментация. Первая несколько – квартиры в типовых зданиях в районах, вторая – новостройки, третья – квартиры в центре и четвертый – элитный сектор. У каждой — собственный клиент. Так,спрос в последней группе(элитных апартаментов) формируют влиятельные сотрудники дипломатических миссий и топ-менеджеры представительств западных компаний. Речь заходит о ежемесячных арендных ставках в 1 000 евро и более.
Причем верхняя планка находится весьма высоко. Предложения по 20 евро за кв. м и выше – достаточно простое явление. Вот кое-какие примеры. Это и 20 евро за кв. м за апартаменты в доме на проспекте Райниса, 2, и 22 евро за кв. м в доме на Стрелниеку и 23 евро за кв. м на ул. Театра, 2/4, либо в доме на площади Республики, 3, и 25 евро за кв. м на ул. Рихарда Вагнера, 2, и26 евро за кв. м в доме на ул.
Вальню, 4, и 30 евро за кв. мв доме на ул. Алберта, 1… В среде маклеров говорят о наличии на рынке еще более дорогих предложений, каковые ни при каких обстоятельствах не выходят в публичное поле.
Учитывая штучность дорогого товара и необходимость создания новых маркетинговых инструментов для его продвижения, поиск клиентов для таких таких апартаментов требует громадной терпеливости. Редкая сделка в этом секторе совершается в течение первых двух-трех месяцев по окончании выхода предложения на рынок.
«на данный момент живет и нормально трудится любой из секторов арендного рынка,— настаивает Линда Лавринович. – Но большая часть ищет квартиры по более низкой цене — около 150 латов. Что возможно снять за такие деньги? В большинстве случаев это квартиры в серийном доме и без ремонта либо в древесном, с печным отоплением.
Самый главный плюс проживания в последних, как осознаёте, низкие коммунальные платежи, что снижает для арендатора сумму ежемесячного платежа».
Весьма хороши идут 1- и 2-комнатные квартиры в типовых зданиях, расположенных в районах. Тут верхний и нижний пределы запросов обладателей квартир — от 170 до 300 латов в месяц плюс коммунальные платежи. Цена зависит от состояния квартиры, от расположения дома.
Неотремонтированная квартира, к тому же и без мебели идет дешевле, а более роскошный внутренний интерьер ее удорожает.
С учетом резкого роста количества предложений квартир в новых проектах цены их аренды незначительно(лишь на каких-то 15-20%) выше, чем в типовушках. По словам представителей компании Balsts, цена ежемесячной платы за подобные по количеству помещений квартиры в микрорайонах и центре различается на 40-60 латов.
А вот Лива Яунозола указала «м2» на такую увиденную ею особенность рынка: «В июле изучала размещенные в базе данных Arco Real Estate предложения о найме жилых помещений и подсчитала, что квартиры среднего класса в центре Риге предлагаются где-то по 4,5-5 лата за квадратный метр. Но и в районах ставки близки к этому показателю. Отличие лишь в площади арендуемых объектов: в районах она меньше, а потому создается чувство, что и неспециализированная цена ниже».
Широкий выбор
Нынешняя обстановка – раздолье для потенциальных арендаторов. «Раньше продемонстрируешь человеку 2-3 квартиры и можешь на 99% быть уверена: какую-то из них он выберет. на данный момент же случается, что прежде, чем отыскать устраивающее клиента предложение, приходится обойти с ним и более 10 объектов, — говорит Линда Лавринович. — Процесс поиска делается все более продолжительным. Кроме того просмотрев большое количество вариантов, люди еще берут паузу для принятия решения».
На что люди больше всего обращают внимание? На наличие хотя бы косметического ремонта в квартире и ее меблировку: эти требования серьёзны для 80% потенциальных арендаторов. Громадное значение имет близость школы либо детских дошкольных учреждений, хорошее транспортное сообщение с центром, близкое размещение магазинов…
В случае если клиент выбирает между квартирами в типовых проектах, то предпочтение отдается зданиям 602, 467 либо 103-й серий. Не смотря на то, что подобные квартиры в них предлагаются на 30-40 латов в месяц дороже, чем в так называемых литовках. В то время, когда наблюдают 2- либо 3-комнатные квартиры, то просят изолированные помещения.
Растет внимание арендаторов и к площадям в новых проектах. Тому содействует привлекательная плата. По словам представителей компании Balsts, из каждых 10 проводимых ими сделок по сдаче в аренду квартирполовина приходится на новые проекты.
Кто и кому?
Учитывая рост количества арендного рынка, в текущем году фактически все большие маклерские компании открыли отделы, каковые занимаются развитием как раз этого направления. Что касается условий оплаты предлагаемых ими квартир, то нынешняя практика такова: с арендатора в большинстве случаев берут два месячных платежа – за первый и, условно, последний месяц. Причем «депозитный» платеж делает роль необычной страховочной суммы.
В случае если во время проживания на занимаемой квартирантами площади будет что-либо сломано, то деньги отправятся на покрытие ремонтных затрат.
Но, в разных рекламных изданиях до сих пор видятся объявления посредников, дающих слово клиентам обеспечить их адресами свободных квартир за 20-25 латов. Собеседники «м2» настаивают, что воспользовавшиеся аналогичной услугой через несколько недель обращаются за помощью в поиске жилья уже конкретно к ним.
Кстати с самими маклерами ведущих латвийских компаний за их услугу на данный момент в большинстве случаев рассчитываются обладатели квартир. Работа посредников обходится им в размере одномесячной арендной платы. Потенциальный арендатор платит только в том случае, если он обратился в компанию по недвижимости прося отыскать ему квартиру с какими-то неповторимыми параметрами.
Учитывая рост количества арендного рынка, в текущем году фактически все большие маклерские компании открыли отделы, каковые занимаются развитием как раз этого направления.
С периферии — в центр
Согласно точки зрения опрошенных «м2» экспертов, количество арендного рынка будет расти и дальше. Потенциальные претенденты на его пополнение – квартиры с неполной отделкой в новостройках. Сейчасдевелоперы еще пробуют их реализовать, но уже в недалеком будущем будут вынуждены доводить до ума — другими словами закончить отделку.
В условиях спада продаж это шанс обеспечит хоть какой-то финансовый поток.
Что касается цены аренды, то она может еще уменьшиться. Согласно точки зрения каталога «м2», процентов на 10%. Во-первых, это связано со большим превышением спроса над предложением. Во-вторых, с осени вырастут многие коммунальные платежи, каковые кроме этого ложатся на кошелек арендатора.
Но вряд ли люди во время кризиса согласятся платить суммарно солидные деньги, чем на данный момент. Исходя из этого обладателям квартир, дабы сделать аренду квартир дешёвой, вероятнее, нужно будет снижать собственные денежные аппетиты – ту часть, которая причитается как раз им.
Стимулировать спрос в последних числах Августа – начале сентября должны были бы студенты, но… Речь заходит лишь о первокурсниках, так какстуденты старших крусов в большинстве случаев решают данный вопрос заблаговременно. Нужно учитывать да и то, что в случае если и будет формироваться дополнительный спрос, то на квартиры из более недорогого сегмента.
Создатель: Роман Голубев
латвийское издание "Kvadratmetrs"
ЦЕНЫ В РИГЕ // АРЕНДА, ЖКХ, ПРОДУКТЫ
