6 Шагов к покупке недвижимости в болгарии
Болгария постоянно считалась страной-побратимом, в которой легко жить и отдыхать. Благодаря близости языков и менталитетов тут фактически не появляется неприятностей в общении. Неудивительно, что сейчас интерес россиян к инвестициям в Болгарию заметно вырос – как среди компаний, вкладывающих средства в экономику, так и среди частных лиц, берущих недвижимость.
Тем, кто пристально изучает рынок недвижимости Болгарии и знакомится с ее экономической и политической обстановкой, делается ясно, что по многим показателям эта страна на данный момент вне конкуренции. Благодаря недавнему вступлению в ЕС и миллиардным инвестициям рост цены недвижимости на уровне 15–20% в год на ближайшие 3–5 лет фактически гарантирован. Громадное разнообразие предложений на морских и лыжных курортах, в сельской местности и в больших городах с стоимостями от 600 до 2500 евро за 1 кв. м привлекательно для широкого круга инвесторов.
Но, сделав принципиальный выбор в пользу Болгарии, клиент оказывается лишь в начале долгого пути. От того, как верны будут его предстоящие шаги, зависит конечный успех инвестиций.
Ход первый. Для чего это необходимо
самоё главное и Первое, что обязан сделать клиент, – четко осознать, для чего как раз ему нужна болгарская недвижимость. Если она приобретается для собственного пользования, то на первое место выходит вопрос – «нравится либо нет»? Цена выясняется не столь значима – кроме того в случае если приглянувшийся объект выясняется дороже, чем ожидалось, русский клиент обычно предпочтет отыскать недостающие деньги, чем отказаться от заманчивого варианта.
В случае если главная причина приобретения – инвестиции, то на первый замысел выходит доходность при сдаче и перепродаже в аренду. А это со своей стороны связано с наличием и месторасположением объекта хорошей инфраструктуры. К примеру, на морских курортах самый ликвидны апартаменты на первой либо второй линиях от моря, владеющие панорамным морским видом.
При покупке в горах самый ценятся расстояние до подъемника и опять-таки виды из окон. Все другие параметры будут в меньшей степени оказывать влияние на интенсивность и цену ее роста.
Ход второй. Выбор типа недвижимости
Как и везде, самый привлекательна для инвестиций почва, которую, согласно главному нормативному документу Болгарии. брать чужестранцам не разрещаеться (до 2012 г.). Но данный запрет легко обходится оформлением приобретения на болгарское юрлицо, намерено регистрируемое чужестранцем в Болгарии.
Но россиян почва интересует значительно меньше, чем апартаменты и дома. направляться подчернуть, что в Болгарии понятия о планировке апартаментов за последние 5–7 лет очень сильно изменились. В современных зданиях в большинстве случаев не устраивается отдельная кухня, а делается так называемый «кухонный бокс» – ниша площадью 4–6 кв. м. Так, однокомнатные апартаменты в новом доме складываются из помещения с кухонным боксом, прихожей, совмещенного либо раздельного санузла и, в большинстве случаев, балкона. По аналогии, в двухкомнатных апартаментах добавляется одна спальня либо кабинет. В трехкомнатных – две спальни и т. д.
Следующая подробность, на которую направляться обратить внимание, – настоящая и заявленная цена 1 кв. м довольно часто очень сильно расходятся – время от времени в 2 раза! Дело в том, что в Болгарии при расчете площади квартиры учитываются и неспециализированные помещения: лестничные клетки, холлы, коридоры, чердаки и подвалы и т. д. В следствии в случае если объявляемая цена новостроек в Софии образовывает в среднем около 1000–1300 евро за 1 кв. м, то настоящая, без «неспециализированных частей», – уже 1100–1800 евро за 1 кв. м и более. Чем удобнее дом, (широкие лестницы, громадные вестибюли, помещения для портье), тем значительную часть будут составлять неспециализированные помещения.
Целый рынок жилья делится на первичный, в то время, когда продавцом выступает конкретно строительная компания, и вторичный, в то время, когда объект недвижимости уже имеет хозяина. Благодаря интенсивному постройке и современным, качественным проектам первичный рынок на данный момент самый увлекателен для инвестиций. Тут возможно отыскать предложения на различных этапах строительства – от проекта до завершающих этапов, причем отличие в цене может составлять до 20%.
Чем на более ранней стадии находится строительство, тем больше шансов для рассрочки платежей.
Ход третий. Поиск подходящего предложения
Во-первых, нужно обратиться к знакомым: Болгария – «громадная деревня», в которой все обо всем знают все! Но тут имеется одна неприятность – у многих клиентов нет никаких болгарских привычных! Что делать?
Просматривать специальные сайты в сети, объявления в газетах либо обратиться в риэлторские компании.
За время перестройки в Болгарии, как и в Российской Федерации, обман как клиентов, так и продавцов недвижимости был простым делом. на данный момент фактически целый рынок недвижимости контролируется риэлторскими компаниями. С одной стороны, это повышает цена сделки. С другой – дает основания сохранять надежду, что операция пройдет без неприятностей.
На вторичном рынке агентства берут порядка 3% комиссионных с каждой стороны. При покупке новостроек компании довольно часто не берут комиссионных с клиента, в этом случае соглашение содержится с самой строительной компанией. Но бывает и так, что агентство недвижимости выкупило права на строящееся жилье, тогда соглашение содержится конкретно с ним.
Клиент должен быть требовательным к выбранной компании-посреднику. Так как любой объект в Болгарии предлагается десятками компаний, то сперва нужно просмотреть все предложения и остановиться на том, где цена мельчайшая, – довольно часто компании, не беря рабочую группу от клиента, заблаговременно включают ее в цену объекта. Кроме этого направляться обращать внимание на спектр одолжений, предлагаемых агентством.
Многие компании ограничиваются сведением покупателя и продавца, не предоставляя ни юридической помощи, ни денежных обеспечений.
Не смотря на то, что на сегодня в Болгарии случаи обманов на рынке недвижимости редки, при покупке объекта на стадии строительства необходимо быть осмотрительным. Прежде всего направляться проверить репутацию строительной компании – какое количество объектов и где она выстроила, каково их уровень качества. Обратите внимание на завершенность инфраструктуры, в случае если быть может, поговорите с жильцами выстроенных объектов.
Еще один момент: в случае если строительство лишь начинается, то большая часть строительных компаний берет предоплату в размере 10% от цены приобретения. В случае если первый взнос образовывает 30% и более, то вероятнее компания предполагает вести строительство на деньги клиентов, что угрожает проблемами, самая меньшая из которых – срыв сроков строительства.
Перед подписанием соглашения нужно проверить наличие у строительной компании разрешения на постройку, наличие собственности на землю либо права на постройку, выданное хозяином почвы. Прекрасно кроме этого познакомиться с проектной документацией.
Ход четвертый. Оформление приобретения
Если вы берёте готовое жилье на вторичном либо первичном рынках и оплачиваете всю сумму всецело, то имеете возможность сходу подписать нотариальный соглашение о передаче собственности. Кроме этого продавец обязан дать нотариусу свидетельство о собственности, налоговую оценку объекта, декларацию о гражданском и домашнем состоянии. В случае если продавец пребывает в браке, то обязан находиться и второй муж (кроме того в случае если акт о собственности на одного супруга) либо доверенное лицо с верно оформленной доверенностью и в обязательном порядке с нотариальной заверкой.
Казалось бы, нотариус, заверяющий сделку, обязан проверить чистоту объекта, но это не совсем так. В Болгарии нотариус только контролирует предоставленные ему документы и при их соответствии законодательству заверяет соглашение купли-продажи. Исходя из этого очень нужно самому либо посредством агентства недвижимости взять документ, подтверждающий отсутствие на момент сделки каких-либо обременений у объекта.
При покупке на первичном рынке контракт купли-продажи возможно нотариально оформлен лишь в том случае, если строение выстроено всецело – имеется крыша, засунуты окна, подведены все внутренние коммуникации. Наряду с этим смогут не быть выполнены работы по отделке и не завизирован окончательный акт о вводе объекта в эксплуатацию. Этот этап строительства в Болгарии именуется «Акт-15», в то время как окончательный акт о вводе объекта в эксплуатацию именуется «Акт-16».
На более ранних этапах строительства составляется лишь пилотный соглашение, в котором нужно зафиксировать не только то, что воображает интерес для строителя (он за этим проследит сам), но и права клиента. В частности, направляться в обязательном порядке указать, что оговоренная цена окончательна и трансформации не подлежит. Помимо этого, наиболее значимый пункт – неустойка, которую обязана выплатить строительная компания , если будут сорваны сроки строительства.
Кроме этого нужно зафиксировать возможность применения жилья до получения «Акта-16», с оплатой всех услуг ЖКХ за счет строителя при задержке ввода в эксплуатацию.
Серьёзным пунктом пилотного контракта есть схема постепенной оплаты. Стандартная схема оплаты такова: 10% – при подписании пилотного соглашения, 30% – при постройке среднего этажа, 30% – при завершении крыши и остаток – при подписании нотариального акта о собственности. В случае если соглашение содержится на более поздних этапах, то первый взнос возможно больше и соответствовать этапу строительства.
Если вы собираетесь брать долгосрочный кредит, то в контракте должно быть зафиксировано, что часть цены будет оплачена кредитными деньгами.
Ход пятый. Финансирование приобретения
С осени 2007 г. последовательность болгарских банков начал предоставлять ипотечные кредиты для граждан России и бывших советских республик. Если вы собираетесь покупать недвижимость в Болгарии, применяя ипотеку, то вам нужно заблаговременно подготовить пакет документов, среди которых – копия трудового соглашения с указанием месячного дохода, справка о заработной и уплаченных налогах за последние 6 месяцев, банковская выписка за последние 6 месяцев, подтверждающая, что заработная плат вправду поступила на ваш счет, и т. д. От хозяина либо директора русском компании потребуются регистрационные документы, и выписка из налоговых органов о доходах компании за прошедший год и об отсутствии задолженностей по налогам. Не считая этих документов, подтверждающих кредитоспособность, нужно кроме этого оформить доверенность на человека, неизменно живущего в Болгарии, что будет воображать ваши интересы перед банком с правом подписи соглашений.
Сейчас болгарские банки предоставляют кредиты чужестранцам не более чем на 60–80% от цены недвижимости, под 7–10% годовых и сроком до 25 лет. Кредит предоставляется на стадии строительства, не ранее «Акта-15».
Ход шестой. Окончание сделки.
По окончании того как строительная компания приобретает «Акт-16» о вводе строения в эксплуатацию, она обязана передать объект недвижимости переданных в распоряжение новому обладателю. Перед тем как подписать протокол, направляться шепетильно проконтролировать уровень качества отделки, наличие предусмотренного в соглашении оборудования и все замечания указать в протоколе. Строитель обязан за собственный счет устранить все эти недочеты.
Часто соглашение предусматривает, что в случае если клиент не явился в двухнедельный срок по окончании получения извещения, то объект считается сданным без замечаний.
По болгарскому законодательству, клиент может в течение года предъявить строителям требования по устранению небольших скрытых строительных недостатков. Конструктивные недостатки строения должны устраняться безвозмездно в течение 10 лет.
По окончании оформления нотариального акта купли-продажи он должен быть зарегистрирован в особом отделе местного суда, а на самом контракте должна быть сделана соответствующая пометка. На протяжении семи дней зарубежный клиент обязан пройти регистрацию в местном органе Булстата (статистическое агентство), а также в двухмесячный срок подать налоговую декларацию по месту нахождения приобретённого объекта. На этом процедура приобретения недвижимой собственности в Болгарии завершается.
Создатель: Юрий Абашев
издание "Homes Overseas"
Стоит ли переезжать в Болгарию либо КОШМАРЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ БОЛГАРСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ!
