Зарубежная альтернатива
До тех пор пока на русском рынке недвижимости сохраняется затишье, быть может, стоит обратить более внимание на зарубежные рынки. На некоторых из них на данный момент сложились достаточно благоприятные условия для клиентов. А кое-где вложения, при успешном выборе объекта, сулят и хорошую по нынешним временам прибыль.
Незапланированная стагнация
В отличие от русского рынка, что почувствовал дыхание экономического кризиса лишь данной в осеннюю пору, большая часть западных рынков лихорадит в течение всего 2008 г. В первый раз по окончании хорошего десятка лет, в то время, когда недвижимость с каждым годом устойчиво дорожала, развитые государства переживают эру стагнации. Практически везде в Европе, как и в Соединенных Штатах, основная черта состояния рынка сейчас — ступор. Продажи не идут, покупательская активность низкая.
И это в той либо другой степени свойственно любому сегменту недвижимости практически во всех западных государствах.
Одна из главных обстоятельств для того чтобы положения дел — перемены на ипотечном рынке. Европейские банки, столкнувшись годом ранее с проблемой ликвидности (дефицит долгих денег), стали ужесточать правила выдачи кредитов: поднимать начальный взнос, увеличивать требования и процентные ставки к заемщикам. А потому, что в Европе около 80% всего жилья приобретается в долг, подобное закручивание гаек сходу стало причиной уменьшению платежеспособного спроса.
Как утверждает директор отдела интернациональных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, как раз резкое повышение начального взноса сыграло роковую роль для Великобритании и рынка Лондона в целом. «Вся Западная Европа пострадала, по сути, невинно. Так, в Лондоне спрос на жилье и по сей день огромный. Наряду с этим нет неприятностей с дефолтами: люди платят по кредитам стабильно, не смотря на то, что ставки и подняли с 5 до 6%.
И все же цены вправду упали. Дело в том, что банки в связи с недостатком финансов были вынуждены повысить размер начального взноса с 5 до 20–25%. У потенциальных заемщиков на данный момент нет на руках таких денег», — говорит И. Индриксонс. Так, появился слой клиентов, у которых не хватает накоплений, дабы забрать кредит и совершить запланированную сделку.
И для преодоления этого разрыва необходимо время. В то время, когда кризис отправится на убывание, банки снова смогут понизить размер начального взноса. А быть может, и клиенты накопят к тому времени более большие суммы.
По словам директора компании «МИЭЛЬ DPM» Натальи Завалишиной, кроме того в таковой стране, как Испания, где ипотека была достаточно дешёвой, на данный момент делается сложнее взять кредит. Довольно часто его предоставляют лишь при оплате 50% цены объекта, в то время как ранее достаточно было 30%. Запрещено утверждать, что это стало повсеместным явлением, но подобная тенденция уже заметна.
Снижение спроса, уменьшение активности на рынке и появление на нем квартир от дефолтных заемщиков, и сокращение доходов населения — все эти события стали причиной тому, что в некоторых государствах началось понижение цены жилья. «Рынок европейской недвижимости находится в стадии стагнации спроса. Цены или появились в замороженном состоянии, или упали, но по преимуществу в пригородах, а не в больших городах», — говорит начальник департамента курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества» Елена Некрытова. По ее данным, в особенности падение цен на жилье заметно в таких государствах, как Испания (до 20%), Ирландия (12%), Мальта (5%).
Но, не обращая внимания на все эти перемены, специалисты говорят, что в целом ничего катастрофического в Европе недвижимости не происходит. Сценарий США с дефолтами и массовыми распродажами тут реализовался только в виде бледного отражения. Заметно дешевеет жилье лишь в отдельных районах, в большинстве случаев, ранее переоцененных.
Так, согласно данным «МИЭЛЬ DPM», в среднем по Испании цена жилья В первую очередь года снизилась всего на 5%. Наряду с этим в отдельных районах квадратный метр снизился в цене на 20%, а на дорогих испанских курортах практически не утратил в цене.
Как отмечает начальник отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость» Юлия Титова, практически не стали жертвами кризиса и элитные объекты в больших городах Европы. «В той же Испании Барселона есть радостным исключением на фоне тотального понижения стоимостей. Кризис слабо оказал влияние на цена жилья в Коста-Браве.
Практически не изменилась цена объектов в близи от моря, — говорит она. — Пострадало жилье бизнес- и экономкласса в нескольких километрах от береговой полосы (к примеру, недалеко от гольф-полей), предназначенное для приобретения уроженцами Англии. К сожалению, они в большинстве случаев ушли с рынка, покинув предложение, существенно превышающее имеющийся спрос».
На фоне кризисных событий кое-где квадратные метры кроме того подорожали. «Растет в цене Монако, и элитные локусы: респектабельные районы столиц и больших промышленных либо курортов Европы (Париж, Барселона, Прага, Любляна, Будапешт). Не смотря на то, что сейчас рост стоимостей не так велик, однако он имеется», — говорит директор компании Avenue Property Лариса Хорева.
Кризисные явления фактически не затронули рынки недвижимости в государствах Восточной Европы (Болгария, Чехия, Черногория, Хорватия и др.), каковые сейчас были популярной инвестиционной территорией. Рынок любимого россиянами Кипра кроме этого отличился 16%-ным ростом. Кстати, в упомянутых государствах фактически остались прежними и условия кредитования. На Кипре и сейчас возможно взять ипотечный займ под 6% годовых с начальным взносом в размере 30% от цены объекта.
Причем правительство предпринимает усиленные меры к тому, дабы банки не завышали ставки. Так, Минфин и Центробанк Кипра выразили резкое недовольство поведением банков в условиях глобального экономического кризиса, считая, что последние необоснованно стремятся переложить собственные риски на плечи вкладчиков.
В следствии два ведущих банка Кипра заморозили ставки по кредитам: Bank of Cyprus сказал, что отказывается от замыслов повысить проценты, а Marfin Popular приостановил пересмотр ставок до 31 декабря этого года. Наряду с этим банки снижают на 0,5% ставки по всем кредитам, привязанным к ставке рефинансирования Европейского центробанка.
Среднесрочный выбор
Уже давно зарубежная недвижимость не была в фаворе у российских инвесторов, потому, что операции на отечественном рынке сулили куда более большие доходы. Сейчас обстановка изменилась. Высоких доходов зарубежные квадраты и по сей день не обещают, но как правило такие инвестиции дешевле и надежнее, чем российские альтернативы.
Так, во многих западных государствах перед клиентами новостройки не будут маячить привидения одураченных участников, потому, что тут рынок девелопмента прозрачен и отрегулирован законодательными рычагами, причем войти на него возможно уже с суммой от 50 тыс. евро. Сейчас, в то время, когда на большинстве рынков царит стагнация, у клиента имеется широкий выбор объектов, и возможность и время, дабы торговаться. Тем более, как полагают аналитики, цены в той же Испании, "Наверное," уже достигли дна и ожидать предстоящего понижения не приходится.
В случае если основная цель — сберечь средства во время кризиса и обеспечить себе зарубежный плацдарм, то стоит выбирать объект в стабильно популярных местах наподобие респектабельных курортов либо мировых столиц. Тем более, по заверениям экспертов, недвижимость во Великобритании и Франции в ближайщее время снова начнет дорожать. «Очевидно, что к Олимпиаде 2012 г. цены в британской столице вернут собственные позиции.
С учетом того, что на данный момент цена 1 кв. м упала в среднем на 5–10%, это вложение может стать очень удачным для инвесторов. Подобная обстановка в Испании. Примечательно, что рынок аренды тут практически не претерпел трансформаций.
Квартиры и виллы сдаются внаем весьма скоро, на прошлом уровне осталась и арендная плата. Для частного инвестора это может стать хорошим вложением капиталов», — вычисляет Л. Хорева.
Консервативным инвесторам специалисты рекомендуют обратить внимание на Германию. Средний рост стоимостей в этом государстве низкий: не превышает 2% в год, но завидное постоянство этого показателя очень привлекательно. Особенно в случае если речь заходит о таких городах, как Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф, где цифры роста существенно выше.
Достаточно стабильным и увлекательным направлением для приобретений недвижимости остается Восточная Европа. Не обращая внимания на то что рынок той же Болгарии изобилует предложением, аналитики «МИЭЛЬ DPM» так же, как и прежде ставят ее на первое место в рейтинге инвестиционной привлекательности. Цены тут все еще забавные, по русским меркам. Так, 1 кв. м в среднем стоит 1,5 тыс. евро. Качественные апартаменты на морском берегу возможно приобрести в пределах 100 тыс. евро.
Причем речь заходит о квартире с полной отделкой. Большая часть девелоперских компаний тут предоставляют кроме этого услуги по сдаче вашего жилья в аренду на то время, в то время, когда вы в том месте не живете.
Согласно точки зрения Н. Завалишиной, в следующем году резкого подорожания не будет, но ожидать падения также не приходится. В Болгарии стоимость повышаеться от комплекса к комплексу, другими словами жилье в новых строящихся объектах продается по более большой стоимости, чем в прошлых. Наряду с этим улучшается и инфраструктура: чем дороже комплекс, тем больше шансов он предоставляет.
Уже делается практически необходимым наличие фитнес-центра на территории комплекса, SPA-салонов, собственных либо «практически собственных» пляжей (проход к пляжу лишь через комплекс), лучшей архитектуры и т. д. В случае если в 2007 г. на побережье в Болгарии высокими были цены на уровне 1,5–1,6 тыс. евро за 1 кв. м, то на данный момент в хороших комплексах цена квартир образовывает 3,5–3,6 тыс. евро за 1 кв. м. И это еще во время относительного понижения спроса, в то время как к лету в государствах, где сезонность воздействует на цену, недвижимость может значительно подорожать.
В качестве чуть более дорогого, но удачного направления советуют и Хорватию. Климат, природа, кое-какие своеобразные изюминки сравнимы с итальянскими, но в Хорватии цена недвижимости (да и проживания в целом) до тех пор пока значительно ниже. В ближайшие пара лет эта страна будет участником ЕС, присоединиться к шенгенскому соглашению, а в недалеком будущем перейти на евро. Все эти факторы повышают привлекательность Хорватии как для жизни, так и для инвестиций.
Единственное, что пара осложняет приобретение тут недвижимости, — это необходимость открыть собственное предприятие. Процедура в принципе несложная и недорогая, в случае если учитывать цена недвижимости, но данный момент все равно направляться иметь в виду.
По словам Н. Завалишиной, средняя удельная стоиость 1 кв. м тут образовывает порядка 2–2,2 тыс. евро. Но возможно приобрести объекты и по 1,6 тыс. евро за 1 кв. м, и по 5 тыс. евро. Цена квартир зависит от региона. Самый дорогой, но и более респектабельный район в Хорватии — это полуостров Истрия на северо-западе страны. Но и в том месте стоимости разнятся: в Пуле они мало пониже, в Ровине и Порече — повыше.
В Пуле квартиру площадью 60 кв. м возможно приобрести за 150–180 тыс. евро, в Ровине — уже ближе к 250 тыс. евро. Но это очень усредненные варианты. Тут реально купить объект и за 90–100 тыс. евро, но такое жилье, в большинстве случаев, не нравится русским клиентам.
А вот в отношении популярной до недавнего времени Черногории советы специалистов заметно расходятся. «Черногория — красивый вариант для инвестирования средств. Тут высокая потребность в новом жилье. Помимо этого, клиентов завлекает возможность вступления страны в Европейский союз», — говорит Е. Некрытова.
Но имеется вывод и о том, что местный рынок, как и испанский, перегрет. Цены тут находятся на среднеевропейском уровне, но наряду с этим уровень качества большинства объектов не радует. Помимо этого, экономика Черногории начинается не через чур бодрыми темпами, и возможности вступления страны в Шенген пока не очевидны.
Доходность аренды жилья в большинстве государств-членов Евросоюза сейчас низкая. К примеру, в Испании она образовывает 4–6%, в Германии — 5–7% и без того потом, в зависимости от страны, объекта, его местонахождения, времени сдачи и др. Пожалуй, одна из немногих государств, где арендодатель может рассчитывать на большее, — это Египет, где доходность образовывает 10–15%, а время от времени и выше.
Рынок недвижимости Египта отличают и другие преимущества, воображающие интерес для потенциальных инвесторов. Во-первых, тут все еще низкие цены на жилье: в Хургаде от 0,5 тыс. долл. за 1 кв. м (не смотря на то, что уже достаточно сложно отыскать хорошие предложения по данной цене, скорее от 0,7 тыс. долл.), в Шарм-эш-Шейхе от 1 тыс. долл. за 1 кв. м. Другими словами квартиру площадью 90 кв. м возможно приобрести за 50–65 тыс. долл. и сдавать ее круглогодично, причем аренда в том месте достаточно пользуется спросом.
Помимо этого, зарубежные инвесторы в Египте высвобождены от уплаты налогов — как на приобретение, так и на владение недвижимостью, что также есть хорошим бонусом в отличие от других стран. Условия и тарифы достаточно значительно отличаются. Так, в Болгарии клиент платит налог на приобретение недвижимости 1,5–2,5% (зависит от местонахождения объекта), а позже еще ежегодный налог на недвижимость.
Для физических и юрлиц ставка однообразна и образовывает 0,15%. В Германии налог на приобретение — 3,5–4,5% от цены объекта, 4,5% — в случае если объект приобретён в Берлине. Ежегодный налог на недвижимость — 0,5–1,5% от цены недвижимости в зависимости от размещения объекта.
Угадать предстоящие трансформации на зарубежных рынках сейчас достаточно сложно: до тех пор пока еще не ясны до конца его последствия и масштабы кризиса. Однако специалисты уверяют, что цены по большей части уже достигли дна, и сейчас у них лишь один путь — вверх. Но в то время, когда начнется данный новый виток — до тех пор пока ни для кого не разумеется.
Создатель: Яна КАЗАКОВА
Издание "Цены и Недвижимость"
Сборник другого рока/The Greatest Alternative Rock Collection
