Валютный кризис: как изменятся цены на жилье и стройматериалы
Обесценивание национальной валюты стало причиной значительному росту цен на импортные строительные материалы, что очень плохо отразилось на маржинальности девелоперского бизнеса, в особенности в сегментах элитного жилья, где до 60% строительных материалов – импортные. Редакция «РБК-Недвижимости» разбирается, как это событие повлияет на рынок новостроек массового сегмента
Фото: Depositphotos/Brig69
Рублевые цены на рынке жилья Москвы выросли за январь на 10%. на данный момент средняя цена квадратного метра, согласно данным «ИРН–Консалтинг», образовывает чуть более 208,5 тыс. руб. До тех пор пока рост остановился – за последнюю семь дней января было кроме того зафиксировано понижение показателя практически на 1%.
Но большого падения стоимостей в ближайшее время вряд ли стоит ожидать. Застройщики будут до последнего стараться удерживать собственные позиции и отыгрывать понижение платежеспособного спроса волевым увеличением ценников, в числе другого ссылаясь на удорожание строительных материалов.
Цены на столичном рынке недвижимости не имеют прямой зависимости от себестоимости строительства, говорит менеджер по ценообразованию ГК «Пионер» Константин Власов, комментируя подобную аргументацию. Они формируются прежде всего конъюнктурой рынка. «Ценовая зависимость квадратного метра и материалов весьма опосредованная. Ее проявление заметно лишь в неэффективных проектах, где экономика «на пределе».
Вероятнее, эти объекты в экономсегменте и не в Москве. Что касается жалоб застройщиков, то им легко нужно растолковать рост стоимостей перед потребителями. И они это делают так», – думает Власов.
Вместе с тем влияние цены строительных и отделочных материалов на девелоперские проекты все же присутствует, а ее увеличение ложится на плечи клиентов. «Существует планка, ниже которой девелопер просто не может опуститься, он будет закладывать любое повышение затрат в цена квадратного метра», – говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
| Как изменились цены на строительные материалы В ноябре 2014 года среднемесячная цена производителей керамического кирпича в Российской Федерации уменьшилась на 3% к октябрю до 7,7 руб./усл. кирп. без НДС и без доставки. Средняя удельная стоиость приобретения выросла на 1,2% до 10 руб./усл. кирп. с НДС и доставкой. В начале года показатели были следующие: приблизительно 7,3 руб./усл. кирп. (у производителей) и 9,8 руб./усл. кирп. (приобретение). В сегменте силикатного кирпича цены в ноябре 2014 года незначительно выросли – цена производителей осталась на уровне октября – 6 руб./усл. кирп. без НДС и без доставки. Цена приобретения выросла на 2,3% до 7,5 руб./усл. кирп. с НДС с доставкой. В начале года показатели были соответственно 5,8 и 7,4 руб./усл. кирп. Шифер В первую очередь года снизился в цене с 9,9 тыс. до 9,1 тыс. руб. за тыс. усл. плиток. Цена негашеной извести повысилась, но несущественно – с 2,6 тыс. до 2,7 тыс.за тонну (без НДС и доставки). |
| оборудование и Строительные материалы | Средняя удельная стоиость приобретения | |
| Сентябрь 2014г. | Январь 2015г. | |
| Гидроизоляция | 1270–1910 руб. за кв. м | 1590–2390 руб. за кв. м |
| Фасадные материалы | 5740 руб. за кв. м | 7170 руб. за кв. м |
| Арматура | 25 тыс. руб. за тонну | 30–35 тыс. руб. за тонну |
| Окна (ПВХ) | 6,8 тыс. руб. за кв. м | 8,2 тыс. руб. за кв. м |
| Алюминиевые конструкции | 10 тыс. руб. за кв. м | 14 тыс. руб. за кв. м |
| Установка увеличения давления на базе насосов CRE20–3 | 1,7 миллионов рублей. | 2,2 миллионов рублей. |
| Вентилятор крышный | 26 тыс. руб | 32,5 тыс. руб. |
Застройщики готовятся к нехорошему
На фоне роста валютного курса рынок жилья неспешно переориентируется на рублевые стоимости и начинает уходить от долларовой зависимости.
Но имеется факторы, каковые не разрешают избавиться от нее совсем, потому, что в структуре большинства девелоперских проектов остаются (и обозримой перспективе останутся) валютные составляющие. Они следующие: расчеты с подрядчиками и иностранными специалистами, и затраты на импортные строительные и отделочные материалы, технику и оборудование.
Для различных категорий жилья доли этих составляющих очень сильно различаются. В экономклассе зарубежное участие за последние пять-шесть лет значительно сократилось и по сей день не превышает 15%.
Одновременно с этим в девелоперских проектах бизнес-класса на этапе строительства часть импорта образовывает в среднем 20–30%, а на стадии внешней и внутренней отделки – 40–60%. Как говорит партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, трудящиеся в Столичном регионе девелоперы закупают за рубежом строительную запчасти и технику для нее, инженерные совокупности, отделочные материалы.
В первую очередь валютного кризиса, по словам вице-главы фирмы RED Development Ольги Кузнецовой, на 20–30% выросли рублевые цены на гидроизоляцию (до €15–20 за 1 кв. м), фасадные материалы (практически до €90 за 1 кв. м), инженерное оборудование (электрика, вентиляция, водозапорная арматура, насосное оборудование).
Цена светопрозрачных конструкций из ПВХ (окна, витражи) повысилась соколо пяти тысяч. руб. за 1 кв. м, до 8,2 тыс. тыс. руб. Квадратный метр алюминиевых конструкций ALT подорожал на 4 тыс. – до 14 тыс. руб.
Причем эта продукция уже находится в России. Новые поставки из-за предела будут дороже на 40–50%.
Как говорит директор по инновационному формированию инвестиционно-консалтинговой компании «СМПРО» Роман Куприн, негативный эффект для рынка смягчило то событие, что американский доллар начал расти, в то время, когда закупочный сезон в строительных работах уже фактически закрылся и размеры поставок упали в разы. На протяжении долларовых скачков увеличение стоимостей шло не от производителей, а от перекупщиков.
Пессимизм в прогнозах
«Цены на импортные материалы, а следом за ними и на российские, будут расти, потому, что складские запасы у продавцов, каковые они реализовывали по ветхим стоимостям, заканчиваются, – вычисляет Ольга Кузнецова. – На сегодня еще не все поставщики обновили собственные прайс-страницы. Наряду с этим все новые коммерческие предложения учитывают текущий курс американского доллара и имеют 30–40% наценки если сравнивать с показателями прошлого года. Кое-какие поставщики предлагают фиксировать условия соглашений в долларовом эквиваленте».
Дмитрий Котровский предполагает, что полностью последствия этих трендов девелоперы почувствуют в феврале-марте. «Неприятности смогут появиться в связи с резким подорожанием фасадных совокупностей, электротехнического и сантехнического оборудования, лифтов, совокупностей безопасности, пожарной сигнализации, строительной техники, инструментов, без которых во многих жилых комплексах завершение строительства будет нереально», – говорит девелопер. Он утвержает, что существует кроме этого риск полного прекращения поставок из–за предела.
Кроме этого растет цена строительного подряда. По словам Алексея Белоусова, из-за роста курса американского доллара цена работ по строительству в текущем году может увеличиться на 20–30%, и застройщики будут пробовать заложить это увеличение в цены на недвижимость.
Базисные – не дорожают
На подорожание материалов жалуются и застройщики недорогого жилья. Минстрой уже пересмотрел показатель большой цене 1 кв. м в рамках программы «Жилье для русского семьи», увеличив его на 17% – с 30 тыс. до 35 тыс. руб. (за эту цену государство готово выкупать жилье на социальные потребности). В пояснительной записке к документу говорится, что в другом случае многие застройщики отказывались принимать участие в программе.
В качестве обстоятельства они именовали рост цен на импортное оборудование и основные стройматериалы.
В действительности, согласно точки зрения Романа Куприна, рост курса американского доллара фактически не коснулся базисных стройматериалов – цемента, бетона, нерудных материалов (щебень и песок), стекла. «Часть импортного цемента на русском рынке не превышает 7%, нерудных материалов – 10%. кирпич и Стекло (за исключением клинкерного) за границей фактически не закупаются», – констатирует специалист. Наряду с этим по базисным материалам на внутреннем рынке существует переизбыток мощностей, и при разрыва экономических взаимоотношений с зарубежными поставщиками выпадающие количества весьма легко компенсировать.
Из главных материалов подорожал лишь металл. По словам президента промышленников «Новое Содружество» Константина Бабкина, за прошедший год – вдвое. на данный момент производители на внутреннем рынке повышают цены на 10–15% в месяц, потому, что металлургам стало удачнее экспортировать металл за валюту. В случае если до Нового года цена на арматуру составляла 25 тыс. руб. за тонну, то на данный момент она выросла до 30–35 тыс. руб. за тонну.
| какое количество стоит квадратный метр: структура себестоимости девелоперского проекта * Cтроительно–монтажные, инженерные, общестроительные работы по жилому дому: 1. Прямые затраты…………………………………..75–90 % а также
2. Накладные затраты………. 5–15 % 3. Сметная прибыль ………… 5–10 % |
В последних числах Декабря 2014 года заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин высказал озабоченность ростом цены металла«Для нас громадный вопрос, из-за чего это происходит», – заявил он при посещении реконструкции Громадной спортивной арены «Лужники».
Роман Куприн предполагает, что в случае если валютный курс продолжит собственный рост, то это все равно вряд ли приведет к увеличению цен на большая часть базисных материалов, потому, что их себестоимость практически не имеет валютной составляющей.
А вот все другое – сухие смеси, сантехника, трубы, металлоконструкции и пр. – будут дорожать и дальше.
В более выигрышном положении на сегодня находятся вертикально интегрированные строительные холдинги, в состав которых кроме девелоперских подразделений входят предприятия по производству стройматериалов (нерудных, ж/б и т. д.), – эти компании в некоей мере застрахованы от «подрядчиков и» кризисной истерии поставщиков. Собственные предприятия в строительной индустрии имеется у таких компаний, как «Мортон», СУ–155, ЮИТ, «Несколько на данный момент» и др.
«Базисные стройматериалы у нас собственные, импортных составляющих в отечественных проектах мало, с поставщиками и подрядчиками заключены долговременные договора по фиксированным стоимостям, – говорит управляющий компании «ЛСР. Недвижимость – Москва» Валерий Забелин. – Благодаря действенной бизнес-модели рост цены квадратного метра в отечественных проектах не превысил 2%».
Замена неравноценна
Наряду с этим возможности импортозамещения до тех пор пока ограничены. «У европейского оборудования, которое устанавливается в зданиях более большого ценового класса, по качеству нет аналогов ни в Российской Федерации, ни в Китае, – говорит Дмитрий Котровский. – Помимо этого, каждая неравноценная замена противоречит проектной документации и снижает класс жилья, что напрямую воздействует на продажи. Остается сохранять надежду на лояльность европейских производителей, прежде всего тех, для которых российский рынок являлся целевым и каковые привяжутся хотя бы к осеннему курсу евро».
Алексей Белоусов уверен в том, что неспешно отказаться от импорта из Европы возможно. «В случае если выбора нет, то заменить на русского либо азиатское возможно все, кроме того лифтовое оборудование, – растолковывает специалист. – Уже на данный момент девелоперы вынужденно переходят на продукцию отечественных, и китайских и корейских производителей, что, само собой разумеется, вряд ли устраивает клиентов недвижимости высоких классов. Но это уже неприятности девелоперов». Небходимо отметить, что русский и азиатская продукция на данный момент также неспешно дорожает – в русле неспециализированного рыночного тренда.
Полноценный переход на оборудование и российские материалы – вопрос не одного года. Нужна модернизация отечественной строительной индустрии, ее адаптация к западным стандартам, изменение разработок. 80% цемента в Российской Федерации по–прошлому выпускается мокрым (наболее энергозатратным) методом. Внедрение технологических инноваций реализовывают не более 10% фирм отрасли.
Весьма большое отставание от Европы в области химических модификаторов и добавок для бетонов, битумов, в области строительных пластмасс, красок, пенообразователей, защитных покрытий, керамики и деревообработки.
За последнее десятилетие в Российской Федерации показались локализованные производства ведущих мировых компаний – Knauf, Rockwool, Tegola, Elkon, Icopal, Lafarge. Но проблему импортозамещения это не решило. Два года назад бывший глава министерства регионального развития РФ Игорь Слюняев согласился: «Нам не удалось развить индустрию стройматериалов.
Вместо новых производств появились локальные монополии, каковые без промедлений отреагировали на повышенный спрос ростом цены на работы и строительные материалы. И модернизация существующих производств идет не весьма деятельно». С того времени, увы, важных подвижек в лучшую сторону не случилось.
В это же время на проходившей в Москве в последние дни января выставке «Отечественные стройматериалы» торговли министра и заместитель промышленности РФ Сергей Цыб дал обещание, что Минпромторг будет деятельно поддерживать производителей стройматериалов, «учитывая возможности и те компетенции, каковые имеют как российские компании, так и совместные фирмы, созданные в России».
Подорожание строительных материалов в целом воздействует на устойчивость рынка – в совокупности с ростом курса валюты, увеличением цены кредитов, понижением количеств ипотечного кредитования, сокращением платежеспособного спроса. «Рост затрат в строительном секторе катастрофически обгоняет рост доходов в условиях падающего спроса. Средняя доходность по рынку понижается. Это приведет к уходу с рынка, по нашим расчетам, не меньше 20% застройщиков», – комментирует Дмитрий Котровский.
Он утвержает, что при росте инвестиционной себестоимости рост цен на жилье неизбежен. Вероятна кроме этого приостановка последовательности проектов с громадной импортной составляющей.
Владимир Миронов
«Афера века 810 и 643» Код валют!?
