Заслуживает внимания: «свежая вторичка» болгарского побережья
Строительный бум в Болгарии, начавшийся около десяти лет назад, стал причиной появлению на рынке нового типа жилья. Назовем его «свежей вторичкой»: квартиры в сравнительно не так давно выстроенных комплексах снова выставляются на продажу. Риэлтор большого болгарского агентства NewEstate Людмила Шабанина в интервью Prian.ru поведала о причине появления таких предложений и о том, как они воздействуют на возможности зарубежного клиента.
– Людмила, как бы вы оценили количество для того чтобы рынка? Большое количество ли вправду в Болгарии «свежей вторички» – и вторички по большому счету?
– В случае если наблюдать на рынок недвижимости в Болгарии в целом, то возможно подметить, что вторичка занимает около 90%. Соответственно, сделки с новым, только что выстроенным, жильем – не более 10%.
Что касается курортной недвижимости на болгарском побережье, то тут статистика другая. Согласно моим подсчетам, сделки на вторичном рынке занимают меньшую, но все-таки приличную долю – около 60%. Это в полной мере объяснимо, поскольку рынок курортной недвижимости в Болгарии существует последние лет десять, и в первые пять на нем продавались по большей части новые объекты.
Только по окончании 2010 года частные собственники жилья начали его перепродавать.
Потому, что рынок курортной недвижимости еще совсем молод, на нем возможно замечать занимательный парадокс. Недвижимость, которая предлагается на первичном рынке, подобна той, что продается на вторичном.
Разглядим обычный пример: комплекс из 200 апартаментов на Солнечном Берегу, строительство которого завершилось в 2010 году. В нем продается 20 апартаментов, из которых 15 – предложения от застройщика, другими словами последние непроданные по той либо другой причине, и 5 – предложения от собственников, применявших собственную недвижимость в течение четырех-пяти лет, а сейчас решивших ее реализовать. В случае если сейчас клиент хочет купить апартамент в таком комплексе, то он может обратиться и к застройщику, и к частному лицу.
– Но как ваш пример обычен для болгарского рынка?
– Думаю, сейчас подобная обстановка характерна для 60-70% всех комплексов на берегу моря. Очевидно, имеется всецело распроданные. Как правило это объекты, расположенные на первой и второй береговых линиях, вблизи пляжей.
С них начинался продажи и процесс строительства курортной недвижимости в Болгарии.
Желаете квартиру у моря? Приходите 17 мая на встречу в Петербурге, посвященную приморской недвижимости в Болгарии. На семинаре-консультации Людмила Шабанина и ее сотрудники поведают о предложениях на побережье и представят варианты от частных и застройщиков продавцов.
Пройти регистрацию на мероприятие возможно тут.
– Получается, что многие приобретённые квартиры скоро становятся ненужными своим хозяевам. И в случае если приехать на болгарское побережье, скажем, в октябре-ноябре, это будет весьма заметно – комплексы стоят полупустые. Какова история владения такими объектами?
– Само собой разумеется, в случае если посетить Солнечный Берег в январе, возможно подметить, что практически 90% квартир не употребляются. Но одновременно с этим с июня по сентябрь весьма сложно отыскать безлюдный апартамент.
Растолковать это нетрудно. Большая часть апартаментов являются для собственных обладателей вторым домом. Их брали лишь для отдыха.
Тут желала бы развеять одно заблуждение. Многие считаюм, что строения не употребляются зимой, по причине того, что они негодны для круглогодичного проживания. Это полностью неверно. В болгарском законодательстве нет таковой категории жилья – «лишь для лета». Все строения соответствуют болгарским национальным стандартам и согласованы со стандартами европейскими.
Соответсвенно, полностью нереально выстроить дом и ввести его в эксплуатацию без средств отопления и необходимой изоляции. Так что в апартаментах на побережье возможно жить комфортно круглый год. Другое дело что зимний период тут не так многолюдно и, быть может, скучно.
– Как мы знаем, что на рынок Болгарии первыми пришли клиенты из Западной Европы. Как довольно часто они на данный момент становятся продавцами и из-за чего?
– Да, сейчас большая часть объектов на вторичном рынке реализовывают британцы, граждане и ирландцы других государств. Такая тенденция – логична, поскольку практически вся курортная недвижимость в Болгарии в свое время была приобретена чужестранцами. Причем еще на стадии строительства.
Думаю, около 50% объектов, приобретённых ранее как раз с целью последующей перепродажи, на данный момент и представлены на рынке. И около половины недвижимости на вторичке предлагается от Ирландии и граждан Великобритании.
– Имеется ли отличие в стоимостях между подобными квартирами на «вторичке» и на «первичке»?
– Да, само собой разумеется! Как бы необычно это не смотрелось, но цены на вторичном рынке на 20-30% ниже, чем на первичном. Строительные компании предлагают дома по цене в среднем €700 за кв. м, а подобные апартаменты на вторичном рынке на данный момент возможно приобрести кроме того за €450 за кв. м. Причем, €450-500 за «квадрат» – это не минимальная, а самая ходовая цена для курортов южной части береговой полосы Болгарии – от Бургаса до Святого Власа.
Обстоятельство таковой отличия возможно растолковать несколькими факторами. Самый определяющим есть валютный курс между евро и фунтом. В Российской Федерации это не через чур заметно, но за последние пара лет британский фунт девальвировал практически на 30%.
Это значит, что, реализовывая собственную недвижимость в евро на 30% дешевле, в фунтах обладатель приобретает ту же сумму, которую он затратил при покупке. Очевидно, у каждого смогут быть и индивидуальные события, по которым приходится расставаться с «вторым домом». И чем скорее продавец хочет отыскать клиента, тем более он склонен понизить цену.
– От каких параметров зависит цена?
– Тут все легко – Location, Location, и еще раз Location! Местонахождение объекта – один из самых серьёзных параметров, и это полностью относится к болгарской недвижимости. В случае если мы говорим о курортной недвижимости на побережье, то близость моря и пляжа имеют самое громадное значение.
К примеру, апартамент с одной спальней – по сути двухкомнатную квартиру, площадью около 60 кв. м на расстоянии около 800 м от моря, возможно приобрести за €25 тыс. Такой же апартамент, расположенный на первой береговой линии, тяжело отыскать дешевле, чем за €40 тыс.
К вторым параметрам, воздействующим на цену объекта, отнесу состояние и наличие мебели, этаж, вид из окон, инфраструктуру и территорию окрестностей и самого комплекса, затраты за содержание, обслуживание и пр.
– Людмила, а не получается ли так, что квартиры на вторичном рынке уступают по качеству новостройкам? Не теряет ли через несколько лет новая квартира собственный лоск, а дом – собственный уровень качества?
– Другими словами воздействует ли на решение о продаже низкий уровень качества строительства? Я бы не сообщила. Так как по этому параметру новый комплекс в полной мере возможно хуже выстроенного лет семь назад.
Само собой разумеется, при активном применении апартамента изнашивается мебель, оборудование и появляется необходимость произвести небольшой ремонт.
Но в случае если мы говорим о курортной недвижимости, нужно не забывать, что «возраст» самых ветхих апартаментов – пять-шесть лет. В большинстве случаев, они будет в хорошем состоянии. В любом случае, приобретя апартамент на вторичном рынке по цене €450 за кв. м и положив дополнительные средства в новую мебель и косметический ремонт, клиент вряд ли израсходует сумму, подобную цене в €700 за кв. м.
– Тогда на что направляться обратить внимание при выборе объекта на вторичном рынке?
– Думаю, полезно обратить внимание на ликвидность. Стоит поразмыслить о том, что случится, в случае если, предположим, через пара лет появится необходимость реализовать эту недвижимость. Значит нужно отыскать в памяти все перечисленные выше параметры – это расположение, состояние, инфраструктура, и профессионализм управляющей компании, цена содержания… И, само собой разумеется, клиент обязан определиться, с какой целью он получает недвижимость. Будет жить сам? Либо сдавать аренду?
Лишь летом? Круглый год? Ответы на эти вопросы окажут помощь в поиске «собственного» апартамента.
– Возможно ли торговаться с обладателем недвижимости? И как возможно сбить цену?
– Обсуждение параметров сделки – цены, условий, сроков – неизменно вероятно. Само собой разумеется, не следует забывать, что личный продавец – это не стоительная компания,которая реализовывает много апартаментов. Исходя из этого рассрочка, дополнительные строительные работы либо мебельные «капризы» неосуществимы при покупке вторичного жилья.
А вот в вопросах цены личные продавцы эластичны, как и застройщики.
Но клиентам независимо от статуса продавца не нужно расчитывать на громадное понижение цены. Практика отечественной компании говорит о том, что только сложно, если не сообщить нереально, договориться о скидке более чем на €2-3 тыс. от заявленной суммы.
И еще… Вести переговоры о скидке нужно лишь тогда, в то время, когда клиент вправду готов к сделке, определился с объектом и настроен вносить предоплату.
– Тогда в чем, на ваш взор, преимущество приобретения объекта именно на вторичном рынке?
– Самое громадное преимущество приобретения на вторичном рынке, по-моему, – размещение объектов. Так как самые лучшие наделы земли были застроены прежде всего. На Солнечном Берегу, к примеру, новые комплексы, предлагающиеся сейчас на продажу на этапе строительства, расположены уже на третьей береговой линии.
А это в лучшем случае метров 800 от моря!
Ну и второе большое преимущество: выбирая объект, клиент может видеть в завершенном виде то, что берёт. Все мы, думаю, неоднократно слышали о случаях, в то время, когда клиенты берут апартаменты по картинам, а по окончании бывают разочарованы.
Еще не решились? Напоминаем: 17 мая в питерском отеле Novotel состоится встреча на тему «Приморская недвижимость Болгарии: новые и новые возможности стандарты». На мероприятии вас ожидают: нужные рекомендации, личные консультации, эксклюзивные предложения из первых рук.Регистрируйтесь и приходите!
Разговаривал Филипп Березин
Фото: Филипп Березин
Елените, жемчужина болгарского побережья
