Что будет с проектом а101?
На вопросы "РБК-Недвижимости" о будущем самого масштабного проекта жилого строительства в Российской Федерации — проекта "А101" в юго-западном Подмосковье — отвечает глава фирмы "Авгур Эстейт" (девелопер проекта) Михаил Маликов.
Фото: Глава фирмы АВГУР ЭСТЕЙТ Михаил Маликов
На вопросы "РБК-Недвижимости" о будущем самого масштабного проекта жилого строительства в Российской Федерации — проекта "А101" в юго-западном Подмосковье — отвечает глава фирмы "Авгур Эстейт" (девелопер проекта) Михаил Маликов.
— Реализация проекта "А101" запланирована на 35 лет. По-моему, это большая глубина планирования для бизнеса в Российской Федерации. Какими "прививками" от вероятных политических и финансовый кризисов в будущем вы владеете?
— Основываясь на своем наблюдении за развитием девелоперских проектов не только в Российской Федерации, но и в мире, могу заявить, что довольно быстро получается строить лишь у китайцев — это быстро развивающаяся нация, где со стороны страны идет большая помощь девелопменту. В Китае не появляется вопросов, где забрать электричество, как подвести дороги к участку. Эту функцию на себя берет государство.
Само собой разумеется, если бы у и нас государство выступало более активным игроком на рынке строительства и помогало нам с техническими условиями, дорогами, инфраструктурой, приняло участие активнее в переводе разных земель предприятий под жилое строительство — тогда и отечественный проект развивался бы стремительнее. Но подобное комплексное освоение территорий ни при каких обстоятельствах не бывает стремительным.
Перед тем как начать реализацию собственного проекта, мы достаточно детально изучили всемирный опыт, ознакомились с историей реализации комплексной застройки в других государствах. Как пример возможно назвать город Ирвин, что находится в Калифорнии: тут на территории бывшего ранчо в 70-е годы прошлого столетия стартовал грандиозный девелоперский проект, работа над которым длится и по сей день.
Кроме временного фактора, существует рыночный: любой сегмент рынка имеет собственную емкость. Нет рынков с нескончаемой емкостью, и это нам наглядно показал кризис. Данный же кризис продемонстрировал, что тезис "продастся все, что строится", — неверный.
Многие застройщики канули в Лету вместе с кризисом, и сейчас рынок недвижимости опять полупустой. И тут опять начинают создаваться новые величины.
Реально оценивая количество отечественного проекта, масштабы площадки, рынок в целом, мы понимаем, что выстроить данный мегапроект стремительнее не окажется. Кроме того в случае если мы аккумулируем все ресурсы и застроим эту территорию, отечественный город-спутник будет безлюдным. Он не будет пользуется спросом, по причине того, что пока не решена транспортная неприятность, не хватает развита социальная инфраструктура…
Мы личная компания, а потому мы строим «в рынок», другими словами то качество и количество квадратных метров, которое рынок готов "поглотить". Строить стремительнее возможно лишь в одном случае — в случае если имеешь конкретного потребителя в лице страны. В случае если государство сообщит, что будет выкупать миллион квадратных метров ежегодно, само собой разумеется, проект будет развиваться стремительнее. на данный момент строить вне рынка как минимум страшно.
Еще свежи уроки кризиса 2008 года. Исходя из этого я считаю, что 30-35 лет — это оптимальный срок для отечественного проекта, за что он бывает реализован в этих условиях.
Но я желаю заявить, что кризис — это не безотносительное зло, он сильно помог, освежил рынок. Так как трудиться на растущем рынке достаточно легко, а вот кризис внес собственные коррективы. Реализовать все стало легко нереально. Исходя из этого появилась необходимость более шепетильно изучать конъюнктуру рынка, внимательнее относиться к ожиданиям клиента и реализовывать их.
Все это вынудило многие компании трудиться лучше, креативнее, провалилось сквозь землю ненужное головокружение от удач. Так что подобная экономическая обстановка во многом помогла рынку недвижимости, вынудив его игроков мобилизоваться.
Что касается рисков политических — будем сохранять надежду, что никаких сильных политических встрясок не случится и рынок недвижимости будет одним из локомотивов всей русского экономики.
— Проект стартовал в 2005 году. Как с того времени он начинается?
— Первые годы мы израсходовали не на лихорадочную застройку купленных нами земель, а на обдумывание, планирование. Мы осваиваем собственную территорию, основываясь на генплане, над которым трудились лучшие градостроительные умы мира — архитекторы из Германии, Голландии, США и Англии.
Кончено, кризис 2008-2010 годов внес собственные коррективы в развитие проекта. А потому и в концепцию проекта в целом было нужно произвести несколько изменений, дабы соответствовать конъюнктуре рынка.
— У компании имеется опыт строительства в Подмосковье и Москве. Чем различаются эти рынки?
— Москва — это большой мегаполис, где пирамида власти сложна и процедура принятия ответов медлительна. Тут существует огромное количество департаментов, в которых возможно запутаться! Их всегда меняют, переназначают, и без того потом — это огромная бюрократическая машина, которая отнимает у девелоперов годы. Жизнь девелоперского проекта в Москве образовывает 7-8 лет. Судите сами — согласование строительства занимает иногда пять лет, а сама стройка может идти всего несколько лет.
Я не знаю, что изменится с новым главой горадминистрации, при нем мы еще ничего строить не начинали, но сохраняю надежду на перемены к лучшему. Реалии же сегодняшнего дня таковы: Я за время собственной жизни в Подмосковье успею сделать намного больше. Больше выстроить, соответственно, больше нужного и увлекательного сделать как предприниматель и реализоваться как личность.
— Недвижимость в Подмосковье будет расти в цене стремительнее, чем в Москве?
— Стремительнее будет расти хорошая недвижимость независимо от того, где строится проект — в Москве либо Подмосковье.
Само собой разумеется, Москва a priori постоянно будет дороже. В Подмосковье цены намного ниже, тут больше почвы под застройку. Исходя из этого я пологаю, что в количественном отношении Подмосковье будет «усиливаться ». В случае если решить в Подмосковье проблему с уровнем социальной инфраструктуры, медобслуживанием, образованием, то отличия в том, где жить, я думаю, таковой большой уже не будет.
К тому же в Подмосковье имеется собственные неоспоримые преимущества: транспортная доступность и чистый воздух.
— Я верно осознаю, что базой проекта «А101» станет «Квартал А101», строительство которого вы уже заканчиваете?
— Это не совсем так. Жилой район «Квартал А101» — это, непременно, очень важный этап отечественного мегапроекта, но это до тех пор пока только первый ход к реализации "А101" в целом.
— Поведайте о его темпах ввода, продажах.
— "Квартал А101" — это 140 тыс. кв. м жилья. Фактически целый количество на данный момент находится на этапе строительства: коробки четырех домов уже готовы, шесть вторых строятся, а в марте мы выходим на последние три дома и начинаем строить детский сад. Темпы продаж тут хорошие: в 2010 году мы реализовали порядка 35 тыс. кв. м, в текущем году планируем удвоить продажи — до 70 тыс. кв. м.
Жилой район "Квартал А101", вправду, остается для нас бесценным опытом. Реализуя его, мы приобретаем обратную сообщение с рынком, наблюдаем, что рынку нужно, что рынку нравится, что не нравится. И уже на базе этого опыта даем отечественным архитекторам, каковые проектируют будущие районы, более верные технические задания.
А будущие районы уже «прейдет скоро»: мы заложили на возможность пара проектов. В декабре 2010 года мы подвели итоги громадного международного архитектурного конкурса на создание проекта дешёвого массового жилья "Город кварталов А101". Тендер проводился на разработку концепции для комплексного освоения отечественных земель, каковые расположены между поселком Коммунарка и Южным Бутовом.
Тут будет выстроено порядка 1,35 млн кв. м. В конкурсе участвовали 260 компаний из различных государств. Победителями стали компании EDDEА (Испания) и Koschany+Zimmer Architects (Германия).
— У меня потребительский вопрос. В случае если проект растянут на такое время, как удастся избежать создания ощущения у клиентов в "Квартале А101" "жизни на стройке"?
— Я осознаю, что это очень важный для потребителя момент: девелопер обязан создать чувство судьбы в сформировавшемся городе, а не на строительной площадке. В нашем случае мы получаем этого тем, что, во-первых, все проекты поделены по территориальному показателю. Во-вторых, все фазы сдаются законченными: к моменту переезда в отремонтированную новую квартиру в районе будет сдана вся окружающая инфраструктура: школы, детские сады, автостоянки, а в нежилых помещениях откроются магазины, салоны красоты и т.д.
— А какое количество на данный момент стоит квадратный метр в "Квартале А101"?
— От 60 до 70 тыс. руб.
— Это ниже, чем в среднем по Подмосковью, как мне думается…
— Да, нас полностью устраивает отечественная рентабельность. И я подчеркиваю, что это высококлассное жилье: монолитный каркас, кирпичные стенки, современная «начинка» по инженерии, качественные лифты, окна, радиаторы и т.п.
— В то время, когда вы станете передавать обладателям ключи?
— Дома первой очереди (четыре корпуса) мы планируем сдавать государственной комиссии уже в декабре этого года, вторая очередь (а это уже семь корпусов) — следующим летом. Временной разрыв между одной и второй очередью минимален. Мы сознательно стремимся к этому, дабы избежать ситуации "жизни на стройке".
Кстати, в сети имеется масса блогов и форумов, посвященных "Кварталу А101", где общается огромное количество людей, каковые купили у нас квартиры. Люди на этих форумах переписываются, общаются, делают нам замечания. Мы все прочитываем и пробуем исправить подмеченные недочеты.
Такая "обратная сообщение" оказывает помощь нам, мы признательны отечественным клиентам и за хорошие слова, и за конструктивную критику.
— Вы заявили, что сможете избежать создания ощущения "жизни на стройке". А как избавиться от ощущения "жизни в чистом поле" для нового района?
— Во-первых, "Квартал А101" находится в центре поселка Коммунарка — это поселок муниципального типа, в котором имеется все объекты инфраструктуры: громадной спорткомплекс с бассейном, школа, лицей, детские сады. Очень многое тут было выстроено "Газпромом", офис которого находится на территории Коммунарки. Так что в этом отношении Коммунарке поразительно повезло.
Мы как девелоперы большого проекта, кроме этого озаботились инфраструктурой: строим современный детский сад, многоуровневый паркинг, закладываем школу, отдаем первые этажи отечественных домов под объекты социальной и бытовой инфраструктуры. Нужно подчернуть, что коммерческие помещения пользуются тут таким же хорошим спросом, как и квартиры: так как открыть магазин шаговой доступности либо, предположим салон красоты в том месте, где борьба мала — это достаточно привлекательная мысль для любого коммерсанта.
— И последний вопрос: каково это — планировать и строить целый город?
— Гнетущего эмоции величия я не чувствую (радуется. — Прим. "РБК-Недвижимости"). Мне думается, что это итог постепенного роста компании, которая начинала с единичных риэлторских сделок, после этого точечной и квартальной застроек… Строительство проекта "А101" — это вершина деятельности компании. Ну и, конечно же, приятно осознавать, что мы — первые, кто не только продекларировал мегапроект, но и поэтапно его реализует.
И тот опыт, что мы приобретаем, неповторим.
Это большое чувство удовлетворения от работы, по причине того, что отечественный труд весьма признательный. Идешь на протяжении улицы, видишь выстроенные твоей компанией дома, в окнах которых загорается свет, и поймёшь, что ты делаешь крайне важное дело. Так как в каждой из этих квартир живут люди, каковые сделали собственный выбор и приобрели квартиру как раз в твоем доме.
Ты видишь итог труда, видишь потребителей, каковые довольны твоим продуктом — и это вызывает лишь хорошие чувства.
Мысль выстроить целый город — непременно, амбициозна. Но головокружения от успеха нет. На мой взор, гордиться до тех пор пока очень до тех пор пока нечем, с позиций строительства самого города, все лишь начинается, соответственно, самое основное в первых рядах.
Гордиться возможно тем, что за 19 лет существования компании (практически столько же, сколько существует сам рынок недвижимости в Москве), у нас не было ни одного недостроенного объекта, а реализованные проекты приобретали признание как в опытной среде, став призерами многих премий и конкурсов, так и у клиентов.
А что касается будущего города "А101"… его сперва нужно выстроить. Думаю, дела в девелопменте серьёзнее обещаний и слов.
Разговаривал Игнат Бушухин
Обзор ЖК Скандинавия А101. Размещение, состав, инфраструктура, планировки. Квартирный Контроль
