Апартаменты за облаками: какое жилье продается в небоскребах «москва-сити»
Представители компаний – обладателей башен «Москва-Сити» утверждают, что кроме того в кризис апартаменты в небоскребах пользуются стабильным спросом. Но для стимулирования этого спроса девелоперам приходится включать в предложения дополнительные опции – уменьшать площади лотов, создавать отделку за собственный счет, объединять офисные и жилые пространства
Фото: Depositphotos/Zoooom
Апартаменты как отдельный рынок недвижимости показались в столице в 2006 году, в то время, когда помещения для того чтобы формата поступили в продажу в первых небоскребах «Москва-Сити». До этого в Москве существовали только единичные дорогие апартаменты в проектах реконструированных промышленных зданий и особняков.
На сегодня в Столичном интернациональном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» в эксплуатацию введено более 1,2 тыс. апартаментов (более 215 тыс. кв. м). Всего в ходе проекта застройки делового центра к моменту завершения должно показаться в общем итоге около восьми тысяч. апартаментов совокупной площадью около 615 тыс. кв. м. Апартаменты предусмотрены в проектах башен «Город столиц», «Федерация», «Империя», многофункциональных комплексов (МФК) «Меркурий Сити», «Евразия», «IQ-квартал», «ОКО» (жилая башня), и МФК, каковые строятся и проектируются на участках 1, 15, 17–18 и 20.
Фото: ЗАО Башня Федераци
| Что такое апартаменты Апартамент (фр. appartement – квартира, итал. appartamento – помещение) – помещение либо отдельное помещение в доме. В Российской Федерации апартаменты – это помещения, не относящиеся к жилому фонду, но имеющие нужные условия для проживания. С позиций трактовки русским законодательством апартаменты не смогут принимать во внимание отдельным видом недвижимости. Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения, к каким относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и другие объекты. Иными словами, апартамент – это удобный номер в любом из средств размещения, оборудованный инвентарём и мебелью соответствующего класса и предназначенный для временного проживания. Бизнес, со своей стороны, разделяет апартаменты на три типа, два из которых (гостиничные и сервисные) смогут пребывать в рыночном обороте. На русском рынке представлены три главных типа апартаментов: гостиничные, сервисные и жилые. |
| ГОСТИНИЧНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ | Апартаменты для долговременного нахождения, каковые являются частью номерного фонда отеля. Ориентированы на долгое нахождение гостей, имеют соответствующее оснащение (большую площадь и кухонную зону номера). В английских государствах этот вид отелей носит название extended stay hotels либо apartment hotels. Такие апартаменты доступны лишь для аренды |
| СЕРВИСНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ | Практически квартиры с гостиничным сервисом в рамках отеля, каковые возможно купить в собственность. Наряду с этим существует ограничение по длительности нахождения в таких апартаментах. Этот тип апартаментов возможно купить в собственность либо снять в аренду на время |
| ЖИЛЫЕ АПАРТАМЕНТЫ | Жилые квартиры без возможности прописки. Смогут размешаться как в новых строениях, так и в ветхих реконструированных нежилых объектах (лофтах). инфраструктурные объекты и Гостиничный сервис смогут отсутствовать или находиться частично. В большинстве случаев, такие апартаменты приобретаются в собственность |
Спрос жив
Как говорит глава департамента продаж ЗАО «Башня Федерация» Дмитрий Железнов, спрос на апартаменты в «Москва-Сити» кроме того в кризис сохраняется на стабильно большом уровне, но конкретных цифр не именует.
Глава департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева говорит, что число осуждённых контрактов по продаже апартаментов в МФК «ОКО» в 2014 году сопоставимо с показателем 2013-го, на сегодня в «ОКО» реализовано порядка 55% всего предложения апартаментов. Но она согласится, что по результатам каждого из первых трех месяцев 2015 года динамика продаж была отрицательной: «С января мы увидели некоторый спад, сделки заключались в более размеренном темпе. В процентном соотношении количество подписанных контрактов уменьшилось приблизительно на 7% в месяц».
Как говорит глава департамента жилья, партнер брокерской компании S.A. Ricci Сергей Егоров, в среднем по всей территории ММДЦ «Москва-Сити» темпы продаж – до десяти апартаментов в месяц.
В частности, согласно данным Сергея Егорова, в башне Citer (входит в состав МФК «IQ-квартал») средний темп реализации в 2014 году составил два – четыре апартамента в квартал. За целый период продаж, старт которых был объявлен в начале 2013 года, в Citer реализовано 25% от общего объема апартаментов, говорит специалист.
В МФК «Меркурий-Сити», по данным S.A. Ricci, реализованы все апартаменты на верхних этажах – с 60-го по 70-й (не учитывая трех технических).
Эти по продажам апартаментов в собственных проектах дали согласие дать не все девелоперы. «МосСитиГрупп», ООО «ГрандТитул» и «Галс-Девелопмент» предпочли не отвечать на запрос редакции.
Как изменялись цены
Структурировать субрынок апартаментов в «Москва-Сити» сложно. По главным потребительским чертям, по которым клиенты апартаментов в небоскребах делают собственный выбор – цена, вид и этаж из окна, – предложения в различных башнях отличаются друг от друга.
В одних окна выходят на Москву-реку, в других – на Третье транспортное кольцо либо кварталы ветхой жилой застройки. В «Федерации» апартаменты размещены с 69-го по 86-й этажи, в «Городе столиц» – с 19-го по 73-й, в «Меркурий Сити» они занимают уровни с 43-го по 70-й, а в «IQ-квартал» – с 12 по 21-й. «Возможно назвать лишь одно правило: чем выше, тем дороже», – вычисляет Дмитрий Железнов.
Большая часть застройщиков в начале 2015 года поддались общерыночной тенденции и перевели собственные цены в рубли по льготному курсу. Цена апартаментов в среднем по «Москва-Сити», по словам директора по формированию ОАО «Сити» (управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити») Татьяны Вольцингер, варьируется в диапазоне от 360 тыс. до 1,2 миллионов рублей. за кв. м. Наряду с этим если сравнивать с декабрем 2013 года цены в долларовом эквиваленте в среднем упали на 40%, в рублевом – выросли на 5%.
Но, для различных объектов динамика неодинаковая. В МФК «Меркурий-Сити», по данным S.A. Ricci, на непроданных этажах (с 43-го по 58-й) цена апартаментов образовывает 365–715 тыс. руб. за «квадрат».
В октябре 2014 года цены тут пребывали в диапазоне $10,5–15,8 тыс. (от 415 тыс. руб. за «квадрат» по курсу ЦБ в то время).
По состоянию на март 2015 года цены на апартаменты в МФК «Федерация» (башня «Восток») снизились приблизительно на 10% если сравнивать с стоимостями на октябрь 2014 года. на данный момент все лоты площадью 79–370 кв. м стоят от 395 до 620 тыс. руб. за кв. м. В октябре 2014 года апартаменты продавались по $10,5–15 тыс.
В это же время в МФК Citer понижение стоимостей не отмечается. на данный момент цена на апартаменты, площадь которых варьируется от 62 до 115 кв. м, начинаются от 429 тыс. руб. за «квадрат».
Наряду с этим начальник департамента исследований компании и стратегического консалтинга Welhome Андрей Хитров рекомендует клиентам обращать внимание на размер установленных в различных проектах коммунальных платежей, потому, что в зависимости от класса и здания они смогут варьироваться от 70 до 300 руб. за кв. м в месяц.
Примеры апартаментов
Фото: High level photo agency, ЗАО «Башня Федерация», Capital Group
Ассортимент
Рынок апартаментов в «Москва-Сити» представлен помещениями площадью до 250 кв. м, пентхаусами и двухуровневыми пентхаусами площадью порядка 900–1500 кв. м. «В отечественных проектах [«Город» и ОКО столиц»] у жилых апартаментов предусмотрено объединение нескольких уровней как горизонтально, так и вертикально, – говорит Ирина Рогачева. – Двухуровневые квартиры расположены на верхних этажах строения. Трансформации по объединению площадей, в большинстве случаев, вносятся по желанию клиента на уровне проекта».
Кроме этого, она утвержает, что сейчас случились трансформации в квартирографии предложения. «Сейчас рынком больше пользуются спросом помещения маленьких размеров. Учитывая этот тренд, мы поменяли проект МФК «ОКО» и создаем в том месте апартаменты площадью от 65 кв. м. Наряду с этим большая площадь – 300 кв. м». Начальник девелоперских проектов компании «М1 Construction» (ГК IPT Group) Екатерина Борисова подтверждает тот факт, что и другие девелоперы в «Москва-Сити» кроме того на этапе готовой проектной документации производили перерасмотрение объемно-планировочные ответы в сторону уменьшения площадей до 60 кв. м.
По словам Ирины Рогачевой, самые ликвидными предложениями на данный момент являются апартаменты в высокой стадии готовности. В башне «ОКО» они предлагаются клиентам с готовой дизайнерской отделкой, уже оборудованной кухней и ванными (работы будут закончены в 2015 году). Цена таких апартаментов начинается от 360 тыс. руб. за кв. м.
«Федерация», как и большая часть вторых башен ММДЦ, предлагает апартаменты в состоянии Shell&Core («в бетоне»), но предусмотрена опция по реализации и созданию личного дизайн-проекта по желанию клиента. Тут цена стартует с 395 тыс. руб. за «квадрат».
Наряду с этим в «Федерации» на верхних этажах одной из ее башен – «Восток» – предлагаются площади свободного назначения – sky-конторы, где бизнес-помещения смогут объединяться с жилой территорией апартаментов. «Обладатель либо начальник компании может переходить из рабочего кабинета сходу к себе в гостиную», – говорят в ЗАО «Башня Федерация». Метраж одного sky-офиса возможно от 80 до 2,3 тыс. кв. м (целый этаж). Наряду с этим цены на них, по словам Сергея Егорова из S.A.
Ricci, немного ниже, чем на «чистые» апартаменты.
Вторичный рынок
В это же время в ММДЦ сейчас уже более 250 тыс. кв. м. апартаментов будут в состоянии полной готовности, что разрешает сказать о формировании тут вторичного рынка. Более того, в выстроенных в 2009 году башне «Город столиц» и в 2011-м «Империи» уже практически не осталось предложений на первичном рынке.
«Именовать развитым вторичный рынок в «Москва-Сити» преждевременно, – вычисляет Андрей Хитров. – До тех пор пока объекты строятся, вторичный рынок неактивен, поскольку в них продажа вероятна только методом передачи прав на помещение, которую необходимо обязательно согласовывать с застройщиком. Но в ближайщее время нас ожидает переходный период, связанный расширением количеств «вторички» – по потенциалу весьма большим».
Формированию вторичного рынка содействует да и то, что часть апартаментов рассматривается клиентами как инвестиции. «К примеру, отечественные клиенты, каковые инвестировали в 2009–2011 годах в приобретение апартаментов в проекте «Город столиц», на данный момент приобретают от сдачи их в аренду 8–10% годовых», – делится опытом Ирина Рогачева. Кроме того притом что в конце прошлого года многие собственники апартаментов перевели арендные ставки в рубли, глобально аренда не снизилась в цене. По словам топ-менеджера Capital Group, предложение апартаментов в «Москва-Сити» конкурентоспособно, несмотря на стоимости, превышающие среднюю цена квартиры элитного класса на 10–20%.
«Кроме того не обращая внимания на то что с нового года рынок аренды существенно просел во многих случаях на 20%, приобретения с целью предстоящей сдачи в аренду все равно популярны», – говорит Сергей Егоров. Про этом он подмечает, что на данный момент на вторичном рынке «Москва-Сити» имеется продавцы, которым по объективным обстоятельствам необходимо безотлагательно реализовать апартаменты, в связи с чем они идут на дисконт в 20–25%. «Такая приобретение весьма занимательна с позиций инвестиций, в случае если сказать о готовом продукте, – додаёт Егоров. – Но, на первичном рынке «Москва-Сити» также имеется привлекательные по цене предложения, каковые вероятно разглядывать как инвестиционный объект».
Как вычисляет Екатерина Борисова, в случае если предложение правительства об амнистии апартаментов купит законную силу, это даст новый толчок формированию данного сегмента рынка недвижимости – расширится круг потенциальных клиентов, поскольку апартаменты получат статус жилья «с пропиской», и уменьшатся налоговая и эксплуатационная составляющие в обслуживании помещений.
Рынок апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити» (на 1-й квартал 2015г.)
Эти по уч. № 1, 15, 17–18, 20 – предварительные, на основании данных в архитектурных проектах
| Год постройки | Апартаменты, кв. м. | Апартаменты, ед. | |
| Открыты | |||
| Бизнес-центр «Город столиц» | 2009 | 101 440 | 470 |
| «Башня Федерация» («Запад») | 2009 | 20 400 | 180 |
| Рабочий комплекс «Империя» | 2011 | 45 376 | 255 |
| МФЦ «Меркурий Сити» | 2013 | 22 619 | 137 |
| Деловой центр «Евразия» | 2014 | 26 907 | 171 |
| В стадии строительства | |||
| МФК «IQ-квартал» | 2015 | 8382 | 104 |
| «Башня Федерация» («Восток») | 2016 | 43 200 | 390 |
| МФК «ОКО» (жилая башня) | 2016 | 57 157 | 356 |
| МФК на участках 17–18 | 2018 | 89 410 | 704 |
| МФК на участке 15 | 2018 | 53 400 | 250 |
| В стадии проектирования | |||
| МФК на участке 20 | 2018 | 29 138 | 99 |
| МФК на участке 1 | 2018 | 117 326 | 722 |
Таблица : ОАО «Сити»
Текст: Владимир Миронов
ОБЗОР КВАРТИР ЗА 2МЛН $ МОСКВА СИТИ
