В швейцарии устроили распродажу недвижимости, а во франции повысили налоги. дайджест prian.ru с 5 по 11 октября
Германии нужно будет инвестировать €60 млрд в строительство квартир для расселения беженцев. В Швейцарии продаются дома на границах по низким стоимостям. Во Франции увеличиваются налоги для собственников двух и более домов.
Воображаем подборку самых ответственных новостей семь дней с комментариями специалистов рынка.
Новость №3 Германии нужно будет инвестировать €60 млрд в строительство квартир для расселения беженцев
Стране требуется 350 000 новых квартир каждый год. Однако, в 2014 году было выстроено всего 220 000 единиц жилья.
Германские домовладельцы годами жаловались на через чур строгие административные препятствия, осложняющие возведение нового жилья. Сейчас, в то время, когда согласно расчетам, в 2015 году в страну должны въехать 800 000 мигрантов, политики начинают осознавать их правоту.
«Мы желаем добавить этажей отечественным строениям, но получение разрешения занимает от трех до пяти лет», — согласится Рольф Бух, исполнительный директор наибольшего частного домовладельца Vonovia SE. «У нас имеется денежные возможности, и имеется спрос, но политический процесс через чур медленный», — додаёт он.
Твёрдые правила делают Германию одной из самых дорогих государств-членов Евросоюза по строительству квартир, его цена на 34% превышает средний уровень по Ветхому Свету, информирует Евростат. Сейчас должностные лица от Ангелы Меркель до региональных правительства ищут методы стимулирования строительства, включая ослабление и рост финансирования административных препон.
Германский канцлер сравнительно не так давно согласовала с властями удвоение субсидий на возведение дешёвого жилья. Помимо этого, девелоперам желают упростить кроме того процесс застройки кладбищ.
По словам Рольфа Буха, не обращая внимания на твёрдую регуляцию рынка, растущий спрос на квадратные метры в Германии обязан подогреть повышение арендных ставок.
Миграционный кризис вынуждает власти и инвесторов мыслить креативно. Так, Маркус Гильднер занимается строительством квартир для 60 беженцев в успешном пригороде Нюрнберга, применяя песчаник и гипсокартон. Он утвержает, что строительство для того чтобы трехэтажного таунхауса обходится на 50% дешевле.
Любовь Баумгертнер из L&B Immobiliya пессимистично наблюдает на последствия миграционного кризиса: «По моему точке зрения, приток беженцев еще более усугубит обстановку с недочётом жилья на рынке недвижимости Германии, в особенности в больших городах, что будет вести к предстоящему росту стоимостей и арендных плат.
На данный момент обитатели больших городов со средним достатком и без того вынуждены перебираться на окраины либо в пригороды, будучи не в силах оплачивать все увеличивающиеся арендные ставки и не имея возможности обзавестись собственным жильем. Расселение беженцев в таких населенных пунктах еще больше накалит данную обстановку.
Я считаю, что стране не удастся всецело совладать с стремительным повышением цен кроме того методом расселения строительства беженцев и дополнительного жилья в пустующих строениях. Но инвесторы, приобретшие либо собирающиеся купить недвижимость, смогут применять данную обстановку с собственной пользой, потому, что спада стоимостей в Германии в ближайшем, да и в более отдаленном будущем не предвидится».
Новость №2 В Швейцарии продаются дома на границах по низким стоимостям
Трехэтажный дом, поделенный на три просторные квартиры, неподалеку от лыжных автострад, возможно приобрести всего за $464 000.
Подвох содержится в расположении этого объекта. Это бывшее строение таможни находится в Л`Оберсоне, городе на границе кантона Во и Франции. Это одна из 113 построек, ранее употреблявшихся администрацией швейцарской таможни, каковые будут выставлены на продажу с нынешнего момента до 2021 года.
на данный момент такие строения стали ненужными, потому, что Швейцария стала частью Шенгенской территории, и паспортный контроль на границах в далеком прошлом отменен.
Такие объекты недвижимости вряд ли скоро отыщут клиента, потому, что они отдалены от многих населенных пунктов. Так, Л`Оберсон находится в часе езды от Лозанны.
Ирина Чернова-Бургер из RUS 2 SWISS поведала об главных обстоятельствах сниженных цен на кое-какие объекты недвижимости в Швейцарии: «Заниженные стоимости смогут определяться расположением объекта недвижимости. Строение возможно расположено далеко от подъездных дорог, а также в отдалении от публичного транспорта. Тогда потенциальные клиенты, рассчитывающие на проживание в течение продолжительных лет, теряют интерес к данной инвестиции.
Строение возможно пребывать, наоборот, через чур близко к проезжей части, аэропорту либо железной дороге. Большая часть клиентов недвижимости кроме того не рассматривают такие предложения. У швейцарского клиента прочно царит культ тишины среди негромкого зеленого оазиса.
Очень низкие стоимости определяются пара иными факторами..
1. Oпасная геологическая территория. Швейцария — горная страна. Обладатели недвижимости а также неквалифицированные риэлторы время от времени не контролируют либо скрывают факт местонахождения объекта в красной территории. В этом месте вероятны обвалы, оползни, наводнения, сход лавины, опасность смыва объекта горными водами в половодье. Наличие данного факта существенно удешевляет объект.
Без преувеличения опасности, нужно контролировать, в зеленой территории объект либо в красной.В Швейцарии весьма строгий контроль, и при соблюдении строительных норм, возможно "дремать нормально" и в красной территории. Но нужны дорогостоящие меры по защите и укреплению объекта.
2. Невозможность поменять вид применения объекта и, как следствие, применения в рамках задуманного. Обстоятельством возможно или архитектурная изюминка строения, или зонирование территории. Включать демократический механизм перезонирования продолжительно, хлопотно, дорого и без обеспечений.
Из этого — "бросовый" объект.
3. Проектная смета. Это чаще всего видящаяся неприятность, которая начинается так: на полуразвалившееся строение находится архитектор, создающий проект перестройки. Новый клиент не только калькулирует затраты на снос, на постройку, но и хочет взять прибыль, скажем, от нового отеля.
Тщательные подсчеты приводят к очень низкой цене получаемого объекта.Так как в случае если объект на снос, то это лишь дополнительные затраты: оплачивается цена почвы, включая затраты на снос строения.
Особенная тема — исторические постройки, каковые нельзя трогать. Большая часть респектабельных древних строений в Швейцарии, продаваемых, имеют завышенную цену. Обладатели желают взять собственный, а клиент имеет очень дорогую смету строительных работ.
Удорожание является следствием того, что строение в реестре исторических монументов и его по большому счету нельзя перестраивать, или методом весьма дорогостоящих ответов. В случае если же строение имеет цену перестройки, то оно ничего не следует. К примеру, не забываю случай лет восемь назад, в то время, когда кантон реализовал замок в частные руки за символический 1 франк.
4. Продажа с аукциона. Разорившиеся обладатели вынуждены реализовывать объекты с аукциона. На опыте отечественной компании, занимающейся аукционными сделками, имею собственный вывод об этом. Да, цены низкие, но не нужно забывать, что фактически за каждым объектом стоит банк должника.
Исходя из этого у сторонних клиентов мало шансов».
Новость №1 Во Франции увеличиваются налоги для собственников двух и более домов
Власти некоторых коммун страны решили об повышении налога на недвижимость на 20% для обладателей более двух домов в определенных регионах.
Эта мера должна была затронуть 1151 коммуну в 28 агломерациях Франции, где целью введения повышенной налоговой ставки есть мотивация собственников второго жилья к его продаже. Обстоятельством есть ограниченное предложение на рынке жилья в этих местах. Но этого 98 коммун дали согласие эту налоговую ставку расширить.
К таким коммунам относятся:
— 23 коммуны в Альп-Маритим (в которых расположены Антибы и Вильфранш-сюр-Мер);
— 16 коммун в Иль-де-Франс (в которых расположены Париж, Нантер и Винсен);
— 16 коммун в Верхней Савойе (Анси);
— 13 коммун в Атлантических Пиренеях (Биарриц и Байонна);
— 9 коммун в Варе (Сант-Рафаэль и Бандоль);
— 6 коммун в Луар-Антике (Нант и Сэнт-Назер);
— 5 коммун в л’Эро (Монпелье).
Ожидается, что за введение повышенного налога смогут проголосовать и другие регионы в 2016 году, потому, что голосование проводится каждый год.
Олег Стволинский из Real Estate Worldwide поделился своим мнением относительно влияния новшества на рынок недвижимости Франции: «Налог на недвижимость во Франции рассчитывается необыкновенным для нас образом – базой помогает месячная арендная плата, которую может приносить этот актив. Причем в каких-то коммунах база для расчетов не обновлялась уже много лет либо, напротив, была обновлена в момент высоких арендных ставок, а потому не соответствует сегодняшним рыночным реалиям.
Потому в каждом случае величину налога необходимо уточнять в местной кадастровой палате. У многих отечественных клиентов он находится в диапазоне 0.3-1% годовых от цены недвижимости.
Так, увеличение налога на 20% приведет только к его росту до промежутка 0.36-1.2% годовых, что не так значительно. В случае если же говорить о перечисленных коммунах, каковые решили об повышении налога, то это по большей части районы с высокой ценой недвижимости, где «вторые дома» принадлежат богатым семьям, для которых данное увеличение несущественно.
Что же до инвестиционной недвижимости, сдаваемой в аренду, Франция и без того не есть тут верным направлением. Обстоятельством этого помогает низкая арендная доходность в 3-4% годовых, тогда как в Европе существуют значительно более увлекательные рынки, к примеру, Англия, где имеется большое количество проектов с гарантированной арендной доходностью в 9-10% годовых.
Согласно нашей точке зрения, Франция как была, так и обозримой перспективе останется «страной для наслаждения», а не страной для инвестиций, потому мы не ожидаем значительного влияния данных налоговых трансформаций на продажи недвижимости».
Фото: Flickr, Wikipedia
Property Taxes in Thailand for buying and selling | Sergei Shaliapin
