Восточный берлин: девелоперы осваивают пространство холодной войны
Восточный Берлин переживает "второе рождение": большая часть домов-новостроек сейчас находится в районах бывшей ГДР.
Фото: Depositphotos/Kassandra2
Недвижимость в Германии Нужные статьи
- Инвестиции в недвижимость: Германия
- Какое жилье за границей смогут позволить себе русские пенсионеры
- Как приобрести недвижимость в Германии
- Дача за рубежом: налоги, подводные камни и содержание
Берлин — столица наибольшего и одного из самых богатых стран Европы — остается городом с низкими стоимостями на жилье. На конец 2013 г. средняя цена квадратного метра в берлинских квартирах не превышала 2,3 тыс. евро. Сравнительная недооцененность жилья Берлина обуславливается, в первую очередь, ужасной судьбой самой германской столицы.
В послевоенный период административный центр самая состоятельной части разделившейся Германии — ФРГ был перенесен в Бонн, тогда как все состоятельные немцы бежали из бывшей столицы в западногерманские мегаполисы. Сам Берлин не смотря на то, что и остался столицей менее развитой ГДР, но был разделен на оккупационные территории с свойственным им противостоянием. Эти факторы и социалистическое национальное устройство ГДР мешали формированию местного рынка недвижимости, лишая его международной популярности и крупного капитала, характерной всем большим столицам.
По окончании объединения Германии германское правительство предприняло кардинальные шаги по возвращению Берлину статуса одной из ведущих мировых столиц. Но историю более чем полувекового забвения перечеркнуть не так-то легко. Только последние пять лет рынок жилья Берлина начал скоро оживать.
Наряду с этим, разделение Берлина на западный и восточный актуально и сейчас. Не обращая внимания на то, что Западный Берлин считается более успешным, как раз муниципальные районы Восточного Берлина на данный момент более деятельно застраиваются современными жилыми комплексами с ценником "выше среднего".
"Бурному формированию девелопмента в восточных районах Берлина имеется пара обстоятельств, — растолковывают в германском агентстве недвижимости Ziegert. — Восточный Берлин стал привлекательным для клиентов недвижимости, соответственно, и для девелоперов, только сравнительно не так давно, приблизительно по окончании кризиса 2008 г. Наряду с этим рынок Западного Берлина был организован в 1970–2000-х гг. В том месте превалирует вторичное предложение. К тому же в восточных округах Берлина почва на порядок дешевле, соответственно, проекты тут более занимательны застройщикам".
Совладелец Vita Special Estate Зиновия Шидловская:
— На сегодня сложились три главные группы русских клиентов в ФРГ: молодежь (в основном студенты, для которых недорогие квартиры берут родители), люди, желающие в будущем переселиться в Европу, и инвесторы. Причем для всех категорий самый привлекательным сектором есть недорогая вторичная недвижимость в пешей доступности от метро в сложившейся муниципальный среде. Цены на популярные студии и односпальные квартиры, к примеру, в Берлине, в среднем колеблются от 35 до 50 тыс. евро за объект.
Более респектабельные варианты изначально с хорошим ремонтом стоят в диапазоне от 140 до 270 тыс. евро. Значительно чаще они находятся на востоке города, где реконструкция усиливается .
Джентрификация Восточного Берлина
С 2010 г. в Берлине каждый год возводится около 5 тыс. новых апартаментов. Согласно данным Ziegert, главный количество предложения новых квартир, включая элитные, сосредоточен в следующих округах:
- Панков (во времена ГДР в Панкове пребывали резиденции высшего партийного управления Восточной Германии);
- Трептов-Кепеник (находится в юго-восточной части города);
- Лихтенберг (известен тем, что 8 мая 1945 г. тут был подписан Акт о капитуляции Германии во Второй мировой);
- Фридрихсхайн-Кройцберг (центральный округ, образован из районов Фридрихсхайн, Восточный Берлин, и Кройцберг, Западный Берлин).
Президент интернационального агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель:
— Уроженцы России покупают каждый год в Германии не меньше 3 тыс. единиц жилья. Вместе с тем часть россиян в общем количестве инвестиций в жилую недвижимость Германии мелка. Так, за 2013 г. во все типы жилой и коммерческой недвижимости страны больше всего инвестировали сами немцы, обеспечившие 67% всех вложений. На втором месте по значимости пребывали представители других государств-членов Евросоюза, вобравшие в себя 15% инвестиций.
Американцы и Канады сгенерировали 9% всех вложений, тогда как англичане — 4%. Выходцы с Ближнего Востока обеспечили 3% всех вложений. жители и Азиаты Тихоокеанского региона инвестировали 2% всех средств. На инвесторов из России и бывших советских республик приходится менее 1%.
Добрая половина всех сделок содержится в шести наибольших городах страны: Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Франкфурт, Мюнхен, Гамбург.
"По сути, активная застройка восточных округов современного Берлина — это процесс джентрификации", — говорят местные риэлторы. Под джентрификацией они знают «обновление и реконструкцию строений в прежде нефешенебельных городских кварталах".
"До 2008-2010 гг. банки с неохотой давали кредиты на постройку либо приобретение почвы в восточных районах Берлина, — отмечает Андре Шлютер из отдела по работе с прессой агентства недвижимости Ziegert. — Но со временем политика мэрии изменилась, и восточные районы стали деятельно развиваться. Тут показалось большое количество реконструкции нового и проектов строительства".
Отметим, процесс джентрификации Восточного Берлина начался с квартала Пренцлауэр-Берг. Во времена ГДР большая часть домов этого рабочего района отапливалось углем, не было тёплого водоснабжения. По окончании воссоединения Германии Пренцлауэр-Берг был прибежищем для людей и бедных студентов творческих профессий, многие дома оставались закинутыми. Пренцлауэр-Берг являлся местом действия многих детективных фильмов и книг как пример депрессивного городского квартала.
Но в середине 2000-х годов район начал преобразовываться, было выстроено пара новых прекрасных домов, каковые стали "центрами притяжения" и подняли средние ставки аренды по району. Ветхие жильцы не смогли денежно позволить себе оставаться в районе и переехали. На их место потянулись новые платежеспособные жильцы.
К 2007 г. население Пренцлауэр-Берга обновилось на 80%: пенсионеров практически не осталось, а большинство обитателей — граждане в возрасте 35-45 лет.
новое и Старое строения в районе Пренцлауэр-Берг(Фото: Robert Schlesinger / Globallookpress)
Новые проекты
Девелопмент в Восточном Берлине неразрывно связан с прошлым столицы. Многие дома-новостройки либо проекты реконструкции соседствуют с монументами холодной войны.
К примеру, комплекс элитных апартаментов Lux в районе Берлин-Митте возводится на маленькой площади Нойштедтишер Кирхплац. Окна будущего элитного дома выходят на бывшее консульство США в ГДР. Местная легенда гласит, что рядом с американским дипломатическим строением размешалась парикмахерская, являвшаяся прикрытием для пункта прослушки КГБ и Штази.
Инвестор проекта Lux Альберто Мартинец Кано из компании Triple A Immobilien GmbH говорит, что еле смог взять в банке кредит на постройку жилого комплекса. "Новое строительство отсутствовало в этом районе, исходя из этого банк не имел возможности ориентироваться на спрос и средние цены", — растолковывает предприниматель.
Жилой комплекс Lux
Наоборот строящегося комплекса Lux находится бывшее строение консульства США в ГДР
Альберто Мартинец Кано: В отечественном проекте пара квартир приобрели россияне, как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду
Сейчас Lux находится на завершающих стадиях строительства, большая часть квартир в доме реализовано. Среди клиентов — немцы ("не из Берлина"), швейцарцы, голландцы, русские и др. Цены на квартиры в доме составляют 6-10 тыс. евро за 1 кв. м (площади квартир — 50-315 кв. м).
Примером реконструкции ветхого жилья возможно назвать проект Schlegel 28, расположенный на Шлегельштрассе в районе Берлин-Митте. Старое жилое строение было выстроено в десятнадцатом веке. За все время существования в строении ни разу не проводился капремонт.
В конце 2010-х гг. личный инвестор начал выкупать квартиры, к 2014 г. дом был полностью расселен. на данный момент в этом муниципальном малоквартирном доме ведется глубокая реставрация с отделкой квартир для новых, более обеспеченных жильцов. Квадратный метр в проекте стоит 2,7-6,2 тыс. евро (площади квартир — от 37 до 228 кв. м).
По словам Андре Шлютер из Ziegert (на фото), в доме Schlegel 28 будет жить высокообеспеченные берлинцы, которым нравится дух ветхого города
Еще один пример реконструкции ветхого фонда Восточного Берлина — проект Metropol Park. Строение было выстроено в 1930 г. одной из германских страховых компаний. А в послевоенный период тут пребывала верховная партийная школа германских коммунистов.
Metropol Park
Постройка никак не употреблялось более двадцати последних лет.
Так строение смотрелось в двадцатом веке(Фото: metropolpark-berlin.de)
Сейчас строение в собственности группе предпринимателей, каковые собираются вложить в его реконструкцию около 50 миллионов евро. Наряду с этим инвесторы собираются всецело поменять назначение строения: из административно-делового его переделают под квартиры. "Жилье сейчас выгоднее, чем офисные либо торговые площади, для современного рынка недвижимости Берлина", — растолковывает обстоятельство реконцепции менеджер проекта Metropol Park Александр Хедер.
Квартал до…
…и по окончании
На месте бывших партийных аудиторий и рабочих кабинетов в Metropol Park покажется 135 дизайнерских апартаментов площадью 57-370 кв. м, при стоимости "квадрата" 4,3–5,7 тыс. евро. До начала активной реконструкции помещения этого строения даны местным молодым дизайнерам, каковые выполняют выставки собственных работ в непередаваемом антураже времен ГДР.
Александр Хедер собирается сделать строение бывшей партийной школы германских коммунистов самым актуальным жилым комплексом в Берлине
Обладатель компании Ziegert Николаус Цигерт:
— Рынок жилья Бердина имеет потенциал роста. В 2014 г. было реализовано около 200 квартир по цене более чем 5 тыс. евро за 1 кв. м. Но в ценовой категории более 10 тыс. евро были заключены договора на продажу только 20 единиц. В этом отношении Берлин все еще отличается скромными масштабами.
Большая планка цены жилья в Берлине образовывает на сегодня 16 тыс. евро за 1 кв. м. Слой населения с самый высоким уровнем дохода довольно слабо представлен в германской столице. А немногочисленные состоятельные люди нашли себе жилье в таких кварталах вилл как Груневальд и Далем. Только по мере усиления тенденции переезда в город и притока зажиточных людей из Германии и из-за предела "люкс" в Берлине вошел в повестку дня.
Игнат Бушухин
Холодная война: «Германия: \
