Спрос с гарантией
В условиях снижения цены жилья в Соединенных Штатах и государствах ЕС инвесторы ищут новые методы дохода на квадратных метрах. Один из них — приобретение недвижимости, которая будет пользоваться постоянным спросом со стороны арендаторов.
Инвесторы, каковые когда-либо связывались со сдачей жилья, знают, как переменчив рынок аренды. Днем ранее от арендаторов не было отбоя, а цены на съемное жилье устремлялись ввысь, а на следующий день число желающих понижается до нуля. Как раз такую картину возможно сейчас замечать в Москве и во многих больших городах мира.
Но, согласно точки зрения специалистов, на рынке аренды имеется сегмент, что меньше всего подвержен кризису, — так именуемое студенческое жилье. Страно, но всемирный денежной кризис не стал причиной понижению желающих обучаться, наоборот — на западе в университеты приезжают все больше парней из других стран и регионов. И всем им необходимо где-то жить. «Как такового понятия “жилье для студенческой аренды” нет.
Это каждые маленькие и недорогие квартиры либо студии в городах, где расположено много университетов», — растолковывает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль DPM».
«Прошлая модель, которую применяли инвесторы при покупке недвижимости в Соединенных Штатах и европейских государствах, — приобретение на стадии строительства и последующая перепродажа — сейчас не работает. Перепродать жилье с прибылью в условиях падения стоимостей сложно, остается получать на аренде. И в этом отношении преимущества инвестирования в студенческое жилье очевидны. Это большой рентный доход — в среднем около 8% годовых.
Неизменно возрастающий спрос на такую недвижимость благодаря его недостатка, — говорит Вероника Хаджи, партнер компании AVC Real Estate. — К примеру, в Лондоне на 180 тыс. студентов приходится менее 20 тыс. мест в общагах». Согласно данным Higher Education Statistics Agency, недочёт мест для проживания студентов отмечается и в других городах Англии — Йоркшире, Уэльсе, на востоке, северо-востоке, юго-других регионах и западе страны.
По оценкам специалистов, с 2008−го по 2010 год арендные ставки на студенческое жилье будут каждый год расти: в Ливерпуль и Бристоль — на 13%, Лондоне и Эдинбурге — на 10%, Ноттингеме — на 12%, Ньюкасле — на 7%. Эти цифры намного превосходят показатели торгового, промышленного и жилого секторов. Недостаток недорогих студий и апартаментов недалеко от больших университетов имеется в Германии, Италии, других странах и Франции.
«К сожалению, русские обладатели зарубежного жилья еще не привыкли не только к “студенческой”, но и в принципе к любой аренде. У россиян ментальность если сравнивать с теми же европейцами и американцами совсем другая. Мне вспоминается семья, имеющая две квартиры на Кипре: в одной они довольно часто жили сами, а вот вторая пустовала.
Но вынудить их сдать ее не получалось. “Как же мы в том направлении разрешим войти чужих людей”, — говорили они, не смотря на то, что приобреталось данное жилье как инвестиционное. Те же американцы, уезжая кроме того на один-два месяца, стремятся сдать квартиры и взять лишние $1–2 тыс.», — говорит один из риэлтеров. Одновременно с этим интерес к сдаче и покупке «студенческих» квартир всегда растёт.
На одном из семинаров, посвященном инвестициям в зарубежную недвижимость, как раз предложения, связанные с этими апартаментами, позвали у присутствующих потенциальных клиентов больше всего вопросов: как и где приобрести, какие конкретно налоги необходимо заплатить и т. д. «Число сделок с таковой недвижимостью растет», — подтверждают риэлтеры.
Как выбирать?
Поиск подходящего жилья для сдачи в аренду студентам — дело непростое. Фундаментальный принцип — квартира должна быть расположена как возможно ближе к университету. Мало кто из студентов согласится добираться до учебного корпуса через целый город.
0,5–2 км — обычное расстояние, в случае если больше — это сходу затрудняет поиск арендаторов.
Кроме этого направляться определиться с типом жилья. В то время, когда речь заходит о «студенческой» аренде, выбор падает не на роскошные апартаменты либо дома, а на скромные варианты, каковые по карману молодежи. «Это должна быть студия либо однокомнатная квартира, недорогая по цене, дабы и арендная плата была конкурентоспособной. Наряду с этим в некоторых случаях самый популярный вид недвижимости у студентов совсем негоден для всех остальных арендаторов.
К примеру, в некоторых больших городах громаднейшим спросом пользуются маленькие квартирки площадью 5–10 кв. м», — говорят риэлтеры.
не меньше серьёзен и города и выбор страны, в каковые вы собираются инвестировать собственные деньги: направляться учитывать динамику арендных ставок сейчас, налоги, каковые нужно будет платить с прибыли, и популярность выбранного вами города у студентов.
Самое удачное направление с позиций приобретения недвижимости для сдачи в аренду студентам — Германия. Лучший вариант квартиры в маленьких студенческих городах — тут фактически неизменно имеется дефицит мест для проживания. «Самыми привлекательными, соответственно, самыми дорогими по арендным ставкам в Германии являются Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Кельн и Гамбург. Но в случае если разглядывать более прицельно, то еще удачнее брать в том месте, где университет есть градообразующим предприятием, к примеру город Геттинген, где из 140 тыс. обитателей 120 тыс. — студенты», — растолковывает Юлия Кайнова, специалист компании Century 21 Beverlywood Realty.
Еще один вариант — город Фрайбург, где расположен один из старейших университетов Германии имени Альберта Людвига. Неспециализированное число студентов — около 30 тыс. человек. «При университете функционирует одна из наибольших медклиник Европы, в которую каждый год приезжают пара сотен тысяч людей — десятки тысяч больных не ложатся в стационар, а лечатся амбулаторно и, следовательно, являются потенциальными арендаторами, как и сопровождающие их родственники», — уверяют риэлтеры.
Приобрести квартиру во Фрайбурге возможно за €35–40 тыс., а доходность от аренды будет равна примерно 10% годовых. Приблизительно столько же возможно получить и на недвижимости Кельна. Одно-двухкомнатные апартаменты в районе Junkersdorf Koln продаются в зависимости от площади (23–46 кв. м) за €47–90 тыс.
Жилье расположено всего в 300 м от университета.
В случае если у инвестора имеется возможности и время без шуток заниматься арендным жильем, то специалисты рекомендуют инвестировать деньги не в одну, а в пара квартир либо приобрести малоквартирный дом. При наличии €1 млн и средней стоимости квартиры €30–35 тыс. вы имеете возможность купить около 30 квартир и жить как рантье. При жажде управление ими возможно поручить особым компаниям.
направляться обратить внимание и на большие города Европы: Париж, Лондон, Рим. «Много университетов, большой спрос на огромное количество и съёмное жильё туристов — все эти факторы разрешают рассчитывать на хорошую доходность», — рекомендуют риэлтеры. «К примеру, в Риме в районе, где находятся пара университетских отделений, возможно купить маленькие квартиры с одной гостиной и спальней за €150 тыс. и сдавать их студентам. Но направляться учитывать, что доходность от сдачи для того чтобы жилья будет маленькой — 3–5% годовых.
К примеру, вам удалось сдать собственную римскую квартиру за €1 тыс. в месяц, но с взятых за год €12 тыс. нужно будет заплатить подоходный налог — около 30%», — говорит Наталья Завалишина. Да и отыскать студента-квартиранта, готового снимать квартиру за €1 тыс., будет непросто, потому, что в Риме возможно отыскать варианты и за €500–700 в месяц, а также меньше.
Еще один интернациональный центр образования, куда стекаются студенты со всех стран, — Лондон. При выборе недвижимости тут с целью последующей сдачи в аренду стоит обратить внимание на недорогие квартиры в районах, родных к метро и транспортным развязкам, и учебным заведениям. Снять что-либо меньше чем за ?200 в неделю фактически невозможно.
За эту сумму возможно рассчитывать на мелкую (20–40 кв. м) однокомнатную квартиру (studio flat) в весьма отдаленном либо считающимся небезопасным районе, где главное население — безработные. За ?250–300 в неделю возможно отыскать такую же мелкую квартиру, но в более приличном месте, расценки на жилье в центре составляют ?450–500. «У российских студентов громаднейшим спросом пользуются маленькие студии, причем обычно не в самых хороших районах, так что инвесторы смогут присмотреться и к таким вариантам — спрос будет. Помимо этого, удачнее сдавать квартиры чужестранцам: граждане других государств, не имеющие кредитной истории либо поручителя в Англии, другими словами именно студенты, должны сходу оплатить целый срок кратковременной аренды (один-шесть месяцев) вперед, а в случаях с долговременной арендой — оплатить шесть месяцев аренды задатком », — говорит Юлия Кайнова.
В Париже, где сосредоточена четверть всех французских студентов, повышенным спросом пользуются так именуемые квартирки для нянек — маленькие комнатки на последних этажах строений площадью от 6 кв. м, где умещается лишь стол и кровать. Действительно, во Франции, как и в Италии, налог на прибыль также немаленький — около 20%.
Занимательные варианты возможно отыскать и в Соединенных Штатах, в частности в Лос-Анджелесе. «Тут наибольший в Калифорнии университет находится в районе Westwood Village, что всего в 8 км от океана. Кроме того маленькие студии сдаются дорого — $1000–1200 в месяц. Наряду с этим направляться учесть тот факт, что недвижимость в Соединенных Штатах сдается на полгода-год, в случае если меньше — то ставки по большому счету запредельные.
В случае если арендатор съехал раньше оговоренного срока, он все равно обязан оплатить целый срок», — говорит один из риэлтеров.
Специалисты кроме этого рекомендуют выбирать жилье для «студенческой» аренды в курортных регионах, где кроме пляжей имеется и популярные учебные заведения. В этом случае вы получаете квартиру (либо дом), которую возможно не только сдавать, но и на протяжении студенческих каникул применять для собственного отдыха. В этом отношении выделяется Хорватия.
Недвижимость тут дешевле, чем в той же Италии либо Англии: квартиру возможно купить за €75–120 тыс. «Такие города, как Риека и Задар, являются не только университетскими, но и туристическими центрами. Летом, в то время, когда студенты разъезжаются по зданиям, жилье возможно сдавать туристам. Помимо этого, тут нет подоходного налога, а сдать в аренду квартиру на побережье либо в столице (Загреб) легко возможно за €500–700 — доходность будет равна примерно 7–8% годовых», — говорит Наталья Завалишина.
Еще один «учебно-пляжный» вариант — Кипр. Действительно, на острове больше популярны не местные институты, а разные школы и языковые колледжи, в каковые едут десятки тысяч обучающихся (обычно вместе с родителями) из различных государств. «Получая апартаменты в хорошем комплексе с инфраструктурой, рядом с школами и морем, возможно рассчитывать на доходность 8–10% годовых, — отмечает Наталья Завалишина. — На Кипре легче искать арендаторов — стоит походить по турфирмам, предлагающим туры “отдых и обучение”, и попытаться через них наладить поток клиентов».
В чужие руки
При независимом поиске арендаторов вы сами устанавливаете цены. Но управление недвижимостью требует времени, и нужно, дабы инвестор иногда приезжал в страну и контролировал состояние квартиры. В случае если у вас имеется главная работа — это сложно, и многие инвесторы предпочитают отдавать управление собственной заграничной недвижимостью сторонним компаниям.
Таковой вариант вероятен и со студенческим жильем.
«В случае если покупать на Кипре недвижимость у застройщика, что имеет собственную управляющую компанию, то возможно переложить на поиск и нея арендаторов, и все вопросы, которые связаны с управлением жильем. При независимом поиске доходность, само собой разумеется, выше: вы сами устанавливаете цену, варьируете ее в зависимости от сезонности, а основное — не делитесь с УК прибылью.
Если вы делегируете полномочия по управлению своим жильем УК, то последняя забирает от 20 до 50% прибыли», — говорит Наталья Завалишина. В Лондоне кроме этого возможно отыскать проекты, где имеется управляющая компания, которая будет за все отвечать, искать клиентов и вести обслуживание. «Такие компании берут до 40% дохода, при долговременной аренде цена может изменяться — плюс-минус 15%», — говорит Екатерина Тейн, глава департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.
В большинстве случаев, управляющие компании занимаются квартирами в новых зданиях. «К примеру, в британском Шеффилде, где новые апартаменты, расположенные рядом с местным университетом, стоят от ?72 тыс. Наряду с этим в цену входит и отделка класса люкс, и кухня, бытовая техника, меблировка. Квартиры сдаются за ?450–625, и УК гарантирует доходность 7,5% годовых.
Подобные предложения имеется и в Манчестере, наряду с этим гарантированный рентный доход больше — 10% годовых, действительно, и цена квартир повыше — от ?170 тыс.», — отмечает Вероника Хаджи.
Еще один вариант инвестиций, что не требует личного участия в управлении недвижимостью, — паевые инвестиционные фонды. Тут в случае если и идет обращение о покупке жилья инвестором, то только опосредованно: фонд вкладывает средства пайщиков в недвижимость, сдающуюся в аренду и расположенную поблизости от университетов. «Эти фонды сейчас воспринимаются инвесторами как “негромкая гавань”.
Так, Brandeaux Student Accommodation Fund, специализирующийся на “студенческом” жилье, в условиях падения рынка недвижимости Англии принес пайщикам за последний год 10,5% годовых. За тот же период большая часть фондов недвижимости утратили более 30%. Второй подобный фонд — Braemar Student Accommodation Fund с ноября 2008 года по март нынешнего получил 22% годовых», — говорит Вероника Хаджи. Инвесторов завлекает не только доходность, но и низкий порог входа: дабы стать пайщиком, достаточно ?10 тыс.
Паи «студенческих» фондов распространяются через денежных консультантов (IFA), и через банки, брокеров и инвестиционно-страховые компании. «Само собой разумеется, инвестор подписывает договор с управляющей компанией и пересылает деньги напрямую в фонд, но подпись и фамилия консультанта кроме этого имеется на договоре, поскольку он рекомендует фонду данного клиента», — растолковали в компании AVC Real Estate. Наряду с этим инвестор не платит никакой комиссии консультанту, поскольку последний приобретает собственный вознаграждение от управляющей компании.
Создатель: Александр Потапов
Издание «D’»
Мужчина с гарантией НОВОГОДНИЕ РУССКИЕ КОМЕДИИ! Новые фильмы! Наблюдать кино
