Что будет с недвижимостью в этом году? прогнозы и мнения экспертов
Ведущие экономисты, аналитики и топ-менеджеры высказали собственный вывод и дали прогнозы ситуации и экономической ситуации на рынке недвижимости на VI аналитической бизнес-конференции «Рынок недвижимости, строительства и финансов 2012», организованной Столичным Бизнес Клубом.
Узнаваемый экономист, глава фирмы экспертного консультирования НЕОКОН, Михаил Хазин, объявил, что финансовый кризис не прекращался. Михаил сделал выговор на том, что мировая экономическая обстановка обостряется, длится бегство капитала, углубляется долговой кризис на Западе.
В скором времени Россию ожидает усиление стагнации на фоне медленного падения стоимости одного бареля нефти. К лету 2012 года, согласно точки зрения специалиста, произойдёт массовая эмиссия в Соединенных Штатах, что приведет к росту стоимости одного бареля нефти, а после этого – к замечательной резкому сокращению и волне инфляции импорта, среди них и сырья, к которому относятся строительные материалы.
Кредитование кроме этого, согласно точки зрения специалиста, сократится. Ставки по кредитам вырастут, и застройщики неизбежно столкнутся с проблемами в получении.
Г-на Хазина поддержал представитель банковского сообщества Владимир Гамза, являющийся вице-президентом Ассоциации Региональных Банков. По словам специалиста, российские девелоперы нуждаются в законе о проектном финансировании.
Проектное финансирование – это кредитование под залог будущего объекта и возврат инвестиций из будущей прибыли. В Российской Федерации нет законодательства, которое бы регулировало подобную денежную деятельность.
Владимир Гамза подчернул, что Ассоциация совместно с Банком России ведет стабилизиционую политику, ожидает предложений от представителей русского бизнеса и готова их лоббировать в законодательных структурах. На сайте Министерства экономики возможно отыскать текст законопроекта и подготовить предложения и необходимые замечания по проектному финансированию.
Олег Репченко, Начальник аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» объявил, что в 2012 году кризиса не будет! Доказывая собственную позицию, Олег растолковал, что повышение финансовой массы вряд ли приведет к обстановке, привычной нам по 1990-м годам, в то время, когда дорожало все.
Скорее будет наблюдаться бифляция, при которой стоимости будут расти, в первую очередь, на невосполнимые ресурсы – нефть, газ, а на недвижимость лишь в неповторимых местах типа Лондона либо Монако. На риторический вопрос «Что делать?» Олег Репченко отвечает, что необходимо создавать нужный и востребованный продукт честный бизнес, а спекулятивные инвестиции с недвижимостью успеха иметь не будут.
Владислав Луцков, председатель совета директоров аналитического консалтингого центра МИЭЛЬ сделал анализ динамики разных секторов рынка недвижимости за 2011 год, детально остановившись на загородном рынке.
Согласно данным МИЭЛЬ, по результатам второго квартала 2011 года продажи ведутся в 608 загородных поселках и 320 поселков, предлагают участки без подряда. Наряду с этим в поселках элит-класса и бизнес-класса покупательские предпочтения изменились в пользу более меньших площадей домовладений. Господин Луцков подчернул, что за 9 месяцев 2011 года количество выданных ипотечных жилищных кредитов превысил показатели 2010 года на 23%.
Александр Пыпин, директор аналитического центра ГДЕЕТОТДОМ.ру назвал следующие тенденции на рынке жилья в 2012 году: вытеснение нового строительства за МКАД, развитие спроса на загородное жилье, сегментация и поляризация рынка (малогабаритки, квартиры с отделкой, комплексная и малоэтажная застройка, прибыльные дома), развитие кредитных инструментов для новых типов жилья, рост роли маркетинговых инструментов. самый вероятным сценарием по динамике стоимостей господин Пыпин назвал рост цен на недвижимость на 8-10% в Москве и на 6-8% в Столичной области.
Денис Соколов, начальник отдела изучений, Cushman&Wikefield начал с анализа инвестиций в коммерческую недвижимость, сказав, что к концу III квартала 2011 года объем инвестиций составил более 6.5. млрд. американских долларов, что превышает итог рекордного 2008 года (5.8 млрд. долларов), в IV квартале ожидается еще 1-1.5 млрд.
На первом месте инвестиции в розничную торговлю — 42% от общего объема. По окончании 2 лет отсутствия зарубежные инвесторы снова проявляют интерес к русскому рынку, а Петербург делается большим рынком для инвестиций в недвижимость.
Кроме этого Денис отметил аренды и высокую активность покупки офисных помещений, которая сопоставима с периодами бума 2007-2008 годов и привел средние ставки аренды: класс А — 750$, класс B — 520$, прайм-класс — 1200$.
На вопрос: «В чем вы станете хранить собственные накопления в 2012 году? в долларах, в евро, в рублях, в кв. м. и др., аналитики единогласно решили разложить яйца по различным корзинам и хранить деньги в различных валютах, а Михаил Хазин подчернул, что самое надежная «валюта» – это золотые слитки.
Главным трендом рынка недвижимости 2012 года, что назвали спикеры, стало то, что девелоперы, соперничая между собой, будут предлагать «больше за те же деньги», к примеру не просто квартира, а квартира «с отделкой» либо лучшие инфраструктурные ответы.
Что повлияет на рынок недвижимости в 2012 году?
Мартовские выборы, кризис в ЕС, стоимость бареля нефти, расширение Москвы… Какие конкретно факторы будут оказывать настоящее влияние на рынок недвижимости в 2012 году? На данный вопрос отвечают игроки и аналитики рынка.
Президентские выборы в марте 2012 года
Юрий Кочетков, аналитик "Инвесткафе": "Данный фактор уже оказывает сильное влияние на текущее положение на рынке квартир. Не секрет, что независимо от результатов выборов собственных кресел лишатся многие большие госслужащие, не секрет, что, вероятнее, кардинально поменяются схемы разных стимулирующих и социальных программ.
Это вынуждает без промедлений применять любую возможность приобретения жилья за счет бюджета, будь то субсидии, льготные кредиты либо что-то еще. По окончании выборов эта часть спроса провалится сквозь землю. Нельзя исключать и резкое изменение ипотечной политики страны, которое может выразиться как в увеличении ставок, так и в прямом отказе от применения нынешней ипотечной совокупности, "списанной" с американской".
Сергей Чемерикин MRICS, Директор Отдела оценки компании Cushman & Wakefield: "Президентские выборы в 2012 г. не окажут значительного влияния на российский рынок недвижимости, так как следствия этих выборов легко прогнозируемы. В другом случае, мы бы наблюдали это влияние в 2011 г.".
Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН: "Сами по себе президентские выборы никакого влияния на рынок недвижимость не окажут. Но иначе, для электоральной лояльности ко всем известному кандидату и пока не улягутся поствыборные страсти, правительство может поддерживать ипотечный сектор, кроме того при негативной для того экономической обстановке. В конечном итоге, это угрожает резким ростом ипотечных ставок и понижением цены недвижимости в течение трех-четырех последующих месяцев.
Но, выборы окажут влияние на рынок недвижимости, в случае если к власти придет кто-то не считая нынешнего премьера и бывшего президента. Я думаю, в случае если место главы страны займет Владимир Жириновский, то стоит ожидать массового возобновления строительства в Москве, которое наблюдалось при Лужкове, в случае если же президентом станет Прохоров, то возможно будет сохранять надежду на приток в строительный сектор зарубежных инвесторов. Действительно, только года через два, по окончании перевоплощения известного менеджера в президенты России".
Кризисные явления в ЕС
Юрий Кочетков: "Учитывая, что европейские государства остаются главными потребителями русских энергоносителей, стоит признать, что их неприятности неизбежно коснутся и нас. Распад денежно-кредитной совокупности на базе евро на начальной стадии приведет к оттоку интереса от европейской недвижимости к нашей, что будет стимулировать спрос в столичном регионе.
Но в будущем сокращение сотрудничества с Европой, утрата части рынка продаж энергоносителей сработает не в отечественную пользу. Более мягкие ответы текущих неприятностей, такие как вероятный вывод из еврозоны Греции, Португалии, Ирландии, Испании либо же наращивание выпуска финансовой массы евро, напротив, станут очень выигрышными для отечественного рынка недвижимости: эти меры будут стимулировать инвестиции в нашу страну".
Сергей Чемерикин: "Кризисные явления в ЕС смогут послужить неким толчком для некоторых инвесторов пересмотреть собственную инвестиционную стратегию на рынке недвижимости и разглядеть российский рынок в качестве одной из альтернатив для сохранения накопленного капитала.
Исходя из этого возможно предположить некое повышение инвестиционной активности в 2012 г. со стороны зарубежных инвесторов на русском рынке недвижимости. Иначе, местные кабинеты министров смогут принять дополнительные меры по удержанию капитала в Еврозоны по аналогии с банковской отраслью".
Римма Балясникова: "Никакие кризисные явления в ЕС не вынудят людей реализовывать недвижимость в том месте и вместо брать ее в Российской Федерации. Это просто не логично! Отечественную экономику никак нельзя назвать более стабильной, а недвижимость уже не обещает таких барышов, как ранее".
Динамика стоимость бареля нефти
Юрий Кочетков: "Как показывает целый отечественный недолгий исторический опыт, падение цен на источники энергии причиняет тяжелый удар по русскому экономике, приводя к денежно-финансовый кризису, а потом и к падению спроса и цен на недвижимость. Наряду с этим квартиры дешевеют на 30-35%, а коммерческая недвижимость – до 50-60%.
Рынок недвижимости в большинстве случаев реагирует на резкое трансформацию стоимостей нефти с задержкой приблизительно в три месяца. Это направляться учитывать при принятии ответа о продаже либо покупке недвижимости. Однако в 2012 году не нужно ожидать обвала стоимости одного бареля нефти".
Введение налога на недвижимость в Российской Федерации
Юрий Кочетков: "Это один из внутренних факторов, что способен практически перекроить отечественный рынок. Но ни в 2012, ни в 2013 и, пожалуй, еще в 2-3 года затем этот налог введен не будет. Обстоятельство – отсутствие четкой политической воли в этом вопросе, полная неподготовленность на регионально-муниципальном уровне (нет совокупностей рыночной оценки, нет полноценных кадастров единых объектов, нет совокупностей администрирования этого налога) и, наконец, неготовность Министерства финансов отказаться от налоговых потоков в пользу регионов".
Расширение Москвы
Юрий Кочетков: "направляться признать, что сейчас информационное действие этого события лета 2011 года на рынок уже исчерпано. Стало ясно, что в 2012 году в лучшем случае начнется хоть какая-то проработка градостроительных вопросов (концепция застройки, мастер-замысел и т. п.). Речи о постройке, тендерах на инвестконтракты, прокладку сетей и другом пока не стоит.
Сергей семь дней: "Тема расширения Москвы деятельно обсуждается среди участников рынка недвижимости. Кому-то она создаёт неприятности, к примеру, трудности при согласовании исходно-разрешительной документации по девелоперским проектам. У кого-то стало возмможно получить на данной теме.
В 2012 г. расширение Москвы продолжит сказываться на спекулятивном росте цен на недвижимость, расположенную на территории новой Москвы (Москва-2)".
Римма Балясникова: "Расширение Москвы не за один год, а планомерно будет приводить к смещению громадной части предложений на новую территорию. Со временем В том же направлении начнет тяготеть и спрос.
© Анна Сафронова, RB.ru и IRN.ru
Будут ли расти цены на недвижимость в 2018 году
