Сносные кварталы: как изменит районы москвы застройка на месте пятиэтажек
Специалисты оценили, что возможно выстроить на месте снесенных пятиэтажек в последовательности районов Москвы и как повлияет новая застройка на инфраструктуру этих кварталов
Фото:Михаил Почуев/ТАСС
В Москве 14 мая запустили голосование на сайте «Деятельный гражданин» за включение домов в программу реновации либо исключение из нее. Всего в предварительный перечень для голосования попало около 4,5 тыс. домов. Обитатели пятиэтажек должны сами решить их судьбу до 15 июня 2017 года.
Редакция «РБК-Недвижимости» опросила столичных риелторов, как повлияет квартальная застройка на месте пятиэтажек на инфраструктуру этих локаций, что на их месте возможно выстроить и сколько будет стоить жилье в новых зданиях, если бы они реализовывались на открытом рынке. Все адреса забраны из официального списка на сайте госадминистрации Москвы. При оценке влияния новой застройки редакция высказала предположение, что обитатели домов проголосовали за их снос и в скором будущем их демонтируют, а высвобожденные участки застроят.
Столичные риелторы оценили застройку кварталов с пятиэтажками в трех районах ЦАО (ЦАО): Пресненском (22 дома в районе улице Подвойского), Таганском (четыре дома на Нижегородской улице), Красносельском (два дома на Каланчевской улице). Кроме этого риелторы оценили застройку большого квартала (16 домов) в районе Марфино (СВАО).
Красносельский район
Две пятиэтажки на Каланчевской улице (Красносельскй район)(Фото: Яндекс.Карты)
В Красносельском районе (ЦАО) в предварительный перечень попало всего восемь домов. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила оценить специалистов компании «Миэль-Новостройки», как повлияет снос двух пятиэтажек на Каланчевской улице. Эти дома находятся в центре, в близи от Казанского вокзала и Комсомольской площади, а иначе — весьма близко подходят ЖД дороги, каковые создают постоянный повышенный шумовой фон.
«В случае если отталкиваться от того, что новые дома будут занимать такое же пятно застройки, но вырастут до 17 этажей, то площадь составит 18 тыс. кв. м. Наряду с этим в районе строить жилье для того чтобы же класса невыгодно», — вычисляет председатель совета директоров компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Учитывая, что, кроме всех недочётов, участок находится в ЦАО, имеется возможность вывести на рынок проект в нижнем сегменте бизнес-класса, додаёт она.
Сейчас плотность района низкая, поскольку мало жилых домов. Но из-за того что преобладают офисно-деловые объекты, социальная инфраструктура не хватает развита — в пешей доступности от жилья находится лишь одна школа и пара детских садов.
Рост этажности домов, непременно, приведет к повышению населения, а следовательно, к повышенной нагрузке на существующие социальные объекты, в случае если в рамках реновации не будут выстроены новые, прогнозирует Наталья Шаталина. Согласно ее точке зрения, со постройкой двух новых домов дополнительной нагрузки на транспортную инфраструктуру не случится: в пешеходной доступности расположена станция метро «Комсомольская», и часть обитателей будет пользоваться публичным транспортом.
Сейчас в районе, в связи с тем что нет подходящих мест под застройку, на первичном рынке предлагаются только апартаменты бизнес-класса — «Волга», «Басманный,5», Klein House, Loftec. Дабы удачно реализовывать квартиры в этих зданиях, необходимо на старте выходить со ценой квадратного метра в диапазоне 220–230 тыс. руб., вычисляет Наталья Шаталина.
Таганский район
Пятиэтажки в районе Нижегородской улицы (Таганский район)(Фото: Яндекс.Карты)
В Таганском районе в предварительный перечень для голосования попали всего четыре дома на Нижегородской улице. По словам начальника департамента проектов компании Est-a-Tet Владимира Богданюка, инфраструктурное окружение Нижегородской улицы весьма развито, рядом находятся образовательные учреждения (дошкольные и школы), дом культуры, аптеки, рестораны, фитнес-центры, торговый центр и продуктовые магазины.
«Исходя из этого строительство и снос новых домов вряд ли дадут значительный толчок к появлению новых инфраструктурных проектов, так же как и не окажут особенной нагрузки на существующий транспортный поток», — вычисляет он.
По оценке Владимира Богданюка, на месте этих домов вероятно строительство порядка 30 тыс. кв. м нового жилья из расчета большой разрешенной высоты строений не более 75 м и средней плотности по районам столицы. Расположение разрешает строительство квартир бизнес-формата, но более актуальным тут будет комфорт-класс, считает он.
На сегодня цена предложения квартир на вторичном рынке на Нижегородской улице, согласно данным Est-a-Tet, образовывает в среднем 200 тыс. руб. за 1 кв. м, на первичном — 190 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, в случае если наблюдать в стоимостях сегодняшнего дня, цена предложения в новом проекте бизнес-класса на начале строительства в этом месте может составить от 250–280 тыс. руб. за 1 кв. м, в проекте комфорт-класса — от 170 тыс. руб. за 1 кв. м, резюмирует специалист.
Пресненский район
Большой квартал пятиэтажек (22 дома) в Пресненском районе, ограниченный ТТК и Звенигородским шоссе(Фото: Яндекс.Карты)
Эксперты риелторской компании «Бест-Новострой» разглядели большой квартал с пятиэтажками (по большей части серия I-515) в Пресненском районе (ЦАО) Москвы. В предварительный перечень голосования по программе реновации в локации, ограниченной ТТК, Звенигородским шоссе и Стрельбищинским переулком, попало 22 блочных дома приблизительно 1962 год постройки.
Указанные дома на улице Подвойского находятся на протяжении ТТК и достаточно близко к нему, что может воздействовать и на уровень качества новой застройки, уверена генеральный директор компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Одновременно с этим она уверен в том, что тут будет строиться коммерческое жилье повышенной комфортности, поскольку это ЦАО. В данной локации вероятна качественная квартальная застройка бизнес-класса (с высотностью 10–17 этажей), где большая часть новых корпусов не будут близко размешаться к ТТК, но купят хороший выезд на него и на Шмитовский проезд, додаёт она.
Непременно, нагрузка на все совокупности в данной локации возрастет, поскольку для окупаемости программы реновации нужно возвести нового жилья в несколько раз больше, чем существующие количества пятиэтажек, прогнозирует Ирина Доброхотова.
На первичном рынке цена зависит от стадии и уровня проекта строительной готовности. В случае если высказать предположение, что это будет бизнес-старт и класс продаж, то минимальный бюджет приобретения вероятен на уровне 7–8 миллионов рублей. за «однушку» с последующим ростом цены на 20–30% по окончании ввода строения в эксплуатацию, отмечает Ирина Доброхотова. на данный момент на вторичном рынке на этих улицах жилье в пятиэтажках, согласно данным «Бест-Новостроя», стоит столько же: однокомнатные — от 7,2 миллионов рублей., двухкомнатные — от 8 миллионов рублей.
Марфино
Квартал блочных и кирпичных пятиэтажек в Марфине, ограниченный улицами Ботанической, Кашенкин Луг и Академика Королева(Фото: Яндекс.Карты)
Специалисты риелторской компании «Метриум Групп» разглядели квартал в районе Марфино (СВАО), ограниченный улицами Академика Королева, Кашенкин Луг и Ботанической. В предварительный перечень для голосования тут вошли все панельные и кирпичные пятиэтажки (16 домов), насчитывающие порядка 1,3 тыс. квартир. Всего в Марфине в сносной перечень включено 43 пятиэтажки.
При квартальном способе застройки на их месте возможно возвести жилой комплекс, складывающийся из башенных корпусов от 17 этажей и выше суммарной площадью 140–150 тыс. кв. м, считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее расчетам, в данной локации возможно реализовать как проекты бизнес-класса, так и массовый проект, но более ликвидным будет жилой комплекс комфорт-класса со начальной ценой 150–160 тыс. руб. за 1 кв. м. К моменту завершения строительства средняя удельная стоиость в данном проекте может достигнуть 190 тыс. руб. за 1 кв. м.
«В этом случае собственники пятиэтажек имели возможность бы взять квоту в строящихся зданиях, а остальные квартиры возможно реализовать на рынке. В случае если же девелопер задастся целью возвести ЖК бизнес-класса, то для переселенцев пригодится отдельный жилой дом. Принимая к сведенью довольно малый размер участка, это может очень плохо сказаться как на формировании концепции проекта бизнес-класса, так и на качестве жилья для собственников хрущевок», — отмечает Мария Литинецкая.
Согласно расчетам специалиста, плотность заселения района с высокой возможностью вырастет в 1,5–2 раза. Однако эта локация владеет хорошей сетью социальных учреждений, которая, вероятнее, справится с возросшей нагрузкой. Единственное исключение — образовательные учреждения, которых может не хватить, считает Мария Литинецкая.
Снос пятиэтажек: отыщите собственный дом на карте
Создатель: Сергей Велесевич.
В Москве начинают громадной проект — снос ветхих пятиэтажек и строительство на их месте новых строений.
