Рынок ожиданий
Недвижимость в Болгарии сейчас не сулит барышов, но остается востребованной русскими клиентами. Интерес подстегивают скидки и бонусы, щедро раздаваемые застройщиками.
Специалисты уверяют, что кризис принесет пользу: прочистит рынок и нормализует цены по окончании нескольких лет чрезмерной строительной активности, постоянного быстрых продаж и роста цен каждого нового проекта.
– Заметно снизилась активность зарубежных инвесторов. Увеличилось количество продаваемых сравнительно не так давно приобретённых объектов. Показалось много готовых объектов в прибрежных курортных районах по цене до €1000 за кв. м. В целом случилось понижение стоимостей ориентировочно на 15%.
В меньшей мере это коснулось районов, привлекательных для туристов в любое время года. Приостановлено развитие инвестиционных проектов, – коротко характеризует обстановку Галина Гулий, глава департамента АН «Александр».
Операторы рынка подтверждают: если сравнивать с весной прошлого года цены на недвижимость в Болгарии понизились на 10–15%. Это коснулось прежде всего коммерческой недвижимости и объектов, удаленных от моря на 1 км и более. Продавцы высококлассной недвижимости до тех пор пока пробуют держать позиции.
– Тяжело сказать о средних стоимостях, поскольку объекты различные, но нижние границы назвать возможно, – вычисляет Александр Желев, глава петербургского представительства компании «Домика». – Южное побережье – от €650/кв. м, северное побережье – от €800/кв. м, лыжные объекты – от €800/кв. м, бальнеологические – от €750/кв. м. Центральные части больших городов продаются от €1000/кв. м. В районах, недалеких от центра города, предложения начинаются от €700–800/кв. м. Конечно, ниже этих стоимостей также имеется последовательность объектов, но я цитирую необычную нижнюю планку, от которой начинаются предложения в хороших комплексах, с нужной инфраструктурой и являются в достаточной степени комфортными и надёжными для приобретения.
– Для рынка недвижимости наступает год клиента. В текущем году клиенты будут иметь возможность больше чем когда-либо диктовать собственные правила, – говорит Любомир Христов, председатель совета директоров компании «Алматур».
Путь джентльменов
На первый взгляд, цены если сравнивать с мартом-апрелем прошлого года фактически остались прежними. Но сейчас цена объекта, указанная в прайслисте, и цена настоящей сделки – это, как говорят риэлторы, «две громадные отличия».
Согласно данным компаний, разброс цен на побережье – от €700 до €2200 за кв. метр. На деле болгарские застройщики предлагают скидки (в размере от 5% до 35% от начального прайса) или бессчётные бонусы (мебель, техника, машиноместо в паркинге).
В духе времени звучит из уст Атанаса Динева, директора компании «Царский Залив», ответ на невинный вопрос о том, каковы средние размеры скидок: «Этого никто не имеет возможности сообщить. на данный момент это определяется лично с каждым клиентом. Зависит еще и от этапа строительства. В случае если объект далек от завершения, возможно взять громадную скидку если сравнивать с завершенным постройкой».
Согласно данным риэлторских компаний, обычный размер скидки – 5% – действует фактически для всех комплексов. Отдельные застройщики готовы двигаться значительно важнее. К примеру, обладатели комплекса Сана (Св. Елена и Константин) предоставляют скидки до 15%, в Калиакрия Гарденс (Каварна) – мебель в качестве подарка, гарантированный доход от сдачи в аренду – 5% от цены за первый год и 7% от цены жилья за второй год.
Лайт Хаус Гольф (Балчик) – скидки до 35%. Райские сады (Созополь) – 10% скидка при 100% оплате, Коста Булгара (Черноморец) – до 9% скидка, Каса Галия (Св. Влас) – скидка €100 /кв. м. Роял Сан (Солнечный Берег) – гарантированный доход от аренды 8%. Марина Бей (на данный момент) – скидки + возврат затрат по поездке для осмотра объекта до €500.
Амфора (Золотые пески) – скидки до 10%, Гарден Палас (Балчик) – скидки до 7%, Марина Кейп (Ахелой) – скидки до 15% и мебель в качестве подарка. Ирада Резорт (Бяла) – в качестве подарка паркоместо, Райские дюны (Созополь), любовь и Солнце (Кранево) – скидки до 10%. Галерия (Обзор) – мебель в качестве подарка.
Сандански Парадайз (Сандански) – подвальное помещение в качестве подарка, Трейшен Клиффс (Каварна) – 10% скидка для клиентов Гольф Вью Резиденс, БлекСиРама (Балчик) – бесплатное членство в гольф-клубе (ценой €15 000 в год).
Боровец хиллс (Боровец) – скидки до 15%, Равнина Белой Ели (Разлог) – личные схемы оплаты + бесплатный ознакомительный тур. Сенатор (Разлог) – личные схемы оплаты, Эвридика Хиллс (Пампорово) – скидки до 15%, Замок (Пампорово) – гарантированный доход от сдачи в аренду 5% либо мебель в качестве подарка, Росица (Пампорово) – личные схемы оплаты, мебель в качестве подарка, Равнина Орфея (Пампорово) – скидки до 15%.
– Строитель обучился быть вежливым, понятным и сговорчивым, исходя из этого на любой отдельный случай имеется собственный личный подход, и четкие рамки предельной скидки выяснить тяжело, – резюмирует Андрюс Буткус, директор DRJ Real Estate.
Деньги и время
Большие скидки возможно взять, в случае если выплатить цена объекта сходу в полном размере. Имеется и другие варианты.
Ипотека для россиян в Болгарии до кризиса просто не успела начаться, исходя из этого схлопывание кредитных программ не коснулось отечественных клиентов. Но сейчас очень буйным цветом расцвели программы рассрочек, предоставляемых застройщиками – среди них и на готовые объекты. Сроки достигают 15 лет. До одного года, в большинстве случаев, дается беспроцентная рассрочка платежа, при предоставлении ссуды на более продолжительный срок ставки – от 6,3%.
На таких условиях сейчас предлагаются объекты в комплексах Марина, Панорама, Ривиера, Краун, Империал, Привиледж (Св. Влас), и Холидей гольф и Несебр клуб (Солнечный Берег). В комплексе Реджина Маре (Царево) трехлетнюю рассрочку дают под 10% годовых.
Однако большая часть риэлторов в этом году почувствовали снижение спроса со стороны россиян. «Это видно, но не по количеству запросов от потенциальных клиентов, а по уменьшению бюджета приобретения, – говорит Атанас Динев. – Люди испуганы тем, что происходит в Российской Федерации – инфляцией, падением рубля. Клиент чувствует неуверенность в завтрашнем дне, это и имеется главное, что заставляет уменьшать бюджет приобретения до €30–60 тысяч.
Многие потенциальные клиенты сохраняют надежду, что цены еще больше упадут, но у нас нет ни возможности, ни жажды реализовывать ниже себестоимости строительства. Многие неповторимую возможность приобрести себе недвижимость по строительной себестоимости».
– Спад спроса со стороны россиян болгарские застройщики почувствовали особенно со стороны тех потенциальных клиентов, каковые имели жёсткую сумму в рублях и в валютном эквиваленте сейчас уже не смогут позволить себе купить данную недвижимость, – отмечает Анастасия Андреева, начальник болгарского офиса Alisa estate.
– Да, имеется некое уменьшение, – подтверждает Александр Желев. – Но основное явление сезона – стихийность спроса. К примеру, до кризиса все было размеренно, возможно было прогнозировать динамику объёма продаж и роста цен. Сейчас все зависит от качества социально-экономической ситуации в Российской Федерации. Чем хуже обстоят дела в Российской Федерации, тем лучше продажи зарубежной недвижимости.
Вот такая нерадостная действительность.
– А мы, наоборот, в последние два месяца отмечаем усиленный внимание русских клиентов к болгарской недвижимости, по крайней мере, если сравнивать с финишем прошлого года, – уверяет Николай Пехливанов, исполнительный директор компании Green Life. – По всей видимости, меры, принимаемые застройщиками для стимулирования продаж, делают собственный дело.
Клиентов ожидают
Болгарские риэлторы сейчас обожают поболтать о том, что рынок их страны не похож на российский, американский, британский либо испанский, «где цена в 3–5–10 раз имела возможность быть больше себестоимость стройки». (В действительности, ни один российский риэлтор либо застройщик не согласится с подобным утверждением). «на данный момент кое-какие болгарские застройщики уже реализовывают и по себестоимости строительства. Это €800–900 за кв. м. Имеется и предложения по €250–300 за кв. м, но объекты далеки от полного завершения строительства, и только бог ведает, сколько нужно еще будет заплатить, дабы их завершить», – говорит Атанас Динев.
– Клиенты стали еще более требовательными. Сейчас спрос направлен в сторону более качественных проектов. Главными выясняются такие подробности, как расположение, инфраструктура, предлагаемые удобства, спокойная среда и чистота, – отмечает Любомир Христов.
Согласно данным компании «Алма-тур», сейчас главные продажи сосредоточены в самом низком (до €50 тысяч) и в самом высоком ценовом сегменте (недвижимость в неповторимых строениях с неповторимым расположением, имеющих иммунитет от падения стоимостей). Курортный рынок замер в ожидании весенне-летнего сезона.
Комментарии Специалистов
Атанас Динев, директор компании «Царский Залив»:
Все весьма легко – клиентов практически нет. Другими словами клиенты имеется, но они на данный момент не берут, а лишь ожидают падения стоимостей. Что получается? Застройщики, у которых нет банковского финансирования, рассчитывают лишь на средства, поступившие от продаж. Они вынуждены приостанавливать строительство на неизвестный период либо по большому счету замораживать проекты.
Те, у кого имеется финансирование строительных затрат, нормально заканчивают проекты, продавая свободные апартаменты. Имеется и третий вариант: застройщик заканчивает стройку и, при отсутствии продаж, гостиницу. Само собой разумеется, в случае если комплекс выгодно расположен.
Анастасия Андреева, начальник болгарского офиса Alisa estate:
Риск остановки строительства, которого опасаются многие клиенты, существует. В первую очередь, самыми рисковыми являются те объекты, продажи которых начались, а строительство – еще нет. Для уменьшения таких рисков самое серьёзное для клиента – выбор верного агентства недвижимости, в совершенстве – с офисом в Болгарии.
Такое агентство проверит надежность застройщика, и узнает, имеется ли у него ресурсы для постройки.
Калина Вергиева, менеджер Dari An ЛТД:
На рынке останутся те компании, каковые имеют стратегию, включающую гибкость рыночного поведения. Спрос со стороны россиян определенно значительно уменьшается, кризис, разумеется, отражается и на тех, кто рассчитывал на кредиты, но, иначе, Болгария остается привлекательной для русских не только своим географическим положением, близостью и климатом культур, но еще и членством в ЕС. Так что россияне все равно продолжат инвестировать в болгарскую недвижимость.
Александр Желев, глава петербургского представительства ООО «Домика»:
Кризис добрался и до солнечной Болгарии. Он отражается на рынке недвижимости, на мой взор, весьма позитивно. Продавцы начали объявлять адекватные рыночные стоимости. Показались программы кредитования без участия банков. инвесторы и Строители начали производить перерасмотрение собственные замыслы на предстоящее осваивание новых территорий, т. е. завершается этап хаотичного строительства, что трудился под предлогом, что деньги имеется и клиенты все равно найдутся.
Сейчас клиенты шепетильно подбирают объекты, требуют скидки, торгуются, обращают внимание на подробности. 2009¬й – год клиента.
Любомир Христов, председатель совета директоров компании «Алматур»:
По окончании падения спроса в ноябре месяце прошлого года в следствии первого шока от кризиса на данный момент опять отмечается внимание граждан РФ. Побережье Черного моря есть самым популярным направлением среди россиян, берущих недвижимость за границей, а с приближением лета интерес улучшается. Отличие если сравнивать с прошлым годом в том, что в 2008 году большая часть апартаментов были приобретены со спекулятивной целью, а на данный момент недвижимость берут для отдыха либо в качестве долговременной инвестиции.
Создатель: Юлия Лозовская
Издание "Ваш дом за границей"
Репортаж. Ассоциация с европейским союзом: рынок ожиданий
