Вверх или вниз: какие факторы будут влиять на стоимость жилья в 2017 году
восстановление экономики и Рост спроса против завершения ипотечной государственные программы и конкуренции на рынке новостроек
Фото: Martin Poole / moodboard / Glomal Look
Игроки рынка недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», уверены в том, что на ценовую динамику на первичном и вторичном рынках жилья Москвы в 2017 году будут воздействовать последовательность факторов. Кое-какие из них способны сдержать рост стоимостей, другие — подтолкнуть их увеличение.
Повышению цены квадратного метра возможно помогут рост спроса при понижении темпов выхода новых проектов, и вероятное восстановление экономики. На понижение цены жилья смогут влиять завершение государственные программы субсидирования ипотеки и рост борьбы на рынке. Кроме этого на резкое снижение цен в 2017 году повлияет наличие громадного количества переоцененных объектов на вторичном рынке недвижимости и громадный разрыв между интересами продавца и покупателя.
Прогноз специалистов
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что в 2017 году на первичном рынке Москвы мы будем замечать сдержанный рост цен на фоне большого объёма и высокого спроса предложения. Глава департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома ожидает, что целый 2017 год пройдет «под руководством сползания стоимостей», и это коснется всех сегментов жилья на вторичном рынке столичной недвижимости. «Особенно очень сильно такая тенденция затронет объекты с низкими потребительскими чертями, которыми в текущем году была затоварена «вторичка» Москвы», — отмечает специалист. Согласно его точке зрения, в следующем году падение цен на низкокачественное жилье будет равна примерно 10% либо кроме того больше.
Сдерживающие факторы
Одним из основных сдерживающих факторов для повышения цен в 2017 году на вторичном рынке жилья массовых сегментов специалисты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», именуют низкий уровень платежной способности населения, и неуверенность большинства потребителей в стабильности собственного материального положения в среднесрочной возможности. «И не смотря на то, что на данный момент делаются прогнозы по поводу того, что ВВП покажет позитивную динамику роста, а инфляцию мы будем «душить» и дальше, дабы в следующем году она составила 5% годовых (вместо 5,76% в текущем году), сейчас, как в смешном рассказе, «россияне не уверены в завтрашнем дне, поскольку дно делается все глубже», — говорит глава департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Он утвержает, что на данный момент в обществе имеется определенное напряжение, которое связано с падением уровня доходов населения, «так как люди в буквальном смысле слова вычисляют каждую копейку». В следствии на сделки они соглашаются лишь в том случае, в то время, когда им жизненно нужно решить собственные жилищные вопросы, додаёт специалист.
Рост борьбы аналитики именуют кроме этого одним из основных факторов, талантливым сдерживать цены в 2017 году. Согласно данным «Метриум Групп», за 11 месяцев 2016 года число квартир, представленных в массовом сегменте столичного рынка, выросло на 26% и составило 17,5 тыс. объектов против 14 тыс. квартир в конце 2015-го. «Не обращая внимания на замечательный спрос, платежеспособность клиентов остается низкой.
Покупательский интерес сосредоточен на самых объектах и недорогих проектах, соответственно, в стоимостном выражении количество спроса остается низким. В таких условиях прямое увеличение стоимостей может отпугнуть заметно обедневших клиентов, исходя из этого темп прироста стоимостей в следующем году сохранится на уровне последнего полугодия 2016 года — около 0,5–1,5% в месяц», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Борьба идет не только на рынке новостроек: на понижение цен на ветхие — вторичные — квартиры может воздействовать и борьба между вторичным и первичным сегментами жилья столицы. «Из-за беспрецедентно громадного количества предложения новостройки оттягивали клиентов со «вторички» благодаря появлению новых жилых комплексов, где представлены качественные жилплощади по приемлемым для потребителей стоимостям», — уверен Сергей Шлома. Но в текущем году в первый раз за всю историю столичной недвижимости вторичное жилье по собственной стоимости приблизилось к предложениям в новостройках (в большинстве случаев оно в среднем на 20–30% ниже «вторички»), а в некоторых случаях было кроме того дешевле, отмечает специалист. «Наряду с этим вторичный рынок жилья, что в отличие от первичного не ограничен порогом рентабельности, в будущем году, вероятнее, продолжит применять понижение стоимостей как основное оружие против сегмента новостроек», — прогнозирует Сергей Шлома.
С этим мнением согласна и глава группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. «Цены на вторичную недвижимость будут коррелировать с динамикой цены на новостройки в конкретной локации, в особенности в районах с громадных числом новостроек либо в том месте, где будут выходить новые проекты», — говорит она. В местах, где предложение новостроек ограничено, цены на вторичном рынке будут зависеть от динамики спроса, поясняет специалист. В тех районах, где громадное предложение новостроек либо ожидаются новые проекты с более низкой ценой квадратного метра, цены на вторичную недвижимость смогут снизиться, заключает Оксана Вражнова.
Переоцененные объекты на вторичном рынке недвижимости Москвы, а правильнее их много, и громадный разрыв между интересами продавца и покупателя спровоцируют понижение стоимостей. «На сегодня желающих купить недвижимость в два с половиной раза меньше, чем желающих реализовать. Таковой разрыв приведет к тому, что продавцы будут вынуждены корректировать цена собственных объектов в сторону понижения. Коррекция может составить до 5% за весь год», — прогнозирует Оксана Вражнова.
Окончание государственные программы субсидирования ипотеки может снизить спрос на первичное жилье. В 2016 году программа субсидирования ипотеки содействовала понижению средней ставки на докризисный уровень 2014 года — около 12%. на данный момент на рынке ипотеки ситуация , при которой не только девелоперам и клиентам, но и самим банкам выгодно предстоящее понижение цены кредита, отмечает Мария Литинецкая.
Она считает, что в 2017 году на рынок возвратятся спецпредложения ипотеки «8-8-8» и «10-10-10», продолжатся партнерские программы девелоперов и банков с удачными ставками. Это, по ее расчетам, положительно повлияет на спрос.
Одновременно с этим Мария Литинецкая напоминает, что на данный момент главная ставка ЦБ РФ зафиксирована на уровне 10% и в декабре Национальный банк не стал ее уменьшать. Председатель центробанка Эльвира Набиуллина объявила, что в 2017 году регулятор сохранит «умеренно твёрдую кредитно-финансовую политику». «Важное понижение ставки вероятно при достижении целевого уровня инфляции 4%, а согласно предварительным данным 2016 года она достигнет 5,76%. Так, как минимум в первом полугодии 2017 года средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту будет равна примерно 11%», — прогнозирует специалист.
Что может толкнуть цены вверх
Рост спроса на 83% на первичном рынке Москвы по результатам 2016 года зафиксировал Росреестр. Согласно точки зрения Оксаны Вражновой из компании «Миэль», в связи с повышением спроса застройщики смогут позволить себе более вольно повышать цены по мере роста строительной готовности.
увеличение себестоимости издержек и Рост строительства девелоперского бизнеса оставляет меньше пространства для ценовых маневров в сторону понижения ценника. «Кроме того в Москве, где маржа застройщиков традиционно была выше, чем в других регионах, соотношение между отпускной ценой и себестоимостью уменьшается. В первую очередь удорожание строительства связано с увеличением цены строительных материалов. К примеру, арматура подорожала за лето вдвое.
В таких условиях застройщики не смогут пойти на прямое понижение цены предложения, которое угрожает поставить их бизнес на грань рентабельности», — рассуждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп».
Сокращение темпов выхода новых проектов и увеличение стадии строительной готовности ранее выведенных проектов также будут оказать влияние на рост стоимостей. «В 2016 году мы видели большое понижение средневзвешенной цены в Москве, поскольку в столице выходило большое количество проектов в массовом сегменте, предложение которых раньше было очень ограничено. В 2017 году, по мере роста стадии строительной готовности ранее выведенных проектов, будет расти и средневзвешенная цена», — прогнозирует Оксана Вражнова.
Но, согласно ее точке зрения, в раздельно забранных районах вероятно и понижение средневзвешенной цены. «Это возможно связано, к примеру, с громадными количествами снова вводимых квадратных метров либо рекордно низкой ценой на старте в отдельных проектах», — поясняет Оксана Вражнова.
Восстановление экономики. Для поддержания покупательской активности на самом высоком уровне среди них и на рынке жилья нужно возобновление роста ВВП. Большая часть специалистов сходятся во мнении, что уже в 2017 году количество валового продукта увеличится: Министерства экономики прогнозирует рост на 0,2%, МВФ — на 1,1%, Мировой банк — на 1,5%, Morgan Stanley — на 1,2%. «Восстановление роста поизводства прервет падение настоящих доходов населения, соответственно, реализуется дополнительный количество отложенного спроса, что приведет к повышению стоимостей», — вычисляет Мария Литинецкая.
Создатель: Сергей Велесевич.
ЧТО БУДЕТ С СТОИМОСТЯМИ НА ЖИЛЬЕ? СПЕЦИАЛИСТЫ ОЗВУЧИЛИ ПРОГНОЗ НА 2017 ГОД
