Выгодно ли застройщикам реконструировать старые дома
ситуацию на рынке жилья опытные игроки именуют сложной. В качестве описания данной самой сложности приводятся такие факторы, как высокая борьба, более требовательный клиент, ценовая гонка, понижающаяся маржа, громадный количество предложения. Но в жилья имеется сегмент, в котором главный головной болью для застройщика являются не столько упомянутые факторы, сколько недостаток площадок для девелопмента, — элитный.
В этом сегменте на первом месте всегда была локация — центральный район города традиционно есть лакомым куском для застройщиков. Но в таких местах имеется острая дефицит участков под застройку, в особенности в пределах Садового кольца, исходя из этого девелоперам ничего не остается, как переключиться на реконструкцию исторических строений, каковые находятся в центре столицы. На сегодня такая реконструкция — чуть ли не единственный метод возвести неповторимый жилой проект премиум-класса в центре Москвы.
направляться подчернуть, что с коммерческой точки зрения у реконструкции имеется два главных хороших фактора. Во-первых, это большой ценник на квартиры в эксклюзивном проекте. Во-вторых, срок возврата инвестиций образовывает около двух лет, поскольку таковой продукт раскупается достаточно скоро в силу собственной уникальности.
Как показывает опыт, за год с момента открытия продаж комплекс уже не редкость раскуплен на 80%.
Но, не обращая внимания на все плюсы, получить на этом не так легко, как думается на первый взгляд. Цена реконструкции на данный момент значительно выше, чем цена нового строительства, и образовывает приблизительно 150–200 тыс. руб. за 1 кв. м, причем верхняя планка очень относительна и возможно еще выше в зависимости от последовательности факторов.
Для сравнения: строительство клубного дома на 12–15 квартир с дорогостоящими отделочными материалами, в респектабельной локации может обойтись девелоперу примерно в 1–1,5 млрд руб. В то время как реставрация исторического дома подобной площади и в такой же локации обойдется уже в 3–5 млрд руб., и это не учитывая затрат на приобретение объекта реконструкции. К тому же не нужно забывать еще одну проблему, с которой может столкнуться девелопер, — процесс согласования.
Потому, что речь заходит об историческом строении, то тут существует масса ограничений — исходя из этого в лучшем случае процесс согласования займет не меньше 12 месяцев. Вместе с тем не всегда в таких зданиях возможно проводить кроме того капремонт.
К объектам, в которых была совершена капитальная реконструкция с заменой несущих систем и конструкций коммуникаций и каковые максимально приспособлены к требованиям luxury-сегмента элитного рынка, относятся, к примеру, клубный дом il Ricco в районе Чистопрудного проспекта, ЖК «Русский модерн» на Гоголевском проспекте, и «Пречистенка, 13».
Столичные проекты реконструкции
| «Прибыльный дом Клейна» | Олсуфьевский пер., 6, стр. 1 | предложение отсутствует | предложение отсутствует |
| «Пречистенка, 13» | ул. Пречистенка, 13/7, стр. 1 | 1 450 000–2 378 000 | 150–355 млн |
| «Русский модерн» | Гоголевский бул., 29 | 950 000–1 502 000* | 107,5–295 млн* |
| «Современник» | ул. Машкова, 13 | 505 000–640 000* | 19,5–88 млн* |
| Clerkenwell House | Комсомольский просп., 42, стр. 2 | 535 500–932 000* | 55,5–155 млн* |
| Il Ricco | Подсосенский пер., 11 | 592 800–684 000 | 49,3–86,8 млн |
* цены указаны с учетом отделки
В большинстве случаев, проекты для того чтобы рода реализуют или частные девелоперы, имеющие важный опыт в реконструкции и реставрации, или непрофильные застройщики, у которых в портфолио уже имеется подобные примеры. Это возможно растолковать тем, что на данный момент мало «хороших» домов, каковые возможно переоборудовать в жилье, а за дорогостоящие проекты девелоперы пока не берутся.
Действительно, имеется еще один другой вариант — реконструкция промышленных строений (типографии, производственные помещении либо строения НИИ) под проекты с апартаментами. Но кроме того данный класс жилья не сможет соперничать с хорошей реконструкцией, в том числе и в плане локации объектов. К тому же тут на первый замысел выходит весьма интересный факт: статистика продаж в элитном сегменте говорит о том, что дома с хорошей архитектурой продаются лучше, чем дома в современной стилистике.
Каждый год более десятка строений, требующих реконструкции, выставляются на торги. Но не все так радужно: в жилые проекты превратятся только единицы. Обстоятельство тому — избирательный подход девелоперов, каковые для реконструкции выбирают эргономичную локацию, и стараются выбрать дом в наилучшем состоянии, что вероятен в данной обстановке.
В целом по количеству продаваемых домов с историей традиционно лидируют Пречистенка и Остоженка.
К примеру, на данный момент на торги выставлены пара домов прошлого века на Остоженке с износом до 60% за 465,3 миллионов рублей. Но центр Москвы не исчерпывается только пределами так называемой «золотой мили», и тут у девелоперов имеется возможность для реализации высококлассных проектов — увлекательные для девелопмента элитной недвижимости строения расположены по всей Москве, и при условии создания качественного продукта и грамотной маркетинговой стратегии кроме того на сложном рынке возможно реализовать успешный проект.
Так, упомянутые факторы (маленькое количество площадок с сочетанием локация/пригодность для реконструкции, долгие сроки согласования, последовательность важных ограничений на строительные работы) разрешают констатировать, что данный рынок пока не насыщен, не смотря на то, что и остается весьма увлекательным для девелопмента.
Девелоперов, каковые берутся за подобные проекты, не так уж и большое количество. Не обращая внимания на высокую маржинальность для того чтобы бизнеса, он однако остается высокорисковым — не каждый девелопер в состоянии довести до конца проект, что удовлетворит взыскательному вкусу современного клиента, и пробиться через тернии бессчётных согласований не только с привычным департаментом строительства, но и с департаментом культурного наследия, суметь не настроить против себя публичное вывод, наладить диалог с этими организациями, как «Архнадзор», и пр. А ведь имеется еще и своеобразный клиент для того чтобы рода недвижимости, что получает не только квадратные метры, но и статус, воздух, соседство и другое, не поддающееся арифметическим подсчетам.
Об авторах
Амель Джерруди исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Реконструкция деревенского дома. Выравнивание. Персональный опыт горожанки // FORUMHOUSE
