Дома отдыха – по соседству
Общемировой кризис не оказал влияние на интерес русских клиентов к рынку недвижимости Финляндии. Что россияне, прежде всего – обитатели Северо-Западного региона, в далеком прошлом выбирают Финляндию для приобретения и отдыха объектов недвижимости, общеизвестно. Но утверждение, что русские клиенты формируют цены на финском рынке, далеко не несомненно.
Согласно данным эстонского интернет-портала ссылаясь на Университет по замеру земельных участков (Финляндия), россияне в 2007 году платили за земельные наделы вблизи прибрежной территории в среднем по стране на 4% больше, чем другие, в области Лыуна-Саво – на 80%. Наряду с этим русские составляют практически три четверти зарубежных клиентов. Вместе с тем часть зарубежных граждан в общем количестве сделок на рынке недвижимости Финляндии менее 1,5% и, так, значительного влияния на рынок целой страны оказать не имеет возможности, лишь на отдельные локации.
Активность русских клиентов не закончилась с наступлением кризиса: экономика Финляндии, по признанию зарубежных банкиров и инвесторов, остается сейчас одной из самых стабильных среди государств-членов Евросоюза, а у россиян имеется потребность сохранить накопленные средства. Получать на финской недвижимости из-за ее самой низкой в Европе доходности и высокой стоимости эксплуатации не представляется вероятным.
Но кризис оказал влияние на структуру сделок. По словам начальника направления «Скандинавия» агентства «Смирнов и К» Михаила Зязева, сейчас приблизительно 10% приобретений – смешанные объекты, включающие в себя и коммерческие помещения, и жилье, предназначенные для ведения бизнеса. Другие сделки проводятся с зданиями для отдыха либо объектами инвестиций.
Инвестиционных сделок стало намного больше – сейчас их часть приближается к 50%.
Клиенты-миллионеры
Спрос русских клиентов на недвижимость Финляндии сейчас рос и с наступлением кризиса не закончился, а увеличился, отмечает начальник по формированию представительства финской компании Rein Group Oy ЛТД Лилиана Каменская.
Но, по словам Михаила Зязева, не смотря на то, что количество звонков в компанию остается прошлым, другими словами количество желающих купить финскую недвижимость не уменьшается, сделок происходит меньше. Во-первых, пояснил Зязев, потенциальных клиентов сейчас подводят банки: к примеру, в октябре люди не смогли перевести отложенные на приобретение недвижимости средства из России в Финляндию. Во-вторых, повлияла негативная конъюнктура русского рынка недвижимости.
Были клиенты, каковые собирались продать недвижимость в Российской Федерации, дабы на вырученные деньги купить жилье в Финляндии. Реализовать не получилось.
Обитатели Северо-Запада в течение последних лет деятельно получали дома недалеко от российско-финской границы. Москвичи, в первый раз показавшие интерес к финской недвижимости всего два-три года назад, предпочитают Хельсинки и его окрестности. По словам Каменской, большая часть россиян не желают углубляться в страну дальше 100 км от границы, исходя из этого фаворит по популярности – Лаппеенранта. После этого следуют Хельсинки, Парва, Саавонлинне.
Согласно данным интернет-портала «PRIAN.RU – Недвижимость за границей», россиян кроме этого интересуют окрестности Иматры, Миккеле, Сулкавы, Пуумалы, города Лахти, Турку, Тампере, Котка и Хамина. Михаил Зязев додаёт к списку курортные места – Вуокатти, Химос.
Стабильный российский спрос, соответственно, увеличил цену на финскую недвижимость в определенных районах. За два последних года почва в приграничной территории подорожала вдвое, готовые дома – на 10−30%.
Сейчас большая часть предложений, говорит Лилиана Каменская, сосредоточено в диапазоне 200 тыс. – 1 миллионов евро. Местные обитатели, она утвержает, что предпочитают покупать объекты ценой до 150 тыс. евро.
Финны, говорит Михаил Зязев, прежде часто предлагали дома по завышенной цене, ориентируясь на российских клиентов, каковые расплачивались не торгуясь. Но сейчас торг происходит. Зязев отмечает: «Дома за 200−400 тыс. евро продаются как продавались, но дома ценой от 600 тыс. евро сейчас – предмет покупателя и переговоров продавца, из-за которых заявленная цена может снизиться приблизительно на 15% либо на 5−10%, в случае если торг идет около объекта, совмещающего жилые и нежилые функции».
До тех пор пока стоимости стоят, говорит Каменская, не смотря на то, что прогнозы о грядущем падении уже звучали.
Кому в Киевской Руси жить плохо
Уже давно отыскать агентство недвижимости, которое помогло бы обитателям Северо-Западного региона купить недвижимость в Финляндии, было сложно. Сейчас в Санкт-Петербурге собственные услуги предлагают не только местные риэлторы, но и пара представительств финских компаний.
Не считая риэлторов внимание на Суоми обращают и застройщики. По словам экспертов, в Финляндии строится по крайней мере пара коттеджных поселков, предназначенных для отдыха, а не для постоянного проживания. Коттеджи предполагается сдавать в аренду гражданам России.
В качестве застройщиков как правило выступают частные лица либо непрофильные (не строительные) компании.
Петербургская компания Setl North Europe OY (входит в компанию Setl Group) завершила строительство в 30 км от города Иматра, недалеко от курорта Тахко на берегу озера Сивари, первого коттеджного поселка, складывающегося из десяти домов. Инвестиционная цена проекта в Тахко составила около 5 миллионов евро. Затраты планируется окупить за восемь лет.
Кроме этого поселка компания реализует проект отеля в районе Руоколахти (семь коттеджей, инвестиционная цена – около 4 миллионов евро, строительство практически завершено). Кроме этого рассматривается пара земельных участков для реализации и инвестирования проектов в восточных и юго-западных районах Финляндии.
Управление Setl North Europe OY обсудило пара вариантов, планируя интернациональную экспансию: Украина, Германия, страны Балтии. В итоге выбрали Финляндию. По словам участника правления холдинга Setl Group Вячеслава Семененко, интерес как раз к Финляндии позван несколькими обстоятельствами. Во-первых, большой спрос со стороны россиян.
Во-вторых, деятельно растущему бизнесу нужно каким-то образом входить в Европейский союз. В-третьих, для компании серьёзны потенциальные отношения с европейскими банками. Setl Group нуждался в кредитной истории на территории Европы. Взять первый кредит, говорит Семененко, было непросто.
Удалось взять лишь 30% от цены проекта, по причине того, что, во-первых, к русским в Европе настороженное отношение, во-вторых, кредит в европейском банке был для компании первым опытом. Помимо этого, во многих государствах Европейского союза имеется особые программы помощи отечественного бизнеса, а также строительного, исходя из этого приход зарубежных инвесторов воспринимается практически как вторжение.
Потому, что россияне едут отдыхать в Финляндию круглый год, в Setl Group решили строить дома для отдыха. Средняя годовая заполняемость таких объектов – приблизительно 60%. «Финляндия – практически собственная, многие петербуржцы бывали в том месте много раз. А малые локальные рынки европейских уже организованы.
Что в том месте делать?» – резюмирует Семененко.
Низкая доходность вложений в финскую недвижимость в этом случае оказывается далеко не первым причиной.
Уроки девелопмента
В случае если отвлечься от денежной стороны проекта, русским девелоперам в Суоми трудиться намного проще, чем на родине. Купить земельный надел в собственность – не вопрос. Цены на землю, отмечает Вячеслав Семененко, в разы ниже, чем, к примеру, в Ленобласти.
Почву возможно купить у общины либо у хозяина – юридического либо физического лица. И в том и в другом случае строительство, в большинстве случаев, заблаговременно регламентировано, другими словами известно, сколько как раз домов возможно выстроить на конкретном участке. Исходя из этого, поясняет Михаил Зязев, размер земельного надела неважен: принципиально важно, сколько домов на нем возможно разместить в соответствии с регламентом.
«В Финляндии более понятная совокупность разрешений, чем в Санкт-Петербурге, – говорит Семененко. – Обитателей ставят в известность, что по соседству не так долго осталось ждать начнется строительство. Если они имеют претензии, все вопросы решаются юридическим методом».
Участки продаются обычно уже инженерно подготовленными. Дороги имеется везде. В случае если отсутствуют инженерные сети, взять разрешение на их создание – не неприятность.
Прокладывать коммуникации в этом случае обязан сам застройщик. «При покупке участка, в большинстве случаев, известна цена подключения электричества – 2,5−6 тыс. евро на один дом. В случае если нужно подключить дом где-нибудь в глуши, это может обойтись и в 50 тыс. евро. Канализация стоит дорого – до 14 тыс. евро на дом. С 2012 года в Финляндии вступит в силу закон об очистных сооружениях.
Исходя из этого на данный момент в строящихся поселках уже устанавливается новое оборудование, более дорогое, чем сейчас действующее. Но в случае если строится не одиночный объект, а пара домов, получается дешевле», – растолковывает Зязев.
Всего с момента приобретения земельного надела до завершения проекта проходит приблизительно полтора года, причем само строительство продолжается год.
Характерное самообладание
До тех пор пока обстановка на финском рынке изменяется мало. Прогнозируемое понижение стоимостей все не наступает. По словам Михаила Зязева, ожидать его сложно, потому, что себестоимость строительства высока – 1,5−2 тыс. евро на 1 кв. м. Не считая важных затрат на земельный участок и инженерию дорогая позиция в структуре себестоимости – рабочая сила (от 40 евро в час).
Земельными наделами на финском рынке до последнего времени спекулировали все – и частные лица, и местные компании. Но на данный момент наделы снимаются с продажи: обладатели рассчитывают, что уже в феврале 2009 года за них удастся выручить приблизительно на 10% больше. Иными словами, ожидается удорожание почвы.
Согласно точки зрения экспертов, даже в том случае, если маленькое понижение стоимостей случится, оно коснется лишь менее ликвидных объектов. «Вряд ли удачно расположенные дома подешевеют, по причине того, что на такие объекты и в самой Финляндии хватает покупателей», – поясняет Зязев. Финские обитатели на собственной территории ставку на россиян не делают.
Создатель: Елена Зубова
Издание «Специалист Северо-Запад»
Затока отдых. Аквапарк \
