Девелопер леонид казинец: «мы уже видим череду банкротств застройщиков»
О том, какое влияние на рынок недвижимости окажет отказ от продаж новостроек по ДДУ, поведал глава рабочей группы РСПП по строительству и жилищной политике, обладатель корпорации «Баркли» Леонид Казинец
Глава рабочей группы РСПП по строительству и жилищной политике Леонид Казинец(Фото: пресс-служба)
— Как в целом возможно обрисовать состояние рынка жилья и девелопмента в Российской Федерации? Справляются ли застройщики с снижением спроса на жилье при большом росте количества предложения?
— Мы не видим сокращения потребительской свойстве населения. Благодаря понижению ставок по ипотекам жилье стало дешевее, клиенты уже не ожидают понижения стоимостей и возвратились на рынок, в следствии уровень продаж у застройщиков в Москве вырос.
В целом стоимости доходов и соотношение населения квадратного метра жилья сейчас разрешает сказать, что цены на квартиры самые дешёвые за всю новейшую историю России. Вряд ли они станут еще ниже, но рост стоимостей будет недалеко от инфляции 5–10% в год.
на данный момент отмечается тенденция разделения рынка. Сильные и устойчивые компании, каковые в далеком прошлом трудятся на рынке и имеют собственные проектные и подрядные мощности, будут выживать на этом рынке и развиваться. Все остальные закроются.
В будущем мы заметим рынок больших вертикально интегрированных компаний. на данный момент в девелопменте нет места для застройщиков одного проекта либо случайных компаний с одним участком либо с разрешениями на постройку маленьких количеств.
— Какие конкретно главные отличия между столичным и региональными рынками сейчас?
— В регионах кроме этого будут выживать большие и опытные застройщики с собственным капиталом, историей и высокой надёжностью успешных проектов в портфолио. А в маленьких региональных городах таких компаний легко может не найтись. на данный момент мы уже видим череду банкротств застройщиков, по большей части маленьких региональных компаний. Лишь в октябре в Российской Федерации обанкротилось практически 70 застройщиков.
В случае если учитывать, что всего в стране около 2,5 тыс. застройщиков, то такими темпами через два года их останется мало.
— Правительство России заявило о замысле перехода от долевого строительства к банковскому (проектному финансированию) в течение трех лет. В первый раз о таких замыслах заговорили еще в 2013 году. Чем, по вашему точке зрения, позвана такая необходимость?
— Из-за ситуации с одураченными участниками власти желают уйти от долевого строительства. Не смотря на то, что как правило одураченные соинвесторы чаще появляются по вторым серым схемам (пилотные контракты, ЖСК и т. д.), а не в рамках 214-ФЗ «О долевом постройке». Уже накопилась усталость от необходимости решать неприятности одураченных участников, и ясно, из-за чего на данный момент все законодательные инициативы направлены на то, дабы подобные обстановки с участниками ни при каких обстоятельствах больше не могли произойти.
Все-таки участники — это частные инвесторы, физические лица, каковые, по сути, не берут квартиры. Если бы они желали купить как раз квартиру, то пошли бы и приобрели. Они же инвестируют с дисконтом, по цене ниже рыночной, и приобретают полезную бумагу, которую потом обменяют на выстроенное жилье.
Эта история будет в скором будущем всецело закрыта — такова главная задача новых инициатив. Вероятнее, квартиры начнут продаваться лишь готовые, а возможность приобрести жилье в строящемся доме провалится сквозь землю. Запрещено сохранить инвестиционную привлекательность новостроек, полностью исключив все риски.
В случае если все риски приобретения нового жилья провалятся сквозь землю, то цена первичного и вторичного рынков сравняется.
Фото: пресс-служба
— Какие конкретно риски снимет новая схема финансирования строек для их участников?
— Класс инвесторов — физических лиц в акции, дающие право в будущем взять квартиру (так именуемые соглашения долевого участия), исчезает. По ДДУ дисконт к вторичному рынку составлял около 20% годовых, и за два года строительства цены имели возможность вырасти на 40% а также больше. Такова была отличие в цене первичного и вторичного рынков.
Этого сегмента просто не будет. Как регулятор сумеет через банковские инструменты обеспечить финансирование проектов, так и будут строить в стране.
Считаю, что в будущем финансировать темпы строительства жилья в стране — это то, на что должно направить упрочнения ЦБ. В случае если ЦБ не станет намерено заниматься этим вопросом, жилье не будет финансироваться. Думаю, по окончании перехода от ДДУ к проектному финансированию главную ответственность за количество строительства в Российской Федерации обязан нести денежный регулятор, а не Минстрой.
А как в противном случае строить, если они не дадут достаточного количества кредитов по приемлемым ставкам?
— При подготовке этих инициатив власти учитывают вывод застройщиков?
— Вывод застройщиков как раз в этом вопросе не приоритетно — у профильных ведомств другие задачи. Наряду с этим мы плодотворно трудимся с Минстроем, АИЖК, Министерства экономики и другими ведомствами по вопросам снятия административных барьеров в строительных работах, облегчения процедур начала строительства, регистрации недвижимости, присоединения к сетям, по процедурам введения земельных участков в строительный оборот и многим вторым. И за последние годы многие вопросы были решены.
— Само другие схемы и долевое строительство продаж квартир в строящихся зданиях, каковые на данный момент именуются серыми, показались ранее по обстоятельству того, что банки не готовься финансировать строительство квартир в Российской Федерации. Что на данный момент изменилось у банков, в случае если через три года они собираются взять на себя финансирование для того чтобы количества жилья по всей России?
— Банки раньше имели больше шансов и желания финансировать застройщиков, на данный момент правила ЦБ, среди них и для них, стали значительно тверже. Но у меня нет ответа, как кредитные организации смогут заместить таковой количество денежных средств, каковые на данный момент находятся в стройке.
В случае если на данный момент деньги клиентов единовременно уйдут из строительного оборота (а этого около 5 трлн руб.), то их потребуется заменить проектным финансированием в таком же количестве. Но на эти момент кредиты банков застройщикам жилья не превышают 700 млрд руб. По новым правилам кроме этого возрастет личный капитал застройщиков, но он оценивается примерно в эту же сумму.
Откуда покажется такие деньги у банков — вопрос не ко мне, а к ЦБ.
До тех пор пока я не вижу возможности банков заместить деньги участников по нескольким обстоятельствам. Во-первых, нет таковой четкой задачи. И сейчас ЦБ кроме того ужесточает требования к проектному финансированию в области строительства, качеству залогов, соотношению собственного и заемного капитала застройщиков, к процедуре контроля финансирования строек и оценке цены проектов.
Регулятор ведет на данный момент себя жестко. Быть может, это связано с тем, что сейчас у банков-банкротов было большое количество очень сильно переоцененных залогов в недвижимости. По всей видимости, с этим связан твёрдый подход к оценке цены недвижимости и большой дисконт — дабы в будущем не было дутых активов на балансах банков.
Кроме этого кредитным организациям приходится оценивать риски застройщиков и дополнительно резервировать средства под залоги на собственных балансах. Вследствие этого банки желают взять большую доходность и при инфляции 4% выдают финансирование проектов по ставкам не ниже 15%. Считаю, что это неприемлемо, поскольку проектное финансирование не должно стоить дороже 8%, в противном случае получается легко бессмысленно.
— Какие конкретно ставки, по вашему точке зрения, приемлемы сейчас для проектного финансирования?
— Полагаю, при нынешнем рынке это 7% годовых.
— А какова средняя доходность девелоперского бизнеса сейчас? Будет ли она понижаться в связи с переходом на проектное финансирование?
— на данный момент мы трудимся с доходностью на личный капитал в размере 20% годовых. Не знаю, будет ли она понижаться, но в случае если доходность девелопера ниже 15% годовых, то необходимо завершать с этим бизнесом, а трудиться с другими бизнесами. Сейчас девелоперы приближаются к нижним границам рентабельности бизнеса, банки получают больше.
Считаю, что это экономически неработающая модель, в то время, когда доходность собственного капитала делается ниже заемного.
— Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин объявил, что цена новостроек увеличится на 5–7% при переходе на проектное финансирование. Вы согласны с этими расчетами?
— Перед тем как комментировать, я предпочел бы взглянуть детальные расчеты, каковые стали причиной этим цифрам. Имеется различные вероятностные модели. Стоимости будут расти в пределах инфляции, в случае если снизятся темпы строительства и упадет цена почвы до рыночных стоимостей.
Быть может, на данный момент застройщики массово запустят проекты по ветхой схеме, не ждя перехода на проектное финансирование, на рынок выйдет громадной количество предложения, но с 1 июля данный процесс остановится.
Сейчас строительные площадки, каковые не имеют возможности выхода на рынок до перехода на новую схему до новых поправок к 1 июлю 2018 года, уже никому не необходимы на рынке. Затем на рынке случится массовое затоваривание никому не нужных земельных участков. Сейчас уже нет эластичности девелоперского бизнеса, все стадии реализации проекта отжаты досуха. на данный момент уже громадный предмет изучений занимает экономия 1–2 тыс. руб. в отделке квадратного метра.
Работы по строительству, цена подключения к сетям, перевод почвы в второе назначение и т. д. — все вычислено и оптимизировано, тут уже нет маневра. К тому же рынок к росту стоимостей просто не готов, клиент уйдет. Наряду с этим денежная себестоимость проекта существенно возрастет из-за необходимости завлекать дополнительные средства.
Единственная возможность экономии сейчас находится в том месте, где затраты значительно ниже цены продаж, а это лишь завышенные цены на земельные наделы.
Фото: пресс-служба
— Другими словами земельные наделы должны дешеветь?
— Непременно. Самый значимый тренд на рынке девелопмента — непрерывно дешевеющие земельные наделы. В первую очередь 2014 года они снизились в цене уже в несколько раз.
Мы ожидаем, что в будущем их цена опустится вдесятеро В первую очередь кризиса. В случае если раньше у хозяина почвы были взяты разрешения на постройку и он имел возможность приступать к застройке, то на данный момент это ничего не означает. В Москве большое количество земельных участков, часть из них с разрешительными документами, но их не застраивают.
Главная неприятность — завышенная цена ожиданий собственников.
В столице на данный момент громадная борьба, возводится большое количество проектов, а требования к количествам собственного капитала девелоперских компаний возросли. Личный капитал в девелоперском, да и в любом бизнесе — самый дорогой, наряду с этим цена кредитов не уменьшается. Кроме того при понижении инфляции до 4% банковские ставки по проектному финансированию так и осталось на уровне 14%.
В следствии сейчас очень сильно возросла денежная нагрузка на квадратный метр в девелоперских проектах, а цена продаж так не растет.
Дабы проекты были рентабельными, что-то должно быть дешевле. Проектное финансирование дешевле не стало, личный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов — понижение цены земельных участков.
— Вы рассказываете, что земельные наделы через чур дорогие и не будут пользуются спросом в скором времени. Но так как имеется механизмы, санкции, повышенные налоги для собственников, каковые не осваивают их.
— Почва делается скоропортящимся товаром. Держать таковой токсичный актив и ничего с ним не делать делается невыгодным. Тренд на понижение цены участков лишь начинается, в ближайшие три года мы заметим цены на землю под строительство квартир на порядки ниже, чем сейчас. Считаю, что данный тренд разрешит сохранить конечную цену квадратного метра жилья в понятных коридорах.
В этом я вижу возможность для предстоящего развития рынка жилья в Российской Федерации. Земельный надел будет стоить до 2% от выхода количества жилья на нем, а не 10%, как на данный момент.
В случае если власти продолжат в будущем политику по вовлечению в строительный оборот большего количества земельных участков, это опустит на них цены и разрешит трудиться застройщикам без большого роста цены квадратного метра и с сохранением рентабельности девелоперского бизнеса. А банки отыщут пара триллионов на проектное финансирование по дешёвым ставкам, это заменит ДДУ, разрешит возможность удерживать темпы строительства и разрешит сохранить цены на жилье дешёвыми. Это и имеется задача ЦБ — недорогое проектное финансирование.
— Что будет с существующими разрешениями на постройку в Москве? За последние годы Власти столицы выдали их в огромном количестве — практически на 100 млн кв. м. Многими из них обладают опытные девелоперы?
— Многими из этих участков обладают неумелые застройщики, предприятия, располагающиеся на участках в Москве, и другие непрофильные структуры. По скромным оценкам, таких участков больше половины. Нет ничего хуже, чем неоправданные иллюзии. Кто с ними расстанется — сможет запустить их в стройку, отыскав опытного партнера либо реализовав по разумной цене.
У кого имеется подушка ликвидности, смогут еще сидеть с этим активом, а кто-то станет банкротом.
Создатель: Сергей Велесевич.
Леонид Казинец в программе РБК \
