Десять кризисов на рынках недвижимости в мировой истории
Текущий кризис в Российской Федерации по характеру больше похож на кризис 1998-го. Тогда рецессия на рынке недвижимости длилась три года
Фото: Paul Briol/Cincinnati Museum Center/Getty Images
В истории рынок недвижимости довольно часто становился жертвой экономических неурядиц. Но, во многих случаях недвижимость сама провоцировала мировые экономические катаклизмы. Все они непременно заканчивались.
Редакция "РБК-Недвижимости" вспоминает 10 кризисов, каковые затронули рынки недвижимости в различных государствах
Кризис-1873
Картина 1873г. Разъяренная масса людей на улице в Вене по окончании объявления о крушении фондового рынка(Фото: Scherl / Globallookpress)
Произошёл на фоне глобального экономического кризиса. Посильнее всего ударил по Южной Америке. Рынок континента стал заложником кредитного ажиотажа, подпитываемого инвестициями из Англии, и спекулятивного бума на рынке недвижимости в Германии и Австрии.
Обстоятельством явился рост рынков недвижимости в Австро-Венгерской империи и Германии. Застройщикам выдавали огромные кредиты, но многие из них не смогли по ним рассчитаться. Паника, начавшаяся на биржах Европы, перекинулась в Соединенных Штатах и закрепилась в Латинской Америке.
Из-за рецессии в американской и европейской экономике экспорт латиноамериканских государств быстро сократился, что стало причиной падению доходов гос бюджетов.
"По окончании того как акции на фондовой бирже Нью-Йорка упали, а банки Германии отказались пролонгировать кредиты, Америка кроме этого появилась в глубоком денежном кризисе", — говорит начальник Центра фундаментальных и прикладных изучений Университета экономики недвижимости и налогового менеджмента НИУ ВШЭ, к. э. н. Минкаил Сулейманов. Долговая нагрузка строительных компаний росла высокими темпами, а за ней и цены на недвижимость. Тогда и показались первые ипотечные бумаги.
Это один из самых затяжных кризисов, обстановка улучшилась лишь к 1878г. "Считается, что в прекращении экономического кризиса сыграл большую роль Дж. П. Морган, один из влиятельнейших банкиров Америки, что предоставил 62 миллионов. золотом минфину США. Это разрешило расплатиться по суверенным обязательствам", — додаёт Минкаил Сулейманов.
Кризис-1914
Квартиру в Санкт-Петербурге в 1914г. возможно было снять в пересчете на современный курс за 500 рублей за метр(Фото: Mary Evans Picture / Globallookpress)
Случился из-за Первой Мировой. Обстоятельство ? тотальная распродажа бумаг зарубежных эмитентов кабинетами министров США, Англии, Германии и Франции для финансирования боевых действий.
Он начался фактически в один момент в нескольких государствах по окончании того, как воюющие стороны стали ликвидировать зарубежные активы. Это стало причиной провалу на всех рынках, как товарных, так и финансовых. По окончании 1914г. недвижимость в Петербурге и Москве существенно снизилась в цене. Аренда жилья стоила в Санкт-Петербурге 25 коп., а в Киеве и Москве — 20 коп. за квадратный аршин в месяц.
Царские 20 коп. сейчас равны 256 руб., а квадратный аршин — 0,5058 кв. м. Другими словами месячная аренда одного квадратного метра стоила в 1914г. 506 сегодняшних рублей.
Помимо этого, как пишет в собственных трудах американский историк Эрик Лор, по окончании начала войны в царской России начался процесс экспроприации недвижимости у чужестранцев. "Происходило вынужденное переселение примерно 1 млн гражданских, передача в госимущество большой части имперской экономики, и переход широких земельных владений и муниципальный недвижимости из рук вражеских подданных к влиятельным группам населения", — утверждает ученый.
Кризис — 1929-1939 (Великая депрессия в Соединенных Штатах)
Фото: Globallookpress
Обстоятельством стал обвал фондового рынка, вызванный перегревом на волне через чур стремительного экономического подьема США.
Сопровождался спадом производства во всех областях, увеличением числа безработных, отсутствием платежеспособности, а также в сфере недвижимости, массовой истерией.
Ответ было обнаружено посредством национальной программы Рузвельта по выходу из кризиса. Программа предполагала вливание денег в глобальное постройку. Государственная помощь ипотечного кредитования повлекла повышение количеств строительства, активизацию спроса на жилье, рост рынка недвижимости в целом.
Кризис-1970 (Дания)
Обстоятельством явился громадный рост инфляции в Дании, благодаря чего правительство страны обязало работодателей поднять заработные платы. В этих условиях население брало кредиты на приобретение жилья.
Расплатиться по своим обязательствам многие потом не смогли. "В распоряжении банков Дании выяснилось огромное количество квартир, предложение которых на рынке недвижимости намного превышало спрос, а компании-застройщики в условиях твёрдой конкурентной борьбы с банками вынуждены были снижать цены на недвижимость", — говорит Минкаил Сулейманов. В следствии этого кризиса цены на жилье в Дании обвалились на 30-40%, а многие компании-застройщики в этом государстве обанкротились.
Кризис-1973 (Карибский кризис)
Стоимость бареля нефти стали влиять на цена недвижимости в 1970-х гг.(Фото: Bertram/Globallookpress)
Обстоятельство: взлет стоимости одного бареля нефти, сокращение темпов добычи нефти в арабских государствах, война Сирии и Израиля.
Ударил по США сокращением производства, повышением стоимостей нефть на 67%, масштабным увеличением числа безработных, инфляцией. Инфляция стала причиной росту цены строительных материалов. Заявленным проектам потребовалось дополнительное финансирование, рост количества кредитования вылился в избыточное предложение и уронил цены на жилье и коммерческую недвижимость.
Американские власти приняли меры для помощи граждан — рабочая группа по банкротствам советовала внести трансформации в законы, обеспечивающие сохранение недвижимости (дома) при личного банкротства независимо от его стоимости. Лишь к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.
На протяжении кризиса в первый раз четко обозначилась зависимость экономики развитых государств от цен на источники энергии.
Кризис финиша 1980-х (США)
Обстоятельством стали огромные инвестиционные вливания в новостройки, что, конечно, сказалось на перенасыщении рынка недвижимости предложениями. Так многие новостройки были невостребованными кроме того с учетом того, что стоимости упали практически на 50%.
Кризис 1991 года (Финляндия)
Обстоятельством стало понижение ВВП Финляндии на 7%, а количеств частных инвестиций — на 25%. В 1993г. безработица в индустрии достигает критического уровня — 40%. Спрос на недвижимость за падением платежеспособности уменьшается более чем на 30%.
Многие компании-застройщики обязаны были признать себя банкротами.
Но к концу 2000-х гг.обстановка нормализовалась. Как говорит Минкаил Сулейманов, случилось это благодаря резкому понижению ставок по ипотечному кредиту и росту дохода домашних хозяйств.
Кризис-1998 (дефолт в Российской Федерации)
Москва, 1998г.(Фото: Caro / Olaf Jandke / Globallookpress)
Считается, что виной беспокойствам на русском рынке недвижимости послужило падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии. Но настоящие обстоятельства — просчеты в кредитно-финансовой политике русском власти, и большой долг по кратковременным национальным обязательствам.
Тогда кризис значительно обрушил цены на столичном рынке. В среднем на 35-40%, приблизительно до отметки 700 долл. за 1 кв. м. "Сперва было незначительное увеличение стоимостей, — вспоминает глава русского представительства инвестиционно-девелоперской компании Rossmils Алексей Могила, — а после этого резкое обрушение, а также ввиду неосуществимости изъятия денежных средств из банков". Рост стоимостей возобновился в 2001г.
"В 1998-м цены на рынке недвижимости были долларовыми, по окончании августа они продержались на прошлом уровне приблизительно до начала зимы. Рынок поднялся в декабре, в то время, когда платежеспособность была уже через чур далека от цены предложения. Началось понижение стоимостей, шло оно около полутора лет и составило приблизительно 35%", — вспоминает председатель совета директоров компании "Континент" Галина Гараева,
Кризис-2007 (Латвия)
Как полагают аналитики, обстоятельством стало распоряжение правительства Латвии, усложнившее получение ипотечных кредитов. Документ приняли, дабы остановить рост цен на недвижимость в стране и косвенно оказать влияние на растущую инфляцию, которая в то время достигла 18%. Но это стало причиной обвалу рынка жилья.
"Кризис 2007-2008 гг. сильно ударил по латвийскому рынку недвижимости, в отдельных сегментах цены упали на 50-60%. Чтобы рынок начал восстанавливаться, потребовалось пара лет, и по сей день процесс восстановления еще длится", — комментирует ведущий эксперт Apella (подразделение по управлению недвижимостью латвийского банка Rietumu) Мария Сухаренко.
Кризис — 2006-2008 (кризис невозврата)
Жительница Мадрида плачет, взяв уведомление о выселении из квартиры из-за неуплаты ипотечного кредита(Фото: Rodrigo Garcia /Globallookpress)
Обстоятельством стал кризис ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. Первые показатели стали проявляться еще в 2006г., что было наглядно видно по понижению числа продаж недвижимости США. В середине 2007г. ипотечный кризис в Америке неспешно начал трансформироваться в денежный, затронувший не только США, но и всю землю.
"В Российской Федерации начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями", — говорит Минкаил Сулейманов. В значительной степени — со стороны застройщиков.
В связи с мировым денежным кризисом с весны-лета 2008г. зарубежные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской совокупности и остановка инвестиций в постройку. В один момент быстро сократилось кредитование населения, прежде всего ипотечное.
Это сказалось на платежеспособности населения. "Неприятности у строителей начались без промедлений", — напоминает Минкаил Сулейманов.
По словам Алексей Могилы, кризис сопровождался понижением цены недвижимости на 30% и более падением ставок аренды в сегменте коммерческой недвижимости, заморозкой проектов на стадии начала и проектирования строительства. Выросло количество залоговых объектов в банках. Обанкротился последовательность больших девелоперов с важной кредитной нагрузкой.
Случился масштабный оттекание западных инвестиций и уход из России больших инвестфондов. Начал формироваться класс девелоперов в сегменте экономжилья,
Согласно точки зрения некоторых экономистов, выход из этого кризиса еще не закончился.
Кризис-2014
Фото: ZUMAPRESS.com/Global Look Press
В случае если подбирать аналогии, то сегодняшний кризис в Российской Федерации по некоторым показателям напоминает дефолт 1998-го. Тогда наблюдались похожие симптомы: падение стоимости одного бареля нефти, рост цены американского доллара по отношению к рублю.
Главная отличие в том, что кризис-2014 в Российской Федерации в большей мере позван политическими обстоятельствами (война на Украине, двусторонние санкции), чем экономическими. "Не смотря на то, что "последствия" кризиса 2008г. также играют роль", — отмечает Алексей Могила.
Как подмечает помощник директора Университета народнохозяйственного прогнозирования РАН Дмитрий Кувалин, сегодняшний кризис для рынка недвижимости может развиваться по похожему сценарию: цены в рублях будут некое время расти благодаря попыток застройщиков принять контрмеры к понижению рынка. В валюте они упали уже на данный момент. Согласно данным Информационно-аналитического центра "Пересвет-Инвест", в долларах цена 1 кв. м за этот месяц сократилась на 18,1%, за год — на 41,2% (база предложений Winner).
"Как глубоким будет падение, зависит от поведения рубля, — говорит Дмитрий Кувалин. — Пару дней назад я был на конференции, где между ведущими экономистами страны разгорелась жаркая дискуссия. Те эксперты, каковые ближе к денежным рынкам, говорили, что к 1 июня 1 американский доллар будут стоить 70-80 руб. Со своей стороны макроэкономисты прогнозировали цену 45-55 руб.".
Владимир Миронов
Топ 10 мировых их причины и кризисов
