В россии два перспективных сегмента для инвестиций: дома престарелых и арендное жилье для молодежи
Управляющий партнер инвестиционно-девелоперского холдинга ГК "Глубина" (создана акционерами ветшайшей компании Подмосковья ОАО "Трест Мособлстрой №6") Дмитрий Гусев говорит в интервью "РБК-Недвижимости" о возможностях инвестирования в строительные проекты. По словам специалиста, в условиях экономической рецессии недвижимость остается лучшим защитным механизмом как для частных, так и для больших, институциональных инвесторов. Ну а вдруг же наступит глобальный парадигматический кризис, "то все будет так по-второму, что кроме того тревожиться ненужно", говорит собеседник портала.
♦ О том, что делать, в случае если американский доллар будет стоить 50 руб., а нефть — 90 долл./барр. ♦
[FL]- О[/на данный момент ли тема инвестиций в недвижимость актуальной сейчас в Российской Федерации?
— На мой взор, эта тема делается главной для русских инвесторов. Вложения в строительные проекты для них сейчас — это лучший метод извлечения пользы с позиций приемлемого уровня риска. Это хорошая доходность в среднесрочной возможности.
Кроме доходности, инвестиции в недвижимость снабжают хорошее сохранение активов от инфляции. На сегодня фондовый рынок фактически и идеологически погиб (на данный момент это место для высокопрофессиональных спекулянтов). Вложения на фондовом рынке — через чур рискованная выдумка. Отдавать на фондовый рынок более 10-15% портфеля я бы точно не стал.
Это такое венчурное инвестирование, даже в том случае, если мы говорим о "голубых фишках".
Эра нестабильности на данный момент налицо. По отношению к вторым развитым экономикам мы входим во время некоей затяжной рецессии. Вероятнее, мы отыграем утраты через некое время, быть может, в случае если все будет не так не хорошо, "догоним и перегоним" другие страны Но на данный момент лучшее место для вложения средств для консервативных и пассивных инвесторов, среди них и больших, среди которых имеется пенсионные фонды, на мой взор, есть недвижимость.
Вложения на этом рынке подходят тем, для кого вопрос долгосрочности и надёжности сохранения средств более ответствен, чем вопрос высокой доходности и большого риска.
В случае если будет глобальный парадигматический кризис, то все будет так по-второму, что кроме того тревожиться ненужно, поскольку тождественный прогноз организовать нереально — Остается ли российский рынок недвижимости занимательным для зарубежных инвесторов? К примеру, в прошлые годы были совершены большие сделки по приобретению больших торговых комплексов, бизнес-центров в Москве. Будут ли и дальше совершаться такие сделки?
— Вопрос сложный. В действительности тут имеется некоторый политический флер, что уляжется в ближайшие семь-восемь месяцев. Пара затормозившийся на данный момент интерес зарубежных инвесторов, вероятнее, возобновится. Данный процесс, кстати, формирует хорошие возможности для русских инвесторов, прежде всего больших.
Через год с маленьким, возможно, через полтора года, в то время, когда возвратится ощутимый внимание чужестранцев, русские инвесторы смогут существенно поднять цену оценочных сумок, в случае если начнут вкладывать на данный момент.
— А нет ли угрозы того, что, к примеру, через девять месяцев американский доллар будет стоить 50 руб., а цена одного бареля нефти упадет ниже 90 долл. за баррель?
— Такие угрозы постоянно существуют. На сегодня мы живем в некой неспециализированной экономической ситуации, где имеется рынок недвижимости, что разбит на пара сегментов, каковые развиваются с различными трендами. Конечно, в случае если нефть будет стоить 60, 50 либо кроме того 70 долл. за баррель, а американский доллар будет стоить 50 руб., это очень плохо отразится на всей экономике.
Но в то время, когда мы наблюдаем на экономику как на кризисную территорию, в данной экономике все равно останутся некие "островки самообладания" в хорошем смысле слова. Если сравнивать с активами большинства отраслей экономики, как показывает опыт кризисов 1998-го и 2008г., активы, которые связаны с недвижимостью, падают в цене меньше, а возрастать начинают стремительнее и больше. При таком раскладе возможно сказать, что недвижимость — это хорошая защитная инвестиция.
В случае если мы говорим о каких-то кризисных прогнозах, другими словами два постулата, на каковые я опираюсь. Постулат номер один содержится в том, что при других равных условиях усредненная недвижимость медленнее и меньше всего упадет и быстрее всего вырастет.
Постулат номер два: в случае если будет глобальный парадигматический кризис, то все будет так по-второму, что кроме того тревожиться ненужно, поскольку тождественный прогноз организовать нереально.
♦ Советы частным инвесторам ♦
— Какие конкретно сегменты недвижимости смогут быть очень перспективными для частных инвесторов?
— Для частных инвесторов имеется три варианта.
Первый вариант: для маленьких частных инвесторов, каковые вкладывают в среднем от 3 до 15 миллионов рублей., актуальны приобретение квартир либо отдельных апартаментов в апарт-отелях и последующая сдача этого объекта в аренду на долговременной базе. В случае если тут присутствует еще и управляющая компания, то задача опытного инвестора — организовать таковой продукт, что снабжал бы для частного вкладчика большую защиту, наряду с этим снимал бы с него массу тревог, которые связаны с поиском арендатора, обслуживанием объекта и т.д.
Это весьма хорошая инвестиция, которая может приносить в долларовом эквиваленте 6-7% годовых. Это совершенно верно чуть больше, чем проценты по депозиту. Ежегодный рост поспевает за инфляцией, и к этому еще добавляется чистый арендный доход, и получается весьма кроме того хорошая история.
Это не самый ликвидный инструмент, т.к. вы не сможете одновременно реализовать квартиру без утрат, но это хорошее долговременное инвестирование.
Второй момент — это инструмент коллективных инвестиций, среди которых возможно назвать ПИФы. Данный инструмент был очень популярен в 2007-2008гг., но через некое время мода на него прошла. Но однако я пологаю, что в течение ближайших двух-трех лет мы снова заметим, что данный механизм будет прекрасно трудиться.
Это возможность, объединив капиталы от 3 до 10 миллионов рублей., брать более опытные объекты с громадным дисконтом и с большей доходностью.
Для частных инвесторов, каковые владеют более широкими возможностями, имеется вариант приобретения площадей в торговых комплексах шаговой доступности и последующей сдачи их в аренду. Это подходит тем инвесторам, каковые готовы положить 30-50 миллионов рублей.
Для тех, кто готов инвестировать от 50 миллионов рублей., имеется возможность приобретения земельных участков с последующей передачей их застройщикам, но уже с разделом площадей. Это весьма хорошая возможность для инвестирования при верном подходе.
В случае если, к примеру, на вашей почва строится торговый комплекс либо дом для старых, возможно через некое время взять долю выручки от этого проекта либо взять долю в капитале компании, которая будет обладать этим объектом. на данный момент доходность недвижимости возможно сопоставима с тем, что было некое время назад, но риски увеличились многократно. Не каждый объект, что вышел на рынок, отыщет собственный спрос.
Так как платежеспособность населения практически не растет, люди покупают , но в объектах, каковые практически совершенны с позиций представления о рынке, а тут большое количество факторов. Ключевую роль играется верно подобранный земельный надел. Он обязан соответствовать формату того, что на нем строится.
Вся мировая опыт говорит, что во время роста поизводства, как и во время спада в Экономике, возрастает миграция населения, причем как глобальная миграция, так и миграция в какой-либо агломерации, и в этом смысле арендное жилье постоянно начинает расти.
♦ Аренда для мигрантов, инженерные сети и дома старых ♦
— Вы относите себя к компаниям-инвесторам либо девелоперам? Как как раз вы инвестируете в недвижимость?
— Мы в основном стали инвесторами. Добавленную цена мы формируем именно на инвестиционных операциях. Девелопмент для нас — это метод снизить риски и повысить доходность инвестиций.
Имеется три категории инвесторов: маленькие частные, большие институциональные (ПИФы, пенсионные фонды и т.д.) и инвесторы, каковые создают некоторый опытный продукт в зоне большого риска. Эти опытные инвесторы, в число которых мы входим, знают все риски и все возможности, доводят актив до какого-либо стабилизированного состояния и позже перепродают часть активов в компаниях или больших инвесторам, или через инструмент коллективных инвестиций, к примеру через ПИФы.
Существует три варианта опытных инвестиций.
Во-первых, многие опытные инвесторы выросли из риэлторского бизнеса. Это компании, каковые знают застройщика, знают рынок. Они также будут реализовывать квартиры и получать деньги на спекулятивной продаже, приобретая доход на марже между ценой оптовой приобретения на старте и ценой оптовой продажи.
Так частично делает и наша фирма.
Во-вторых, мы как инвесторы берём у застройщиков квартиры, формируем арендный жилой фонд, сдаем дом отдельной компании, снабжаем механизм по управлению и по сдаче этих квартир в аренду конечным потребителям. Так, у нас появляется бизнес, генерирующий арендный поток, и часть этого бизнеса мы позже реализовываем пассивным инвесторам. Это отечественный первый опыт, но мы сохраняем надежду, что он будет успешным.
В-третьих, мы покупаем у застройщика все инженерные сети. Для девелопера инженерные сети — это неизменно головная боль, поскольку они ложатся на себестоимость квадратных метров, соответственно, они ухудшают ликвидность квартир. Иначе, это весьма хороший арендный бизнес.
Мы, являясь обладателями инженерных сетей, сдаем их в аренду поставщику, каковые обеспечит их эксплуатацию, а управляющая компания соберет с жильцов тариф. И не смотря на то, что доход для нас небольшой, 8-12% годовых, но благодаря тому, что это актив без строительных рисков и к тому же фактически с монопольным сбытом (все, кто живет в том либо другом районе, пользуются инженерными сетями и платят за это), у нас имеется понятный механизм инвестирования. Имеется риск, что не все жильцы будут вовремя оплачивать эти услуги, но это совсем маленькие подробности.
— А какие конкретно инвестиции в недвижимость вы вычисляете перспективными?
— Мы для себя видим следующие ответственные сегменты. Первый — это инвестиции в инфраструктуру, другими словами в инженерные сети маленьких районов, о чем я сказал выше.
Второй, принципиальный момент, — это инвестиции в дома старых и в объекты для молодежи. Мы на данный момент начали программу инвестирования в первую категорию. Сейчас в Российской Федерации живёт более 33 млн человек старше 65 лет, из них порядка 30% — старше 85 лет. Последних насчитывается приблизительно 10 млн человек. Согласно данным статистики из этих 10 млн человек приблизительно четверть (2,5 млн человек) находится в деменции и требует постоянного патронажного ухода.
Из этих 2,5 млн человек порядка 30% — это те люди, семьи которых смогут позволить себе содержание пожилых людей за счет сиделок. Если бы у нас была такая услуга, то все эти люди были бы в специальных пансионах, отвечающих всем их потребностям.
Кроме этого, в Российской Федерации имеется очередь из людей, содержание которых готово оплачивать государство. Их число образовывает приблизительно 500 тыс. А на сегодня количество койко-мест всех домов старых в Российской Федерации образовывает 250 тыс.
К тому же, национальные дома старых морально и физически устарели. По большей части они вычислены на 300-500 мест, и в том месте нереально обеспечить хороший уход.
Мировая практика показывает, что качественный уход возможно обеспечить, в случае если в пансионе живет от 50 до 150 человек. То, что меньше, делается нерентабельным. В случае если в пансионате будет больше 150 человек, им будет сложно руководить.
— Другими словами вы планируете строить частные дома старых?
— Мы уже начали строить. Мы израсходовали год с лишним на изучение всех нюансов того, что из себя обязан воображать совершенный с позиций оператора пансионат для старых. У нас организован технический стандарт, на выходе на данный момент находятся типовые проектные ответы, каковые возможно компоновать в зависимости от места и т.д.
По самому пессимистичному прогнозу, за ближайшие шесть-семь лет мы реализуем порядка 50 таких объектов в Российской Федерации площадью приблизительно 6 тыс. кв. м. Эти объекты мы сдадим в управление операторам, и по сути дела у нас получается арендный бизнес, что будет приносить нам прибыль в размере 8-11% годовых. Проинвестировать и выстроить 50 домов по 6-7 тыс. кв. м многократно несложнее, чем объект площадью 450 тыс. кв. м.
Это красивое инвестиционное ответ. Любой пенсионный фонд с наслаждением входит в проект, что рассчитывается по формуле инфляция +2-3% годовых. В случае если все отправится прекрасно, то эти 50 домов смогут превратиться в 150.
Кроме этого мы разглядываем возможность инвестирования в жилье для молодых экспертов, каковые находятся в ходе трудовой миграции. на данный момент мы входим в фазу наступающего кризиса, и это значит, что стоит ожидать миграции молодых экспертов, каковые ищут лучшие места. По большей части это три-четыре города-милионника, среди которых Москва, Петербург и Екатеринбург. Причем обращение может идти и о молодых людях, каковые живут в этих регионах, но желают жить самостоятельно.
на данный момент в Российской Федерации нет продукта, что разрешил бы обустроиться на новом месте во время взросления. Данный период образовывает от 1 до 4 года. Мы практически год израсходовали на изучение этого вопроса. Наиболее показательным возможно назвать опыт Германии, которая с позиций миграционных процессов весьма похожа на Россию, в особенности по окончании объединения восточной и западной ее частей.
В Российской Федерации сейчас юные люди снимают однокомнатные квартиры не весьма хорошего качества. Помимо этого, они сталкиваются с проблемой того, что все это не весьма легитимизировано с позиций документов. Неясно, как решать вопрос технической эксплуатации, в то время, когда что-то ломается и т.д.
Мы ощущаем спрос на апарт-отели, арендное жилье, в то время, когда оно заточено под такую категорию людей. Речь заходит о жилье площадью 28-30 кв. м.
на данный момент мы находимся в фазе разработки стандартных проектных ответов, а в следующем году выставим три таких объекта. Это объекты площадью 10-12 тыс. кв. м с 300-400 квартирами. Мы создаем для этого круга людей своеобразную и рекреационную инфраструктуру, а также бары и коворкинг-центры. Мы вряд ли сможем повторить эффект "Красного Октября", но однако мы можем повысить привлекательность объекта за счет соответствующей инфраструктуры.
В случае если мы организуем арендную плату на уровне 22-23 тыс. руб. в месяц за маленькую квартиру, то мы выйдем на уровень доходности в долларах 12-13% годовых.
— Вы станете сами строить все эти комплексы апартаментов либо часть станете брать?
— В полной мере быть может, что мы будем брать квартиры в строящихся комплексах, каковые мы будем тестировать. Более того, мы видим возможность создания апарт-отелей для молодых экспертов рядом с технопарками и рядом с производственно-логистическими центрами, каковые на данный момент формируются не только в Столичной области, но и в Татарстане, в Калуге, недалеко от Коломны и т.д. Это места, где появляется новое производство и требуются места для размещения экспертов.
Вопрос масштабов нам пока не совсем понятен, но это весьма перспективные проекты, в особенности в случае если мы не боремся за громадные доходы.
— Мысль проекта апарт-отеля в чем-то выражается в ваших замыслах?
— Мы на данный момент дорабатываем стандарт по пансионатам для старых, и стандарт по апарт-отелям для молодых экспертов, что именуется life rise. В недалеком будущем мы всецело сформулируем данный стандарт, уже выяснены две площадки, на которых мы стартуем. Мы будем тестировать апарт-комплексы в привязке к производственно-логистическим центрам.
Игнат Бушухин, Вера Козубова
Об авторах
Дмитрий Гусев ГК Глубина Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Инвестиции в недвижимость Германии
