Швейцария: ни слова о горных лыжах
Приобретение коммерческой недвижимости либо бизнеса на территории Швейцарии возможно разглядывать не только как инвестицию высокой надежности и хорошую возможность разумно приумножить капитал. Это еще и хороший метод без шуток расширить шансы на получение права постоянного проживания в этом государстве.
Стабильность превыше всего
Швейцария, шепетильно оберегающая собственную политическую и экономическую стабильность, по праву считается одной из самые привлекательных государств для долговременных инвестиционных вложений. Благодаря разумной экономической политике швейцарская валюта – одна из самых стабильных в мире, уровень инфляции в стране не превышает 0,5–1%, а уровень безработицы ниже 4%.
Недвижимость в течении многих лет стабильно растет в цене на 2–4% в год. Но Швейцария есть одной из самых закрытых государств для зарубежных клиентов жилья. Уже продолжительное время в стране действует Закон «Об ограничении прав зарубежных граждан на сделки с недвижимостью».
Совсем вторая обстановка при с коммерческой собственностью. Ее зарубежные граждане есть в праве покупать безо всяких ограничений. Многие чужестранцы расценивают приобретение коммерческой недвижимости в Швейцарии как возможность не столько получить, сколько сохранить и разумно приумножить имеющийся капитал. Судите сами. Размещение средств на банковском счете в Швейцарии – высоконадежное, но маловыгодное вложение. Ставка по вкладам около 1,2%, что немногим выше показателя инфляции.
Доходность же коммерческих строений при сдаче их в аренду оценивается в 7–10%. Наряду с этим надежность для того чтобы вложения не меньше, чем банковского.
Такая различная
Коммерческой недвижимостью возможно как склад либо офис, так и пансион либо ресторан. Но приобретение коммерческой недвижимости, которая в будущем употребляется для извлечения прибыли, и приобретение компании – различные вещи. Комментирует миграционный консультант Сергей Сандер: «направляться различать инвестиции конкретно в объект недвижимости, приносящий доход от аренды, и в бизнес (гостиничный, ресторанный и пр.).
В последнем случае это, в большинстве случаев, приобретение акций либо долей швейцарской компании. В Швейцарии в большинстве случаев не имеет значения, какой бизнес получает чужестранец, приобретение в этом случае осуществляется методом передачи акций либо долей компании, которая ведет бизнес».
Но в случае если сравнивать инвестиционную привлекательность различных видов коммерческой недвижимости в Швейцарии, то с позиций гарантированности дохода самые привлекательным есть инвестирование в коммерческие объекты, сдаваемые в аренду (это конторы, торговые и складские помещения и т.д.). Говорит директор Интернациональной девелоперской компании AESI Александр Поддубный: «Уровень заполняемости офисных помещений в Швейцарии значительно превышает показатели наибольших мегаполисов Европы.
Согласно данным статистики тут пустуют только 2–5% площадей, тогда как для рынка Лондона нормой считаются 11–12%. Одним из самые перспективных городов Швейцарии считается Фрибург, что имеет один из самых высоких показателей заполняемости офисных помещений. В Цюрихе же, напротив, отмечается самый большой показатель пустующих офисных помещений.
Соглашения аренды в Швейцарии заключаются на 5–10 лет с возможностью продления. Нужно выделить, что в этом государстве все отношения в бизнесе выстроены на долговременной возможности, что есть базой стабильности».
В случае если сказать о приобретении бизнеса в Швейцарии, то целесообразен вопрос, что предпочтительнее, брать готовый либо создавать с нуля личный. Специалисты уверяют, что однозначного ответа на данный вопрос не существует. Управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group, экономист Татьяна Фогт вычисляет: «Все зависит от тех целей, каковые преследует инвестор. При приобретении готового бизнеса он экономит на административных издержках по открытию компании.
Это менее затратный и более своевременный метод если сравнивать с открытием нового бизнеса. Но в этом случае смогут появиться дополнительные затраты, связанные, к примеру, с проверкой существующего бизнеса». В большинстве случаев, риэлторы располагают определенными цифрами (доходность бизнеса, финансовые потоки до налогообложения и по окончании него, уровень налогов, каковые нужно будет платить), но их наличие не есть необходимым требованием при продаже.
Клиент может самостоятельно произвести оценку бизнеса, обратившись, к примеру, в оценочную компанию.
100% в пик сезона
«Зарубежные инвесторы все чаще выбирают в качестве объектов инвестиций в Швейцарии отели, – утверждает Александр Поддубный. – Сейчас гостиничный бизнес образовывает базу швейцарского туризма. Согласно данным статистики 80% всех клиентов швейцарских отелей – это европейцы. Причем, согласно данным изучений Университета по туризму Швейцарии, количество туристов, приезжающих летом в Швейцарию, никак не меньше, чем количество приезжающих зимний период.
На протяжении двух «высоких» сезонов – зимний период и летом – отели заполняются на 100%.
Самыми популярными регионами гостиничного бизнеса являются Берн и французская Швейцария.
Самый пользуются спросом и прекрасно заполняются гостиницы, расположенные в близи от лыжного курорта либо озера».
Расположение есть важным, но далеко не единственным причиной, воздействующим на доходность гостиницы. В принципе, гостиничный бизнес везде, не только в Швейцарии, весьма зависим от многих внешних факторов. Помимо этого, огромную роль на доходность отелей оказывают внутренние факторы, такие как эффективность бизнес-замысла управления гостиницей, в особенности маркетингового замысла, профессионализм самого управляющего и т.д.
Говорит Татьяна Фогт: «Чистый доход от управления гостиницей в Швейцарии во время большого сезона может составлять до 20%, а в среднем в год – до 4–5%, в зависимости от категории отеля и его заполняемости в межсезонный период. Но прибыльность зависит от множества вторых факторов, талантливых как расширить доход, так и свести его фактически к нулю».
Существуют и другие тонкости. Так, структура доходов отелей различных категорий заметно отличается. У 4- и 5-звездочных отелей она следующая: 45% дохода приносит ресторанный бизнес, 50% – фактически гостиничные услуги, 5% – дополнительные виды сервиса (к примеру, проведение конференций и семинаров). Доходность отелей категории 3* и 2* обеспечивается по большей части за счет ресторанного бизнеса (до 70% дохода).
Имеется собственные особенности и в структуре затрат. К примеру, в Швейцарии достаточно дорогая рабочая сила, исходя из этого на оплату одолжений персонала приходится до 35–40% всех затрат. Многие обладатели отелей выходят из положения, завлекая более недорогой зарубежный персонал.
Комментирует Сергей Сандер: «В большинстве случаев, приобретение гостиничного бизнеса подразумевает сохранение рабочих мест в регионе, и громадных трансформаций в составе персонала не происходит. В другом случае это было бы невыгодно региону. Но, непременно, хозяин в праве функционировать по собственному усмотрению».
Отдельный вопрос – что принесет больший доход: маленькой пансион либо большой отель. Комментирует партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер: «Руководить домашней гостиницей на маленьком курорте непросто. Лояльность клиентов зарабатывается годами, при смене собственников эти клиенты смогут уйти, а на получение новых потребуются средства и время.
Громадные курорты, располагающие развитой инфраструктурой, завлекают большее количество туристов, но и борьба среди таких отелей выше. Исходя из этого однозначного ответа, какой из вариантов лучше предпочесть, нет».
Как это не редкость
Процедура приобретения коммерческой недвижимости ничем не отличается от приобретения жилой. О том, как это происходит на практике, говорит Евгения Игер: «покупатель и Продавец подписывают соглашение о намерении, клиент вносит предоплату за объект (в большинстве случаев, 5–10%), после этого стороны подписывают соглашение купли-продажи в присутствии свободного нотариуса. Потом нотариус регистрирует сделку и вносит трансформации в реестр прав собственников».
Перечисление главной суммы платежа постоянно происходит на счет свободного нотариуса, оформляющего сделку в Швейцарии.
Конечно, при покупке бизнеса появляются дополнительные затраты.
К примеру, вознаграждение свободного нотариуса – 0,5–1%, внесение трансформаций в реестр собственников – 0,5%, налоги – 2–4%. Комиссионные риэлтору оплачивает продавец (в редких случаях – клиент).
Кантон кантону рознь
Обладателем коммерческой недвижимости в Швейцарии возможно как частное лицо, так и компания. Евгения Игер даёт предупреждение: «Выбирая, на кого записать коммерческую недвижимость, я бы руководствовалась уровнем налогообложения. В одном и том же кантоне налог на доходы компании возможно существенно ниже, чем на доходы частных лиц.
Дело в том, что налоговая совокупность Швейцарии по собственному устройству чем-то напоминает совокупность США, где в каждом штате (а в Швейцарии – кантоне) существуют собственные налоги. Практически налоговая совокупность Швейцарии делится на три уровня: федеральный, кантональный и муниципальный. Налоги на федеральном уровне однообразны для всех кантонов, а вот на кантональном и муниципальном уровнях они очень сильно различаются.
Это относится ставок, тарифов, процедуры оплаты, освобождений от оплаты и пр. Вместе с тем сейчас фактически все кантоны предлагают определенные налоговые послабления с целью привлечения зарубежных инвесторов. Среди самые «дружелюбных» кантонов необходимо отметить Цюрих, Женеву, Базель, Тичино (Ticino, Лугано), Цуг (Zug), Во (Vaud, Лозанна) и другие.
С необходимостью платить налоги клиент бизнеса столкнется уже при оформлении сделки купли-продажи. Налог на смену обладателя имущества образовывает 2–4% от цены приобретения (в зависимости от кантона). Каждый год платится налог на налог и имущество на землю, что образовывает около 0,2–0,3%, налог на достаток (fortune tax) – 0,01%, подоходный налог, что уплачивается на всех трех уровнях.
Ставка подоходного налога на федеральном уровне доходит до 11,5%, в случае если речь заходит о доходах более €500 тыс. в год, а на уровне кантонов эта ставка возрастает (к примеру, до 13% в Цюрихе и примерно до 17,5% в Женеве). Это относится частных лиц, резидентов страны. Компании, ведущие бизнес в Швейцарии, кроме этого платят подоходный налог на всех трех уровнях, но по вторым ставкам.
К примеру, на федеральном уровне подоходный налог взимается по единой ставке 8,5%, а на уровне кантонов опять-таки существуют важные различия.
Несмотря на то что налоги взимаются на трех уровнях, налоговый климат в Швейцарии считается довольно мягким по сравнению с другими государствами Европейского союза, и уж тем более – с США. В них налоги «съедают» 30%, а время от времени и до 50% чистого дохода, тогда как в Швейцарии – примерно 25%».
Отдельный плюс
Напоследок хочется отметить одну важную делать. Приобретение любой недвижимости (жилой либо коммерческой) в Швейцарии не дает прав на получение вида на жительство. оформление и Приобретение недвижимости ВНЖ – две полностью различные процедуры, не связанные между собой. Но открытие компании либо приобретение готового бизнеса на территории Швейцарии – собственного рода доказательства инвестиционного вклада в развитие региона – весомые плюсы при подаче заявления на получение ВНЖ.
Вывод специалиста
Партнер компании Immo-Helen Sarl Евгения Игер:
При покупке недвижимости используются разные схемы финансирования сделки, к примеру привлечение банковского кредита, а время от времени и нескольких. Кстати, кредитная схема финансирования сделки сокращает налогооблагаемую базу.
Зарубежные граждане есть в праве взять кредит на приобретение недвижимости в Швейцарии. В большинстве случаев, швейцарские банки готовы дать до 70% от цены приобретения на срок от 20 до 100 лет (кредитные обязательства в Швейцарии смогут передаваться по наследству). срок и Сумма кредита определяются банком в каждом отдельном случае, тут очень многое зависит от денежного состояния заемщика. Процент по кредиту в Швейцарии – один из самых низких в Европе.
Он рассчитывается как Libоr+1%. На сегодня это около 5%.
Создатель: Марина Жердева
Издание "Homes Collection"
Ski. Zermatt. Switzerland. Matterhorn. Швейцария, гора Маттренхорн. Лыжи. . Церматт.
