Оплот болгарского рынка недвижимости

Оплот болгарского рынка недвижимости

Варна, наибольший город болгарского побережья, постоянно могла похвастаться не только наиболее ценным, но и самым надежным рынком недвижимости Болгарии. В прошедшем году цена недвижимости тут снизилась, как и по всей стране. Но, специалисты уверены: Варна – это как Лондон, Париж либо Нью-Йорк, местная недвижимость всегда будет в цене.

Основная изюминка Варны – это город в прямом смысле слова. Беря недвижимость для себя, для отдыха либо жизни, многие забывают об окружении: что же в том месте делать? Возможно приобрести дом в неизвестной деревне, далеко не только от пляжа, но и от магазинов, дорог, развлечений, а позже развести руками от разочарования и скуки. Два часа до пляжа, час до магазина, полчаса до ближайшей автобусной остановки.

Разве для этого вы брали недвижимость в Болгарии?

В Варне подобная обстановка исключена – в том месте имеется все. «Это европейский город с развитой инфраструктурой! – говорит Оксана Краева, директор компании Satisfaction Property. – Курортные комплексы тут утопают в парковой зелени, соседствуют с пляжами золотого песка, источниками минеральных вод и теплыми волнами Черного моря. Конечно, недвижимость тут максимально ликвидна, в случае если сказать о Болгарии в целом».

Помимо этого, в Варне большое количество русскоязычных, тут трудится русская культурный центр и школа, открыто российское консульство, возможно встретить русские магазины. Это все сопровождается необыкновенной благожелательностью со стороны местных жителей.

Но клиента интересует не только личный комфорт, но и состояние рынка недвижимости.

А цены падали

Не обращая внимания на заверения риэлторов, что у них-то именно цены не падают, что у них-то неизменно все прекрасно и «в цене», за 2009 год цена квартир вторичного рынка в Варне упала приблизительно на 15% до €862 за кв. м. Но недвижимости в близи от моря это понижение коснулось меньше всего.

Рынок новостроек «дышит неровно»: застройщики, зависевшие от кредитов, столкнулись с значительными трудностями. Но это не должно отпугнуть клиента от первичного рынка. По словам Александра Гармашевского, председателя совета директоров компании «Болгарский Дом», строящуюся недвижимость брать в Варне возможно при одном условии: принципиально важно изучить историю работы застройщика с 1999 года сейчас: какое количество проектов он возвел, как строятся его проекты сейчас.

«Выясните, не строится ли недвижимость на кредиты, – кроме этого рекомендует Оксана Краева. – А при осмотре строящегося объекта, обратите внимание, ведутся ли строительные работы. Больших пауз быть не должно».

Очевидно, при с новостройками оценить обстановку из Санкт-Петербурга либо Москвы нереально. В случае если клиент не готов всецело довериться риэлторам, то ему лучше приобрести билет в Варну и взглянуть на все собственными глазами. Действительно, помощь риэлтора либо, скорее, юриста при беседе с застройщиками в текущей экономической обстановке лишней не будет.

На это стоит израсходовать деньги.

«На сегодня, курортная недвижимость Варны продолжает приводить к интересу многих зарубежных инвесторов», – утверждает Оксана Краева. «Варна была и остается самым популярным и респектабельным городом Болгарии для клиентов жилья. По окончании кризиса как раз тут начнут расти цены» – уверен Александр Гармашевский. И все-таки попытаемся посмотреть в будущее.

Что же говорят аналитики?

на следующий день будет лучше, чем день назад

В целом в Болгарии, согласно данным консалтинговой компании Colliers, недвижимость снизилась в цене на 18%. Аналитики Colliers уверены, что болгарский рынок жилья ожидает предстоящее падение. Они утвержают, что к июлю этого цены на жилую недвижимость в стране сократятся на 10%.

Но эксперты Colliers считают, что в середине 2010 года цены стабилизируются, не смотря на то, что о росте в этом году на данный момент не может идти и речи.

Варна же останется оплотом болгарского рынка недвижимости и городом с самоё ликвидным жильем, наровне со столицей страны Софией – уверены специалисты. Она до сих пор удерживает титул самого дорогого города страны и сдавать позиции не собирается.

Громаднейшим спросом в Варне будут пользоваться объекты ценой около €40 тыс. Как раз такую сумму готовы были израсходовать на приобретение жилья более 70% потенциальных клиентов в начале 2010 года, сообщается в изучении, опубликованном болгарским изданием Echo Sofia. В начале 2009-го эта сумма равнялась €50 тыс.

Специалисты уверены, что в 2010 году станут очень популярными сделки по объектам недвижимости, изъятым за долги, и встречные приобретения (сделки, в которых полученные от продажи недвижимости средства употребляются для приобретения второй недвижимости).

Резюмируем: динамичный рост стоимостей – это до тех пор пока фантастика, но и большого спада ожидать не следует. Так что же делать? Приезжать в Варну и брать жилье для себя.

Так что же брать?

Часто на разных сайтах возможно заметить подозрительно объекты вторичного рынка: дома в сельской местности за €10 тыс. В поле «адрес» указано «Варна». Цена может оказаться в полной мере настоящей, а вот в самой Варне данный объект не найдется.

Вероятнее, дом продается в небольшой деревне подальше от моря. А о возможностях приобретения недвижимости в малоразвитых населенных пунктах мы говорили выше.

Специалисты рынка рекомендуют прежде всего брать квартиры. По словам Александра Гармашевского, этот сегмент рынка самый увлекателен тем, кто потом собирается сдавать в аренду либо через пара лет перепродать собственную недвижимость. И речь заходит о самой Варне, а не о пригородах, утверждает эксперт. самоё интересным вложением смогут стать квартиры на первой линии у моря, уверена Оксана Краева.

Второй вариант успешной приобретения – почва. Действительно, земельные наделы в Болгарии россиянин может купить лишь на юрлицо. Кроме того при покупке дома с почвой на участок содержится отдельный соглашение.

А это все дополнительные затраты: регистрация компании обойдется в €500–700, а ее ежегодное содержание (да и то если не ведется деятельность) – от €200.

Возможно почву, но ожидать, в то время, когда она подорожает, в этих экономических условиях придется три-четыре года. Второй путь – строить на это почва собственный личный дом. Потому, что цена строительства в кризисное время существенно сократилась, да и почва в Болгарии снизилась в цене, таковой вариант оказывается инвестиционно удачным.

«Необходимо учитывать, находится ли почва в регуляции, другими словами возможно ли на ней строить, – даёт предупреждение Оксана Краева. – Проложены ли к участку все коммуникации: вода, электричество, канализация, и близко ли дорога».

Третий вариант приобретения – дом. Действительно, в Варне это «приобретение на любителя». «Что именно брать, дом либо квартиру, – это вопрос вкуса, – говорит Александр Гармашевский. – Но не следует забывать, что дом содержать дороже, в особенности зимний период. Да и при предстоящей сдаче в аренду, оптимально будет купить односпальные апартаменты либо квартиру-студию».

Сдали и забыли

Вправду, дабы недвижимость не пустовала на протяжении отечественного отсутствия, не постараться ли нам ее кому-то сдать? В Болгарии мы, увы, сталкиваемся с одной проблемой: сезон достаточно маленький (в случае если сравнивать с всегда зеленым Таиландом либо хотя бы Турцией), исходя из этого сдавать туристам возможно лишь на маленькое время. К тому же нам самим точно захочется отдыхать в собственной квартире в «большой сезон».

«Тяжело сдать в аренду квартиру, к примеру, с октября по май, а позже в середине мая сообщить клиенту, что на летнее время он обязан подыскать себе что-то второе…» – подмечает Александр Гармашевский.

«Сдача недвижимость в аренду в сезон всегда была серьёзной статьей дохода многих обитателей Варны, – говорит Оксана Краева. – В летний сезон аренда апартаментов у моря может составить около 10 евро с человека за ночь».

Не обращая внимания на громадный туристический поток, сейчас кроме того управляющая компания не имеет возможности обеспечивать, что квартира будет сдана туристам в течении всего сезона. Предложений большое количество, выбор у отдыхающих весьма велик. Но, Варна – это наименее проблемный в этом отношении регион Болгарии.

И в случае если ваша квартира расположена весьма удобно для туристов, то неприятностей со сдачей в аренду не будет.

Подсчитаем. Маленькую квартиру в Варне возможно купить за €30 тыс. Большой сезон продолжается всего два месяца – август и июль. Максимально подобные апартаменты возможно сдать за €40 в день. Считается успехом, в случае если удалось сдать жилье на целый период. Но самый реалистичный вариант – сдать жилье всего на один месяц. В итоге вы приобретаете €1,2 тыс.

С взятой прибыли вы оплачиваете годовое содержание объекта (чистку бассейна, уборка территории и т. д.) – минимально €200, и ежегодный налог, около €50. С оставшихся денег уплачивается 10%-ный налог на прибыль (это, кстати, небольшой для Европы налог – смотрите таблицу). «Чистыми» вы приобретаете €855. Это всего 2,85% годовых дохода.

Да, сдавать в кратковременную аренду возможно, но прекрасно получать на квартире в Варне не окажется.

В случае если же для нас квартира в Варне – это легко инвестиция, вложение средств с целью их сохранения в экономически неспокойное время, то вопрос сдачи в аренду стоит более остро. Но и выбора у нас больше: жилье в полной мере возможно снимут сами болгары, каковые не могу себе позволить собственное жилье. Как утверждает Оксана Краева, в Варне, если сравнивать с Москвой, Петербургом, Лондоном либо Парижем, цена круглогодичной аренды весьма не громадна.

В среднем квартиру возможно сдать за 250 евро в месяц. По словам Александра Гармашевского, на таковой аренде за год возможно будет получить от 1,2 до 9,6 тыс. евро.

Резюме

Варна, не обращая внимания на понижение стоимостей в прошедшем сезоне и продолжение их коррекции в первой половине года текущего, останется самоё ликвидным и перспективным рынком недвижимости Болгарии. Получить на сдаче в аренду реально, но тогда нужно будет пожертвовать собственным отдыхом, поскольку речь заходит о долговременной аренде. Но прежде всего недвижимость Варны сейчас занимательна не инвесторам, а тем, кто желает комфортно отдохнуть у себя дома у моря.

Цена ЖИЛЬЯ В ВАРНЕ (ЗА КВ. М)

Квартиры на первой линии у моря (до 500 м.) – €900–2 700

Квартиры на второй и третьей линии – €600–1500

Согласно данным www.bulgarianhome.ru

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ НА РУССКОМ РЫНКЕ

Черноморское побережье – 88%

Горы – 7%

София – 1,5%

Остальные регионы – 3,5%

Согласно данным Prian.ru

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО КУРОРТАМ БОЛГАРИИ (% от общего числа)

Солнечный Берег – 23%

Варна – 12,5%

Святой Влас – 12%

Бургас – 9%

Несебр – 8%

Созополь – 6,5%

Балчик – 5%

Царево – 4,5%

Приморско – 4,5%

Поморие – 4%

Обзор – 3%

Золотые Пески – 2,5%

остальные курорты – 5,5%

Согласно данным Prian.ru

НАЛОГИ НА СДАЧУ В АРЕНДУ

Страна Ставка налога, %
Болгария 10
Латвия 15
Черногория 15
Чехия приблизительно 17
Испания 24
Франция 25
Германия от 25
Финляндия 28
Италия 40
Англия 10–40

Согласно данным Prian.ru

Весьма грамотный прогноз по рынку недвижимости. Наблюдать всем!! — Олег Репченко (irn) 14.10.15


Темы которые будут Вам интересны: