Альтернатива европе
Европейские государства открыли массовому русскому клиенту путь к зарубежным инвестициям. Но сейчас регионы, максимально перспективные для вложений в недвижимость, находятся совсем в иных точках глобуса. Тогда как европейский real estate, достигнув пика, погрузился во временную стагнацию, в государствах Азии, Центральной Америки и Африки длится девелоперский и инвестиционный бум.
В противовес Европе, с ее твёрдыми ограничениями касательно нахождения нерезидентов, новые регионы активности предлагают клиентам безвизовый въезд, вид на гражданство и жительство, и облегченное либо вовсе отсутствующее налоговое бремя.
Почва обетованная
В Израиле говорят о будущем «русском буме»: операторы полностью уверены в том, что местный рынок в самое ближайшее время станет одним из самые привлекательных для русских клиентов недвижимости.
В этом сентябре ожидается отмена режима пересечения границы между Израилем и Россией, что вкупе с отсутствием языкового барьера привлечет в страну дополнительный поток как туристов, так и инвесторов. Российские посреднические компании уже проявляют активность, интересуясь, по большей части, объектами в «верхнем» ценовом диапазоне в присредиземноморских городах Герцлии-Питуах, Кейсарии и КфарШмарьягу – местах проживания зарубежных послов и израильских «селебритиз».
Израильтяне также стремятся не потерять «русский» сектор – уже в ноябре в Москве пройдет ярмарка израильской недвижимости с участием наибольших строительных и риэлторских компаний. Организаторы уверены в том, что уже в течение ближайших двух лет россияне выкупят около 5 тысяч квартир, причем, по большей части, в городах, расположенных на Средиземном море и красноморском курорте Эйлат. Для таковой маленькой страны, как Израиль, где в месяц в большинстве случаев реализуется не более полутора тысяч единиц жилья, цифра очень большая.
Израиль не первый год деятельно осваивается зарубежными инвесторами, часть которых оценивается в 7–10% в общем количестве сделок на рынке недвижимости. Классическими участниками жилищного рынка считаются иудеи из Аргентины и Америки, и возвращающиеся к себе израильтяне, владеющие двойным гражданством. Практически не отстают от них обитатели Бельгии, Англии, Канады.
Сейчас особенную покупательскую активность проявляют граждане Франции, интересуясь, по большей части, Нетанией, Иерусалимом и Ашдодом. В случае если с Иерусалимом все очевидно, в особенности при, в то время, когда клиент – религиозный французский иудей, то два вторых города, в каждом из которых уже появилось по многотысячной французской общине, были облюбованы уроженцами Франции, быть может, по обстоятельствам климатического характера: и Нетания, и Ашдод находятся на берегу Средиземного моря, и погодные условия в том месте – типично средиземноморские, как в Марселе, Тулоне, Ницце, Каннах и Сен-Тропе. В общинах кипит культурная жизнь, «израильские французы» участвуют в выборах.
Израильский рынок неоднороден. Громаднейшее количество квартирных продаж, объемы инвестиций и скорость увеличения цен на жилье свойственны для городов центра страны, так именуемого Громадного ТельАвива. До нынешнего года квартиры в данной части государства дорожали на 15% каждый год.
2008 год начался с понижений, но скоро обстановка выровнялась, и к середине года рост составил 7%. Согласно данным Центрального статистического бюро Израиля, спрос на недвижимость увеличивается: по итогам первых трех месяцев 2008 года он возрос на 4%. Израильское объединение строительных подрядчиков, со своей стороны, сказало, что уровень предложения новых квартир В первую очередь 2008 года уменьшился на 24%, и составил на 2100 единиц меньше, чем в 2007 году, а количество завершенного строительства сократился на 42%. доступность и Дефицит предложения местной ипотеки (3,5–4% годовых) для чужестранцев подогреет цены.
Средняя удельная стоиость квартиры в Израиле образовывает $217 159, наряду с этим приобретение 2-комнатной квартиры обойдется в $134 911, 3-комнатной – $168 935, а 5-комнатной – $337 278. Цены на вторичное жилье в Иерусалиме выросли за три последних месяца 2008 года на 6,8%, составив в среднем $307 700, не догнав Тель-Авив ($331 360), но существенно опередив Хайфу на севере ($139 650) и Беэр-Шеву на юге ($138 160).
Карта Громадного Тель-Авива, представленная Университетом социологических изучений «Геокартография», достаточно пестра: цена квадратного метра жилья в различных районах варьируется от $1500 до $7000. Жилье в южной части мегаполиса – дешевле, на севере – дороже. «Квадрат» в пентхаусе тель-авивской «башни» White City Residence доходит до 100 000 шекелей ($29 000) при цене средних этажей в 45 000 шекелей ($13 000) за кв. м.
В маклерских конторах Израиля потенциал российского клиента оценивается очевидно выше средних параметров. У местных дилеров уже имеется опыт общения с «русскими». Отличительные изюминки данной категории клиентов: ценовой диапазон приобретения $500 000 – $5 500 000, объект приобретения – дорогая квартира с видом на море либо вилла на побережье, время на совершение сделки – до 40 мин., оплата довольно часто – наличными.
Те, кто может отнести себя к обрисованной категории, в полной мере могут быть соседями по «пальмовому раю» с Романом Абрамовичем, Аркадием Гайдамаком, Марией Шараповой, Мадонной, Дональдом Максимом и Трампом Галкиным.
Постоянство Дубая
Сейчас ОАЭ позиционируется как одна из лучших мировых инвестиционных площадок. Операторы рынка говорят о баснословных прибылях и рекордном росте от перепродаж, скептики дают предупреждение о том, что подобное положение вещей не всегда. Но прогнозы на ближайшие три года звучат оптимистично.
Дубай преобразовывается в ближневосточную столицу бизнеса, и новый тренд – недостаток готовых офисных помещений, вынуждающий коммерческую недвижимость расти в цене стремительнее жилой.
«Инвестиционная привлекательность рынка очевидна, стоимости увеличиваются, строятся новые объекты, правительство воплощает в судьбу программу развития страны до 2015 года, – говорит Анна Григоровская, начальник проекта компании «Интегроинвест». – Базой инвестиционной привлекательности рынка недвижимости ОАЭ (и эмирата Дубай, как самого экономически развитого) есть отсутствие налогов, принятый в 2006 году закон о абсолютном праве собственности в свободных экономических территориях для чужестранцев, вывоз капитала и свободный ввоз, создание правительством инструментов для надёжного инвестирования (DIFC, закон об необходимых квитанциях условного депонирования), самые низкие пошлины на импорт в мире, беспроцентная рассрочка по оплате объектов недвижимости, и, конечно же, постоянный рост стоимостей».
С июня 2007 по июль 2008 года рост стоимостей в сегменте коммерческой недвижимости Дубая составил 43%, жилой – 51%, загородной (виллы) – 21%. «Само собой разумеется, как и на любом рынке, на рынке Дубая бывают периоды стагнации. Так, к примеру, этим летом аналитики отечественной компании отмечали замедление темпов роста по такому значимому району Дубая, как Jumeirah Village. Цены на жилую недвижимость остались неизменными с апреля 2008 года.
А коммерческая недвижимость внезапно быстро поднялась в цене. Спрос очень сильно опережает предложение», – отмечает Анна Григоровская.
Согласно данным Europa Luxus Haus, в 2007 году большая часть русских клиентов инвестировали в объекты коммерческой недвижимости, причем на этапе оптовой продажи (так называемый prelaunch). «В начале 2008 года мы замечали ту же тенденцию. Инвесторы осознали, что ОАЭ предоставляет возможность не только купить второе жилье курортного назначения, которое в будущем будет приносить прибыль от сдачи в аренду, но и выгодно инвестировать на 1–1,5 года.
До тех пор пока среднегодовой рост на коммерческую недвижимость высок, такое вложение разрешит прекрасно получить при перепродаже данного объекта», – отмечает Илья Тоньшев, председатель совета директоров Europa Luxus Haus. Кроме Дубая, имеет суть спросить проектами в УмАль-Кувейн и Рас-Эль-Хейма.
Карибы и Панама: русских ожидают
Согласно точки зрения специалистов, ближе всех к ОАЭ по инвестиционной привлекательности стоит рынок недвижимости Панамы. Тут также имеется налоговые каникулы (до 15 лет), получение гражданства при покупке недвижимости от $200 тыс., рост цен на недвижимость образовывает 12–20% годовых. Причем при инвестировании на этапе строительства рост может доходить до 50% в год. Имеется возможность ипотечного кредитования под 7% годовых.
Цены на недвижимость низкие. В столице страны цена квадратного метра начинается от $1000. В часе езды от столицы – от $600 за кв. метр. В горах, говорят операторы, «квадрат» возможно приобрести за забавные деньги – от $20, но в том месте нет дорог .
«Обстановка в Панаме напоминает Коста-Рику 15–20 лет назад, либо Флориду 30 лет назад, – говорит Сергей Булавин, исполнительный директор Cosmopolite International Realty. – Самый надежны, на мой взор, инвестиции в ПанамаСити, в особенности его центр – Каско-Вьехо, несомненно привлекательна Авенида Бальбоа, находящаяся в стадии реконструкции, дома, расположенные на данной улице, выходят окнами прямо на океан. Нужно отметить новый и перспективный район – Коста-дель-Эст, помимо этого, возможно обратить внимание на зеленые пригороды столицы с низкой плотностью застройки, такие как Клейтон и Олбрук, где традиционно живут сотрудники американских миссий».
Ежемесячный доход от сдачи апартаментов с двумя спальнями в ПанамаСити – $1000–1500, спрос фактически круглогодичен, не смотря на то, что ставки летом немного ниже.
Принятое на референдуме ответ о расширении Панамского канала подстегнет рост стоимостей: для реконструкции будет привлечено порядка 70 000 человек, а также зарубежных экспертов.
С соседней Доминиканской республикой петербургские операторы начали работату десять или одинадцать месяцев назад: регион перспективен, и клиенты уже почувствовали это. Цены на курортную недвижимость за последний год выросли на 15%, а активность русских клиентов на местном рынке – вдвое. «Русские сравнительно не так давно начали открывать для себя данный регион, в геометрической прогрессии распространяя данные о Доминиканской республике среди собственных соотечественников, как о новом перспективном направлении для инвестирования», – говорит Алексей Гершевицкий, директор отдела продаж ВосточноЕвропейского региона Signature Golf & Beach Properties.
Операторы рынка растолковывают возможности местного рынка для россиян тем, что в стране сформировалась благоприятная для русского туриста инфраструктура, на рынок приходят все больше туроператоров (в течение последних трех месяцев этого года в страну прилетели 12 441 русских туристов, что на 37,1% больше, чем в прошедшем сезоне), доминиканская культура близка русским по духу. Абсолютные козыри – доступная процедура и безвизовый въезд оформления вида на гражданства и жительство.
Австралийские оптимисты
«Отечественные соотечественники потеснили остальных зарубежных инвесторов и выбились на первое место по вложениям денежных средств в недвижимость Австралии», – говорит Виталий Масный, консультант австралийской компании Professionals Real Estate.
Согласно данным Ассоциации индустрии жилья (HIA) Австралии, предложение жилья на местном рынке не успевает за притоком в страну иммигрантов. Чтобы компенсировать недостаток, в течение пяти лет тут должно быть выстроено не меньше 1 млн новых объектов.
Центрами приложения инвестиций стали Квисленд, Сидней и Брисбен. Количество зарубежных инвестиций в жилую недвижимость Квинсленда за последние 5 лет возрастал на 26% в год (в 2003 году он составлял $254 млн). В 2006–2007 годах на австралийском рынке господствовали клиенты из Англии, каковые израсходовали $103 млн, и Новой Зеландии ($86 млн).
Брисбен привлек больше всего клиентов из Новой Зеландии, Солнечный берег – из Британии. Россияне продемонстрировали наивысшую активность на Золотом берегу (Gold Cost). Цены на виллы начинаются от $330 тыс., новые проекты появляются систематично. «У россиян особенные впечатления вызывают виллы в стиле «классик».
С виду они похожи на сказочные замки с башнями и расположены прямо на воде, со собственными теннисными кортами, лодками и причалами», – говорит Виталий Масный.
В Брисбене, у побережья Тихого океана, средняя цена таунхауса в хорошем районе – $261 тыс., а средняя удельная стоиость дома с участком – $390 тыс. За сдаваемые в аренду брисбенские квартиры запрашивают от $870 до $1700 в месяц.
Операторы ожидают роста на рынке недвижимости Сиднея по окончании 2010 года, в то время, когда улучшатся условия кредитования, а рост цен на аренду вынудит инвесторов пересмотреть рынок. Согласно данным Professionals Real Estate, в Аделаиде и Мельбурне цена дома вырастет в следующие 3 года на 16%. В Брисбене – на 22%, в северной части страны, в Дарвине – на 21%.
Самым дешёвым станет жилье в городе Перт (прогнозируемый рост за 3 года – 9%).
КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Оксана Шарова, консультант по зарубежной недвижимости АН «Александр»:
Обычный комплект предложений за границей: Кипр, Испания, другие страны и Франция Европы делается менее занимательным, и всетаки запланирован на состоятельных клиентов с определенным комплектом требований. А вот в менее раскрученных у нас экзотических странах возможно отыскать удачные варианты по более низким стоимостям. К тому же сознание того, что вы обладаете собственным домом гденибудь на острове Маргарита, расширяет границы мира и представление о себе.
Существует масса возможностей, каковые в большинстве случаев не приходят в голову. К примеру, приобрести за пара тысяч долларов дом в Королевстве Непал и написать королю прошение о предоставлении гражданства. Некоторым гражданам России это удалось… и сейчас они непалки и непальцы.
Илья Тоньшев, председатель совета директоров Europa Luxus Haus:
Рост стоимостей в Дубае пара замедлился если сравнивать с зимними месяцами. Но рынок активен, наблюдаются рекорды стоимостей как на аренду, так и продажу жилья. Спрос существенно превышает предложение, и в скором будущем удовлетворить его вряд ли окажется. Стабильный рост стоимостей ожидается как минимум до 2010 года. Вопервых, это связано с огромным притоком зарубежных компаний, а соответственно, новых обитателей в стране.
Вовторых, на 2008–2009 годы было заявлено о сдаче громадного количества объектов, но из-за всевозможных задержек большая часть из них до сих пор находятся в стадии строительства. Занимателен рынок Абу-Даби, столицы ОАЭ. Он уступает Дубаю по ценам и количеству предложений, но застройщики и инвесторы уже обратили на него собственные взоры, и в ближайщее время ожидается рост.
Анна Григоровская, начальник проекта компании «Интегроинвест»:
Между государствами Персидского залива принято соглашение об повышении минимальной зарплаты зарубежным рабочим с $200 до $500. Это повлечет неизбежный рост цены строительных работ, и, следовательно, рост стоимостей. Согласно данным официальных источников ОАЭ, количество зарубежных инвестиций в недвижимость Дубая сейчас оценивается в $250 миллиардов.
Эта сумма увеличится минимум в 4–5 раз по окончании очередей 1 и 2 строительства большинства объектов, т. е. к 2012 году. Но на этом развитие не остановится. Страна лишь начинает строить собственную экономику, возводит ядерные электростанции, сооружает автомобильную индустрию, формирует фабрики по производству морских самолётов и судов.
А недвижимость – это развития и процессов наглядный показатель роста.
Алексей Гершевицкий, директор отдела продаж ВосточноЕвропейского региона Signature Golf & Beach Properties:
В грядущем сезоне, что начнется с ноября 2008 года, мы ожидаем на доминиканском рынке стабильный средний рост 15%. Это фактически неизменный показатель сейчас и обещает быть стабильным в ближайшие пара лет, что привлечет в эту страну долговременные гарантированные инвестиции. Обстоятельства повышения цен: сейчас Доминиканская Республика делается самым большим туристическим центром во всем Карибском регионе, происходит перестроение совокупности от массового к эксклюзивному туризму, что начинает завлекать в страну потенциальных клиентов с большей покупательной свойством; на увеличение цены строящихся объектов повлияла кроме этого общемировая тенденция строительных материалов и подорожания нефти.
Елена Лукашова, ведущий эксперт ЗАО «Зеленый Континент»:
В топ10 самых прозрачных рынков недвижимости мира Австралия занимает второе место, это одна из обстоятельств, побуждающих инвесторов вычислять Австралию самая привлекательной из развитых государств. Рынок недвижимости Сиднея, Мельбурна и Брисбена показывает уверенный рост (1,5–3% в месяц) на фоне мирового обвала цен на жилье. Правительство Австралии стимулирует рост зарубежных инвестиций в страну методом понижения ставок налогов для инвесторов.
В соответствии с новшествами, 30-процентный налог, удерживаемый с прибыли при перепродаже недвижимости зарубежными собственниками, будет уменьшен до 7,5% к 2010 году.
Юлия ЛОЗОВСКАЯ, Константин КРИНИЦКИЙ
Консультанты: Signature Golf & Beach Properties, «Интегроинвест», Europa Luxus Haus, «Зеленый Континент»
издание "Ваш Дом За границей"
Альтернатива в Европе (С 2000) 1 серия
