Заем за рубежом
Количество сделок по приобретению россиянами зарубежной недвижимости с каждым годом растет. Причем отечественные люди не стесняются пользоваться ипотечными кредитами. Кроме того скачки курса валют не охладили пыл граждан РФ.
Кое-какие россияне, планируя приобретать недвижимость за границей, хранили накопления в рублях. Данный слой потенциальных клиентов пострадал, в то время, когда началось падение курса рубля по отношению к другим валютам. Но те, кто хранил накопления в валюте, из-за курсовой отличия ничего не утратили, — пишет «Бюллетень недвижимости».
Накопленных средств не всегда хватает для приобретения жилья за рубежом. Но имеется долгосрочное кредитование, которым граждане РФ смогут воспользоваться в целом последовательности государств – на различных условиях.
председатель совета директоров агентства Greenfield Property International Валентина Нагиева говорит, что долгосрочное кредитование во время кризиса весьма изменилось: в одних государствах выросли ставки (и для резидентов, и для чужестранцев), в других – банки требуют все больше документов для оформления кредита, где-то нерезидентам сейчас чаще отказывают.
Имеется пара государств, наподобие Египта, Венгрии, Румынии, где нерезиденты не смогут взять кредиты по большому счету. Но возможно замечать и обратные примеры. «Имеется страны – Кипр, Испания, Израиль, США, Англия, Германия, где ипотека дешева и предлагает весьма аттрактивные ставки, – делится председатель совета директоров столичного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. – По большей части это страны с развитыми банковской системой и экономикой. Страны третьего мира не смогут предложить занимательные инструменты заимствования, исходя из этого последовательность местных застройщиков предоставляет беспроцентную рассрочку».
Ипотека по-русски
Кардинальное отличие большинства ипотечных программ зарубежных банков от привычных для граждан РФ – привязка процентов к ставке Libor либо Euribor, другими словами начисление на нее нескольких процентов, каковые банк планирует заработать на кредитовании. Второе значительное отличие – необходимость официально подтвердить доходы.
В Российской Федерации нет системных программ кредитования под залог недвижимости, расположенной за рубежом, не смотря на то, что российское законодательство этого не запрещает. По словам помощника начдепа продаж Муниципального Ипотечного Банка Дмитрия Шапочкина, нерешительность банков разъясняется юридическими проблемами. В случае если заемщик не сможет погашать кредит, квартиру признают дефолтной и реализуют.
Тогда банку нужно будет учесть чужой страны и особенности законодательства, и РФ. Наряду с этим законы смогут так различаться, что появится конфликт юрисдикций.
Кредиты под залог зарубежной недвижимости смогут выдавать российские филиалы зарубежных банков, но и они очень редко и нехотя делают это – в Россию они пришли решать другие задачи.
Неизвестно кто и в то время, когда изобрел «русского ипотечную» схему, но сейчас она неспешно приживается и употребляется отечественными соотечественниками в целом последовательности государств – при полном непротивлении зарубежных банков и риэлторов. Схема не через чур сложная, но многоступенчатая и долгая.
Нужно забрать кредит в русском банке под залог собственной квартиры в Российской Федерации. Денег должно хватить на приобретение дома за рубежом. После этого, в то время, когда право собственности на зарубежную недвижимость уже будет оформлено, ее возможно заложить в зарубежном банке.
Причем, нужно подметить, залог происходит под более низкий, чем в русских банках, процент. Взяв сумму кредита, нужно вернуть деньги русскому банку – выкупить собственную русского квартиру. И уже не торопясь, лет 10–20, рассчитываться с зарубежным банком.
Зарубежные застройщики и риэлторы уверены в том, что схема в полной мере легитимная и весьма полезная для русских клиентов.
Лучшие предложения
самые интересные и дешёвые ипотечные кредиты сейчас, согласно точки зрения риэлторов, – на Кипре, в Израиле, Испании, Англии. Данные государства не просто так лояльны к заемщикам – на данный момент в том месте сформировался рынок клиента, количество предложения хорошие условия и велик кредитования выступают стимулом для местных рынков недвижимости.
В Израиле ставки сейчас начинаются от 1,5% годовых (см. таблицу), причем россияне также смогут взять кредит по данной ставке. По словам Станислава Зингеля, Национальный банк Израиля заявил об повышении количеств ипотечного кредитования – плюс 20% в марте 2009 года если сравнивать с мартом 2008-го. Бурный рост ипотечных количеств кроме того стал причиной скачок стоимостей нанедвижимость в Израиле.
В Англии ипотечные ставки сейчас еще ниже. В марте Банк Англии понизил базисную ставку до 0,5%. Согласно данным компании Law Firm Limited, это самый низкий показатель со времен основания банка в первой половине 90-ых годов XVII века.
Для «собственных» ипотечный заем выдается на 100% стоимости недвижимости. Нерезиденты смогут рассчитывать максимум на 70%. Срок кредитования зависит от возраста клиента и достигает 20 лет.
Наряду с этим большая часть банков настаивает, дабы кредит был возвращен до наступления пенсионного возраста заемщика (65 лет). При оформлении кредита необходимы страхование и оценка недвижимости. По данным английских юристов, ипотекой смогут воспользоваться кроме этого арендаторы публичного жилья, желающие выкупить его. Арендаторами публичного жилья считаются съемщики объектов у местного совета, ассоциации домовладельцев (не благотворительной) либо треста жилья.
По закону у них имеется право воспользоваться ипотекой при выкупе недвижимости.
Согласно точки зрения экспертов, весьма удачные условия кредитования сейчас предлагает Кипр. По словам Андреаса Хулудиса, главы русского представительства Pafilia Property Developers, ставка рефинансирования ЦБ Кипра с июня составила 3,5%, что разрешит банкам выдавать кредиты под 5,5% годовых. Станислав Зингель считает, что добрые условия кредитования разъясняются участием большинства больших кипрских застройщиков в денежных корпорациях – в качестве акционеров.
Они, так, вдвойне заинтересованы в предоставлении дешёвых кредитов.
Залоги с нюансами
Согласно данным Greenfield Property International, сейчас петербургские клиенты больше всего интересуются недвижимостью стабильных государств-членов Евросоюза с понятными правилами игры на рынке – Италией, Германией, Финляндией и т. д. Но далеко не все европейская страна легко реализовывает недвижимость нерезидентам, соответственно, получение ипотечного кредита кроме этого сопряжено с некоторыми трудностями.
К примеру, в Италии не выдаются ипотечные кредиты людям, каковые не имеют вида на жительство.
В Португалии кое-какие банки требуют, дабы был португальский поручитель, что бы советовал клиента, не отвечая наряду с этим по его обязательствам. Еще одно непременное условие – легальное нахождение в стране.
В Германии, по словам управляющего директора EG Progress Consulting GmbH Яны Егоровой, граждане РФ смогут рассчитывать на 5,5% годовых при первом взносе 40%. Но проверка надежности заемщика происходит пара лет, при ежемесячном пополнении особого накопительного счета.
Французские банки выставляют, в большинстве случаев, собственные условия: счет во французском банке, отчет аудиторов за последние два года и последовательность документов, подтверждающих платежеспособность клиента. Наряду с этим под строящийся объект взять кредит очень сложно.
Громадный интерес петербургских клиентов традиционно сосредоточен на рынке недвижимости Финляндии. Ипотека для россиян в том месте вероятна, но, по словам Натальи Алексеевой, начальника отдела по недвижимости Финляндии компании «Ваш Адрес», в одних банках ссуду забрать несложнее, в других – сложнее.
В случае если клиенты недвижимости обращаются в российские агентства, каковые имеют важных партнеров в Финляндии, то эти партнеры (солидные финские агентства недвижимости) просят перед банками за собственных клиентов. Независимое обращение занимает больше времени, которое уходит на согласования и проверки.
«Чем дороже объект, тем несложнее взять ссуду, – говорит госпожа Алексеева. – Под коммерческий объект ссуду взять достаточно легко: подразумевается, что предприниматели будут платить налоги и обеспечат рабочие места гражданам Финляндии».
С наступлением кризиса случилось некое ужесточение условий заимствования для нерезидентов – к примеру, первый взнос увеличился с 30% до 50%. Но, думает Наталья Алексеева, со временем все возвратится на круги собственная.
По словам представителя финской компании VH Centuuri Oy Елены Хяйниннен, финские банки сами оценивают залог объекта на вторичном рынке. Наряду с этим нерезидентам назначат громадную ставку, как по потребительским кредитам.
Елена Хяйниннен поведала, что нерезиденты смогут кроме этого воспользоваться кредитом на первичном рынке, при покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме.
В Суоми для сооружения многоквартирного дома застройщик формирует АО. Участники долевого строительства продают ценные бумаги соответственно площадям будущих квартир. Застройщик может забрать кредит для финансирования строительства, но долгосрочный кредит оформляется на АО. Значительно чаще участник-акционер платит половину суммы сходу, а оставшуюся часть (долгосрочный кредит) погашает неспешно.
Потому, что кредит оформлен на АО, правление общества решает, как нужно выплачивать кредит. В большинстве случаев погашение заложено в коммунальные платежи.
Кредит выдается на 20 лет под 4–7% годовых. Ставки, в большинстве случаев, плавающие, основаны на Euribor либо Prime. Ставка фиксируется на пара лет.
Причем досрочное погашение не всегда предусмотрено банковским соглашением либо АО может отказаться принимать солидные суммы от акционера.
Русские клиенты, отметила госпожа Хяйниннен, в большинстве случаев берут долгосрочный кредит на 5–10 лет, а финны – растягивают на 15 лет.
По словам начальника Петербургского представительства Costa Real Светланы Сергачевой, взять ипотеку на испанском рынке сейчас стало сложнее – банки требуют больше справок, выписку со счета. Возможно забрать до 50% стоимости объекта. Но вместе с тем на испанском рынке действуют плавающие ставки (Еuribor + 2%), и сейчас банки их снижают. на данный момент средняя ставка – 5,7%.
Болгарские банки прежде не баловали нерезидентов ипотечными кредитами. Но неспешно условия кредитования становились все более лояльными. По словам Анны Ивановой, представителя болгарского Eurobank EFG Bulgaria, болгарская ипотека преодолела пара этапов. Период 2003–2005 года характеризовался понижением ставок, не сильный условиями для залога.
Период 2005–2006 года принес нулевой взнос, фиксированную ставку, маленький срок кредита (один-три года), кредиты на первичном рынке. Наконец, в 2006–2008 годах условия становились все более мягкими: срок кредитования вырос до 35 лет, ставка снизилась до 6,9% годовых. Кризис вынудил болгарские банки пара ужесточить условия, приблизив их к общепризнанным хорошим стандартам: первый взнос в 20–40%, большая сумма €100 тыс.
Но кое-какие банки стали кредитовать нерезидентов. По словам госпожи Ивановой, сейчас это 7–8 банков.
Имеется кроме этого рынки, возможно увлекательные русским клиентам, – к примеру, с позиций инвестиций. Это или растущие рынки, каковые так и не опустили цены, или, наоборот, падающие, причем достаточно резво.
В качестве вероятных вариантов для инвестиций сейчас рассматриваются объекты на территории некоторых штатов США. Не смотря на то, что катализатором нынешнего экономического кризиса стала ипотечная совокупность США, кредиты в том месте так же, как и прежде выдаются. По словам Яны Егоровой, заем возможно взять под 5% годовых при первом взносе в 50%.
Но отказов из банков, утверждает она, на данный момент большое количество.
Полмира сейчас деятельно получало на строящихся небоскребах Дубаи. Долгосрочное кредитование в том месте начинается по своим правилам. Причем развиваться оно стало сравнительно не так давно.
Согласно данным A.R.Overseas, кое-какие банки сейчас готовы в обеспечение кредита принимать уступку права на заложенный объект: «Исламские финучреждения типа Dubai Islamic Bank требуют, дабы собственность была зарегистрирована на их имя до полного погашения кредита. Когда ссуда компенсирована, права на собственность передаются домовладельцу».
В большинстве банков условия для нерезидентов стандартны: 30% – первый взнос, срок кредитования – 15–20 лет.
Ипотечные кредиты нерезидентам выдаются в Турции с марта 2007 года, в то время, когда получил юридическую силу закон об ипотеке. Согласно данным агентства «Эвениз», до тех пор пока процедура не отлажена, банки смогут запрашивать самые различные документы – на собственный усмотрение.
Недвижимость от банкротов
Ипотека на русском рынке – достаточно новый продукт. Но первые дефолты заемщиков уже имели место пара лет назад. Желающих на эти объекты было мало.
За рубежом продажа объектов обанкротившихся частных лиц – дело простое.
К примеру, в Германии аукционные торги по продаже дефолтных квартир происходили и происходят систематично. Продажи ведет государство, которое приобретает объекты от банков согластно судебному вердикту. Эта приобретение – кот в мешке, потому, что взглянуть недвижимость до аукциона нереально. Часто в ходе торгов участникам предлагаются квартиры, расположенные в различных городах.
Помимо этого, очень редко неизвестно, какой как раз банк выставил объект на аукцион. Но это недорогие квартиры, с пониженной начальной стоимостью. Время от времени «скидка» достигает 50%.
Приобрести их возможно существенно дешевле рынка.
Торги дефолтными объектами или сходу объявляются как голландский аукцион (на понижение), или проводятся в два этапа. По окончании объявления начальной цены аукционист ожидает, что участники будут ее повышать. Но если не находится желающих приобрести квартиру кроме того по начальной цене, объявляется второй этап аукциона, в ходе которого цена уменьшается.
По словам Яны Егоровой, в Соединенных Штатах на данный момент выставлено множество дефолтных объектов. Русские клиенты с радостью покупают их. «Залоговые объекты – самые удачные сейчас, – думает госпожа Егорова. – По схеме голландского аукциона цена время от времени уменьшается в ходе торгов многократно».
Англичане – признанные пионеры в освоении новых рынков недвижимости, на которых они успевают получить до прихода массовых клиентов, – сейчас покидают множество государств и реализовывают собственные объекты. Среди этих предложений, по оценкам риэлторов, громадна часть дефолтного жилья. По словам Светланы Сергачевой, для испанского рынка дефолтные объекты – сейчас новый сегмент, пока не освоенный русскими клиентами.
Начальная стоимость, в большинстве случаев, соответствует задолженности по ипотечному кредиту.
Помощник главы Муниципального Ипотечного Банка Игорь Жигунов предостерегает: «Быть может, таковой вариант и удачен в ряде государств. Но необходимо в каждом конкретном стране учитывать особенности законодательства, которые связаны с куплей-продажей для того чтобы жилья. Нужно изучить район, в котором хочется купить недвижимость.
Имеется возможность приобрести объект в городе, где целые районы и кварталы домов пустуют (обладателей-заемщиков уже выселили) и клиент окажется один в «городе-призраке» среди домов с заколоченными окнами. Помимо этого, по законодательству некоторых государств (к примеру США) заемщик, которого выселяют из дома за неуплату по кредиту, обязан высвободить жилище в течение одного часа.
Исходя из этого кое-какие обладатели, пробуя в спешке забрать с собой как возможно больше имущества, довольно часто оставляют дом в нехорошем состоянии (без сантехники, встроенной мебели и т. д.). В полной мере быть может, что придется заново заниматься ремонтом и отделкой дома».
Организующая и направляющая
Не обращая внимания на то, что официальная обстоятельство глобального экономического кризиса – дефолты ипотечных заемщиков, долгосрочное кредитование существует , лишь с маленькими поправками на время. Обстановка на рынках заставляет денежные университеты снижать риски, ужесточая условия заимствований. Прекратить кредитование для банков не представляется вероятным – это, фактически, их работа.
Не только банки заинтересованы в ипотечном кредитовании. Потому, что при растущем количестве предложения количество сделок понижается, застройщикам и риэлторам нужно дополнительно стимулировать клиентов. Ипотека выступает таким стимулом, исходя из этого застройщики и риэлторы всех государств, заинтересованные в реализации объектов недвижимости, деятельно продвигают ипотечные программы и ожидают, в то время, когда завершится кризис.
| Страна | Валюта кредита | Размер первого взноса | Срок (мин. – макс.) | Сумма (мин. – макс.) | Ставка, % | Какие конкретно объекты в залог не берут | Доход от сдачи объекта в аренду | Необходимые условия банка |
| Англия | Фунт стерлингов | От 30% | 1–35 лет | До 60% | 2,5–4,5% | Объект в Российской Федерации | 5–7% | Оценка, страхование |
| Болгария | Евро | 20–40% | До 100 тыс. евро | 7–8% | 3–6% | Оценка, страхование | ||
| Германия | Евро | От 30% | 1–20 лет | До 60% | 2,5–4,75% | Объект в Российской Федерации | 4–7% | Оценка, страхование |
| Израиль | Шекель | 40% | 5–25 лет | До 60% | 1,5–2,75% | Объект в Российской Федерации | 6–9% | Оценка страхование |
| Испания | Евро | От 30% | До 60% | 3,25–4,5% | Объект в Российской Федерации | 3–4% | Оценка страхование | |
| Италия | Евро | От 30% | 5–20 лет | До 70% | 4% | Объекты первичного рынка | 7–8% | |
| Кипр | Евро | 20–30% | 1–30 лет | До 80% | 5,5% | Объект в Российской Федерации | 4–6% | Оценка страхование |
| Португалия | Евро | 40% | До 35 лет | До 60% | 5–7% | 6–8% | Кое-какие банки требуют поручителя | |
| Турция | Евро | Минимум 50% | До 10 лет | 7,8% | Объекты первичного рынка | 30–60% | Оценка, большой платеж – не больше 35% зарплаты | |
| Финляндия | Евро | 30–50% в зависимости от банка | 5–20 лет | От 50 тыс. евро | 3–6% | Низко-ликвидные | 5–6% | Страхование |
| Франция | Евро | 50% | До 20 лет | 50% | До 6% | 25% | Счет во французском банке, отчет аудиторов за 2 года | |
| Чехия | Крона | 60% | 5–15 лет | До 60% | От 7,5% | Объект в Российской Федерации | 5–8% | Оценка, страхование |
| Швейцария | Франк | 50–60% | 2–10 лет | 50% | До 4,5% | 3–4% | Личное ответ банка |
Источник: опрос агентств недвижимости Greenfield Property International, Gordon Rock, «Ваш Адрес», сайты
Создатель: Елена Зубова
BN.RU
забрать кредит за границей
