Дмитрий котровский: «через два-три года предложение в сегменте бизнес-класса будет ограничено»
Текущая экономическая обстановка может поставить крест на строительстве квартир для среднего класса. О возможностях рынка новостроек бизнес-класса в Столичном регионе поведал партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский
[FL]— Ч[/FL]то на данный момент происходит с бизнес-классом — сегментом жилья, теоретически предназначенного для среднего класса? Данный рынок пострадал В первую очередь кризиса?
— Пострадал. Негативные тенденции начались приблизительно с февраля. Но мы желаем сохранять надежду, что это страдание будет непродолжительным и не окончится летальным финалом для сегмента.
Уверен, бизнес-класс выживет и продолжит развиваться.
Главная неприятность сегмента связана с финансированием банков — механизмом, что разрешал опытным игрокам выводить на рынок новые проекты и строить квадратные метры жилья бизнес-класса. Банковский ресурс остаётся для застройщика дорогим, кроме того не обращая внимания на понижение главной ставки с 17% до 11%. Это воздействует на себестоимость. Воздействует на невозможность и нея существенно снизить долю импортных материалов в строительных работах и отделке.
Мы, кстати, пробовали заменить поставщиков, подрядчиков и трудиться с себестоимостью, но в итоге поднялись перед выбором: сократить затраты и размыть статус бизнес-класса либо сохранить классность, увеличивая себестоимость. Выбрали второе.
Что дает надежду для сегмента? Ограниченность предложения в ценовом классе, в особенности в Столичной области. Проектов бизнес-класса в Подмосковье (я говорю о квартирных зданиях, муниципальном жилье) на данный момент продается менее десятка. Это около 400 тыс. кв. м — количества не большие. Все они находятся на высокой стадии строительства, в среднем готовность образовывает 60% и выше. Новых проектов в бизнес-классе на рынок области вышло, мягко говоря, мало — всего один.
Мы делаем вывод: сегмент быстро уменьшается.
Большая часть отечественных условных соперников, а также в комфорт-классе, пробуют снизить цена лота в погоне за ускользающей платёжеспособностью . Главный вектор неспециализированной паники — удешевить, «нарезать» [квартиры] помельче, снизить цена входного билета на рынок. Практически пару дней назад я с удивлением услышал об идее строить квартиры площадью 8–10 кв. м. Это что по большому счету за жилье, на кого оно вычислено? Может, люди поведутся на низкую цену и приобретут.
Но как в том месте жить?
Нет, так запрещено. Рынок недвижимости совершил качественный рывок за последние пять-семь лет, он эволюционировал, опытные игроки рынка обучились строить прекрасное, эргономичное, качественное жилье, создавать продукт, за что не стыдно. В отечественных силах сохранить уровень качества и концепцию — так не требуется ее разламывать, не требуется падать в собственных обещаниях.
Людей, каковые такими проектами занимаются, у нас в строительной отрасли не в серьез, но с уважением именуют пассионариями. Мы теряем таких пассионариев, уходит возможность в будущем развивать рынок, ставший настоящим сектором экономики, — трудиться не только для количества, но и для качества. Рынок обязан эволюционировать, а не деградировать.
— Но как эволюционировать?
— Привыкать к новым условиям. Затягивать пояса. Увеличивать сроки экспонирования. Не ожидать сверхприбылей, каковые — я неизменно об этом говорю — миф на рынке. Пару дней назад вышло любопытное изучение.
Средний показатель рентабельности бизнеса застройщиков, вошедших в топ-500 наибольших компаний по версии РБК, по результатам 2014 года составил всего 6,6%. Данный 2014 год — не самый «худой» для девелоперов, с двумя пиками ажиотажного спроса, в особенности выдающимся стал декабрь. Средний показатель 6,6% — о каких сверхприбылях возможно сказать?
В случае если их не было в 2014-м, то в 2015-м точно не будет.
Но возвратимся к бизнес-классу. В том количестве, к которому мы привыкли в 2012–2014 годах, продаж в бизнес-классе вряд ли стоит ожидать. Не смотря на то, что совсем спрос не погиб, более того — он уже понемногу возвращается. Мы не забываем 2010–2011 годы, в то время, когда по окончании кризиса, «наевшись» эконома, люди начали обращать внимание на качественные, нишевые проекты.
Это были годы появления вправду инновационных проектов. Это были люди (клиенты), которых без натяжки возможно назвать средним классом, причем по меркам столичного региона. Небольшой бизнес, средний бизнес, госслужащие среднего ранга, спортсмены, менеджеры выше среднего звена. Средний класс нужен нам, потому, что это отечественный целевой клиент.
Но еще больше средний класс нужен стране, по причине того, что он развивает экономику и платит налоги, формирует рабочие места, дает качественное образование детям, уделяет внимание здоровью, берёт машины, делает ремонты, путешествует. У нас остаются люди, каковые в состоянии получать деньги и тратить их излишки на новый уровень жилья. Кончится период турбулентности — эти люди посмотрят назад и заметят, что дальше возможно функционировать. И снова возвратятся в рынок.
Причем это будет не какой-то ажиотажный, а обычный, стабильно реализуемый спрос. По результатам сентября возможно заявить, что его реализация уже началась.
Сейчас о предложении. Через два-три года предложение в сегменте бизнес-класса будет ограничено. Как я уже сообщил, новых проектов для среднего класса в Столичной области вышло единицы.
То, что имеется, достроится, поглотится рынком, и в случае если новые проекты в 2015–2016 годах не выйдут — сегмент всецело заполнится вторичной недвижимостью. А это уже совсем второй уровень стоимостей.
— Другими словами вы вычисляете, что жилья бизнес-класса больше строить не будут?
— на данный момент тенденция такова, что количество предложения бизнес-класса быстро уменьшается. Мы бизнес-класс как класс, простите за тавтологию. Особенно на рынке Подмосковья, где трудимся.
Бизнес-класс в Подмосковье — это практически премиальное жилье в столице, лишь в более удаленной локации и по более низкой цене. Премиальное жилье в Москве смогут позволить себе значительно меньшее количество людей, нежели бизнес-класс в Столичной области. Мы даем возможность выбора — откажись от «бублика»-МКАДа и разреши себе приобрести то, чего в Москве не имеет возможности.
С одной стороны, на нас эти требования давят, с другой — мы им соответствуем, сохраняя характеристики ценового класса. Давят на нас и сроки экспонирования, каковые, в отличие от экономкласса, возрастают втрое. И спрогнозировать, что будет в 2016–2017 годах, на данный момент легко никто не берется.
Плюс те постоянные, обычно разнонаправленные инициативы, появляющиеся на уровне профильных комитетов в Госдуме, в министерствах, на уровне муниципальных правительства — от «не брать недвижимость» до «безотлагательно брать, лучший результат»; от ужесточения, поправок в 214 ФЗ до его отмены. Все это поступает в инфополе и рынок — прежде всего клиентов — дезориентирует. Лишает нас самого главного источника финансирования — спроса.
— В начале интервью вы упомянули про опыты с импортозамещением в бизнес-классе. Из-за чего этого не получилось?
— Мы пробовали, искали… По большому счету вторая картина получается. Не хочется ее в судьбу воплощать. Нет у нас, к примеру, производителей лифтового оборудования, каковые делают лифты «как в Европе» и еще довольно много аналогичных вещей, к примеру вертикальную ОС охлаждения воздуха на инфраструктурных объектах. Мы пробовали отыскать хотя бы дилера, что трудится в РФ, — но не существует у нас таких разработок. Совокупность кондиционирования — ну нет российских производителей.
Мы бы рады у отечественных приобрести, но пока не у кого. Либо озеленение, благоустройство. Это намерено подобранные растения-многолетники, дизайнерские скамьи, уличное освещение, фасадное освещение В общем, много импортных вещей, каковые отличают бизнес-класс.
Это как в ресторане: чем выше уровень, тем прекраснее посуда, в которой вам подают еду. Непременно, основное — еда, но очень многое зависит и от того, как сервируют стол. От таких тонкостей зависит и бизнес-класс в жилья.
В случае если его этого лишить, то чем он будет различаться от более низкой ценовой категории?
— Московская область и Москва — это два различных рынка?
— Нет, это один рынок. У нас более половины клиентов — из Москвы. В Москве большое количество новых объектов комфорт-класса, имеется «недобизнес», что себя именует «бизнес-классом». Девелоперы вырывают два-три критерия из того, что должно соответствовать сегменту, и мы видим эти рыночного предложения под флагом «бизнес».
По большей части это таковой архитектурно проработанный комфорт. Я считаю, что обстановка кардинально изменилась, и критерии бизнес-класса на данный момент задают как раз качественные подмосковные проекты. Все критерии, не считая локации в МКАД.
Все другое у нас имеется.
— А как бизнес-класс пришел в Подмосковье? Из-за чего и для кого?
— Это связано, в первую очередь, с тем, из-за чего по большому счету девелоперы выдвинулись за пределы МКАД. В Москве около трех лет продолжался период пересмотра инвестконтрактов, не было возможности выйти ни с одним проектом. Плюс — недостаток площадок.
В области для бизнес-класса сложились условия, каковые в Москве труднодостижимы: ландшафт, природное окружение, площади, разрешающие создать не просто жилой комплекс, а целый район, современный пригород, плюс отсутствие советского архитектурного наследия, зажимающего новые проекты в рамки типовой застройки. В один момент новое области и руководство Москвы скоординировало задачи — создание комфортной среды, ответ транспортных неприятностей, области и взаимная интеграция города.
Престиж области вырос практически за пара лет — сейчас жизнь за МКАД имеется, и ее уровень качества возможно кроме того лучше, чем в столице. Соответственно, люди, каковые раньше обращали внимание лишь на Москву, пересмотрели собственный отношение к области.
— Да, но в Москве на данный момент стали выдавать разрешения на застройку бывших промзон Это огромные пространства. Спрос перетечет обратно в Москву?
— Согласен, 18% неспециализированной площади Москвы — бывшие промзоны. Это огромные территории, но они не будут застраиваться лишь жильем. Я бы заявил, что город за счет этих территорий собирается решать прежде всего собственные инфраструктурные неприятности, по причине того, что не достаточно спортивных, культурных, рекреационных объектов.
А вдруг застройщик нагружает собственной проект еще и социалкой — он просто не сможет позволить себе конечный продукт класса «весов-маркет». Спрос перетек бы, но ценник в Москве окажется выше. Бизнес-класс в Москве будет стоить дороже подмосковного минимум на 40–50%.
Разговаривал Игнат Бушухин
Об авторах
Дмитрий Котровский «Химки Групп» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Бизнес. По существу. Дмитрий Котровский — Химки Групп
