Главные вопросы: о чем не забыть спросить риэлтора перед покупкой
Получая недвижимость за границей, вы точно столкнетесь с тем, что продавцы продемонстрируют вам как раз те дома и квартиры, каковые им весьма необходимо скорее реализовать. Как стать обладателем нужной вам недвижимости, а не навязанной продавцом.
Самый простой, и одновременно с этим самый действенный, метод – собрать все нужные сведения. Это разрешит вам самостоятельно осуществлять контроль как выбор объекта недвижимости, так и целый процесс его приобретения.
Вопросы к агентству
В случае если у вас имеется надежный приятель, которому вы готовы доверить сопровождение сделки купли-продажи, или если вы на 100% уверены в собственных силах, помощь агента по недвижимости вам не пригодится. Но, как показывает опыт, лучше обращаться к специалисту. Но перед этим нужно удостовериться в том, что агентство вправду окажет помощь вам на всех этапах приобретения.
1. Лицензия
В большинстве государств семь дней деятельность подлежит лицензированию, исходя из этого попросите агентство предъявить вам лицензию, и другие документы (к примеру, о постановке на учет в налоговые органы), каковые смогут подтвердить их свойство воображать ваши интересы. Спросите, сколько лет агентство трудится на рынке. Определите вывод об агентстве у других операторов рынка и поищите данные об агентстве в сети (особенно на тематических форумах).
2. Рабочая группа
Уточните условия, на которых выплачивается комиссионное вознаграждение агенту: есть ли ставка фиксированной, не зависит ли она от дополнительных факторов, имеется ли случаи, в то время, когда рабочая группа не взимается. Кроме того если вы доверяете агентству, имеете возможность определить по поводу рабочих групп в других компаниях. К примеру, в Греции ставка комиссионного вознаграждения зафиксирована в законодательстве, она образовывает 2% от национальной оценочной цены объекта и указывается в самом договоре.
3. Скидки
На данный момент спрос на большинстве рынков недвижимости снизился. В связи с тяжелым положением кредитных организаций инвесторы из Англии, США, Ирландии воздерживаются от приобретения дома и квартиры за границей. В текущей ситуации застройщики готовы предоставлять скидки.
Попытайтесь предложить более низкую цену на тот либо другой объект.
4. Обязанности агента
Пристально удостоверьтесь в надежности в контракте, какие конкретно как раз услуги вам предоставляют, например, какое количество объектов агент обязуется вам продемонстрировать.
Вопросы по объекту недвижимости
Любой дом либо квартира выглядит превосходно На картине! В действительности же у него смогут быть не только преимущества, но и недочёты.
1. Инфраструктура
Определите, обеспечена ли недвижимость всем нужным для комфортного проживания:
– какой дополнительный сервис (тренажерный зал, бассейн, спа, медицинские услуги и др.) предоставляет жилой комплекс либо коттеджный поселок, в котором вы планируете приобрести недвижимость, и какие конкретно из этих одолжений являются платными;
– как охраняется жилой комплекс;
– как обстоят дела с паркингом;
– имеется ли телефонная сообщение, интернет, кабельное либо спутниковое тв;
– имеются ли поблизости школа, детский сад, торговый комплекс, отдельные магазины (в первую очередь продуктовые), рынок, аптеки, медицинские учреждения, развлекательные учреждения, территории отдыха;
– возможно ли привести к врачу на дом;
– какова транспортная доступность дома: как на большом растоянии расположены остановки публичного транспорта, аэропорт, ЖД станция, автомобильная трасса;
– чистота воздуха и каков уровень шума.
2. Размещение
В случае если объект недвижимости находится в городе, уточните, в каком как раз районе. В чем особенности района, его минусы и плюсы?
Если вы присмотрели дом на побережье – как на большом растоянии до моря? Это расстояние по прямой либо настоящее? Нужно ли спускаться с возвышенности?
Наряду с этим растояние до моря имеет и собственные недочёты: кроме более большой стоимости, тут еще и сильная влажность воздуха, почему придется чаще делать ремонт и поменять мебель.
В случае если же это дом в сельской местности определите, на большом растоянии ли до ближайшего города?
3. Планировка
Ознакомьтесь с планировкой квартиры (дома): имеется ли проходные либо смежные помещения, где размещаются санузел и кухня, как расположены окна и куда они выходят, имеется ли помещения и подсобные помещения в мансарде.
4. Форма собственности
Определите, какова форма собственности получаемой недвижимости. Передадут ли вам ее в полное владение (freehold) либо на правах аренды (leasehold)? В каждой стране имеется собственные нюансы, которые связаны с вопросами собственности.
К примеру, в Финляндии многоквартирные дома в большинстве случаев являются собственностью жилищных акционерных обществ и приобретение квартиры практически свидетельствует приобретение акций данного общества, каковые и дают право на владение жильем.
5. Инспекция
В случае если у вас имеется подозрения по поводу состояния квартиры либо дома, вы имеете возможность совершить свободную экспертизу. Попросите агентство порекомендовать вам компанию, которая специализируется на проведении аналогичных инспекций. Во Франции, например, подобная инспекция есть необходимой и ее цена включена в цену недвижимости.
Вопросы по сделке
Ознакомиться со схемой проведения сделки по приобретению недвижимости в конкретной стране вы сможете в соответствующем разделе отечественного справочника (на вторых страницах портала Prian.ru). Одновременно с этим знание лишь неспециализированного метода данной процедуры время от времени не редкость недостаточным.
Скажем, вы имеете возможность спросить, каков срок проведения сделки, другими словами через какой период к вам перейдут права собственности на приобретённый объект недвижимости. Кто участвует в сделке, кроме покупателя и продавца? Уточните, на каком этапе возможно отказаться от сделки, не рискуя наряду с этим утратить внесенный залог.
Окажет помощь ли вам агентство в получении ипотечного кредита?
Одним из главных вопросов есть схема оплаты. В некоторых государствах при покупке недвижимости употребляются лишь безналичные расчеты, в других практикуется оплата наличными. Выясните, какой метод предпочтительнее в той стране, где вы планируете покупать.
Серьёзным есть и вопрос перевода составленного соглашения. Так, в Египте он составляется на двух языках (арабский и русский, в случае если клиент русскоговорящий), но при происхождении каких-либо неприятностей судебные власти признают лишь арабскую часть соглашения. Исходя из этого, в случае если у вас появились подозрения в правильности перевода, вы имеете возможность обратиться в Консульство Российской Федерации в Каире либо привлечь стороннего переводчика.
Вопросы по содержанию недвижимости
1. Платежи
Определите, какие конкретно как раз коммунальные платежи вы должны платить и как они осуществляются. Если вы получаете квартиру в многоквартирном доме, уточните, обязаны ли вы делать отчисления на ремонт дома? Приходят ли квитанции по почте?
Как довольно часто?
2. Управление
Определите, как осуществляется управление недвижимостью: имеется ли управляющая компания либо некоторый осуществляющий контроль орган (к примеру собрание жильцов)? К кому необходимо обращаться по вопросам, связанным с жильем? Окажет помощь ли риэлтор передать его в доверительное управление, в чем минусы и плюсы данной процедуры?
В зависимости от того либо иного типа получаемой недвижимости различаются и вопросы, на каковые стоит обратить особенно внимание при покупке.
Вопросы по строящейся недвижимости
1. Гарантии
Дабы снизить риски при покупке строящейся недвижимости, вы должны удостовериться в том, что дом вправду будет выстроен. Прежде всего удостоверьтесь в надежности наличие у застройщика лицензии и иных разрешительных документов. Убедитесь, что в соглашении прописаны сроки сдачи объекта недвижимости и выясните, какие конкретно еще гарантии дает застройщик.
2. Земельный надел
Выясните, каков статус участка, на котором ведется строительство. Имеют ли право создавать тут строительство? Определите, в собственности ли эта почва застройщику; в случае если нет, то какие конкретно у него существуют договорные отношения с обладателем.
3. Оплата
При покупке уже выстроенной недвижимости в большинстве случаев вносится залог, а после этого и вся другая сумма. Что же касается строящегося объекта, то тут оплата осуществляется по четко оговоренной схеме, которая в большинстве случаев привязана к этапам строительства. Обратите особенное внимание на сроки оплаты, потому, что за их несоблюдение начисляется пеня.
Вопросы по новостройкам
1. Сдача недвижимости
Вам говорят, что объект выстроен. Так ли это в действительности? Выясните, как и в какие конкретно сроки проходит процедура сдачи объекта государственной комиссии и прошел ли ее застройщик.
2. Коммуникации
Удостоверьтесь, что все коммуникации (электричество, вода, канализация, газ) подведены, причем имеющиеся мощности разрешают выдерживать нагрузку. Вопросы водоснабжения особенно актуальны для Черногории, Египта и других южных государств. В холодных странах – таких как Финляндия – самые важным есть вопрос отопления.
3. Состояние недвижимости
Что вы заметите, зайдя вовнутрь выстроенной квартиры либо дома? Будет ли в помещении отделка? Меблированы ли помещения?
Входят ли в цена бытовые устройства?
Вопросы по вторичке
1. История владения
Выясните, кто обладал недвижимостью до продавца либо в один момент с ним и по каким обстоятельствам совершалась его перепродажа. Нет ли «лишних» собственников – тех, кого продавец не упомянул, но кто наряду с этим в праве собственности.
2. Состояние объекта
В каком состоянии находится объект? Необходимо ли проводить ремонт, в случае если необходимо, то в каком количестве? Определите, какие конкретно законодательные нормы регулируют вопрос ремонта частного дома, квартиры и многоквартирного дома, в котором эта квартира находится. К примеру, в Германии большая часть многоквартирных домов имеют особый фонд с целью проведения нужных ремонтных работ (Instandhaltungsrucklagen). Деньги в него поступают каждый месяц от всех обладателей квартир.
В обязательном порядке затребуйте справку о величине суммы, находящейся в этом фонде.
Вопросы по земельным наделам
1. Целевое назначение
Выясните, возможно ли строить на участке. Что именно возможно строить? Возможно ли заниматься сельским хозяйством?
2. Размещение
Не находится ли дом в природоохранной либо другой запретной территории (к примеру, поблизости возможно расположен стратегический либо армейский объект)? К примеру, в Эстонии большая часть земель есть территорией заповедников.
Вопросы для инвесторов
Если вы получаете недвижимость только с целью вложения средств, главным вопросом для вас должен быть следующий: какой тип недвижимости и в каком районе владеет самая высокой ликвидностью. Определите кроме этого, каков уровень доходности и как скоро окупятся инвестиции. На каких условиях вы имеете возможность сдавать собственную недвижимость в аренду через риэлтора? Какой процент от дохода вы станете отдавать стране в виде налога?
Серьёзным есть и вопрос о том, как велик уровень туристической активности в районе, где вы собираетесь приобрести недвижимость, и как он зависит от времени года.
Вопросы по аренде
В случае если у вас не достаточно средств для приобретения недвижимости за границей, но наряду с этим вы желаете ежегодно проводить мало времени за рубежом, возможно жилье. Процесс данный в большинстве случаев не связан с дополнительными трудностями, но и тут имеется кое-какие нюансы, на каковые стоит обратить внимание.
1. Хозяева
Если вы собираются не купить, а снять в аренду недвижимость, прежде всего определите как возможно больше о хозяевах и о том, по какой причине они сдают этот объект.
2. Контракт
Удостоверьтесь, что в соглашении четко прописаны сроки предоставления вам жилья и зафиксирована оплата. Спросите, входят ли в эту сумму коммунальные платежи. Должны ли вы вносить залог?
3. Инвентарь
Удостоверьтесь в надежности мебель на наличие повреждений, дабы вас позже не обвинили в ее порче. Кроме этого удостоверьтесь в надежности исправность бытовой техники, которую оставляют вам хозяева. Все это должно быть прописано в контракте.
Не опасайтесь задавать вопросы! Чем больше информации, которая связана с приобретением недвижимости за границей, вы получите, тем больше шансов купить в итоге дом вашей грезы, что прослужит вам много лет.
Текст: Андрей Величко
Создатель благодарит
Анастасию Агапову, соучредителя компании Hurghada Homes Real Estate & Development (Египет);
Нану Василиади, директора компании L.CONSTANTINOU&CO.ЛТД (Кипр);
Андрея Гребенщикова, председателя совета директоров компании ANKOR Praha s.r.o. (Чехия);
Ирину Дюпор, директора компании IMMOCONCEPT (Франция);
Юлию Зыкову, директора по продажам компании Yunivir Real Estate (Турция);
Алину Лагоду, эксперта по операциям с недвижимостью компании AL Navigator (Финляндия);
Ольгу Лафери, эксперта по продаже недвижимости компании Sollmann+Zagel Immobilien (Германия);
Андрея Прокофьева, консультанта по недвижимости Arco Vara Real Estate Company (Эстония);
Егора Шишковского, управляющего директора компании LondonDom.com (Англия);
Игоря Янаки, исполнительного директора компании Universum d.o.o. (Хорватия).
Осмотр квартиры перед приобретением
