Оплот болгарского рынка недвижимости
Варна, наибольший город болгарского побережья, постоянно могла похвастаться не только наиболее ценным, но и самым надежным рынком недвижимости Болгарии. В прошедшем году цена недвижимости тут снизилась, как и по всей стране. Но, специалисты уверены: Варна – это как Лондон, Париж либо Нью-Йорк, местная недвижимость всегда будет в цене.
Основная изюминка Варны – это город в прямом смысле слова. Беря недвижимость для себя, для отдыха либо жизни, многие забывают об окружении: что же в том месте делать? Возможно приобрести дом в неизвестной деревне, далеко не только от пляжа, но и от магазинов, дорог, развлечений, а позже развести руками от разочарования и скуки. Два часа до пляжа, час до магазина, полчаса до ближайшей автобусной остановки.
Разве для этого вы брали недвижимость в Болгарии?
В Варне подобная обстановка исключена – в том месте имеется все. «Это европейский город с развитой инфраструктурой! – говорит Оксана Краева, директор компании Satisfaction Property. – Курортные комплексы тут утопают в парковой зелени, соседствуют с пляжами золотого песка, источниками минеральных вод и теплыми волнами Черного моря. Конечно, недвижимость тут максимально ликвидна, в случае если сказать о Болгарии в целом».
Помимо этого, в Варне большое количество русскоязычных, тут трудится русская культурный центр и школа, открыто российское консульство, возможно встретить русские магазины. Это все сопровождается необыкновенной благожелательностью со стороны местных жителей.
Но клиента интересует не только личный комфорт, но и состояние рынка недвижимости.
А цены падали
Не обращая внимания на заверения риэлторов, что у них-то именно цены не падают, что у них-то неизменно все прекрасно и «в цене», за 2009 год цена квартир вторичного рынка в Варне упала приблизительно на 15% до €862 за кв. м. Но недвижимости в близи от моря это понижение коснулось меньше всего.
Рынок новостроек «дышит неровно»: застройщики, зависевшие от кредитов, столкнулись с значительными трудностями. Но это не должно отпугнуть клиента от первичного рынка. По словам Александра Гармашевского, председателя совета директоров компании «Болгарский Дом», строящуюся недвижимость брать в Варне возможно при одном условии: принципиально важно изучить историю работы застройщика с 1999 года сейчас: какое количество проектов он возвел, как строятся его проекты сейчас.
«Выясните, не строится ли недвижимость на кредиты, – кроме этого рекомендует Оксана Краева. – А при осмотре строящегося объекта, обратите внимание, ведутся ли строительные работы. Больших пауз быть не должно».
Очевидно, при с новостройками оценить обстановку из Санкт-Петербурга либо Москвы нереально. В случае если клиент не готов всецело довериться риэлторам, то ему лучше приобрести билет в Варну и взглянуть на все собственными глазами. Действительно, помощь риэлтора либо, скорее, юриста при беседе с застройщиками в текущей экономической обстановке лишней не будет.
На это стоит израсходовать деньги.
«На сегодня, курортная недвижимость Варны продолжает приводить к интересу многих зарубежных инвесторов», – утверждает Оксана Краева. «Варна была и остается самым популярным и респектабельным городом Болгарии для клиентов жилья. По окончании кризиса как раз тут начнут расти цены» – уверен Александр Гармашевский. И все-таки попытаемся посмотреть в будущее.
Что же говорят аналитики?
на следующий день будет лучше, чем день назад
В целом в Болгарии, согласно данным консалтинговой компании Colliers, недвижимость снизилась в цене на 18%. Аналитики Colliers уверены, что болгарский рынок жилья ожидает предстоящее падение. Они утвержают, что к июлю этого цены на жилую недвижимость в стране сократятся на 10%.
Но эксперты Colliers считают, что в середине 2010 года цены стабилизируются, не смотря на то, что о росте в этом году на данный момент не может идти и речи.
Варна же останется оплотом болгарского рынка недвижимости и городом с самоё ликвидным жильем, наровне со столицей страны Софией – уверены специалисты. Она до сих пор удерживает титул самого дорогого города страны и сдавать позиции не собирается.
Громаднейшим спросом в Варне будут пользоваться объекты ценой около €40 тыс. Как раз такую сумму готовы были израсходовать на приобретение жилья более 70% потенциальных клиентов в начале 2010 года, сообщается в изучении, опубликованном болгарским изданием Echo Sofia. В начале 2009-го эта сумма равнялась €50 тыс.
Специалисты уверены, что в 2010 году станут очень популярными сделки по объектам недвижимости, изъятым за долги, и встречные приобретения (сделки, в которых полученные от продажи недвижимости средства употребляются для приобретения второй недвижимости).
Резюмируем: динамичный рост стоимостей – это до тех пор пока фантастика, но и большого спада ожидать не следует. Так что же делать? Приезжать в Варну и брать жилье для себя.
Так что же брать?
Часто на разных сайтах возможно заметить подозрительно объекты вторичного рынка: дома в сельской местности за €10 тыс. В поле «адрес» указано «Варна». Цена может оказаться в полной мере настоящей, а вот в самой Варне данный объект не найдется.
Вероятнее, дом продается в небольшой деревне подальше от моря. А о возможностях приобретения недвижимости в малоразвитых населенных пунктах мы говорили выше.
Специалисты рынка рекомендуют прежде всего брать квартиры. По словам Александра Гармашевского, этот сегмент рынка самый увлекателен тем, кто потом собирается сдавать в аренду либо через пара лет перепродать собственную недвижимость. И речь заходит о самой Варне, а не о пригородах, утверждает эксперт. самоё интересным вложением смогут стать квартиры на первой линии у моря, уверена Оксана Краева.
Второй вариант успешной приобретения – почва. Действительно, земельные наделы в Болгарии россиянин может купить лишь на юрлицо. Кроме того при покупке дома с почвой на участок содержится отдельный соглашение.
А это все дополнительные затраты: регистрация компании обойдется в €500–700, а ее ежегодное содержание (да и то если не ведется деятельность) – от €200.
Возможно почву, но ожидать, в то время, когда она подорожает, в этих экономических условиях придется три-четыре года. Второй путь – строить на это почва собственный личный дом. Потому, что цена строительства в кризисное время существенно сократилась, да и почва в Болгарии снизилась в цене, таковой вариант оказывается инвестиционно удачным.
«Необходимо учитывать, находится ли почва в регуляции, другими словами возможно ли на ней строить, – даёт предупреждение Оксана Краева. – Проложены ли к участку все коммуникации: вода, электричество, канализация, и близко ли дорога».
Третий вариант приобретения – дом. Действительно, в Варне это «приобретение на любителя». «Что именно брать, дом либо квартиру, – это вопрос вкуса, – говорит Александр Гармашевский. – Но не следует забывать, что дом содержать дороже, в особенности зимний период. Да и при предстоящей сдаче в аренду, оптимально будет купить односпальные апартаменты либо квартиру-студию».
Сдали и забыли
Вправду, дабы недвижимость не пустовала на протяжении отечественного отсутствия, не постараться ли нам ее кому-то сдать? В Болгарии мы, увы, сталкиваемся с одной проблемой: сезон достаточно маленький (в случае если сравнивать с всегда зеленым Таиландом либо хотя бы Турцией), исходя из этого сдавать туристам возможно лишь на маленькое время. К тому же нам самим точно захочется отдыхать в собственной квартире в «большой сезон».
«Тяжело сдать в аренду квартиру, к примеру, с октября по май, а позже в середине мая сообщить клиенту, что на летнее время он обязан подыскать себе что-то второе…» – подмечает Александр Гармашевский.
«Сдача недвижимость в аренду в сезон всегда была серьёзной статьей дохода многих обитателей Варны, – говорит Оксана Краева. – В летний сезон аренда апартаментов у моря может составить около 10 евро с человека за ночь».
Не обращая внимания на громадный туристический поток, сейчас кроме того управляющая компания не имеет возможности обеспечивать, что квартира будет сдана туристам в течении всего сезона. Предложений большое количество, выбор у отдыхающих весьма велик. Но, Варна – это наименее проблемный в этом отношении регион Болгарии.
И в случае если ваша квартира расположена весьма удобно для туристов, то неприятностей со сдачей в аренду не будет.
Подсчитаем. Маленькую квартиру в Варне возможно купить за €30 тыс. Большой сезон продолжается всего два месяца – август и июль. Максимально подобные апартаменты возможно сдать за €40 в день. Считается успехом, в случае если удалось сдать жилье на целый период. Но самый реалистичный вариант – сдать жилье всего на один месяц. В итоге вы приобретаете €1,2 тыс.
С взятой прибыли вы оплачиваете годовое содержание объекта (чистку бассейна, уборка территории и т. д.) – минимально €200, и ежегодный налог, около €50. С оставшихся денег уплачивается 10%-ный налог на прибыль (это, кстати, небольшой для Европы налог – смотрите таблицу). «Чистыми» вы приобретаете €855. Это всего 2,85% годовых дохода.
Да, сдавать в кратковременную аренду возможно, но прекрасно получать на квартире в Варне не окажется.
В случае если же для нас квартира в Варне – это легко инвестиция, вложение средств с целью их сохранения в экономически неспокойное время, то вопрос сдачи в аренду стоит более остро. Но и выбора у нас больше: жилье в полной мере возможно снимут сами болгары, каковые не могу себе позволить собственное жилье. Как утверждает Оксана Краева, в Варне, если сравнивать с Москвой, Петербургом, Лондоном либо Парижем, цена круглогодичной аренды весьма не громадна.
В среднем квартиру возможно сдать за 250 евро в месяц. По словам Александра Гармашевского, на таковой аренде за год возможно будет получить от 1,2 до 9,6 тыс. евро.
Резюме
Варна, не обращая внимания на понижение стоимостей в прошедшем сезоне и продолжение их коррекции в первой половине года текущего, останется самоё ликвидным и перспективным рынком недвижимости Болгарии. Получить на сдаче в аренду реально, но тогда нужно будет пожертвовать собственным отдыхом, поскольку речь заходит о долговременной аренде. Но прежде всего недвижимость Варны сейчас занимательна не инвесторам, а тем, кто желает комфортно отдохнуть у себя дома у моря.
Цена ЖИЛЬЯ В ВАРНЕ (ЗА КВ. М)
Квартиры на первой линии у моря (до 500 м.) – €900–2 700
Квартиры на второй и третьей линии – €600–1500
Согласно данным www.bulgarianhome.ru
ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ НА РУССКОМ РЫНКЕ
Черноморское побережье – 88%
Горы – 7%
София – 1,5%
Остальные регионы – 3,5%
Согласно данным Prian.ru
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО КУРОРТАМ БОЛГАРИИ (% от общего числа)
Солнечный Берег – 23%
Варна – 12,5%
Святой Влас – 12%
Бургас – 9%
Несебр – 8%
Созополь – 6,5%
Балчик – 5%
Царево – 4,5%
Приморско – 4,5%
Поморие – 4%
Обзор – 3%
Золотые Пески – 2,5%
остальные курорты – 5,5%
Согласно данным Prian.ru
| Страна | Ставка налога, % |
| Болгария | 10 |
| Латвия | 15 |
| Черногория | 15 |
| Чехия | приблизительно 17 |
| Испания | 24 |
| Франция | 25 |
| Германия | от 25 |
| Финляндия | 28 |
| Италия | 40 |
| Англия | 10–40 |
Согласно данным Prian.ru
Весьма грамотный прогноз по рынку недвижимости. Наблюдать всем!! — Олег Репченко (irn) 14.10.15
