Выбираем район: что нужно знать о марфине перед покупкой квартиры
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров столичных жилых районов. В этих публикациях разъясняются преимущества и недочёты того либо иного района для приобретения квартиры
Новостройка в Марфине(Фото: Денис Гришкин / ИТАР-ТАСС / Fotoimedia)
Риелторы именуют район Марфино (СВАО) одним из самых неосвоенных застройщиками. Прежде всего они связывают это с размерами района: Марфино входит в тройку самых мелких в столице (меньше лишь Савеловский и Арбат). «Малое количество проектов в реализации обусловлено, в первую очередь, маленьким размером района и его замкнутыми границами: с запада он ограничен ЖД полотном, с востока — парковой территорией Останкино, Главного ботанического сада и территорией Тимирязевской академии», — поясняет председатель совета директоров агентства недвижимости «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
На первичном рынке в районе нет жилых проектов, тут строится лишь два апарт-комплекса, уточняет Владимир Каширцев. Согласно данным его компании, средневзвешенная цена 1 кв. м образовывает 154,3 тыс. руб., а предложения — около 2,5 тыс. кв. м, либо 116 квартир (апартаментов).
На вторичном рынке жилья района Марфино, согласно данным риелторов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», на середину лета 2017 года средневзвешенная цена находится на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв. м, а количество предложения — около 150 квартир.
В случае если сравнивать неспециализированный бюджет приобретения квартиры, то средняя цена однокомнатной на первичном и вторичном рынках в Марфине образовывает соответственно 3,2 млн и 6,3 миллионов рублей., отмечает Владимир Каширцев. Он утвержает, что дешевизна новостроек достигается предложением громадного количества мелких по площади апартаментов — в среднем от 18 до 24 кв. м.
«С позиций покупательского восприятия, данный район имеет как сильные, так и явные не сильный стороны. С одной стороны, он прекрасно расположен географически — неподалеку от центра и не у МКАД. Помимо этого, Марфино граничит с огромным «зеленым островом», складывающимся из Ботсада и Останкинского парка.
Как на территории района, так и поблизости нет никаких производств, на 90% он жилой», — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Останкинский парк(Фото: Почуев Михаил / ITAR-TASS)
Жилой фонд района Марфино, по оценке риелторов, достаточно всевозможный, тут представлены и пятиэтажные панельные и кирпичные дома, и брежневские девятиэтажные панельные, и некое количество довольно новой застройки. «В целом это представитель «середняков». Клиенты жилья — по большей части обитатели или этого же района, или соседних.
Так, в первую волну сноса пятиэтажек многих обитателей хрущевок переселяли из Бутырского района в Марфино, и большая часть переселенцев были весьма довольны. Но нельзя не подчернуть, что многие обитатели Марфина при покупке жилья стремятся отыскать более эргономичный район с позиций транспортной доступности», — кооментирует управляющий партнер «Миэль-Сеть контор недвижимости» Марина Толстик.
По престижности район находится в середине риелторского рейтинга, потому, что с одной стороны граничит с тремя промзонами и железнодорожными ветками, но с другой прилегает к большой лесопарковой территории, отмечает Мария Литинецкая.
Инфраструктура
Район Марфино географически имеет замкнутые границы. Он ограничен Октябрьской железной дорогой, Савеловским направлением МЖД и МКЦ, и территорией Главного ботанического сада РАН на протяжении Ботанической улицы. Но, не обращая внимания на собственный расположение (неподалеку от ТТК), Марфино владеет нехорошей транспортной доступностью. «Прямых магистралей, связывающих район с ТТК, МКАД либо вылетными магистралями, нет.
Автолюбителям приходится выбираться из района по второстепенным улицам, часто запруженным в часы пик», — поясняет Мария Литинецкая.
Не легче приходится и обитателям района, привыкшие пользоваться метрополитеном. До ближайших станций метро («Петровско-Разумовская» и «Фонвизинская») практически всем обитателей Марфина приходится добираться «народными тропами» через ЖД полотно ленинградского направления. Повезло лишь обитателям северной части, расположенной в близи от метро «Владыкино» и одноименной станции МЦК.
В связи с тем что доступность района от метро нехорошая, главный транспорт — публичный и автомобильный, из этого значительные неприятности с парковками. На некоторых улицах машины паркуются в пара последовательностей.
На станции «Владыкино» Столичного центрального кольца (МЦК)(Фото: Михаил Почуев / ТАСС)
Так, неприятности с транспортной доступностью района обусловили его низкую привлекательность с позиций массового клиента, резюмирует Мария Литинецкая. «Однако клиентская аудитория бизнес-класса в полной мере может заинтересоваться районом, но на сегодня предложений в этом сегменте для них нет», — говорит специалист. Во время кризиса 2008–2009 годов тут собирались реализовать проект «Марфино», что изначально вспоминал как жилой комплекс бизнес-класса, но кризис внес собственные коррективы — и был реализован ЖК комфорт-класса, вспоминает Мария Литинецкая.
Из недочётов района Владимир Каширцев отмечает маленькое количество детских и школ садов. «Кроме этого изюминкой района есть низкая обеспеченность его населения торговыми площадями: маленькое количество качественных продовольственных сетевых магазинов, и товаров долгого потребления. Кроме этого, в районе практически нет концептуальных точек общепита (кафе, ресторанов)», — дополняет он.
В силу маленьких размеров обеспеченность района социальной инфраструктурой низкая. В Марфине действуют два высших учебных заведения, два колледжа, шесть национальных и два частных детских сада, и две национальные школы, одна из которых (№ 1494) входит в рейтинг лучших школ столицы, и кадетская школа-интернат № 6 «Столичный Георгиевский кадетский корпус». Кроме этого тут имеется две поликлиники, спортивно-технический центр «Останкино» с бассейном, Останкинский парк, Основной ботанический сад РАН.
Новостройки
Первичный рынок в Марфине, согласно данным риелторов, на сегодня представлен лишь двумя проектами новостроек — Cleverland и «Восток». Оба относятся к формату апартаментов комфорт-класса. «Эти проекты примечательны тем, что они предлагают самый низкий бюджет приобретения в пределах МКАД», — вычисляет Мария Литинецкая.
Визуализация МФК Cleverland(Фото: dom-cleverland.ru)
Количество предложения на первичном рынке района образовывает около 2,6 тыс. кв. м, средняя удельная стоиость «квадрата» — 154,3 тыс. руб., а бюджет приобретения — около 3,3 миллионов рублей. В целом, по оценкам компании «Миэль», она ниже, чем во многих соседних районах (в Останкинском — 159 тыс. руб. за 1 кв. м, Бутырском — 180,5 тыс. руб., Тимирязевском — 260 тыс. руб.). Ниже цена лишь в Отрадном (148,1 тыс. руб. за 1 кв. м).
Проект комплекса с апартаментами «Восток»(Фото: Гостиница «Восток»)
Проекты, апартаменты в которых реализуются на первичном рынке
| Апарт-комплекс CleverLand | ул. Командира дивизии Орлова, вл. 1 | «КомСтрин» | 16–31,7 | 132,8–169,7 | 2,47–4,95 |
| Гостиница «Восток» | Гостиничный пр-д, 9а, корп. 3 | «Гостиница «Восток» | 17,5–38,1 | 136,3–167,2 | 2,5–6,1 |
Таблица: «Метриум Групп», «Миэль»
Вторичный рынок
В отличие от новостроек рынок вторичной недвижимости района отражает городского тенденцию понижения: если сравнивать с в осеннюю пору 2016 года средняя цена уменьшилась на 5%, говорит Владимир Каширцев. На вторичном рынке жилья в Марфине в июне 2017 года на продажу была выставлена 151 квартира. Наряду с этим 28,5% объектов приходится на пятиэтажки, в основном кирпичные, подсчитали аналитики компании «Миэль-Сеть контор недвижимости».
Средние цены составляют 190,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения — средняя цена предложения в прилегающих районах: в Бутырском — 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м, Останкинском — 222,6 тыс. руб., Отрадном — 164,5 тыс. руб.
Строительство новой дороги в районе Марфино, соединяющей улицы Академика Королева и Громадную Марфинскую. 2012 год(Фото: ИТАР-ТАСС / Илья Щербаков)
Согласно данным же «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра в районе образовывает порядка 139 тыс. руб., что на 20% меньше, чем в среднем по столице. «По большей части вторичный жилой фонд представлен пятиэтажками, в меньшей степени — блочными и панельными девятиэтажками. Большую часть вторичного предложения воображают квартиры в ветхом проекте ЖК «Марфино», что складывается из домов новых панельных серий (П44-Т, КОПЭ)», — уточняет Мария Литинецкая.
снос пятиэтажек и Перспективные проекты
Единственной перспективной площадкой под застройку в районе специалисты именуют территорию Столичного завода киноаппаратуры («Москинап»), расположенную на самом юге Марфина по адресу ул. Академика Королева, 21. Еще в конце 2013 года завод выкупила компания Sminex, которая планировала возвести на участке около 3,7 га 120 тыс. кв. м недвижимости.
Ранее девелопер заявлял о замыслах выстроить на данной площадке МФК неспециализированной площадью 120 тыс. кв. м с офисами и апартаментами. Но на данный момент информации о его судьбе нет, отмечает Наталья Шаталина.
«Тут нет больших потенциальных площадок для постройки, какие конкретно имеется в районах, где протекает Москва-река, имеются промзоны либо производственные участки. Основной девелоперский ресурс района — это пятиэтажки, которых в Марфине 43», — вычисляет Мария Литинецкая. Но, она утвержает, что обитатели двадцати из них высказались против реновации. «Дело в том, что именно в этом районе сохранилось много хрущевок кирпичных серий, жители которых изначально скептически отнеслись к инициативе правительства, что в итоге и показало голосование», — растолковывает Мария Литинецкая.
«В возможности в Марфине в полной мере смогут показаться проекты бизнес-класса на месте снесенных пятиэтажек, но в основном освободившиеся площадки, вероятнее, будут застроены жилыми комплексами комфорт-класса. Это снизит спрос на местную «вторичку» и привлечет к району внимание клиентов», — прогнозирует Мария Литинецкая.
Вид на Останкинскую телебашню(Фото: Наталья Гарнелис / ТАСС)
По словам Натальи Шаталиной, на первичный локальный рынок района городская программа по реновации не повлияет, потому, что местные объекты специфичны и не смогут рассматриваться в качестве полноценной замены квартиры из-за маленькой площади лотов и статуса апартаментов.
В следствии сноса пятиэтажек в районе должно увеличиться предложения жилья на первичном рынке. Но, согласно точки зрения Владимира Каширцева, развитие будет постепенным, с позиций вторичного рынка особенных потрясений случиться не должно, поскольку часть хрущевок в общем предложении образовывает лишь 12%.
История района
В первый раз Марфино упоминается в межевой книге за 1560 год как пустошь, уже в 1619 году — как деревня Марфино, которая вместе с селом Владыкино была передана в вечное потомственное владение Дмитрию Пожарскому. В первой половине 20-ых годов семнадцатого века деревню вернули Богоявленскому монастырю, обладавшему ею до 1764 года.
1946 год. Москва, Третья Останкинская улица (сейчас улица Академика Королева)(Фото: Наум Грановский / Фотохроника ТАСС)
Во второй половине 20-ых годов XX века Марфино вошло в состав Москвы. Рядом с ним по дороге на Останкино расположен второй населенный пункт — Кашенкин Луг, названный от реки Каменки (Кашенки), которая заключена в трубу и образует каскад прудов на ВДНХ. В Марфине размещалась известная «шарашка», обрисованная А. И. Солженицыным в книге «В круге первом». По окончании ВОВ помещение бывшего приюта было передано в ведение НИИ ядерной физики. Сейчас это головное предприятие концерна «Автоматика».
Первый пятиэтажный дом в районе выстроили сами сотрудники.
Во второй половине 70-ых годов XX века Марфино было включено в состав Кировского района Москвы. В первой половине 90-ых годов двадцатого века был образован муниципальный округ Марфино, а в 1995-м он приобретает статус района Москвы.
Просматривайте кроме этого: риелторские путеводители по районам
Некрасовка
Тверской
Таганка
Донской
Дорогомилово
Хамовники
Раменки
Молжаниновский, Восточный и Внуково
Создатель: Сергей Велесевич.
13-й район: Ультиматум / Фильм Люка Бессона
