Чехия: приобретение недвижимости без юрлица. новая процедура покупки: плюсы и минусы
Не все страны разрешают чужестранцам, среди них и русским, вольно брать недвижимость на их территории. Еще сравнительно не так давно к государствам, запрещающим приобретение недвижимости чужестранцам без образования юрлица, относилась и Чехия. Но с 1 мая этого года чехи наконец-то разрешили чужестранцам вольно брать квартиры и дома.
Как вся Европа
Чехия — не самая богатая страна Европейского союза, и средние доходы чехов относительно низки, исходя из этого и на приобретение недвижимости они обычно смогут израсходовать меньше, чем западные соседи либо россияне (в Российской Федерации уровень доходов, само собой разумеется, не выше, но недвижимость за рубежом берут обеспеченные соотечественники, и бюджет на приобретение у них большой). Запрещая приобретение недвижимости чужестранцам без образования юрлица, чешское законодательство защищало собственных граждан от увеличения спроса на недвижимость, и, следовательно, от значительного повышения цен. Но Чехия вступила в Европейский союз, а в соответствии с статье 56 Соглашения о создании ЕС страны-участницы не имеют права ограничивать чужестранцев в приобретении недвижимости на собственных территориях.
«С 1 мая 2009 г. в Чехии в законную силу вступил Интернациональный контракт о запрещении ограничений перемещения капитала, дающий право гражданам вторых стран покупать объекты недвижимости на физическое лицо. База контракта — общеевропейское законодательство, имеющее приоритет перед законом конкретной страны», — информирует Михаил Бутенко, начальник отдела зарубежной недвижимости Центра Недвижмости «Bonus».
«Ограничение осталось лишь на приобретение домов и квартир, расположенных на сельскохозяйственных и лесных почвах, их чужестранцы смогут брать лишь через два года», — говорит Станислав Зингель, президент Интернационального агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock.
Вопреки опасениям чешских законодателей, новшество фактически не отразилось на спросе на недвижимость и на стоимостях. Быть может, все складывалось бы по-второму, если бы не глобальный экономический кризис.
Но в нынешней экономической обстановке цены на чешскую недвижимость не растут, как и во всей Европе: «Если сравнивать с прошлым годом цены снизились в среднем на 3-5%, наряду с этим цена панельной застройки снизились кроме того на 10-15%, а цена элитных квартир по большому счету остались прежними. Принципиального падения цен на чешскую недвижимость нет, но рост остановился», — информирует Наталья Завалишина, председатель совета директоров «МИЭЛЬ-DPM».
Помимо этого, чужестранцам дали покупать недвижимость в Чехии, но не зажгли зеленый свет получателям ипотечных кредитов: чешские банки фактически не рассматривают заявлений от нерезидентов Чешской Республики, а отсутствие ипотеки, конечно, сдерживает приток и спрос зарубежного капитала, соответственно, и цены.
Новая процедура приобретения
В связи с трансформациями в чешском законодательстве процедура приобретения для желающих купить квартиру в Чехии на личные средства упростилась, а затраты на сделку сократились. Сейчас приобретение недвижимости в Чехии для гражданина РФ проходит в пара этапов:
1) Выбор объекта (предварительно в Российской Федерации, а позже на месте) и внесение залоговой суммы за понравившейся объект (в большинстве случаев она образовывает 10% от цены недвижимости). В один момент подписывается резервационный соглашение, в котором излагаются условия будущей сделки, и условия вероятного отказа от санкции и сделки на случай нарушения этого соглашения.
2) Подписание главного контракта купли-продажи между покупателем и продавцом, составление акта купли-продажи. В Чехии сделка не считается завершенной, пока не будет произведена соответствующая запись в Кадастре недвижимости, и исходя из этого продавец не имеет возможности взять деньги за реализовываемый объект недвижимости на этом этапе. До завершения сделки деньги передаются на хранение нотариусу, а отношения между нотариусом и сторонами оформляются отдельным контрактом.
3) Регистрация соглашения купли-продажи в Кадастре недвижимости, для чего в местное кадастровое управление подается соответствующее прошение об трансформации сведений о обладателе недвижимости. Процесс записи в Кадастр может занимать от одного до полугода, и когда проходит регистрация в Кадастре, сделка считается состоявшейся, — сейчас нотариус выдает деньги продавцу. Кроме этого составляется протокол передачи объекта, — он содержит техники и опись мебели, находящейся в приобретённой квартире, в нем указываются показания счетчиков и т.п.
Так, существующий сейчас процесс приобретения чешской недвижимости достаточно несложен и занимает относительно мало времени, а до 1 мая 2009 г. всем клиентам-чужестранцам приходилось регистрировать юрфирму. Эта процедура продолжалась недолго — в среднем 2-3 семь дней, но потребовала исполнения дополнительных подготовки и условий определенного пакета документов.
Дабы открыть в Чехии юрлицо, зарубежным гражданам нужно дать учредительные документы с указанием предмета и названия фирмы ее деятельности, сведения обо всех соучредителях, и участниках их семей и родителях, сведения о директоре, данные о долевом участии совладельцев в уставном фонде (любой обязан внести не меньше 20 000 крон – приблизительно 12,5 тыс. рублей), справку о наличии в любом чешском банке 160 000 крон (около 100 тыс. руб), и справку, подтверждающую, что соучредители и директор не имеют судимостей.
За регистрацию юрлица приходилось платить около 1600-2000 евро. Возможно было поручить всю черновую работу риэлторской компании, но тогда регистрация компании обходилась в 2500-3000 евро. Помимо этого, дабы не лишиться недвижимости, приходилось поддерживать компанию в рабочем состоянии, сдавать годовую отчетность, подготовка которой обходилась приблизительно в 300 евро, и платить налоги.
Сейчас же клиенты чешской недвижимости оплачивают лишь комиссионные риэлторской компании — 2-5% от цены объекта, услуги переводчика – 100-200 евро, услуги хранения денег у нотариуса — около 1000 евро. Вступив в права хозяина, придется кроме этого платить ежегодный налог на недвижимость — около 50 евро и ежемесячные коммунальные платежи – в среднем 100 евро. Конечно, до трансформации чешского законодательства, клиенты также несли все эти затраты, но они приплюсовывались к затратам по регистрации юрлица.
Громадные плюсы новшества
Самый ответственный плюс — в экономии. Сейчас кроме того при совершении сделки купли-продажи возможно сэкономить от 1600 до 3000 евро, к тому же не приходится нести затраты по составлению и налогам годовой отчетности, не потребуется и лишних 20 000 крон для уставного фонда созданной компании и 160 000 крон на счете юрлица в чешском банке.
«Абсолютный плюс оформления объектов недвижимости на физическое лицо — экономия времени», — утверждает Михаил Бутенко («Bonus»).
Еще послабление. Ранее купить недвижимость в Чехии практически разрешалось только несудимым гражданам. При наличии судимости, само собой разумеется, возможно было оформить юрлицо на родственников и своих домочадцев, но в этом случае увеличивался риск утраты недвижимости. А сейчас приобрести дом либо квартиру в Чехии может фактически кто угодно.
Ограничения касаются только пересечения русском получения и границы Визы стран шенгенского договора, которая нужна для въезда в Чешскую Республику. К примеру, нет шансов на оформление визы стран шенгенского договора у тех, кто ранее без шуток нарушал режим пересечения границы Европейского союза либо совершил правонарушения в государствах Шенгенского соглашения, а находящиеся под следствием россияне не смогут легально пересечь границу России. Лишь при аналогичных событиях о покупке недвижимости в Чехии нужно будет забыть, а в остальных случаях – никаких ограничений.
Еще один ответственный плюс новых правил в том, что собственность, купленная на физическое лицо, делается личной собственностью, соответственно, ее возможно нормально реализовывать и сдавать в аренду без коллективного ответа всех соучредителей. К тому же личную собственность нельзя потерять при банкротства либо денежных затруднений открытой компании.
и не такие уж мелкие минусы
Но у новых правил имеется и оборотная сторона медали. Во-первых, оформить недвижимость возможно только на одно физическое лицо, или на супружескую несколько, а вдруг необходимо, дабы собственниками жилья вместе с клиентом были и другие люди, то таковой возможности новое чешское законодательство не дает.
Во-вторых, как мы уже отметили, чужестранцам фактически нереально взять ипотеку.
В-третьих, наличие недвижимости в Чехии не гарантирует получения полугодовой либо годовой шенгенской мультивизы и тем более вида на жительство, недвижимость помогает только одним из плюсов при рассмотрении заявлений. «В большинстве случаев собственники недвижимости сперва приобретают только мульти-шенген на 6 месяцев, что дает им право пребывать в стране до 90 дней, а позже годовую визу, по которой срок нахождения в государствах шенгенского соглашения увеличивает до полугода (по 90 дней в каждом полугодии). Но наряду с этим нужно подтверждение наличия средств на время нахождения в Шенгене», — говорит Елена Некрытова, начальник отдела курортной недвижимости компании «Новое Уровень качества». А при покупке недвижимости на юрлицо, все соучредители и их близкие родственики смогут рассчитывать не только на мульти-визы, но и на вид на жительство.
А компания все равно нужна
Так, в случае если цель приобретения недвижимости в Чехии — постоянное проживание в этом государстве, то без образования юрфирмы все равно не обойтись.
«Исходя из этого отечественные клиенты, в большинстве случаев, обращаются за комплексом одолжений, включающем регистрацию компании», — информирует Станислав Зингель (Gordon Rock).
Действительно, никто не мешает собственникам жилья, приобретя недвижимость на собственный имя, после этого открыть еще и компанию, это защищает собственность от вероятных денежных неурядиц компании, и разрешает нормально закрыть компанию в любое время, не вспоминая о судьбе собственной квартиры либо дома.
Но такое поведение нереально для желающих воспользоваться ипотекой, т.к. в этом случае ипотечные программы открыты только юридическим лицам. Но стоит дать должное чешским банкам – ипотечные кредиты юридическим лицам выдаются достаточно скоро и легко: «Взять долгосрочный кредит может кроме того только что зарегистрированная компания, но конечно при условии предоставления всех нужных документов.
Прежде всего банк интересуют сведения о доходах обладателей компании, причем их в полной мере устроят информацию о заработной в Российской Федерации, и информация о перемещении денежных средств на счетах в банке за последние 6 месяцев. В большинстве случаев, чешские банки охотнее дают кредит, в случае если начальный взнос образовывает 50% от цены объекта недвижимости. Сейчас ипотеку возможно взять максимум на 30 лет, а ставка по кредиту образовывает4,5-5% годовых», — говорит Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»).
«В большинстве случаев, недвижимость в Чехии покупают с целью инвестиций в собственный будущее – чтобы получить образование, ведения бизнеса, эмиграции и пр. Исходя из этого открытие юрлица есть дополнением к недвижимости, оформленной на физическое лицо. Это открывает довольно широкие возможности для деятельности в Чешской Республике.
Но в случае если перед клиентом недвижимости подобные задачи не стоят, то новый порядок оформления собственности будет для него более эргономичным и менее накладным», — делает вывод Михаил Бутенко («Bonus»).
До 1 мая 2009 г. недвижимость в Чехии возможно было приобрести лишь на юрлицо, сейчас же хозяином квартир и домов в этом государстве может стать фактически любой гражданин РФ. Новшество, увязавшее чешское законодательство с требованиями Европейского союза, делает процесс приобретения более стремительным и понятным, и что крайне важно, — менее затратным.
Но владение недвижимостью в Чехии не дает ее хозяину важных преимуществ в оформлении визы стран шенгенского договора и тем более права на вид на жительство в Чешской Республике. Помимо этого, зарубежным гражданам фактически невозможно взять долгосрочный кредит. Исходя из этого для тех, кто связывает собственную работу и дальнейшую жизнь с Чехией, открытие собственной компании очень нужно, а для получения ипотечного кредита – легко нужно.
Но в остальных случаях трансформации в законодательстве лишь на руку потенциальным клиентам чешских квартир и домов.
Создатель: Ольга Агуреева
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
минусы и Плюсы приобретения апартаментов
