Апартаменты сделают жильем с социальными ограничениями
Апарт-комплексы не уравняют в правах с многоквартирными зданиями и сохранят повышенные ставки налога
Фото: ИТАР-ТАСС/ Марина Лысцева
Апартаменты смогут приобрести официальный статус жилых помещений, но их обладатели будут ограничены в возможностях пользоваться социальной инфраструктурой. Наряду с этим новый правовой статус апартаментов не избавит их обладателей от необходимости платить за ЖКУ по ставкам нежилых помещений. Повышенным будет и налогообложение имущества.
Соответствующие предложения находятся в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, созданного фондом «Университет экономики города» по заказу мэрии и горсовета Москвы. Эти предложения на круглом столе в рамках III Общероссийского заседания по формированию жилищного строительства в конце прошедшей семь дней озвучила президент фонда Надежда Косарева.
Университет экономики города предлагает ввести в законодательство новые понятия:
- апартаменты;
- дом смешанного применения (ДСИ);
- и многофункциональное строение (МФЗ).
«Апартаменты, в соответствии с концепции законопроекта, — это жилые помещения в ДСИ, что является совокупностью всех жилых и нежилых помещений, и помещений неспециализированного пользования в МФЗ либо его структурно обособленной части. Со своей стороны МФЗ — это строение в публично-деловой территории (в отличие от жилого дома, что находится в жилой территории) с жилыми и нежилыми помещениями», — растолковывает аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости».
Кроме того в случае если апартаменты, в соответствии с закону, приобретут статус жилья, они не будут приравнены к жилплощади в многоквартирных зданиях. Потому, что при их постройке девелопер высвобожден от обязанности строить социальную инфраструктуру, то пользоваться школами, детскими поликлиниками и садами собственникам апартаментов придется по остаточному принципу — в тех районах, где останутся свободные места. «Клиент обязан осознавать, что если он берёт квадратные метры в комплексе с апартаментами, где нет собственной социальной инфраструктуры, то будет ограничен в выборе детского сада либо школы рядом с домом, — поясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, — потому, что при постройке комплекса апартаментов девелопер не был обременен социальными метрами, но смог предложить клиентам более низкую цену».
Плата за услуги ЖКХ в апартаментах останется такой же, как и в нежилых помещениях, расположенных в многофункциональном строении. На практике это указывает, что в целом обладатели апартаментов будут переплачивать за «коммуналку» в несколько раз если сравнивать с собственниками жилья. «Государство относит апартаменты к коммерческой недвижимости, ставки по ЖКУ в которой выше, чем в жилой, — говорит глава департамента продаж онлайн-каталога «апартаменты и Лофты» Елена Шендлер. — Коммунальные платежи на коммерческую недвижимость, если сравнивать с жильем, имеют повышающий коэффициент — в большинстве случаев, на ставку НДС. В настоящем выражении услуги ЖКХ в апартаментах выше: на воду — на 10%, на тепло — на 25%, на электричество — на 27%».
Специалисты Университета экономики города предлагают сделать ставку имущественного налога на апартаменты выше, чем для квартир в многоквартирных зданиях, но ниже, чем для нежилых помещений в МФЗ. Но наряду с этим обладатели апартаментов будут платить налог не только за собственный помещение, но и за неспециализированное имущество в МФЗ. Обладателям апартаментов кроме этого так же, как и прежде не будут дешёвы субсидии, компенсации, налоговые вычеты, предусмотренные жилищным законодательством.
Для квартир ставка налогообложения ниже — она колеблется в пределах 0,1–0,3% для объектов, кадастровая цена которых не превышает 300 миллионов рублей. Для большинства жилых помещений это 0,1% при кадастровой стоимости до 10 миллионов рублей. за объект, 0,3% при стоимости более чем 10 миллионов рублей. и 2% для объектов, чья кадастровая цена превышает 300 миллионов рублей. При с апартаментами минимальная налоговая ставка — 0,5%, большая — 2%. «Для апартаментов кроме этого отсутствует налоговый вычет (обладатели квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из неспециализированной площади объекта 20 кв. м)», — растолковал «РБК-Недвижимости» коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.
Наряду с этим, в соответствии с законом, напрямую статус жилья смогут взять лишь апартаменты-новостройки, каковые будут сдаваться в эксплуатацию уже по окончании принятия закона.
Для решения вопроса с существующими апартаментами предлагается установить переходный период для их перевода в жилье по особенным правилам, каковые будут разрабатываться на уровне субъектов РФ, по окончании чего предлагается запретить проживание в нежилых помещениях, прописав соответствующее положение в Жилищном кодексе.
Окончательное предложение, согласно заявлению помощника председателя совета директоров компании MR Group Андрея Кирсанова, противоречит Конституции РФ, которая провозгласила право каждого, кто законно находится на территории страны, вольно передвигаться и выбирать жительства и место пребывания.
| Фонд «Университет экономики города» (ИЭГ) — негосударственная и некоммерческая организация. Создан в 1995 году. В конце 2004 года при участии специалистов ИЭГ был принят пакет законов , направленных на формирование рынка дешёвого жилья в Российской Федерации, включая Жилищный кодекс Российской Федерации, закон об ипотеке, поправки в налоговом и бюджетном законодательстве. Президент фонда «Университет экономики города» Надежда Косарева управляла коммисию по созданию концепций пакета законопроектов. Университет активно учавствовал в подготовке действующей на данный момент редакции Градостроительного кодекса РФ, что регламентирует ключевые принципы развития строительной отрасли и совокупности территориального планирования. ИЭГ — один из основных проводников идеи о понижении административных барьеров в жилищном постройке. При ярком содействии специалистов ИЭГ было принято распоряжение правительства РФ «Об исчерпывающем списке процедур в сфере жилищного строительства». Кроме этого фонд есть идеологом жилищно-коммунальныереформы, а также создателем новой совокупности финансирования капремонта многоквартирных домов. На данный момент ИЭГ с целью стимулирования строительства квартир экономкласса разрабатывает проект закона о национально-частном партнерстве в проектах комплексного освоения территорий, и закон о некоммерческом найме жилья. Фонд кроме этого деятельно трудится в разных региональных программах. |
Остаются вопросы
Инициатива сделать апартаменты жильем второго сорта, по словам председателя совета директоров компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, есть весьма спорной. «По сути, новый закон полностью не решает сегодняшние неприятности в сегменте апартаментов, а просто описывает ситуацию . Единственное преимущество данного законопроекта — это возможность для обладателя оформить постоянную регистрацию», — прокомментировала она обстановку для «РБК-Недвижимости».
Принятие для того чтобы закона, согласно точки зрения Марии Литинецкой, есть «шагом назад», потому, что у застройщиков покажется официальная возможность экономить на постройке инфраструктуры, что в итоге приведет к еще большей нагрузке на уже трудящиеся социальные учреждения.
«С одной стороны, закон предлагает соотнести формальный и фактический статусы апартаментов, что сделает рынок для того чтобы формата более прозрачным, — поделилась мнением с «РБК-Недвижимостью» коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц. — С другой — появляется вопрос, какие конкретно настоящие преимущества возьмут обитатели. Наличие инфраструктуры в пешей доступности не предусмотрено, сохраняются завышенные денежные обременения по коммунальным платежам, тарифам на эксплуатацию, налоговым отчислениям и т. д.».
| Что такое апартаменты На русском рынке недвижимости апартаментами принято именовать помещения, каковые не относятся к жилому фонду, но имеют нужные условия для проживания, растолковывает Елена Шендлер из департамента продаж онлайн-каталога «апартаменты и Лофты». Апартаменты смогут быт составной частью бизнес-центров, гостиниц и многофункциональных комплексов. Но сейчас девелоперы реализуют проекты отдельных апарт-комплексов и апарт-отелей. В зависимости от функционального профиля и местонахождения апартаменты смогут быть жилыми, сервисными либо гостиничными. «Апартаменты не считаются жильем, исходя из этого при строительстве и проектировании к ним не используются «жилые» санитарные и иные нормы. Застройщик апартаментов не обременен обязательствами перед городом по обеспечению собственного проекта социальной инфраструктурой, что делает себестоимость возведения апартаментов в среднем на 20% меньше, чем при квартирных домов», — уточняет Елена Шендлер. |
В случае если сказать о массовом сегменте недорогих апартаментов, то новшества приведут к понижению к ним интереса со стороны клиентов, исходя из этого девелоперы будут вынуждены предлагать дисконты на этот формат, отмечает начальник аналитического отдела компании «ОПИН» Денис Бобков. При же с более дорогими апартаментами, согласно его точке зрения, ничего не изменится — тут определяющими факторами выступают расположение, концепция, имидж и архитектура проекта.
«Настораживает, что наряду с этим их нежилое прошлое в том либо другом виде планируется сохранить (невозможность получения налогового вычета, повышенная ставка имущественного налога, повышенные коммунальные платежи, налог за МОПы и проч.)», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
«Авторами закона, на мой взор, предложена дискриминация формата апартаментов с позиций налогообложения, — говорит Белоусов. — В частности, это относится налога на неспециализированное имущество. Тут очевидно прослеживается офисный подход. Корректнее сказать о единой ставке на квартиры и апартаменты, а все нюансы решать за счет различной кадастровой цене».
«К сожалению, несмотря на его значение и революционность закона для рынка, в таком варианте он вряд ли совсем примет решение проблему сегмента. Вместо того дабы стать прототипом современного жилья нового формата, апартаменты так и останутся «недожильем», — резюмирует топ-менеджер Capital Group.
Предложение растет, стоимости уменьшаются
Сегмент апартаментов продолжает динамично развиваться и пополняется новым предложением более деятельно, чем сегмент квартир, — отмечает начальник аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. По результатам мая, согласно данным компании, часть апартаментов на первичном рынке выросла на 3% если сравнивать с апрелем и составила 34,6% от общего объема предложения новостроек.
В целом в 2015 году количество предложения апартаментов последовательно рос. В мае средневзвешенная цена предложения в сегменте апартаментов составила 361,2 тыс. руб. за кв. м, если сравнивать с апрелем сократившись на 1,9%.
Понижение цены Владимир Богданюк растолковывает изменениями структуры в количестве предложения, в частности выходом новых проектов с минимальным уровнем стоимостей для собственного класса.
Владимир Миронов
Апартаменты сделают жильём с социальными ограничениями
