Сдаем в аренду квартиру в таиланде: стратегия и тактика
Обладатели недвижимости за границей все чаще вспоминают о возможностях сдачи жилья внаем, даже в том случае, если изначально брали квартиру для личного отдыха. Prian.ru разбирается, в то время, когда удачнее посуточная, а в то время, когда долгая аренда, сколько стоят услуги управляющих компаний, и на какой доход вы сможете рассчитывать в Таиланде. Просматривайте отечественное управление и выбирайте стратегию, подходящую как раз вам.
Вопрос №1: имею ли я право сдавать недвижимость в Таиланде?
Для начала разберемся с законами. Ограничений на общенациональном уровне в Таиланде нет: вы имеете полное право предлагать арендаторам собственную недвижимость на любых условиях и на любой срок. Был бы спрос
Но в некоторых случаях, к примеру, если вы берёте апартаменты в комплексе, что имеет собственную арендную программу, местный управляющий может ограничивать собственников. В случае если в конкретном доме имеется запрет на независимую сдачу в аренду, это должно быть прописано в контракте, а вас должны были об этом предотвратить в момент внесения депозита на приобретение.
«В случае если перед сделкой клиенты озвучивают собственные замыслы на независимую сдачу в аренду – мы, зная специфику контрактов различных комплексов, сходу предлагаем как раз те, где управляющие компании не мешают этому», — говорит управляющий партнер компании Exotic Property Светлана Касаткина.
Итак, верный метод действий. Еще перед приобретением подробно обсудить с вашим риэлтором возможности сдачи в аренду. Пускай узнает все подробности соглашений с застройщиками, порекомендует комплексы с удачным для найма невысокой конкуренцией и расположением.
В случае если же квартира в Таиланде покупалась для собственного отдыха, а на данный момент вы желаете сдать ее в аренду, в первую очередь уточните условия вашего договора. Исходя из этого, возможно будет выбрать одну из трех стратегий.
Вопрос №2: как сдать в аренду квартиру в аренду через управляющую компанию с гарантированным доходом?
Первая и самая надежная стратегия – приобрести квартиру в комплексе, у которого еще на этапе строительства подписан контракт с управляющей компанией, обеспечивающей доход от аренды в будущем. Готового перечня таких комплексов в сети нет. В большинстве случаев данной информацией владеют агентства недвижимости, каковые прекрасно знают рынок.
Условия, вероятнее, будут следующие. При покупке вы заключаете соглашение с управляющей компанией и отдаете недвижимость в арендную программу на 3-5 лет. Наряду с этим обладатель освобождается от выплат по содержанию объекта (прилегающая территория, коммунальные платежи, уборка и т.д.).
Хозяин приобретает право жить в квартире 30-45 дней в году – время для личного отдыха возможно согласовать, но пиковый сезон вы не сможете выбрать. В другой период квартира сдается, а вы приобретаете гарантированный доход 7-8% годовых от цены объекта.
Плюсы таковой схемы очевидны: никаких забот, нет затрат на содержание, стабильный ежегодный доход по окончании вычета налогов (вашим налоговым агентом делается управляющая компания).
Но и минусы значительные: вы станете отдыхать в собственной квартире ограниченное время, не сможете получить на аренде больше, чем прописано в соглашении, а также обставить жилье по собственному вкусу не окажется, т.к. по практически всем соглашений в арендных квартирах должен быть обычный пакет мебели.
Словом, эта стратегия подойдет не всем. В случае если же вы заблаговременно не приобрели квартиру в комплексе с арендной программой, имеете возможность ее кроме того не рассматривать.
Вопрос №3: как сдать в аренду квартиру в аренду самостоятельно?
Вторая и самая рискованная стратегия – независимая аренда.
Во-первых, вам нужно подготовить объект – подобрать аксессуары и мебель для аренды. Во-вторых, заняться маркетингом – сфотографировать квартиру, разместить на порталах по аренде объявления, дать рекламу в массмедиа В-третьих, встречать нанимателей, брать с них депозиты за сохранность имущества и арендную плату, решать бытовые вопросы жильцов, выселять. И наконец, вести отчетность – оплачивать налоги и коммунальные услуги.
Про налоги поведаем подробнее. Ставка налога на доходы в Таиланде зависит от размера вашей прибыли. «Для физического лица при ежегодном доходе менее 150 000 бат (около $4200) – налог не уплачивается. При годовом доходе от 150 до 300 тыс. бат – на первые 150 тыс. сбор начисляться не будет, на следующие 150 тыс. – ставка составит 5%.
При доходе от 300 до 500 тыс. – за первые 150 тыс. вы ничего не заплатите, за вторые – 5%, а за сумму, превышающую 300 тыс., налог составит 10%. И без того потом», — поясняет Светлана Касаткина.
Ставки подоходного налога в Таиланде
| До 150 000 | 0% |
| 150–300 000 | 5% |
| 300–500 000 | 10% |
| 500–750 000 | 15% |
| 750 – 1 000 000 | 20% |
| 1 000 – 2 000 000 | 25% |
| 2 000 – 4 000 000 | 30% |
| Более чем 4 000 000 | 35% |
Основной минус независимой сдачи в аренду – вам нужно будет тратить большое количество времени на управление недвижимостью, разбираться во всех нюансах и решать поступающие задачи в одиночку. Но основной плюс – в случае если у вас все окажется, вы сможете получить больше, чем по вторым схемам, кроме этого вы сами станете решать, в то время, когда сдавать квартиру, а в то время, когда жить в ней самому.
«Чужестранцы, каковые желают заниматься самостоятельно сдачей в аренду – это те люди, каковые переезжают в Таиланд и всегда контролируют все этапы процесса. Могу сообщить по отечественным клиентам, это 10-15% обладателей недвижимости. По большей части квартиры отдают в управление агентствам либо управляющим компаниям, созданным либо привлеченным застройщиками», — додаёт Светлана Касаткина.
Вопрос №3: как сдать в аренду квартиру в аренду через агентство?
И наконец, третья компромиссная стратегия. В случае если в вашем комплексе нет арендной программы, а самостоятельно заниматься процессом вы не желаете, возможно в сети либо по рекомендациям отыскать агентство, которое заберёт ваш объект в управление.
С агентством содержится соглашение. Обговариваются ценовая политика, пожелания к гостям, календарь приема арендаторов, уборки оплаты и условия коммуналки. Обладатель сам готовит квартиру к сдаче (мебель, аксессуары, инвентаризационный лист) и передает ключи агентству.
В то время, когда появляются клиенты, риэлтор согласовывает с вами условия и даты либо принимает независимое ответ в рамках договоренностей.
«В Таиланде большое количество управляющих компаний. Имеется маленькие компании, каковые создаются, в то время, когда частное лицо получает недвижимость и пробует самостоятельно ее сдавать. Позже к одному объекту присоединяются квартиры соседей и привычных.
Довольно часто при таковой схеме обладатель кроме того не регистрирует компанию, трудится без контракта, оплату за аренду от гостей принимает наличными либо на собственные частные счета», — говорит Светлана Касаткина.
Плюсы работы с «частниками» – меньше платить за их услуги, фиксированных ставок нет, тут как договоритесь. Минусы – высокие риски, т.к. управляющий не берет на себя никакой ответственности. Случалось, что объект сдавался в одно время различным людям, либо арендаторы, приезжая на отдых, не могли отыскать частного управляющего и оставались без жилья. Да и как решать конфликтные обстановки – не ясно, поскольку ваши отношения не регламентированы
«Имеется и опытные агентства, каковые занимаются управлением недвижимостью, – додаёт Светлана Касаткина. – Они заключают соглашения с обладателями, где прописана схема сотрудничества, ценовая политика, требования к гостям, ответственность за повреждения и т.д.
Такие компании занимаются маркетингом (печатают материалы, продвигают сайты, рекламируют недвижимость на различных площадках бронирования, посещают выставки и т.д.), ищут гостей, заключают с ними контракт, принимают оплату, готовят объект к заезду (контролируют чистоту, работу техники, снабжают аксессуары для аренды – полотенца, ванные принадлежности), встречают их в аэропорту, заселяют, берут задаток сохранности, снимают показания счетчиков, решают все вопросы гостей на протяжении отдыха, выселяют, принимают оплату за услуги ЖКХ, организовывают трансфер в аэропорт».
Плюсы работы с агентством понятны – вы приобретаете опытный сервис и гарантию качества одолжений, квартира сдается в рамках закона, отношения сторон регулируются соглашениями. Минусы – с агентством нужно будет поделиться пятой частью прибыли. Стандартная ставка за такие услуги – 20% от дохода.
Но ко мне входит все, а также, трасферы гостей в аэропорт, аксессуары для аренды, налог НДС.
С кем бы вы ни трудились – частным либо опытным риэлтором – вы станете сами платить за содержание квартиры (за исключением услуг ЖКХ по некоторым броням). Но в отличие от арендной программы застройщика, сможете выбирать, в то время, когда пускать жильцов, а в то время, когда отдыхать самому.
Вопрос №4: какое количество возможно получить на аренде в Таиланде?
«Считается, что в Таиланде низкий сезон – с апреля по ноябрь. Но реально, это июнь-август, т.к. сейчас наступает сезон дождей и весьма сильные волны на море. Само собой разумеется, в занятости любого объекта имеется пробелы в течение года.
Средняя норма занятости на курортах Таиланда – 70% в год.
Дабы сдать недвижимость в низкий сезон, приходится снижать цены. К примеру, цена аренды на один месяц квартиры-студии площадью 30-40 кв.м в комплексе среднего класса в пешей доступности от моря в низкий сезон – около 25 000 бат. В большой сезон (октябрь-февраль и ноябрь-март) она будет стоить около 35 000 бат, а в пиковый (декабрь – январь) – 45 000 бат», – говорит Светлана Касаткина.
Как удачнее сдавать – посуточно либо на долгий срок? Тут однозначного ответа нет. В большинстве случаев на курорты Таиланда не приезжают на один сутки.
Как минимум, недвижимость арендуют на три-пять дней, чаще – на пара недель, в противном случае и сходу на месяц.
Ставки на кратковременную аренду, само собой разумеется, выше. Скидка за ежедневно проживания при аренде на месяц образовывает около 50% от посуточного тарифа. Обладатели смогут подвинуться в цене еще и вследствие того что при долгом найме в цена не входит уборка, завтраки и т.п.
Многие управляющие предпочитают в пиковый сезон (декабрь – январь) сдавать на маленькие сроки, т.к. сейчас большая цена проживания – в несколько раз выше, чем в низкий сезон, – а в другое время на долгий период.
«Для управляющих компаний с организованным полноценным штатом и процессом работы сотрудников (менеджеры круглосуточного рецепшна, уборщицы, техники) – удачнее сдавать недвижимость на маленькие сроки по большой дневной цене. Для маленьких агентств недвижимости принципиальной отличия в сроках аренды нет. А для обладателей, занимающихся сдачей в аренду самостоятельно, удачнее сдавать на долгий срок.
При долговременной аренде не требуется организовывать разные сервисы, каковые требуют не только материальных и временных затрат, но и обычно личного присутствия (уборка, смена белья, завтраки, организация отдыха гостей, ответ их неприятностей и т.д.). Помимо этого, существует тенденция, что чем продолжительнее живут одинаковые гости, тем более аккуратно они относятся к недвижимости», — рекомендует Светлана Касаткина.
Чтобы выяснить, сколько вы сможете получить, нужно определить средние цены на аренду квартир в вашем районе в различные сезоны, сделать поправку на дни простоя, вычесть из оказавшейся суммы затраты на гонорар и содержание комплекса управляющему.
«Самостоятельно возможно получать порядка 10-12% годовых. Но это лишь в том случае, если заниматься этим процессом и относиться к нему, как к бизнесу. А при работе с арендными программами застройщиков, ваши доходы составят столько, сколько прописано в соглашении – в большинстве случаев 7-8% годовых», — отмечает Светлана Касаткина.
Создатель Анастасия Фалей
Фото: pixabay.com
Квартира в Паттайе. цена и Обзор аренды
