Российские девелоперы начали менять стратегии развития из-за кризиса
Застройщики и жилой, и коммерческой недвижимости уже знают методы пережить нелегкие времена — это заморозка проектов, переход в экономсегмент и борьба за госконтракты. В начале 2015 года большая часть опрошенных РБК компаний заняли выжидательную позицию
Фото: Depositphotos/scaliger
[FL]"Ч[/FL]тобы поведать про отечественную стратегию в кризисное время, я обязан осознавать, как глубоким он ожидается и что будет делать правительство, дабы остановить сокращение экономики, — растолковывает совладелец одной из наибольших компаний — застройщиков недорогого жилья в Столичной области. — До тех пор пока мы видим лишь то, что ни в Белом доме, ни в Кремле не смогут доступно растолковать, как они собираются спасать экономику. Уже давно с большим трудом возможно было представить, что банки прекратят выдавать ипотеку и изменять условия по уже одобренным кредитам, а на данный момент это факт".
Основной проблемой девелоперы именуют главную ставку ЦБ в 17%: она делает кредиты — ипотеку для населения и займы для самих компаний — практически недоступными. "В случае если ставка не снизится к весне, то начнется череда банкротств, из-за которой с рынка смогут уйти 30-50% компаний", — утверждает обладатель NDV Group Александр Хрусталев.
Проекты глубокой заморозки
О готовности заморозить собственные проекты заявил президент Crocus Group Арас Агаларов: речь заходит о постройке приблизительно 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости недалеко от метро "Мякинино". Два года назад минимальный количество инвестиций в эту стройку оценивался в 3 млрд долл. До тех пор пока несколько инвестирует личные средства, и в случае если в скором будущем не удастся договориться с банками о кредитовании дешевле чем под 17%, то не исключена остановка проекта, согласился Агаларов.
Заморозка ожидает и биржевые замыслы некоторых компаний. К уходу с Английской биржи готовится некогда основной застройщик респектабельной Остоженки Rose Group, перешедшей чуть больше года назад в собственность банка "Глобэкс", подконтрольного национальному ВЭБу. По окончании сложного 2008г. компания быстро сократила портфель проектов, решив сосредоточитьсятолько на двух — постройке микрогорода "В лесу" в развитии универмага и Красногорском районе Подмосковья "Цветной" в Москве. "Выход на биржу был нужен для привлечения инвестиций, сейчас же публичность не приносит ничего, не считая лишних затрат, достигающих 1 миллионов. в год", — растолковывает источник в топ-менеджменте компании.
"Галс-Девелопмент", обладатель строения Центрального Детского магазина на Лубянке, достался ВТБ от АФК "Совокупность" за долги: с того времени компания никак не имеет возможности "поправиться" — в начале 2014-го ее задолженность составляла 127 млрд руб., все, что она выручает за выстроенные метры, уходит на обслуживание кредитов, другими словами денег на новые проекты нет, а занимать уже нереально. В пресс-службе "Галс-Девелопмент" отказались комментировать готовность девелопера к новому кризису.
"Несколько ЛСР" выбрала проверенный вариант: в последних числах Декабря она заявила о достижении договоренностей с властями Петербурга о продаже городу приблизительно 1,6 тыс. квартир в собственном новом жилом комплексе за более чем 5 млрд руб. Не обращая внимания на то что цена, по подсчетам специалистов, выяснилось приблизительно на треть ниже среднерыночной, девелопер доволен чистой прибылью в 10-15%.
СУ-155 Михаила Балакина рискует утратить государственные заказы в ответственном для нее регионе: в ноябре глава стройкомплекса Подмосковья Герман Елянюшкин "настойчиво попросил" от девелопера безотлагательно погасить более 1 млрд руб. задолженности, по большей части по арендной плате и налогам. На фоне неспециализированного сокращения проектов подрядные работы оказываются все менее востребованными, сожалеет представитель компании Варвара Стоянова.
Курс на эконом
Девелоперы жилья экономкласса менее собственных "премиальных" сотрудников зависят от банковского финансирования, соответственно, находятся в более выигрышной ситуации, говорит генеральный директор "Ведис Групп" Дмитрий Зиканов: его компания, утверждает он, на данный момент сооружает лишь на средства, привлеченные у собственных клиентов.
Как раз в этом сегменте девелоперы не опасаются затевать громадные стройки: к примеру, несколько "Мортон" в декабре презентовала возведение 3 млн кв. м в Красногорском районе Подмосковья, а NDV Group дала обещание выйти в 2015г. на площадку на внешней восточной стороне МКАДа — в том месте планируется выстроить район на 1 млн кв. м.
Расширить собственную долю на рынке жилья экономкласса планирует и компания "Интеко". "Для этого мы в 2015г. начнем модернизацию собственных домостроительных комбинатов в Санкт Петербурге и-Москве. Проект новой серии домов для столицы сравнительно не так давно взял одобрение Москомархитектуры", — поведали в пресс-службе компании. Летом об отказе от проектов жилья бизнес-класса сказал и президент группы ПИК Сергей Гордеев, презентовавший новую стратегию застройщика.
В районе МКАДа сейчас готовы строить кроме того те девелоперы, кто раньше ни при каких обстоятельствах не ассоциировался со спальными районами. К примеру, все дальше от центра отодвигаются новые площадки "Донстроя", кроме этого подконтрольного ВТБ, — сейчас они находятся в основном между ТТК и МКАД.
"Я не исключаю, что в 2015г. на рынке недвижимости вероятен очередной передел, перекредитованные игроки вынуждены будут уйти с рынка, — ожидает первый вице-президент Capital Group Валентина Становова. — Как раз в 2015г. компания приняла стратегически серьёзное для себя ответ начать работу над новым проектом экономкласса в Митино".
Несколько "Ташир" Самвела Карапетяна, кроме этого узнаваемая постройкой торгцентров, планирует переключиться на жилой сегмент. Действительно, громаднейшей ликвидностью, как вычисляют в "Ташире", все-таки владеют, первым делом, проекты классов бизнес и премиум. Таких в портфеле у компании более 1 млн кв. м, часть площадок приобретена в 2014г.
Наряду с этим расположены они часто за МКАДом — к примеру, это участок под многофункциональный жилой комплекс вблизи Сколково.
Но, и сегмент недорогого жилья не устоит, даёт предупреждение старший партнер Sminex Сергей Свиридов. "Снижение спроса будет, это разумеется, — говорит он. — Мы планируем максимально приспособиться к спросу клиента. В случае если отечественным клиентам необходимы меньшие площади, необходимы помещения с какими-то особенными чертями, мы готовы максимально удовлетворять эти пожелания. Мы неизменно мониторим эту обстановку, что разрешает нам быть мобильнее в собственных предложениях и побеждать у собственных "неповоротливых" соперников".
Большой спрос на жилье последних месяцев 2014г., вероятнее, скоро иссякнет, и застройщики будут вынуждены искать новые методы выживания. Стратегия компании — приспособление к формирующейся конъюнктуре рынка, говорит партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский.
Кризис — это время быстро наращивать собственную долю, захватывая новые рынки, подбадривает Хрусталев из NDV. "В случае если квартиры прекратят брать, то нужно начать реализовывать то, на что будет спрос, — растолковывает предприниматель. — А в этих условиях самый солидный спрос на деньги". на данный момент предприниматель завершает регистрацию собственной новой компании в Гонконге, через которую собирается завлекать деньги азиатских инвесторов: "В Китае сейчас накоплено много денег, но делается все меньше шансов для ликвидных инвестиций. Мы создадим собственного рода мост, по которому планируем приводить ко мне эти деньги".
"До тех пор пока сказать о каком-либо кардинальном трансформации бизнес-стратегии девелоперов через чур рано — многие из них выстраивали ее сейчас максимально взвешенно, предвидя возможность новой турбулентности, — говорит генеральный директор столичного офиса группы "Пионер" Артем Эйрамджанц. — Победят те, кто рассчитывал собственные силы и не переоценивал рынок".
Алексей Пастушин (РБК)
CFO Панельная дискуссия ‘Жилищная программа в кризисное время перспективы и Реальность’
