Анализ ситуации на рынке недвижимости испании на начало 2009 года
В связи с банковским кризисом в Испании сократился количество строительства, многие строительные и риэлторские компании покинули рынок, а стоимости приостановили собственный рост. С конца 2008 года в стране наступил самый благоприятный момент для тех, кто берёт недвижимость, а не реализовывает.
Специалист рынка недвижимости Испании Яна Cладких, начальник компании Royal Realty Consulting, предлагает проанализировать обстановку на местном рынке сначала.
Во второй половине 90-ых годов двадцатого века цены на недвижимость поползли вверх. Содействовали этому последовательность факторов: сперва ввод евро, позже падение его курса к американскому доллару сделавший инвестиции в Испании очень привлекательными для чужестранцев. Последующие восемь лет были благоприятны для всей европейской экономики.
Спрос на недвижимость стабильно рос как на внутреннем рынке, так и на внешнем: много недвижимости покупалось гражданами Германии, Голландии, Франции. По окончании двухтысячного года к ним присоединились россияне, без сомнений, оказавшие собственный влияние на рост стоимостей, в особенности в элитном сегменте.
Первые камни в фундамент будущего кризиса
В течение семи лет стоимости повысились практически в четыре раза – лишь ленивый не захотел воспользоваться обстановкой. самые активные инвесторы вели массовое строительство, довольно часто не имея ни мельчайшего опыта в данной сфере – так как дефицит предложения и рост цен покрывал любой непрофессионализм. Другие, менее изобретательные, недвижимость с целью выгодно перепродать ее уже через пара месяцев.
Низкие кредитные ставки разрешили людям с не самыми высокими доходами стать игроками рынка недвижимости. Банки кроме этого внесли большую лепту в процесс вовлечения в эту игру на увеличение инвесторов-новичков, выдавая им ипотеку до 100% от цены недвижимости. В случае если проводить параллели с ипотечным кризисом в Соединенных Штатах, то возможно отыскать множество неспециализированных линия, но имеется и различия.
Испанские банки при выдаче ипотечных кредитов, само собой разумеется, не были столь жадны, как их американские сотрудники, исходя из этого приобрести жилье без гарантии кредитоспособности по ипотечному кредиту было нельзя. Высокая ликвидность недвижимости не вызывала у банкиров опасений кроме того при прекращения выплат. При трехпроцентной ипотеке (в 2005 году) и тридцатилетнем кредите на 100% суммы приобретения многие смогли позволить себе приобретение жилья кроме того при скромном доходе.
Развитие кризиса
Начиная с 2005 года ставка по ипотечному кредиту непрерывно росла. В 2007-м она превысила планку в 6%. Такая ставка прежде всего ударяет по внутреннему рынку жилья. Во-первых, желающие приобрести дома и квартиры больше не смогут себе этого разрешить; во-вторых, люди, собравшие в спекулятивных целях пара кредитов, не смогут по ним расплатиться. Содержать подорожавшую ипотеку на собственные доходы уже нереально.
Одновременно с этим банки, утратившие большие суммы в Америке, существенно ужесточают условия выдачи новых кредитов. В дополнение к этому привыкший к стремительному ежегодному росту рынок строительных материалов по инерции спешит вперед, цена строительства растет, что делает инвестиции значительно менее рентабельными.
Уже к концу 2007 года внутренний рынок жилья был фактически парализованным. Количество сделок, совершаемое испанцами, упало в разы. Показавшиеся среди самый «бедных» слоев населения неприятности с выплатой ипотеки затронули и более обеспеченных граждан.
Дабы улучшить условия собственного проживания, кроме того имеющий деньги испанец должен был сперва реализовать собственную ветхую квартиру менее обеспеченному. Но последний не имел возможность себе это разрешить, поскольку отсутствие «недорогих денег» и вздутые стоимости отрезали средний класс от возможности покупать жилье. Все другое – следствие этого факта.
Согласно точки зрения Яны Сладких, особенное внимание направляться обратить на четкое разделение. В Испании существует рынок недвижимости для местных и рынок недвижимости для чужестранцев (и не в последнюю очередь для россиян). Это два полностью различных рынка, живущих по своим законам. Они частично пересекаются и влияют друг на друга, но лишь частично: кризис тут проходит по-различному.
Классическая недвижимость «для внутреннего применения» подавляющему числу россиян, желающих купить недвижимость в Испании, не подходит полностью.
Освещение кризиса средствами массой информации
Все «кошмары», о которых возможно прочесть в газетах и заметить по телевидению, относятся в первую очередь к внутреннему рынку для испанцев. А вот выводы о состоянии рынка жилья Испании делаются по окончании ловкого обобщения.
Яна Сладких говорит, что 80% информации на тему испанского кризиса в прессе, в особенности российской, – либо откровенная неправда либо манипулирование фактами. Что в действительности стоит за «сенсационными» фразами типа «цены на рынке недвижимости в Испании упали вдвое»? Что в поселке муниципального типа где-нибудь на северо-западе Мурсии (поверьте, это весьма на большом растоянии от моря и цивилизации) квартиры, стоившие по €200 тыс. распродают по €100 тыс.
Как раз «распродают», а не «стали стоить» – отличие между этими понятиями громадна. Распродажа имущества разорившегося застройщика определяет не настоящую цена недвижимости на рынке, а лишь спрос на конкретный объект. В то время, когда таковой никому не нужной недвижимости большое количество – «средние» цены быстро идут вниз.
Что делает не наилучший журналист, заметивший падение среднестатистических цен на графике? Он пишет: «Виллы на побережье Испании подешевели многократно». Весьма хочется ответить: «Где? Дайте две. Либо три».
Изрядное количество россиян, вооруженных аналогичной информацией и приезжающих в Испании приобрести дома у моря за полцены, остаются очень разочарованными «не хватает кризисной» обстановкой.
| Современные апартаменты в Барселоне (242 тыс. евро) | Недорогая квартира на элитном побережье (80 тыс. евро) |
Разложим рынок по полочкам
Каково же настоящее состояние рынка? Разберем его по сегментам.
«Неликвид». Это прежде всего проекты в «чистом поле», каковые застройщики стремятся реализовать на волне интереса к инвестициям в недвижимость. Существуют они и на море (в южной части Испании), но в большинстве случаев находятся в пустыне, на большом растоянии от ближайшего мало-мальски большого города. Большая часть таких застройщиков уже разорилось.
Они распродают собственные объекты «по сниженным стоимостям», но желающих их приобрести не находится.
Многоквартирные дома и комплексы. Большие проекты, испытывающие проблемы с финансированием, но имеющие возможности на будущее, в большинстве собственном уже реализованы инвесторам, готовым ожидать (весьма активны на этом рынке арабы). Те, кто не имеет проблем с выплатой кредитов либо замораживают проекты, кроме этого ожидая лучших времен, либо ведут неспешное строительство.
Закончившие строительство несколько лет назад и успевшие реализовать солидную часть (соответственно, уже и окупившие строительство и расплатившиеся с кредитами), распродают остатки, довольно часто легко демпингуя (в пределах 15-20% от цены рынка на 2007 год). Как раз тут на данный момент возможно отыскать самые выгодные предложения по соотношению цена-качество.
Немногие компании, ведущие строительство, не делают запланированного ранее ежеквартального повышения стоимостей, но понижения цены также не происходит. К примеру, на Коста-Бланке, самом недорогом побережье Испании, возможно отыскать квартиры по цене от 50 тыс. евро на растоянии 5-тиминутной прогулки моря.
Дома, виллы среднего ценового сегмента. Строительство домов, не успевших отыскать собственного хозяина, по большей части также заморожено и размораживается, в то время, когда покажется конкретный клиент и внесет залог. Непрофессионалы, ввязавшиеся в постройку на кредитные деньги, уже массово разоряются. У отыскавших выход из непростой денежной обстановки строителей цены сохраняются на стабильном уровне.
Многие из них готовы на уступки, но лишь при проявлении настоящей заинтересованности. Демпинговать и подталкивать рынок к панике они не собираются. На Коста-Брава, одном из самых дорогих и несомненно самых красивых побережий испанской Каталонии, возможно отыскать дома ценой от 300 000 евро на первой линии у моря.
О таких стоимостях на ликвидные дома в начале 2008 года, в то время, когда кризис уже был в самом разгаре, возможно было лишь грезить. направляться обратить внимание на неповторимый город Эмпуриабрава – Испанскую Венецию, где дома выстроены на искусственно сооруженных каналах у самого моря. Он кроме этого находится неподалеку от отчизны Дали-города Figueros, куда ведет один из бессчётных каналов.
Дома, виллы верхнего ценового сегмента. На данный момент – наименее пострадавший сегмент рынка недвижимости. Большая часть этого сектора недвижимости строится под заказ. К тому же потенциальные клиенты дорогих объектов не скованы необходимостью предварительно реализовывать второй объект, исходя из этого они менее всего зависят от состояния рынка.
Учитывая «штучность» объектов люкс-класса на рынке (поселков типа Барвихи в Испании не строят и вряд ли будут это делать) этому сектору обозримой перспективе ничего не угрожает. Вправду шикарных мест под застройку на побережье Испании осталось не так и большое количество, и эта эксклюзивность определяет ценовую политику. Как и в других секторах за последний год, цены на элитные виллы избавились от спекулятивной прибавки и по большей части стабилизировались.
Наряду с этим застройщики, уверенные в спросе на собственные объекты, продолжают индексацию в сторону увеличения на уровне 5-10% в год.
Segundamano – вторичное жилье. На вторичном рынке отмечается ежемесячный приток громадного количества предложений. Особенно это относится квартир. Виной тому не массовая продажа недвижимости благодаря неосуществимости платить за жилье, а отложенный «рынок обменов» через куплю-продажу.
Его существенно сдерживают высокие ставки по ипотечному кредиту, исходя из этого количество предложений до тех пор пока растет и у потенциальных клиентов на данный момент имеется хороший шанс отыскать хорошие предложения. Процесс формирования цены на вторичном рынке сугубо личен, искать логики в назначении цены не следует. Нереально растолковать, из-за чего время от времени ветхий дом-развалюха стоит в полтора раза больше, чем хорошего качества новостройка в том же месте.
Поиск подходящей недвижимости со скидкой есть определенного рода лотереей. Но шансы победить в ней громадны, пока рынок благоволит как раз клиенту. К примеру, в Барселоне, где цена квадратного метра колеблется от 2500 до 6000 евро в зависимости от расположения, на данный момент имеется квартиры в отреставрированных зданиях в хороших районах по стоимостям от 180000 до 250000 евро.
| Апартаменты на Коста-Брава (175 тыс. евро) | Квартира в малоэтажном комплексе у моря (290 тыс. евро) |
Неспециализированное состояние рынка
Фактически все, кто имел возможность разориться – уже разорились. Большая часть перспективной недвижимости перешла в руки тех инвесторов, каковые готовы ожидать доходов в будущем. На первичном рынке (в многоквартирных зданиях) до тех пор пока имеется ограниченное количество предложений «из ветхих запасов», время от времени со скидкой до 15-20%.
На рынке вторичной недвижимости есь огромное количество предложений различного качества и совершенного различной ценовой привлекательности.
Стоимости прекратили расти во всех секторах, не считая самого верхнего. Существенно снизилась в цене недвижимость для испанцев (особенно во внутренних районах страны). В остальных ценовых секторах цены претерпели коррекцию в соответствии с настоящим потребительским спросом. Сказать о сильном понижении стоимостей не следует: хорошие объекты в массе не снизились в цене, не смотря на то, что в отдельных случаях обстановка и заставляет хозяев идти на большие уступки.
Количество предложений в секторе вторичной недвижимости растет, среди них видятся весьма удачные предложения.
Что ожидать?
Массовой распродажи недвижимости по существенно сниженной цене не ожидается. Согласно точки зрения Яны Сладких, для личных клиентов, ищущих дома либо квартиры для личного пользования, на данный момент настало оптимальное время для приобретения. Цены существенно скорректированы, рынок не спекулятивен, предложений большое количество.
Весной 2009 года ожидается маленькое сезонное увеличение стоимостей в пределах 5%. Оно связано с приходом «летнего клиента». Такое увеличение цены основывается скорее на психотерапевтических факторах, чем на экономических.
Но в случае если случится дополнительное понижение ставки по ипотечному кредиту (уже на данный момент они составляют 3%), вероятно дополнительное увеличение цены. Громадное влияние на рынок недвижимости окажет да и то, что летом большинство «курортных» объектов перейдет из сектора продажи в количество предложений и сектор аренды очень сильно сократится.
Что касается застройщиков, реализующих проекты на личные деньги, то им невыгодно снижать цены, потому, что цена на недвижимость, выстроенную на кредитные деньги, не может быть ниже суммы кредита, составляющей в большинстве случаев около 80% стоимости. Запаса для понижения цены иногда нет, объект несложнее дать банку в счет погашения кредита. Исходя из этого и для массового значительного перемещения стоимостей вниз объективных предпосылок нет.
рекомендации и Выводы
Нынешняя обстановка на рынке жилья в Испании не нова, приблизительно то же наблюдалось в 1992-1994 годах. Бум строек 2004-2006-х (как ранее бум строек финиша 1988-1992-х) создал хороший задел для продавцов недвижимости, но уже два года кроме того на вялотекущем рынке продается больше жилья, чем строится, и эта тенденция улучшается. За последний год количество начатых проектов вовсе пытается к нулю.
Рынок ожидает «недорогих денег», и, наверное, все идет к понижению ставок по ипотечному кредиту.
При пересечении психологически ответственной черты в 3% годовых состояние рынка недвижимости будет улучшаться. Замедление экономического подьема Еврозоны может снизить темпы оздоровления рынка недвижимости, но прогнозы на два-три года вперед все равно остаются хорошими. Уже на данный момент разумеется, что, в то время, когда бы ни случился выход из кризиса – через полгода либо через несколько лет, сейчас Испанию ожидает острейший недостаток недвижимости, прежде всего новостроек.
Полный срок от начала согласования до заезда жильцов образовывает минимум три года не учитывая всех бюрократических проволочек и обычной испанской медлительности. Так что новые проекты просто не успеют к началу восстановления спроса.
Рынок вторичного жилья, как мы уже говорили, в действительности есть отложенным рынком обмена и при наличии недорогой ипотеки будет реализован в течение нескольких месяцев. Количество свободных от жильцов квартир на нем очень мало и не сможет удовлетворить возросшую потребность. Возможность последующего повышения цен также очевидна, достаточно взглянуть на стоимости в соседних Италии и Франции, при том что потребительские качества жилья в Испании довольно часто выше.
В целом обстановка на рынке очень благоволит инвестору и покупателю с долговременными замыслами, а не кратковременными (вложения на срок до года). Для тех, кто вкладывает средства на срок в два-три года и больше, самый хороша приобретение больших объектов: строений, многоквартирных комплексов, и земельных участков под будущую застройку.
Статья размещена на правах рекламы.
Из-за чего на рынке недвижимости может повториться кризис 2008 года
