Собственники бизнес-центров в москве нашли способ не снижать цены на офисы
Более половины арендаторов столичных контор пробовали в течение второго полугодия совершить переговоры с собственниками строений
Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев
Впоследние два месяца ставки аренды контор в Москве держатся приблизительно на одном уровне: $550 в классе А и $250—400 — в классе В. Это, согласно данным брокерской компании CBRE, в среднем на 5–15% ниже, чем в течение последних трех месяцев 2014 года, и на 25–45% в классах А и В соответственно — чем в начале прошлого года. Стабилизация ставок возможно растолковать упрочнением рубля. Но в мае часть свободных площадей в столичных офисных центрах класса А достигла 26%, в классе В показатель составил 13,6% — это большие значения с 2008 года.
Цены на рынке офисной недвижимости в Москве на данный момент существенно выше экономически обоснованных, считают эксперты рынка коммерческой недвижимости. «Если бы не сдерживающие факторы, то ставки объективно должны быть еще на 45% ниже», — говорит директор по работе с корпоративными клиентами интернациональной консалтинговой компании Colliers International Вера Зименкова.
Методы договориться
Обладатели офисных центров пробуют удержать ставки — на них кроме этого давит кризис. «Откат стоимостей до оптимального уровня тормозят попытки большинства собственников БЦ не отступать от своих бизнес-моделей, каковые были заложены при создании проектов, до последней возможности, — поясняет Вера Зименкова. — И политика кредиторов, каковые рассчитывают на обещанную заемщиками возвратность средств».
Потому, что офисный сегмент все больше получает темперамент рынка арендатора, то обладателям БЦ все же приходится идти на определенные уступки, утверждает директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. И при подписании нового контракта у арендатора на данный момент более сильная позиция, чем у обладателя арендных площадей, додаёт она.
Для привлечения новых арендаторов обладатели бизнес-центров либо управляющие компании на данный момент предлагают пара вариантов:
- арендные каникулы (на срок 3–6 месяцев, в случае если офис в новом БЦ и без отделки либо на 1–3 месяца, в случае если помещение сдается на вторичном рынке);
- скидки по оплате на первый год аренды;
- отделку помещений за счет хозяина строения.
Что касается действующих соглашений, заключенных ранее, например, на пять лет, то юридически обладатель вправе не идти на уступки. «Но, в большинстве случаев, адекватные арендодатели соглашаются на трансформацию тех либо иных частных условий в контракте — по срокам платежей, по валюте, по техобслуживанию и др.», — говорит Наталья Круглова.
Это, например, смогут быть некие акции в отношении ставок по операционным расходам. «Их смогут перевести в рубли, — уточняет Вера Зименкова. Либо за счет средств, каковые арендаторы заплатили за физико-техническое обслуживание, совершить благоустройство либо дополнительное техническое оснащение помещений самих арендаторов». В случае если у компании, которая обладает строением, в структуре имеется собственные подрядные организации, то она может заинтересовать клиента бесплатным клинингом, косметическим ремонтом и пр.
В некоторых случаях используется так называемая британская схема, в то время, когда в конце определенного календарного периода арендатору возможно предоставлен бонус — к примеру, месяц бесплатной аренды в последних месяцах года, додаёт топ-менеджер Colliers International.
В условиях твёрдой борьбе обладатели помещений смогут снижать депозит для арендаторов (страховой платеж на случай невыполнения арендатором собственных обязательств согласно соглашению). «В случае если в простых условиях он равен арендой плате за два-три месяца, то на данный момент его смогут снизить до одного месяца либо кроме того до нуля. Либо дать рассрочку по месячному депозиту на весь год», — говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.
В это же время понижение номинала арендных ставок как таковых, по словам Веры Зименковой, это крайняя мера, на которую идут арендодатели. Причем, в большинстве случаев, делают они это непублично и в личном порядке. Либо же в рамках неспециализированного тренда, в то время, когда о понижении говорят статистические показатели.
| Привилегии для большого бизнеса Легче всего добиться преференций статусным «якорным» арендаторам, каковые занимают в БЦ большую часть площадей. Как ранее писал РБК, Сбербанк России в последних числах Апреля сказал, что собирается сократить затраты на аренду на 20%, пересмотрев контракты аренды собственных отделений. на данный момент уже заявлено о расторжении 177 контрактов аренды, по которым не удалось договориться о более удачных условиях. Улучшения условий аренды удалось добиться «Ростелекому» — арендная ставка на помещения площадью практически 50 тыс. кв. м в БЦ Comcity для компании была зафиксирована в рублях на уровне 14,9 тыс. руб. за кв. м в год плюс НДС (на 8% ниже начальной цены). Mail.ru Group, которая арендует около 30 тыс. кв. м в одной из башен БЦ Sky Light, в течение последних трех месяцев удалось зафиксировать курс на уровне 50 руб./долл. (ранее ставка рассчитывалась по курсу ЦБ, что в то время был значительно выше), поведал РБК источник, близкий к компании. |
Изучение: чего желают арендаторы
Большая часть (63%) арендаторов столичных контор пробовали в течение второго полугодия совершить переговоры с собственниками строений и добиться послаблений. Практически добрая половина из них достигла цели. Попытки приблизительно четвертой части арендаторов остались бесплодными.
Остальные опрошенные пребывали на стадии переговоров. Таковы эти опроса, что в последних числах Апреля совершили консалтинговая компания Cushman & Wakefield и информационный ресурс OfficeNext.
Респонденты считают, что на данный момент наилучшая стратегия — перезаключить соглашение, не меняя бизнес-центр, параллельно реорганизовав офисное пространство. Переезд на новое место арендаторы вычисляют менее привлекательной идеей, отмечает начальник отдела изучений Cushman & Wakefield Денис Соколов.
Обладатели контор оценивают собственный положение как очень затруднительное. «Они, возможно сообщить, были зажаты меж двух огней: с одной стороны, арендаторы требуют скидок, фиксации ставок в рублях и других преференций, с другой — имеется обязательства перед кредиторами, каковые не разрешают поменять валюту сделки и снижать ставки», — говорит финдиректор ГК «Управление недвижимостью» Алексей Шигин. Арендодатели вынуждены реагировать на изменившуюся конъюнктуру рынка и подстраиваться под новые требования арендаторов. Но возможности для маневров, по словам Шигина, имеется далеко не у всех — маржа уже снижена до вероятного минимума, и наряду с этим они находятся на грани собственных возможностей по обслуживанию кредитов.
В этих условиях арендодатели начали перенимать опыт банковских структур — они предлагают арендаторам привязать индексацию ставок к индексу потребительских цен (ИПЦ). «Желаете рублевую ставку? Нет неприятностей, но инфляционная индексация по результатам, например, 2015 года составит 12–16% годовых. В это же время в долларовой территории инфляция ожидается не выше 2–4%», — уточняет Алексей Шигин.
Так арендодатели, он утвержает, что пробуют хотя бы частично компенсировать обнажающиеся риски колебания национальной валюты.
Но на данный момент тяжело просчитать, как отреагируют денежные модели собственников недвижимости на переход на рублевую оплату аренды с учетом ИПЦ, даёт предупреждение Вера Зименкова.
| Дома возвращаются к доллару Офисные дома — это отдельный субсегмент коммерческой недвижимости. Он далеко не всегда находится в русле неспециализированных тенденций офисного рынка. Помощник главы департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group Наталья Блохина поведала «РБК-Недвижимости» о ситуации с бизнес-центрами, каковые занимают особняки и столичные городские усадьбы: — Рынок аренды помещений в офисных домах, возможно сообщить, пережил критический период. Развитие наметившейся раньше тенденции к переходу на рублевые стоимости приостановилось на фоне стабилизации русском валюты — на рынок возвратились долларовые расчеты. В случаях, в то время, когда собственникам необходимо удержать текущих арендаторов и привлечь новых в освободившиеся помещения, они фиксируют курс по докризисному уровню. К примеру, офисный дом недалеко от Остоженки сейчас возможно снять от $700 до $2500 за кв. м по курсу 38-42 рубля за американский доллар. Спрос на офисные дома наряду с этим сократился. В связи с политической и экономической обстановкой многие представительства зарубежных компаний, каковые являются главными арендаторами в этом сегменте, были вынуждены закрывать собственные представительства в Российской Федерации и сворачивать бизнес. Отмечается и миграционный поток арендаторов из офисных домов класса А в другие помещения более низкого уровня.Имеется примеры, в то время, когда компании переезжают из центра за МКАД. По нашим расчетам, 20% арендаторов офисных домов поменяли дислокацию собственного бизнеса в связи с кризисом, до 30% — всецело закрыли собственные компании и прекратили деятельность, 50% — договорились с собственниками помещений о фиксированной ставке аренды на уровне докризисного курса зарубежных валют либо переместились в другие помещения для того чтобы же уровня класса А, но на более лояльных условиях. |
Владимир Миронов
Аренда офиса в Москве Арма на Курской
