Товарищество собственников в германии: советы юристов покупателям недвижимости
Если вы купите квартиру в Германии, вам нужно будет иметь дело с товариществом собственников. Что это за структура? Кто и в то время, когда ее формирует? Какие конкретно обязанности оно может на вас наложить? И что делать, если вы не согласны с ответами, принятыми на неспециализированном собрании?
Растолковывают германские юристы из города Бонна — адвокатское бюро Kanzlei Luba Mayr Rechtsanwalte.
Товарищество собственников в Германии – что это такое
Товарищество собственников имеется не во всех жилых строениях Германии. К примеру, если вы купите целый прибыльный дом, все квартиры, лестничные клетки и другие неспециализированные помещения будут принадлежать лишь вам. Соответственно, вы единолично сможете решать, как их обслуживать и какое количество денег на них тратить.
В этом преимущество больших инвесторов.
Просматривайте кроме этого: Куда инвестировать? Жилая либо торговая недвижимость. Плюсы, минусы, нюансы
Но все-таки большая часть сделок проходит с рядовыми квартирами. Следовательно, в доме появляется пара собственников отдельного имущества, каковые кроме этого обладают неспециализированными частями строения – лестницы, лифт, двор, парковка и т.п. Дабы регулировать отношения между всеми собственниками, в правовом смысле нужно создать юрлицо.
«Товарищество создается двумя методами, – говорит юрист, эксперт в области права недвижимости Люба Майр. – В одном случае пара обладателей квартир создают разделение имущества и фиксируют его при помощи договора. Таковой соглашение именуется декларацией о разделении жилищной собственности и заверяется нотариусом. На ее базе в земельном кадастре создаются земельные книги жилых помещений.
Так, появляется собственность на каждую из квартир и неспециализированная собственность товарищества.
Второй метод: один из обладателей, к примеру, застройщик многоквартирного дома, может произвести разделение имущества и нотариально заверить его. При таких условиях товарищество создается при помощи продажи первой квартиры новому обладателю».
Какие конкретно у германского ТСЖ права и обязанности
В Германии имеется закон «О жилищном имуществе». Он обязует собственников руководить домом, отвечая неспециализированным заинтересованностям. А также, делать достаточные взносы в резервный фонд для обслуживания и ремонта строения.
Речь заходит как о большом ремонте – крыши либо фасада, так и о содержании в хорошем состоянии лестничных придомовой территории и клеток. Затраты на это обязуется нести товарищество собственников.
Закон определяет самые неспециализированные правила. Значительно более конкретный и ответственный для клиента квартиры документ – Декларация о разделении жилищной собственности.
«Кроме формального разделения собственности в первой части декларации, в ее второй части содержится еще и так называемый Публичный устав либо Устав собственников неспециализированного имущества, – поясняет юрист Люба Майр. – Данный устав регулирует отношения обладателей квартир между собой и может содержать хорошие от закона «О жилищном имуществе» правила, в случае если закон это допускает.
К примеру, регулировки о праве голоса на собрании собственников квартир, особенных правах отдельных собственников (допустим, на пользование садом либо парковкой) и содержании домашних животных. В том месте также будут быть прописаны условия назначения управляющего, установления необходимых взносов и платежей участников товарищества, составления годового замысла денежно-хозяйственной деятельности».
Как раз в Уставе собственников неспециализированного имущества смогут находиться частные ограничения для обладателей квартир.
Допустим, серьёзный для многих клиентов недвижимости в Германии вопрос – сдача квартиры в аренду. По статистике Prian.ru, как раз для инвестиций совершается львиная часть таких сделок. В случае если товарищество собственников примет решение, что туристы, каковые останавливаются в вашей квартире, мешают покою вторых жильцов, оно может внести поправки в Публичный устав и запретить всем участникам ТСЖ сдавать жилье посуточно.
Как ТСЖ в Германии принимает решения
Орган самоуправления ТСЖ – собрание обладателей квартир. По закону, оно должно проводиться хотя бы раз в год.
«В соответствии с §23 закона «О жилищном имуществе», собрание собственников квартир – это орган самоуправления, и орган принятия волеизъявления и орган решений собственников, – говорит юрист Люба Майр. – По закону (§24, пункт 4), хозяин квартиры обязан взять приглашение на собрание самое позднее за 14 дней до назначенного дня. Ответы смогут приниматься только в том случае, если число присутствующих собственников образовывает более 50%».
На неспециализированном собрании обсуждаются следующие темы:
- годовой денежный отчет, отдельные расчёты и общий отчёт
- назначение либо отзыв управляющего
- годовой замысел денежно-хозяйственной деятельности
- принятие ответов об особенных денежных распределениях
- выборы управляющей рабочей группе
- строительные работы
- пользование неспециализированным имуществом
- размер взносов в резервный фонд
«Распоряжения, принятые собранием, оформляются протоколом, в котором перечисляются решения собственников по вопросам, поставленным на голосование. Протокол вместе с принятыми на собрании ответами пересылается собственникам квартир», – додаёт юрист.
Что делать, в случае если хозяин не согласен с ответом ТСЖ
Актуальный для многих зарубежных собственников недвижимости в Германии вопрос – как принимать участие в собрании ТСЖ, если ты живешь за рубежом. В большинстве случаев это решается через собственного представителя – управляющего квартирой, что отстаивает интересы хозяина на данной встрече.
Просматривайте кроме этого: Управление недвижимостью в Германии. Нужные рекомендации
Но в Декларации смогут быть ограничения и на данный счет. К примеру, в том месте возможно прописано, что воображать хозяина на неспециализированном собрании может лишь муж, член семьи либо второй хозяин. В случае если таковой пометки нет, значит, действуют неспециализированные правила о заместительстве.
Кроме того в случае если хозяин (либо его представитель) пришел на собрание, он бывает обижен неспециализированным мнением. Если вы вычисляете, что распоряжение ТСЖ нарушает ваши права, вы имеете возможность обжаловать принятое ответ через суд.
«Большая часть судебных споров в области права TCЖ ведутся именно на основании обжалования жильцами принятых на собрании товарищества ответов, – говорит юрист-консультант в области права недвижимости Светлана Тейс. – В этом случае принципиально важно, дабы прошение об обжаловании было подано в суд за один месяц с момента принятия ответа».
Легко проигнорировать Устав и идти на конфликт с ТСЖ – запрещено. В законе «О жилищном имуществе» предусмотрена возможность изъятия недвижимости товариществом. Если вы станете без шуток и грубо нарушать обязанности, другие члены ТСЖ смогут заставить вас реализовать собственность.
В качестве обстоятельств изъятия, как поясняет юрист, в судебной практике будут считаться:
- долгие и неотёсанные нарушения закона, установленных прав и обязанностей в соответствии с §14 (WEG);
- создание невыносимых условий для совместного проживания;
- рукоприкладство, угрозы, длящиеся тяжелые оскорбления, выражения недоверия к управляющему и другим собственникам жилья;
- задолженности, превышающие более чем 3% имущественного ценза квартиры более чем 3 месяца.
На что обращать внимание при выборе квартиры в Германии
С Декларацией, товариществом и Уставом собственников должны принимать во внимание все жильцы дома. К примеру, в случае если ТСЖ примет решение, что все должны скинуться по €5000 на покраску фасада, нужно будет платить. Либо судиться, что в Германии также недешево.
Дабы подобные ответы не стали для вас неприятным сюрпризом, еще на этапе выбора объекта воспользуйтесь рекомендациями юристов в области недвижимости.
Рекомендует юрист-консультантадвокатского бюро Luba Mayr Светлана Тейс (Svetlana Theis):
- Закон дает каждому обладателю один голос на неспециализированном собрании, но вес голосов различается в зависимости от вашей доли собственности. В правилах проживания (Gemeinschaftsordnung) возможно установлен порядок принятия ответов по управлению объектом в зависимости от долевого владения. Исходя из этого мы рекомендуем пристально изучить Декларацию о разделении долейсобственности (Teilungserklarung) и Устав ТСЖ (Gemeinschaftsordnung), так как эти документы регулируют доли, что конкретно относится к вашей будущей собственности, какие конкретно права и обязанности вы получаете вместе с этой недвижимостью.
- Нужно шепетильно ознакомиться как минимум с тремя последними протоколами собрания товарищества. Смотрите, какие конкретно были приняты решения, на основании этого можно понять, какие конкретно неприятности имеются, либо, например, планируется ли ремонт вашего объекта. Весьма ответственны кроме этого решения, которые связаны с совершёнными либо текущими судебными тяжбами.
- В обязательном порядке изучите годовой отчет по коммунальным услугам (Hausgeldabrechnung) и хозяйственный замысел (Wirtschaftsplan). В том месте указано, какие конкретно затраты несет общество каждый год, и какая их часть придется на вашу долю, если вы станете участником этого товарищества.
- Если вы получаете квартиру на вторичном рынке, в особенности в ветхом доме, в обязательном порядке обратите внимания на то, достаточно ли у товарищества накоплений (Instandhaltungsrucklagen) на ремонтные работы либо, напротив, предстоят в будущем большие вложения для участников товарищества.
- Не забывайте, получая собственность в Германии, вы машинально становитесь участником товарищества собственников. К данной недвижимости прикреплена уже управляющая компания, услуги которой вы принимаете с момента подписания контракта купли-продажи. Выйти из товарищества возможно лишь, реализовав собственную собственность.
Просматривайте кроме этого: Черная дыра. Ужасная история о недвижимости в Германии
Kanzlei Luba Mayr Bonn — адвокатское бюро в Бонне. Основано в 2006 году. Консультирует, а также, русскоязычных клиентов, частных и предпринимателей лиц.
- Члены коллегии юристов (Rechtsanwaltskammer Koln)
- Члены федерального сообщества юристов (Deutscher Anwaltsverein)
- Члены сообщества юристов г. Бoнн (Bonner Anwaltverein)
Buschstra?e 52
53113 Bonn
Germania
Приобретение квартиры, затраты (консультация юриста Одесса, консультация юриста Одесса)
