Болгария: общие корни

Как застройщики и агенты должны подстраиваться к ожиданиями и запросами клиентов на изменяющемся рынке зарубежной недвижимости Болгарии.

Болгария расположена между Западной и Восточной Европой и исторически находится на перекрестке европейских дорог.

Зарубежных клиентов болгарской недвижимости завлекают разные факторы: “Болгария отличается от других Государств-членов Евросоюза в первую очередь дешёвыми стоимостями на разную недвижимость – от лыжных и морских курортов, до муниципальный и коммерческой недвижимости,” – говорит Николас Галанд, менеджер компании-застройщика Eurosilex ЛТД. — “Кроме этого страна может похвалиться хорошими условиями для ведения бизнеса, как, к примеру, низкий корпоративный налог в размере 10%. Внутренний рынок расширяется , по мере того, как болгары богатеют вместе с растущей экономикой. Но, в 2010 году, в то время, когда Болгария перейдет на единую европейскую валюту, ожидается резкий рост стоимостей”.

Случились громадные трансформации в составе клиентов болгарской недвижимости: некогда главных английских и ирландских инвесторов поменяли русские, болгары и скандинавы, живущие в других государствах мира.

“На данный момент английские клиенты не так активны, как русские, – говорит Веселин Нишков, председатель совета директоров компании-застройщика Форт Нокс. – У нас все еще большое количество клиентов из Ирландии и Великобритании, но не считая них приходят норвежцы, латвийцы и шведы. Многие застройщики отмечают растущую активность польских клиентов, не смотря на то, что наша фирма этого еще не почувствовала.”

“Мы в Болгарии замечательно понимаем, что делать ставку лишь на русский рынок было бы довольно глупо, — говорит Илья Комитов из компании-застройщика Fair Play. – У нас имеется клиенты из Польши, Румынии и Чешской республики, но главные игроки рынка все еще русские”.

Нишков отмечает трансформации покупательских вкусов русских: “Изначально они брали лишь самую дорогую, элитную недвижимость. Это был подход в стиле «в случае если я это желаю, то я это куплю». на данный момент множество русских клиентов, приходящих на рынок, располагают намного более скромными бюджетами и начинают брать жилье у англичан. Русских все еще завлекает недвижимость на побережье, кроме этого мы увидели, что скандинавы инвестируют в Софии, в страну приходят украинские и казахские клиенты.”

Культурные связи

Болгария завлекает русского клиента по ряду причин: неспециализированные славянские корни, что свидетельствует схожую ментальность, кухню, религию а также язык. Многие болгары говорят по-русски еще с советских времен, либо учат русский язык на данный момент, чтобы устранить языковой барьер между желанным клиентом.

В соответствии с бытующей точке зрения, клиент из России предпочитает все по высшему разряду: элитная вилла, дорогая отделка, первая береговая линия, и без того потом. В действительности же все обстоит мало в противном случае: непременно, имеется богатые клиенты с поведением и подобными вкусами, но они не воображают большая часть – российский средний класс, желающий купить более дешёвое и бюджетное жилье.

“Я бы поделила русских клиентов на три группы, — говорит директор агентства BG Realty Елена Милиова. – Первая несколько клиентов выбирает студии и маленькие квартиры, тратя на это от 30 000 до 50 000 евро. Вторая и самая большая несколько тратит от 60 000 до 80 000 евро на квартиры с двумя спальнями. И, наконец, представители третьей группы в большинстве случаев тратят 100 000 – 200 000 евро на дома в закрытых комплексах”.

“Все зависит от бюджета, — вычисляет Комитов. – Мы строим элитное жилье, исходя из этого отечественные клиенты это те, кто выбирает элитную недвижимость. Мы рассчитываем, что 99% клиентов отечественного нового элитного проекта Санта Марина, будут русскими. Говоря в целом, русские берут самую различную недвижимость — от 600 евро за кв м, до 3 000 за кв. м”.

Как застройщики, так и агенты отмечают отличия в предпочтениях западных покупателей и русских: “Получая недвижимость, русские делают эмоциональный выбор. Они эмоционально привязываются к собственной покупке, думая о радостном времени, которое они совершат в этом доме со своей семьей, нежели чем о возврате инвестиций и росте цены на недвижимость”.

И не смотря на то, что большая часть русских берут в Болгарии дома «на лето», они не желают их сдавать. “Русские обзаводятся недвижимостью для себя. Они не желают сдавать ее легко вследствие того что им не нравится сама мысль, что в их доме будет жить незнакомец, даже в том случае, если данный дом они будут применять лишь в отпускные периоды, — утверждает источник из девелоперской компании Reiffeizen Evolution. – Английские и ирландские инвесторы больше заинтересованы в том, дабы сдавать собственную недвижимость”.

Агентское вознаграждение

Размер агентских комиссионных может различаться в зависимости от того, трудится ли агент напрямую с застройщиком либо с другим агентом. Комиссионные кроме этого зависят от репутации агента, показателей и опыта продаж.

“Болгарским агентам мы платим около 2% комиссионных”, — говорит Амир Тирош из девелоперской компании AFI Europe. “Мы можем предложить и более высокие комиссионные, но и цена объекта также возрастет. Агентства в большинстве случаев берут рабочую группу с клиента либо включают ее в цена объекта. Рабочая группа для зарубежных агентов может составлять до 8%, соответственно, с ростом цены недвижимости”.

“Мы выплачиваем от 7% до 12%-14% комиссионных, — говорит Христо Христов из компании-застройщика Fort Noks. – Агентства должны быть респектабельными, по причине того, что мы не желаем, дабы отечественным клиентам информировали недостоверную данные либо обманывали”.

Директор агентства по недвижимости не меньше Елена Мильова говорит, что в среднем, комиссионные составляют 10%. “Все зависит от продаж, – утверждает Елена. – К примеру, в случае если с первых 10 реализованных объектов агент приобретает по 10% рабочей группе, то за каждые последующие пять реализованных объектов рабочая группа увеличивается на 1%”.

Кое-какие компании предпочитают выстраивать партнерские отношения с агентствами в Российской Федерации. Eurosilex установил долговременные эксклюзивные отношения с IntermarkSavills в Российской Федерации. “Мы создали особые тренинги и маркетинговую стратегию, включая русский вебсайт, брошюры и ознакомительные поездки для агентов, – говорит Галанд. – Это плотное сотрудничество вылилось в эксклюзивные права для IntermarkSavills по продаже отечественного нового объекта White Pearl, что был намерено создан для русского клиента”.

Связывая страны

Соответствуя растущим запросам со туристов русских и стороны покупателей, авиалинии запускают новые рейсы между Болгарией и Россией. На данный момент существует пара постоянных рейсов в течение всего года, включая прямые перелеты из Москвы в Софию с Bulgaria Air и Аэрофлот. Многие российские и интернациональные авиалинии совершают перелеты через другие города.

“Новые рейсы между Болгарией и другими европейскими государствами анонсируются практически каждую семь дней. Это происходит благодаря хорошему формированию инфраструктуры интернациональных аэропортов, каковые на данный момент реконструируются, увеличиваются и модернизируются”, — говорит Галанд.

В дополнение к регулярным рейсам, в летние и зимние периоды многие компании реализовывают чартерные рейсы. Российские компании S7 и Transaero совершают прямые чартерные перелеты из Москвы в Бургас и Варну. "С мая по сентябрь из России чартерные рейсы летят в Бургас и Варну, а зимний период – на зимний курорт в Пловдив”, — говорит Теодор Илиев, глава агентства «Kluch Bulgaria». — “Аэропорты Бургаса и Варны находятся на реконструкции, по окончании которой планируется, что в эти города покажутся регулярные рейсы”.

Финансовый вопрос

В то время, как кредитный кризис не очень оказал влияние на болгарскую экономику, одним из его негативных последствий стали новые затруднения для чужестранцев в ходе получения ипотеки в болгарских банках. “Мы увидели, что многие англичане обратили внимание на Болгарскую недвижимость, которая предлагает намного меньшие денежные риски,” – говорит Эндрю Сайдботем, консультант по недвижимости болгарской компании Simpli Group. — “По отечественному опыту, кое-какие Болгарские банки прекратили выдачу кредитов англичанам, каковые желают купить недвижимость на Солнечном Берегу либо Банско. Банки обеспокоены тем, что клиенты не смогут реализовать собственную недвижимость.”

С русскими клиентами обстановка еще хуже: банки крайне осторожно относятся к запросам на ипотеку от русских клиентов, поскольку им весьма сложно проверить кредитоспособность клиента. Кое-какие застройщики предлагают недвижимость в рассрочку либо смогут подать в банк на ипотеку по поручению собственного русского клиента.

Выговор на качестве

В собственном обзоре рынка жилья Софии в конце прошлого года, Colliers International пришла к выводу, что зарубежные и местные клиенты все больше интересуются отличными квартирами, выстроенными «надежными застройщиками». Спрос повышают болгары из других государств, каковые предпочитают покупать всецело меблированную недвижимость.

“Предложение недвижимости для среднего и выше среднего класса, по большей части, сосредоточего в южной части города и пригородах, таких как Витоша, Бакстон, Манастирски ливады, Крастова Вада и Готце без сомнений, каковые деятельно развиваются. В целом, предложение качественной недвижимости все еще не хватает и спрос до тех пор пока превышает.”

Недвижимость в Софийской области на данный момент есть самой недорогой в стране, и образовывает 488 болгарских лева (БГЛ) за кв. м., согласно данным компании NSI. Цены на недвижимость Варны на втором месте по окончании столицы Болгарии (1,762 БГЛ за кв. м. и ростом 33.9% с 2006 г.), на третьем месте — Бургас (1,442 БГЛ за кв. м. и ростом в 17.5%). Самый большой рост цен на недвижимость в прошедшем сезоне был в области Тарговиште (44.3%, 845 БГЛ за кв. м.).

“На Южном берегу Черного моря цены на недвижимость существенно выросли, а сам рынок стал достаточно зрелым”, — говорит Галанд. — “Бурное развитие рынка ожидается на не хорошо освоенном Северном берегу Черного моря”.

“Я пологаю, что в будущем самыми желанными районами для русских останется прибрежная недвижимость и спа-курорты как, к примеру, Баньо, — говорит Елена Мильова. – Так как большая часть отечественных клиентов – уроженцы холодных регионов России – Москвы, Петербурга, Дальнего востока и Севера, — им необходимо солнце”.

Христов из For Noks согласен с Мильовой, додавая, что Софию ожидает популярность и значительный рост среди русских. В девелоперской компании Reiffeizen Evolution уверены в том, что будущее болгарского рынка недвижимости – в мегаполисах: София, Пловдив, Варна, Бургас, и других, додавая только, что выговор сместится с количества на уровень качества.

Глядя в будущее, за три последних месяца этого года цены на недвижимость в Болгарии выросли на 7%, тогда как в пригородах Софии наблюдался рост в 16%, информирует NSI. Катя Ценова, управляющий партнер болгарского агентства по недвижимости Аddress, прогнозирует, что длящийся рост цен на землю будет оказывать влияние на цены на недвижимость. Так, рынки маленьких городов с населением около 50 000 человек либо меньше, ожидает в текущем году самый громадный рост.

издание Overseas Property Professional

У казанских татар неспециализированные корни с болгарами???