Сэкономить на инвесторах: что думает бизнес об ограничении прав дольщиков
Мэрия и горсовет Москвы внесли предложение лишить клиентов нескольких квартир национальной защиты от рисков недостроя. Девелоперы поведали, к чему приведет такое новшество
Фото: Сергей Коньков/ТАСС
В скором будущем клиенты нескольких квартир в новостройках смогут утратить право на национальную защиту от недостроя. С таким предложением на слушаниях в парламенте в государственной думе выступил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
на данный момент любой одураченный участник претендует на компенсацию в том случае, если девелопер не сможет достроить объект. Компенсацию должны выплачивать из особого фонда, что содержат все компании-застройщики. Сущность нового предложения мэрии и горсовета Москвы в том, дабы лишить часть участников права на эту компенсацию.
Тимофеев внес предложение заблокировать выплаты тем, кто приобрел сходу пара квартир в одном жилом комплексе.
«Появляется вопрос: как верно защищать их интересы? Необходимо, дабы власти защищали интересы граждан, приобретших одну квартиру, а не интересы инвесторов», — заявил Тимофеев на слушаниях в парламенте. По словам государственного служащего, 30% всех квартир в столичных новостройках скупают инвесторы.
Редакция «РБК-Недвижимости» определила у девелоперов, как обоснована оценка мэрии и горсовета Москвы и к чему приведет отказ страны от защиты части клиентов жилья.
Иван Романов, управляющий директор «Группы ЛСР» в Москве:
— По плану законодателя, национальный компенсационный фонд создается для защиты физических лиц (клиентов квартир) независимо от того, с какой целью приобретается квартира. Цель полностью оправданна — для исключения возможности появления одураченных защиты и дольщиков рынка от недобросовестных застройщиков. Сейчас квартиры берут по большей части для проживания.
Это относится и объектов «Группы ЛСР», часть инвесторов среди отечественных клиентов не превышает 10%.
Количество инвестиционных сделок на рынке Московского региона и недвижимости Москвы в целом сейчас не показывает роста. Законодательная инициатива, о которой идет обращение, способна снизить привлекательность этого сегмента для потенциальных инвесторов. В этих реалиях приобретение недвижимости с инвестиционной целью есть одним из инструментов накопления собственных средств.
Юридические лица — отдельный разговор. Тут я согласен с Константином Тимофеевым. Юридические лица направляться относить к опытным участникам рынка, для которых оценка инвестиционных рисков — посильная задача.
Государство не должно покрывать их убытки от неудачного инвестирования.
Ильшат Нигматуллин, президент группы компаний «Гранель»:
— Наличие инвестиционных квартир в произвольных проектах — норма. Одновременно с этим инвестиции в недвижимость сейчас куда менее привлекательны, чем три года назад: рынок изменился, а вместе с ним и доходность. В большинстве случаев, инвесторы более подкованы в аналогичных вопросах, чем клиенты «квартир для себя», исходя из этого такая инициатива приведёт к недовольству как раз среди них.
Быть может, они пересмотрят собственные инвестиционные пакеты в пользу вторых вариантов.
Мы не можем поддержать инициативу, поскольку она скажется на отечественной выручке. На долю инвесторов в отечественных проектах приходится порядка 10–15% квартир, а это значительные вложения. Основной вопрос: как среди клиентов выделить инвестора? В итоге, лишь то, что человек берёт пара квартир в одном жилом комплексе, совсем не означает, что сделка инвестиционная: он может приобрести ее сходу для нескольких участников семьи.
Такие случаи нередки.
Главный риск пребывает в том, что на рынке может показаться еще больше одураченных участников, которым не нужно будет рассчитывать на защиту страны. В число этих участников смогут попасть не только инвесторы, поскольку до тех пор пока неясно, по каким параметрам они будут определяться.
Ольга Барабанова, директор Sezar Group:
— Девелопер с каждого договора долевого участия платит отчисления в компенсационный фонд, средства которого формируются для защиты прав участников долевого строительства. На отечественный взор, логично, в случае если эти взносы будут распространяться на каждого из участников долевого строительства.
Изменение в отношении распределения целевых средств фонда возможно очень больным с юридической точки зрения, поскольку поднимает много противоречий на уровне федерального законодательства в части равноправия участников как участников гражданских правоотношений. Стоит пристально изучить целесообразность и экономическую эффективность данной инициативы.
Вычисляем, 30%-ная оценка очень сильно преувеличена. В проектах отечественной компании часть инвестиционных приобретений не превышает 10%. Наряду с этим порядка половины из них к инвестиционным возможно отнести очень условно: процент сделок с расчетом на последующую продажу в целях получения дохода единичен.
Большинство из тех, кто вкладывает свободные средства в недвижимость, расценивают эту недвижимость как домашний капитал.
В целом остается открытым вопрос о том, кто и как именно будет оценивать, есть ли сделка инвестиционной. Не каждая приобретение нескольких квартир совершается в инвестиционных целях. Это возможно, к примеру, домашняя приобретение: квартира себе и рядом ребенку или приобретение нескольких квартир с целью их объединения в одну (а также для многодетных семей).
С позиций девелопера закладывать в проект пяти-, шести- либо семикомнатные квартиры не нужно — спрос на них ограничен, а требования нельзя предугадать заблаговременно. Современное ответ таковой задачи — возможность объединения смежных вариантов. Появляется честный вопрос — вычислять эти сделки инвестиционными либо нет?
Игорь Юдовский, глава фирмы «Фаворит Инвест»:
— Национальная защита участников — это мера, направленная, в первую очередь, на обеспечение социальной стабильности, а исходя из этого сократить степень данной защиты будет в полной мере разумно. Тут принципиально важно выбрать верные параметры — как в банковском секторе, в то время, когда страхуется лишь часть вкладов. Эта мера существенно усилила стабильность финансовой системы.
Все зависит от конкретных механизмов, но оставшиеся на рынке инвесторы — люди в большинстве собственном искушенные, надеющиеся на знания и свой опыт, а не на национальную защиту. Чуть ли эта мера существенно повлияет на их решения. Часть инвестиционных приобретений в количестве продаж по объектам компании «Фаворит Инвест» мала.
По большей части квартиры в отечественных зданиях берут для собственного проживания.
Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group:
— Люди вкладывают деньги в жилье, поскольку это единственный метод максимально обезопасить и сохранить собственные накопления от кризисных явлений. В докризисный период часть инвестиционных приобретений вправду составляла порядка 25–30% по Москве, а по области доходила до 40–50% в некоторых районах.
Особенным спросом в Подмосковье пользовались новостройки, а в центре Москвы — апартаменты и коммерческая недвижимость, каковые приобретались под сдачу в аренду либо для предстоящей перепродажи. На данный момент часть инвестиционных приобретений сократилась в четыре раза и образовывает порядка 7%.
В случае если предложение Тимофеева станет законом, вероятнее, случится оттекание клиентов. От этого прежде всего пострадают девелоперы. В случае если взглянуть на распределение спроса, то мы заметим, что на начальной стадии строительства жилье берут в основном инвесторы, а на финальном — будущие собственники. Грубо говоря, девелоперу не имеет значения, кто берёт его квартиры — принципиально важно лишь, дабы их брали.
Ясно, что уменьшение числа инвесторов приведет к спаду продаж и, как следствие, к значительному понижению финансирования. В следствии девелоперу нужно будет привлекать больше собственных и заемных средств, что в итоге может очень плохо отразиться на окончательной цене проекта. Так, принятие данного закона приведет к росту стоимостей и очень плохо скажется на всем рынке в целом.
Однако я считаю, что это честное ответ. Совершая приобретения на низких стоимостях, инвесторы замечательно отдают себе отчет в собственных действиях и знают последствия. Если они готовы рисковать и вкладываться в вызывающие большие сомнения проекты в надежде проскочить, то и убытки они должны нести самостоятельно.
Рынок всегда был и остается рынком. Мы не защищаем инвесторов в акции, не компенсируем им утраты, государство не берет на себя ответственность за их осознанные игры на биржах, на рынке недвижимости мы имеем фактически то же самое. Но в любом случае задача страны — создать такие условия, дабы одураченных участников не было по большому счету, а не рассматривать, кто хорош, а кто нет.
Крайне важно создать четкую и прозрачную совокупность, при которой возможно будет отличать инвестора от участника, берущего вторую либо третью квартиру, поскольку эта квартира возможно для его детей.
Максим Гасиев, президент «Группы ПСН»:
— Государство обязано защищать неумелых участников рынка недвижимости. Обычно простые клиенты не разбираются в тонкостях строительной отрасли и берут жилье для жизни, а не с целью извлечения прибыли. Наряду с этим частные инвесторы уже являются опытными игроками рынка, каковые обязаны изучить продукт, взвесить все минусы и плюсы ответа и, подобно предпринимателям, принять на себя риски.
В случае если инициатива будет поддержана, то возможно ожидать некоего оттока инвесторов на первичном рынке, но в целом это не отразится на отрасли. на данный момент процент инвесторов на рынке недвижимости низок, а квартиры, по большей части, берут для себя.
Создатель: Антон Погорельский.
Заседание при Главном прокуроре РФ по вопросам защиты прав участников
