Рынок аренды выводят из тени: как изменятся цены на съемные квартиры
Власти столицы побеждают над рынком "серой" аренды квартир в Москве. Действительно, в данной войне проиграет не хозяин, а арендатор…
Власти столицы побеждают над рынком "серой" аренды квартир в Москве. В случае если раньше игроки рынка скептически относились к инициативе мэра Сергея Собянина и дорогам ее реализации, то сейчас риэлторы в один голос заявляют о том, что теневой рынок аренды жилья понемногу сдает собственные позиции. Действительно, в данной войне проиграет не хозяин, а арендатор.
Отметим, что кампанию по борьбе с незаконной арендой жилья, муниципальные власти заявили в последних числах Июня 2012 года. Тогда мэр столицы признал, что 90% рынка аренды жилья находится в тени и призвал вывести ее на свет. По его расчетам, в столице сдается не меньше 300 тыс. квартир, наряду с этим налоги платят только около 5 тыс. человек. "Дело кроме того не в потерянных доходах города. Квартиры, сдаваемые в серую аренду, — это места проживания незаконных мигрантов.
Именно там хранится краденое, организуются притоны, осуществляется подготовка к правонарушению. Да и просто не очень приятно жить в подъезде, где часть квартир сдается неясно кому", — заявил тогда Сергей Собянин.
В активную стадию, по утверждению правительства, программа вошла с сентября 2012 года. Мэрия к борьбе с теневой арендой подключила полицию, управляющие компании, товарищества собственников жилья, и призвала граждан информировать об арендуемых квартирах. Сейчас, спустя полгода, возможно констатировать факт, что программа главы горадминистрации реализуется достаточно удачно. Так, в конце 2012 года в Москве было распознано более 133 тыс. фактов незаконной сдачи жилья в аренду.
А общее число поданных объявлений по уплате НДФЛ за аренду квартир увеличилось практически вдвое. Со своей стороны, сумма уплаченного налога за последнее время прошлого года выросла более чем на 400% — со 116,2 млн рублей до 473,2 млн рублей. Госслужащие рассчитывают, что за счет сбора "арендных" налогов горбюджет каждый год будет пополняться минимум на 5 млрд рублей.
Налог ляжет на плечи арендаторов
Согласно точки зрения риэлторов, опрошенных "РБК-Недвижимостью", ужесточение налогообложения для собственников, сдающих собственные квартиры, может оказать влияние на цена аренды по рынку в целом. Рост ставок может наблюдаться в "вилке" от 6% до 13%, другими словами будет напрямую связан с необходимым подоходным налогом, прогнозирует управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.
Какая-то часть москвичей, сдающих квартиры, придет к тому, что оплачивая налог, они теряют доход, на что рассчитывали, исходя из этого на сумму налога поднимут ставку аренды. Это может вызвать увеличение неспециализированного ценового фона на рынке столичного найма жилья.
Согласно данным компании "Миэль-Аренда", средняя цена аренды однокомнатной квартиры экономкласса в Москве за 2012 год выросла на 7% и образовывает на данный момент 33,4 тыс. рублей в месяц. Аренда двухкомнатных квартир за год подорожала на 4,9% и на конец года образовывает в среднем 41,4 тыс. рублей. Трехкомнатные квартиры в течение года незначительно подешевели на (1,17%), и аренда в них в месяц стоит 47,1 тыс. рублей.
В целом на данный момент средняя удельная стоиость аренды квартиры (все сегменты) в Москве образовывает приблизительно 41 тыс. рублей в месяц. Средний рост стоимостей за 2012 год, согласно данным риэлторов составил около 10%. Аналитики предрекают, что в 2013 году предпосылок к понижению ставок аренды нет и, вероятнее, рост будет на уровне прошлого года. Ужесточение контроля за рынком аренды может прибавить к этому росту еще 6-13%.
Действительно, это будет происходить неспешно, вероятнее, в течение нескольких лет, считают эксперты.
По открытой информации налоговых органов уже на данный момент ясно, что если сравнивать с прошлым годом количество законопослушных плательщиков налогов в сфере аренды жилья увеличилось вдвое. Возможно высказать предположение, что самые сознательные собственники из тех, кто попал в такие рейды, пересмотрели для себя вопрос об "обелении" аренды и начали платить налоги.
Согласно точки зрения экспертов рынка, еще долго будет существовать часть собственников, которая будет пробовать и дальше скрывать собственные доходы. В случае если человек уже попал под прицел налоговых органов, разумнее задуматься о том, какой налог и в каком размере имеется суть выплачивать.
Игроки рынка недвижимости отмечают, что "серый" рынок аренды больше относится к недорогим квартирам, правда составляющим львиную долю всего столичного рынка.
В высоком бюджете найма жилых площадей уже давно и исправно уплачиваются налоги по одной из схем — или через ИП, или через приобретение патента. "Чем дороже квартира, тем громадным рискует ее хозяин. Люди, обладающие и сдающие жилье в высоком сегменте, не заинтересованы в конфликтах с ФНС. Обычно это так как общеизвестные представители бизнеса, шоу-бизнеса, нередкие участники политических баталий, и идти на конфликт для нескольких тысяч рублей в месяц они не станут", — поделился собственными мыслями с "РБК-Недвижимостью" глава департамента аренды жилья Penny Lane Realty Илья Плаксин.
Быть может, ужесточение действий со стороны ФНС снизит планку суммы, начиная с которой собственники будут декларировать собственные доходы от сдачи в наем собственной недвижимости.
Так или иначе, налоговое бремя будет переложено на нанимателей жилья, но все это случится в завуалированном виде и сольется с плавным ростом ставок, считают игроки рынка.
"Мы ни при каких обстоятельствах не заметим для того чтобы, как в супермаркете, где в чеке пробивается сумма, а ниже еще одна, но с учетом НДС. Любой хозяин сам для себя принимает решения о дорогах оптимизации налогообложения", — заключил Илья Плаксин.
Необходимо подчеркнуть, что 6% с дохода — это низкий налог. На западе подоходные вычеты достигают 30-35%, отмечает Елена Семина, исполнительный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба".
Как оптимизировать налоги
По закону доходы, приобретаемые от сдачи квартиры в наем, облагаются подоходным налогом в размере 13%. В случае если сдавать квартиру экономкласса как физическое лицо за 30 тыс. рублей в месяц, то ежемесячный налог будет в районе 4 тыс. рублей. Но в случае если пройти регистрацию как личный предприниматель, то ежемесячный налог за ту же квартиру будет практически вдвое меньше (6%).
Той части обладателей, у которых в один момент сдается более одной квартиры либо квартира относится к сегменту бизнес-класса либо элитного жилья, Наталья Сивко рекомендует разглядеть вариант приобретения патента на данный вид деятельности.
В этом случае учет взятых доходов ведется в простой для заполнения книге учета доходов. Патент возможно купить на срок от 1 до 12 месяцев. Его годовая цена на этот год по этому виду деятельности в Москве образовывает 43,2 тыс. рублей, на три месяца — 10,8 тыс. рублей, на один месяц — 3,6 тыс. рублей. Оплата цены патента происходит в два этапа.
Одну треть нужно заплатить не позднее 25 дней по окончании начала действия патента, другое — не позднее 25 дней со дня окончания.
Действительно, получается, что таковой вид налога, как патент, будет удачен не всем арендодателям. Так, в случае если ежемесячная цена аренды квартиры образовывает 25 тыс. рублей в месяц, то кроме того при ставке подоходного налога в 13% нужно будет заплатить 3,25 тыс. рублей в месяц, в то время как при патенте — 3,6 тыс. рубелй. А вот уже при стоимости аренды в 30 тыс. рублей патент обойдется на 300 рублей дешевле, чем при ставке в 13% (3,9 тыс. рублей).
Дабы уплатить налог, придется подать налоговую декларацию, наряду с этим налоговая администрация вправе "настойчиво попросить" подтвердить размер доходов документально, другими словами представить контракт с нанимателем, выписку со счета, на что поступают арендные платежи, либо акты приема-передачи денежных средств, в случае если оплата осуществляется наличными.
Сергей Велесевич
В Астане выводят из тени рынок жилищной аренды
