Год рубля: офисный рынок москвы скатился к минимальным значениям
Столичные брокеры подвели итоги на рынке офисной недвижимости Москвы
Фото: Николай Галкин/ТАСС
Рынок офисной недвижимости Москвы в 2015 году по многим показателям достиг минимальных значений за всю собственную историю. Цена аренды в столичных бизнес-центрах поставила 15-летний антирекорд, количество ввода новых площадей был самым низким за последние десять лет, а часть пустующих контор достигла большого значения за всю историю рынка, отмечают столичные брокеры коммерческой недвижимости. Главными тенденциями в уходящем году стали переход ставок аренды с американского доллара на пересмотр и рубли условий контрактов с собственниками.
Ставки вниз
В 2015 году офисный рынок Москвы стал в основном рублевым, констатируют брокеры. В классах B и В+ 100% и 90% сделок соответственно совершаются в рублях, в классе А 70% контрактов остаются в долларах, в то время как в 2014 году их было 90%, отмечают в консалтинговой компании S.A.Ricci. «Дисконт при заключении сделок увеличился до 20–30% с 10% в 2014 году. В 2015 году вдвое выросла часть сделок по пересмотру условий аренды — с 15% до 33%», — приводятся данные в материалах компании.
В первый раз В первую очередь XXI века средневзвешенная ставка на аренду контор в Москве упала до $361 за 1 кв. м (22 тыс. руб. по средневзвешенному курсу за 2015 год), говорится в изучении офисного рынка интернациональной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. Это на 35% дешевле, чем в прошедшем сезоне, в то время, когда конторы сняли в аренду по $552 за 1 кв. м. Ставки аренды, номинированные в долларах, снизились в 2015 году на 20% в классе А и на 10% в классе B, говорится в итоговом отчете интернациональной консалтинговой компании Colliers International. Наряду с этим ставки в рублях в обоих классах остались на уровне 2014 года.
В 2015 году Москва, в соответствии с изучению интернациональной консалтинговой компании CBRE, покинула и рейтинг десяти самых дорогих городов мира по цене аренды контор, переместившись на 11-е место, не смотря на то, что еще в конце 2014 года входила в топ-5. «В 2015 году собственники столичных бизнес-центров испытывали сильное давление, созданное как негативными общеэкономическими тенденциями, так и кризисом на рынке офисной недвижимости: «перепроизводство» офисных площадей, высокие показатели вакантности. Такая обстановка вынуждала собственников, во-первых, к переходу на рублевые ставки аренды (или к установлению валютного коридора, существенно корректирующего курс ЦБ), во-вторых, к большей ставок лояльности и снижению аренды по отношению к требованиям арендаторов», — говорится в изучении консалтинговой компании S.A.Ricci.
Большое количество пустующих и мало новых контор
В 2015 году наблюдался активности и существенный спад. В Москве было введено 700 тыс. кв. м офисных площадей, что может стать рекордно низким показателем за последние десять лет, отмечается в предварительных итогах года, подготовленных компанией Colliers International. В 2014 году было введено 1,29 млн кв. м. «Ввод новых офисных площадей был на уровне 2011 года, на 5–7% превзойдя значение 2012–2013 годов.
Количество введенного в эксплуатацию нового предложения во втором полугодии 2015 года был на 48% ниже значения первой половины года», — подсчитали в S.A. Ricci.
Сроки ввода в эксплуатацию по многим проектам перенеслись на 2016 год. «Девелоперы в течение года отказывались либо уменьшали офисную составляющую в проектах, а анонсирования новых проектов фактически не было», — говорится в материалах S.A.Ricci.
Наибольшие столичные бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2015 году
| «Лотос» | Одесская ул., вл. 2 | 88,4 | A | 1-й кв. 2015г. |
| «Оружейный» | Оружейный пер., д. 41 | 69,0 | A | 3-й кв. 2015г. |
| «Симонов Плаза» | ул. Ленинская Слобода, д. 26, стр. 5 | 65,5 | B+ | 2-й кв. 2015г. |
| «Неополис» | Киевское ш., 3 км от МКАД | 63,0 | A | замысел 4-й кв. 2015г. |
| «Сириус Парк» | Каширское ш., д. 3, корп. 2, стр. 4, 9 | 47,1 | B+ | 1-й кв. 2015г. |
| Pallau RB | Рублево-Успенское ш., 1-й км | 30,3 | A | 4-й кв. 2015г. |
| «Кунцево Плаза» | Ярцевская ул., д. 19 | 29,1 | A | 2-й кв. 2015г. |
| «Метод» | ул. Академика Пилюгина, д. 22 | 25,5 | A | 2-й кв. 2015г. |
| «Данилов Плаза» | Новоданиловская наб., вл. 6 | 25,0 | B+ | 3-й кв. 2015г. |
| Согласно данным S.A. Ricci | ||||
В Москве часть свободных площадей в сегменте офисной недвижимости находится на историческом максимуме. В столице, по оценке S.A.Ricci, пустует практически 20% офисных помещений, а в классе А вакантность достигает 25%. Сейчас для покупателей и арендаторов доступно около 3 млн кв. м из 15,2 млн кв. м офисных площадей, подсчитали в интернациональной консалтинговой компании Knight Frank.
Прогноз на 2016 год
В 2016 году офисный сегмент останется рынком арендатора, прогнозируют брокеры. В следующем году, согласно расчетам Colliers International, на рынок Москвы выйдет не более 600–700 тыс. кв. м офисных площадей. «Тенденция низкой строительной активности на рынке офисной недвижимости продолжится и в 2016 году, — уверен глава департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Жидков. — Риски, появившиеся в силу перенасыщенности рынка Москвы, и негативный экономический фон и лимитированные возможности получения заемного финансирования будут замедлять работу над текущими проектами и тормозить появление новых».
В 2016 году в компании S.A.Ricci ожидают сохранения низкого уровня ставок аренды на офисную недвижимость и не прогнозируют их понижения. В консалтинговой компании RRG уверены в том, что ставки аренды, как и цены продажи объектов, наверное, будут понижаться. «Мы не беремся показывать кроме того примерные показатели понижения, поскольку в ситуации практически полной экономической неопределенности это имеется не что иное, как гадание на кофейной гуще, — поясняет глава департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко. — Могу только заявить, что хороший прогноз предусматривает нулевое перемещение ценовых показателей». В Colliers International уверены в том, что понижение ставок аренды составит не более 5%».
В 2016 году всецело завершится процесс перехода на рублевое ценообразование, прогнозируют в RRG. «Эта тенденция выглядит, скорее, положительно: логично, что в стране с рублевой экономикой продажи и стоимость аренды коммерческой недвижимости исчисляется в национальной валюте. на данный момент по факту практически все уже перешли на рубль, а в следующем году канут в Лету и номинальные долларовые ставки», — прогнозирует генеральный директор компании RRG Денис Колокольников.
Консультанты кроме этого предполагают, что в будущем году, быть может, покажется тенденция к перепрофилированию контор в другие сегменты рынка. «Как и в прошедший кризис, возможно ожидать, что уже выстроенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные. Со своей стороны, перспективные проекты контор смогут быть заменены жилыми», — резюмирует помощник председателя совета директоров компании RRG Эвелина Ишметова.
Сергей Велесевич
Прогноз рынка недвижимости в 2018 году в Москве. Прогноз цены недвижимости в Российской Федерации
