Апартаменты не будут приравнивать к жилью
Редакция "РБК-Недвижимости" взяла разъяснения Минстроя о статусе и перспективах апартаментов.
Фото: Depositphotos/pz.axe
Минстрой РФ не сможет приравнивать апартаменты к жилью, как было заявлено ранее, но настаивает на обременении их социальной инфраструктурой.
В мае 2014г. помощник министра строительства и ЖКХ Александр Плутник заявил о необходимости пересмотра правового статуса апартаментов. По словам федерального государственного служащего, апартаменты относятся к нежилой недвижимости де-юре, не смотря на то, что приобретаются де-факто для проживания.
Наряду с этим апартаменты обходятся девелоперам без обременения социальной инфраструктурой, соответственно, дешевле, что делает их более удачными в сравнении с хорошим жильем. "на данный момент эту проблему мы будем обсуждать. По факту это жилье. И, в принципе, в количествах ввода его необходимо учитывать как жилье", — заявлял тогда заместитель министра.
Подробнее Что говорят специалисты о возможностях сегмента апартаментов
- Три мнения: за, против, воздержался
По окончании заявления замминстра "РБК-Недвижимость" обратилась в Минстрой прося снова прокомментировать статус "нежилого жилья". Как направляться из ответа, что дала глава департамента жилищной политики Минстроя РФ Гаянэ Кизарьянц, приравнять апартаменты к жилью будет не так легко: "Во-первых, необходимо понимать, что приравнять апартаменты к жилым помещениям не окажется, — говорится в разъяснениях Минстроя. — Большинство существующих апартаментов находится в промышленных территориях, где жилищное строительство не разрещаеться и не может быть не запрещаеться.
Наряду с этим часть апартаментов уже находится в собственности и ликвидировать их запрещено. Исходя из этого компромисс предстоит отыскать. Во-вторых, нужно решить еще один вопрос: обязать ли застройщиков апартаментов возводить нужную инфраструктуру. на данный момент люди, живущие в апартаментах, применяют всю прилегающую социальную и транспортную инфраструктуру, в следствии чего нагрузка ложится уже на сложившуюся застройку жилого фонда.
Мы думаем, что справедливо будет обязать застройщиков любых объектов, в которых живут люди, выполнять однообразные требования по оснащению транспортной и социальной инфраструктурой (поликлиниками, детскими садами, школами). Возможности трансформации законодательства будут рассмотрены в осеннюю сессию".
На середину 2014г. в Москве насчитывается 2 млн кв. м апартаментов — так именуемого "нежилого жилья". Предложение этого нестандартного формата образовывает, по оценке риэлторов, от 30% до 50% от всего количества продаж на рынке новостроек столицы. По результатам 1-го полугодия 2014г. в продаже в Москве находится 600 тыс. кв. м (более 8 тыс. апартаментов).
Апартаменты — "головная боль" Москвы
В Москве первые апартаменты показались еще в начале 2000-х гг. Это были по большей части единичные дорогие лофты — итог редевелопмента ветхих домов. Реально сказать об апартаментах как явлении на столичном рынке стали в 2006г. по окончании ввода первых высоток в "Москва-Сити".
Не обращая внимания на то что в 2010-х гг. апартаменты "перешагнули" за МКАД (массовые проекты показались в Сочи, Петербурге, Екатеринбурге и единичные — в Подмосковье и больших городах-миллионниках), их неизвестный статус остается "головной болью", в первую очередь, мерии столицы из-за количеств (напомним, это 2 млн кв. м).
Игроки рынка столичного девелопмента, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости", отмечают, что главным катализатором массовой застройки Москвы комплексами апартаментов стал приход к власти команды Сергея Собянина и последующие приостановка выдачи разрешений на постройку, пересмотр выданных инвестконтрактов, и запрет на постройку торговых центров и офисов в центре столицы. В совокупности все эти меры вынудили столичных девелоперов решать собственные неприятности по-своему: вместо контор в центре и на промышленных площадках вне центра стали массово расти комплексы с апартаментами.
Важную долю рынка новостроек (около 10%) апартаменты начали занимать два года назад. Тогда о них в первый раз заговорили и Власти столицы, увидев данный сегмент недвижимости.
Прямая речь Марат Хуснуллин
- Москва поделит апартаменты на пара категорий
Тревогу забили уже в апреле 2013г., в то время, когда основной архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил о разработке нормативов по постройке апартаментов. "По апартаментам имеется громадный пробел в законодательстве: нормативами они на данный момент не регулируются и считаются нежилыми помещениями. Не смотря на то, что в действительности — это скрытая форма жилья, соответственно, объекты соцкультбыта должны быть", — заявлял Сергей Кузнецов.
В канун 2014г. Москомстройинвест опубликовал "страшилку", предостерегающую граждан от приобретения апартаментов. В "агитке" столичного департамента отмечалось, например, что клиенты апартаментов не попадают под защиту 214-го закона , они пригодны лишь для временного проживания, в них нет правовых оснований для социального обслуживания и постоянной регистрации.
Уже в феврале 2014г. в собственном интервью заместитель главу госадминистрации города Москвы по вопросам градостроительной строительства и политики Марат Хуснуллин подчернул, что аналитики завышают статистику ввода апартаментов в Москве. Он пояснил, что Власти столицы дали строить такие объекты, дабы стимулировать появление цивилизованного рынка арендного жилья. "Учитывая, что сейчас показались апартаменты экономкласса, получаемые для постоянного проживания, на данный момент прорабатывается вопрос о создании механизма обеспечения таких объектов социальной инфраструктурой", — отмечал глава столичного стройкомплекса.
Позднее глава горадминистрации Москвы Сергей Собянин заявил в интервью СМИ, что строительство апартаментов в столице начали ограничивать. По словам мэра, в случае если количества предложения в данном сегменте рынка недвижимости будут расти, Москва рискует взять целые районы без нужной социальной инфраструктуры.
В августе Марат Хуснуллин снова уточнил, что апартаменты необходимо уравнять в правах с жильем и придать им тот же юридический статус по обеспеченности социальной инфраструктурой, что и хорошим квартирам. "Единственное — определиться с коэффициентом обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Так как имеется апартаменты, куда люди приезжают на 2-3 месяца поработать, им не необходимы ни детские сады, ни школы. Но имеется и те, кто берёт апартаменты для постоянного проживания.
В том месте нужно принимать к сведенью потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения", — поведал Марат Хуснуллин в интервью одной из столичных газет.
Преимущества и недочёты апартаментов
Апартаменты В тему
- Апартаменты завоевывают рынок новостроек Подмосковья
- Добрая половина апартаментов в Москве запланирована на средний класс
- Индустриализация напротив: элитные квартиры вместо электростанций
- Более 15 фабричных строений в Москве переделали под жилье
- Апартаменты как продукт редевелопмента
- Квартиры и апартаменты за 1 млрд рублей — в Москве уже бывает
- какое количество стоят апартаменты в Москве
Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что этот формат недвижимости возможно реализован в том месте, где классическое жилье нереально. На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктурой, необходимые для жилых объектов.
На рынке на формат апартаментов дается дисконт в среднем на 15-20% если сравнивать с подобными по качественным чертям хорошими жилыми комплексами.
Сдерживающим причиной, ограничивающим рост спроса на апартаментную недвижимость, есть невозможность взять постоянную регистрацию в таком жилье. Максимальный срок регистрации, на которую может рассчитывать хозяин апартаментов, — пять лет. Наряду с этим направляться подчернуть, что большая часть клиентов апартаментов в целом не нуждаются в прописке в получаемом объекте недвижимости, поскольку это не единственное их жилье.
Главная причина, по оценкам специалистов, — недоверие к новому типу проживания. Апартаменты — западный формат жилья, а за границей нет университета прописки: человек не привязан к собственному адресу, он применяет его как биллинг-адрес, куда приходят все счета. В Российской Федерации продолжительное время не было понятия собственности, исходя из этого прописка по месту жительства практически заменяла университет собственности. В этом обстоятельство недоверия к апартаментам.
Напомним, что этот фактор более значительно влияет на клиентов апартаментов экономкласса. Целевая аудитория апартаментных комплексов бизнес- и элитного классов более лояльно относится к неосуществимости прописки.
Еще одним, уменьшающим спрос на апартаменты, причиной есть тот факт, что коммунальные платежи для обитателей апартаментов будут выше, чем в простой квартире. В зависимости от самого конкретного комплекса отличие может составлять от 15% до 100% если сравнивать с подобным жильем. Тем самым фактически нивелируется преимущество более низкой рыночной цены на апартаменты если сравнивать с квартирой.
Типы апартаментов
На русском рынке представлены три главных типа апартаментов: гостиничные апартаменты, сервисные и жилые апартаменты .
| Апартаменты для долговременного нахождения, каковые являются частью номерного фонда отеля. Ориентированы на долгое нахождение гостей, имеют соответствующее оснащение (большую площадь и кухонную зону номера). В английских государствах этот вид отелей носит название extended stay hotels либо apartment hotels. Такие апартаменты доступны лишь для аренды |
| Практически квартиры с гостиничным сервисом в рамках отеля, каковые возможно купить в собственность. Наряду с этим существует ограничение по длительности нахождения в таких апартаментах. Этот тип апартаментов возможно купить в собственность либо снять в аренду на время |
| Жилые квартиры без возможности прописки. Смогут размешаться как в новых строениях, так и в ветхих реконструированных нежилых объектах (лофтах). инфраструктурные объекты и Гостиничный сервис смогут отсутствовать, или находиться частично. В большинстве случаев, такие апартаменты приобретаются в собственность |
Игнат Бушухин, Сергей Велесевич
Апартаменты приравняют к квартирам: что ожидает рынок — Российская Федерация 24
