Аренда офиса: пункт, приводящий к недоразумениям
Как говорят, чтобы компания нормально трудилась, нужны две составляющие: «людя и площадя». С первым пунктом вопрос в большинстве случаев решается достаточно легко, а вот второй обычно есть тем самым яблоком раздора, что способен погубить долгий труд всего предприятия. Самый недорогой и, следовательно, самый популярный метод, которым решается неприятность «площадей» — снятие помещения в аренду.
Но это лишь звучит легко, а на деле появляется последовательность вопросов, и любой из них требует лишь верного ответа.
Как отыскать помещение, которое будет удовлетворять всем требованиям (ну, пускай не всем, но хотя бы значительной их части)? Как верно заключить контракт аренды? Как уберечься от недобросовестности арендодателя либо кроме того прямого мошенничества?
Вопросов множество.
Обращение в риэлторскую компанию для поиска помещения для офиса снимает множество вопросов и экономит время сотрудников компании. И все же случается, что потом появляются неприятности — причем, при полной добросовестности всех сторон, участвующих в сделке. С документами арендодателя все в порядке, помещение — как раз то, что требуется, арендатор своевременно оплачивает оговоренную плату в требуемые сроки.
Казалось бы — живи и радуйся. Но непременно появляется вопрос, который связан с ремонтом в арендуемом помещении (в большинстве случаев — при окончании срока аренды, но случается, что и значительно раньше).
Простая обстановка выглядит следующим образом: контракт аренды благополучно заключен, и арендатор подготавливается въехать в снятое в аренду помещение. Осмотрев помещение, арендатор приходит к выводу, что нужен ремонт, и ремонт достаточно значительный. Имидж предприятия, имидж торговой марки, удобство работы сотрудников, обеспечение эффективности работы офиса — все это ведет к тому, что ремонт делается насущной необходимостью.
И он производится. И вместе с ремонтом создается источник неприятностей, обстоятельство для разногласий между арендодателем и арендатором.
В то время, когда срок аренды подходит к концу, арендодатель может заявить (и довольно часто так и происходит), что арендатор обязан выплатить компенсацию за трансформации, произведенные в снятом в аренду помещении. Арендатор, конечно, недоумевает — как же так, поскольку все трансформации были лишь к лучшему, более того, они подняли цену помещения, а, следовательно, у арендодателя стало возмможно брать более высокую арендную плату, какая же тут компенсация?
Тем более, улучшения в помещении "настойчиво попросили" затрат, и это не арендатор обязан выплатить компенсацию арендодателю, а с точностью до напротив: арендодатель — арендатору. Конфликт заинтересованностей налицо. Откуда же он появился?
В большинстве случаев истоки аналогичного конфликта прячутся в невнимательном прочтении арендного соглашения арендатором. Удостоверились в надежности пункт, касающийся оплаты, раздел, где перечисляются и описываются помещения, сдаваемые в аренду, и на этом закончили. А ведь в каждом контракте аренды имеется пункт, что оговаривает порядок проведения ремонтных работ в арендуемом помещении.
В соответствии со стандартной формулировкой арендного соглашения, арендатор обязан согласовывать все трансформации, каковые будут производиться в помещении, среди них и ремонт, с арендодателем. Согласование требуется в письменном виде. В большинстве случаев в соглашении присутствует и пункт, в соответствии с которым арендуемое помещение по окончании окончания срока аренды направляться передать арендодателю в том состоянии, в котором оно было передано в аренду.
Так получается, что передавая объект недвижимости в другом состоянии (в этот самый момент не имеет значение, что состояние помещения улучшилось), арендатор нарушает условия контракта.
Удивление довольно часто приводит к тому факту, что арендодатель обижен произведенными улучшениями объекта аренды. И требование привести помещение в прошлое, «доремонтное» состояние, может кроме того возмутить. Как же так, поскольку помещение стало лучше?!
А дело в том, что следующего арендатора данного помещения смогут не устроить трансформации, внесенные в объект аренды в следствии ремонта. Объяснения, что бледно-розовые панели ПВХ — последний писк моды и весьма украшают офисное помещение, не подходит. Так как у следующего арендатора смогут быть другие представления о моде, и с его точки зрения последним писком есть насыщенно-изумрудная краска.
В таких условиях потребовать компенсацию у арендодателя за внесенные в объект недвижимости улучшения легко нереально. По причине того, что с позиций арендодателя объект недвижимости не улучшился, а наоборот – ухудшился. Для чего же ему оплачивать за внесенные ухудшения?
Напротив, арендатор обязан выплатить ему компенсацию!
Дабы не появлялось аналогичной конфликтов и путаницы арендатора с арендодателем, нужно все вопросы ремонта объекта аренды оговаривать в письменном виде — в качестве дополнений к контракту, являющихся неотъемлемым приложением соглашения аренды.
В этом случае, если трансформации, вносимые арендатором, смогут поднять цена объекта недвижимости, то вероятна и такая договоренность сторон, при которой арендодатель выплачивает компенсацию за произведенный ремонт (полную либо частичную). Но возможность таковой компенсации в обязательном порядке должна быть оговорена в контракте аренды помещения.
София ВАРГАН
\
