Сказки о потерянном времени
Во время глобального кризиса неприятность вероятной задержки строительства стала актуальной очень ранее. В каких государствах риски особенно громадны? Что делать клиенту, в случае если сдача объекта откладывается?
И стоит ли по большому счету сейчас думать о приобретении недвижимости off-plan?
В кризис многие зарубежные застройщики столкнулись с проблемами, лишившись основных источников финансирования — дешёвых банковских кредитов и стабильного спроса со стороны клиентов. Не все из них смогли выполнить собственные обязательства перед клиентами совершенно верно в срок — до боли знакомая гражданам России неприятность.
Но массовых протестов одураченных участников не отмечается нигде — в отличие от России, за границей неприятности решаются более цивилизованно, а сроки задержки если сравнивать с столичными стройплощадками выглядят не такими уж громадными. Имеется и вторая принципиальная отличие — за границей при покупке на стадии строительства фактически постоянно предусматривается постепенная оплата, где график платежей привязан к определенным этапам строительства. Иными словами, в случае если стройка внезапно остановилась — клиент имеет полное право кроме этого остановить и платежи.
Однако, риски повысились. Наряду с этим обстоятельства задержек смогут быть весьма различными — от неприятностей с документами до прекращения финансирования. Хуже вторых чувствуют себя проекты небольших девелоперов, каковые рассчитывали только на финансовые поступления от продаж.
Одновременно с этим компании, строящие на собственные средства либо имеющие банковские обеспечения, по большому счету не задерживают собственные объекты.
Тёплые точки
Одним из проблемных рынков сейчас считается Дубай, где большинство объектов строилась в расчете на спекулятивный спрос. С кризисом спрос при поразительно громадном предложении провалился сквозь землю, и девелоперам стало не на что погашать долги перед банками и завершать проекты.
Власти эмирата предпринимают меры по защите инвестиционного климата, но это также сказалось на сроках: «В 2009 г. для защиты клиентов была очень сильно поменяна законодательная база, — поясняет менеджер по продажам GreenField Property International Лилия Цырюльникова. — Это кроме этого сказалось на сроках сдачи, поскольку больше времени занимают всевозможные испытания, прохождение и регистрация разных инстанций». Но, как додаёт она, до кризиса проекты также опаздывали со сдачей — в среднем задержка составляла один год.
Множество клиентов столкнулись с задержками сдачи объектов в Болгарии, Латвии и Венгрии. Необходимо помнить и о США, но с значительной оговоркой: в Штатах существует более четкий подход к безопасности сделок и последовательность национальных механизмов мешают «исчезновению» девелопера с деньгами.
В компании «БЕСТ-Недвижимость» уточняют: в случае если сказать не обо всех рынках по большому счету, а о тех, где самый активны русские клиенты, то перечень проблемных государств возглавляют Черногория и Болгария. В Черногории, действительно, имеется собственная специфика: «В этом государстве сложилась занимательная обстановка, — подмечает глава фирмы Gordon Rock Станислав Зингель. — Нерасторопность национальных органов, несущих ответственность за выдачу разрешений на постройку новых объектов, во время кризиса, как это ни необычно, благоприятно сказалась на местном рынке недвижимости и практически уберегла Черногорию от массового банкротства застройщиков».
По той же причине предложение на первичном рынке выяснилось не через чур громадным, благодаря чему специалисты ожидают восстановления уровня стоимостей уже в текущем году.
Больше конкретики
В качестве наглядной иллюстрации возможно привести примеры двух известных болгарских проектов Orange County и Aheloy Beach Residence. Строительство неповторимого для Болгарии проекта Orange County рассчитывали начать в июне 2009 г. «В тот момент случился раздел компании между двумя собственниками, — говорит начальник отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова.- По окончании чего, оставшись уже в одних руках, комплекс должен был начать строиться, но в течение года (!) девелопер ожидал, в то время, когда соберется рабочая группа по переводу почвы из статуса заповедной в категорию под строительство.
Соответствующие обещания были даны девелоперам еще до выкупа участка, но случились выборы, сменилась центральная власть, и пошли перестановки государственныхы служащих на местах. Застройщик готовься начать работы без промедлений, но бюрократическая процедура поменяла его замыслы».
Клиенты, выбравшие данный проект и подписавшие пилотные контракты, внесли по 30% от цены. Они были информированы о непростой ситуации и о задержке сдачи проекта минимум на год. Большая часть с пониманием отнеслись к данной проблеме, но последовательности клиентов застройщик вернул внесенные средства.
Наконец к лету 2010-го разрешение на постройку Orange County было выдано, по окончании чего работы начались. Сейчас предполагается, что первая фаза строительства будет закончена в мае 2011 г.
Более непростая обстановка сложилась с проектом Aheloy Beach Residence, строительство которого заморожено в связи с невнесе¬нием ирландскими клиентами очередных платежей. Соглашения были составлены так, что ни задержка платежей, ни задержка строительства не влекут за собой штрафных санкций. на данный момент решается вопрос с привлечением средств от инвестиционных фондов для возобновления работ. По словам Юлии Титовой, клиенты возьмут возможность оформить недвижимость в собственность на этапе Акта14, и это указывает, что их объекты не смогут быть арестованы при исков третьих лиц (подрядчиков, банка и т. д.), а застройщик не снимает с себя обязательств по завершению проекта.
Время — деньги
В случае если почитать комментарии в прессе и в сети, получается, что на рынке недвижимости Кипра кризис по большому счету не отразился. Это не совсем так: по официальной статистике, в 2010 г. количества продаж недвижимости зарубежным гражданам были на 84% ниже, чем до кризиса. Одновременно с этим цены только незначительно скорректировались, а массовых неприятностей с задержками строительства не отмечается.
«В целом, будущее кипрского рынка жилья не вызывает каких-либо опасений, — вычисляет консультант по недвижимости компании Cybarco Pic Владислав Андреев. — Само собой разумеется, в силу корректирующегося спроса на жилую недвижимость во всем мире, количество новых строек на Кипре значительно уменьшается. Однако ведущие девелоперы продолжают выводить на рынок новые, и подчас весьма амбициозные, проекты».
Большие кипрские застройщики, в большинстве случаев, предоставляют клиентам банковские обеспечения завершения того либо иного объекта Компании берут кредит под залог принадлежащей им почвы, так, строительство не зависит от темпов продаж. Cybarco, к примеру, предоставляет такую гарантию по проекту Akamas Bay Villas, лауреату премии Homes Overseas Russian Awards 2010. При запуске проекта в прошедшем сезоне было заявлено, что «строительство будет закончено в срок, даже если не будет реализовано ни одной виллы».
Работы начались пара месяцев назад, но продажи уже идут — во многом за счет того, что клиенты уверены в надежности проекта.
1.Сейчас в Испании недостроенные объекты недвижимости никого не удивляют
2.Часто нарушаются сроки строительства не только жилья, но и инфраструктуры
3.Первые виллы Astra Montenegro в Черногории планировалось сдать в 2009 г., но до сих пор готов лишь show-house
4.Беря недострой, не требуется соглашаться платить полную цена объекта
5.Строительство Aheloy Beach Residence в Болгарии заморожено в связи с невнесением платежей клиентами
6.Государство защищает инвестиции в проекты off-plan далеко не во всех государствах
В Израиле на любой положенный американский доллар дается банковская гарантия под 0,8% годовых, и при банкротства продавца клиент приобретает возврат средств кроме того с маленькими процентами.
В Израиле, по словам Станислава Зингеля, на любой положенный клиентом американский доллар дается банковская гарантия под 0,8% годовых, и при банкротства продавца клиент приобретает возврат средств кроме того с маленькими процентами. Помимо этого, как в Соединенных Штатах и Дубае, деньги клиента в Израиле поступают не напрямую застройщику, а на особый счет escrow account, которым продавец может распоряжаться лишь по окончании завершения определенной фазы строительства.
Не обращая внимания на то что в Турции такие защитные совокупности законодательством не предусмотрены, на первичном рынке важных афер пока не происходило. Специалисты компании GreenField Property International говорят, что основное — включить в контракт пункт об неустойке и этапах оплаты при задержки строительства.
В большинстве случаев первые шесть месяцев просрочки застройщик выплачивает клиенту сумму, равную средней арендной плате за квартиру, а по окончании этого срока обязан выплатить штраф и возвратить деньги, каковые внес клиент. Наряду с этим обычный срок строительства комплекса в Турции образовывает 12-14 месяцев. Так, на турецком рынке строящегося жилья все достаточно нормально, объекты off-plan покупают , а также с инвестиционными целями: готовый объект возможно перепродать на 20-30% дороже.
Беря off-plan, интересуйтесь наличием банковских обеспечений, настаивайте на включении в соглашение штрафныж санкций и ни за что не соглашайтесь платить полную цена еще не готовой недвижимости
Хорошие напутствия
Что делать тем, кто, совершив приобретение, был в ситуации вынужденного ожидания? Ожидать трансформации обстановки либо пробовать вернуть средства? «Непременно, вернее подождать, — вычисляет Юлия Титова. — Неприятности решаются, но это требует времени. Мы видимся с отечественными клиентами, стараемся оказать юридическую и психотерапевтическую помощь.
По возможности переселяем их в готовые комплексы от того же застройщика, организовываем бесплатное проживание для них на период задержки в готовых проектах. Честно хочу всем нам пережить тяжёлые времена и поскорее начать радоваться трансформациям в лучшую сторону».
А как снизить риск тем, кто на данный момент присматривается к проектам на стадии строительства? Рекомендации не будут через чур уникальными: необходимо проанализировать, как застройщик делает собственные обязательства по вторым проектам, спросить наличием банковских гарантии, обязательно настаивать на включении в соглашение штрафных санкций при задержки строительства и ни за что не соглашаться платить полную цена еще не готовой недвижимости, настаивая на постепенной рассрочке.
Но, сейчас потенциальный клиент может легко избавить себя от риска отложенного строительства, приобретя готовое жилье. Благо сейчас та¬ких предложений предостаточно во всех государствах.
Homes Overseas
Сказка о потерянном времени
