Города европы на фоне кризиса
Города Европы по-различному переживают кризис, и он по-различному воздействует на их рынки недвижимости. Для кого-то он проходит практически незаметно, как для Стокгольма, где рынок остается стабильным. Другие, как Копенгаген, переживают достаточно ощутимое резкое снижение цен.
Третьи, к примеру Мюнхен, Берлин и другие германские города, за счет устойчивости рынка набирают все громадную популярность на фоне соседей.
Хельсинки: столица в тени провинции
Пятивековая история Хельсинки сохранилась в основном на страницах книжек. Вид же самого города в основном современный, сложившийся в последние два столетия. Большая часть строений в центре напоминает хорошие качественные сталинки, перемежающиеся с уже современной утилитарной застройкой.
Но в столице Финляндии большое количество зелени и воды.
Не обращая внимания на простоту внешнего вида, Хельсинки – весьма дорогой город во всех смыслах. Цены на жилье тут одни из самых высоких в Европе. Начальник департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс говорит, что средняя цена 1 кв. м образовывает порядка 5 тыс. евро.
Со своей стороны, начальник компании «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина именует более скромные цифры – 3500 тыс. евро.
Действительно, по заверениям риэлторов, Хельсинки не завлекают зарубежных клиентов недвижимости. «Русские покупают в Финляндии загородные дома на берегах озер. Тут хорошая экология, приемлемые цены и прекрасная рыбалка», – говорит И. Индриксонс.
Он утвержает, что выбор таких домиков для отдыха в финской провинции огромен и диапазон стоимостей достаточно широк – начиная от 100 тыс. евро за коттедж и выше. «За 350 тыс. евро возможно купить достаточно просторный дом с береговой линией длиной 100 м, на берегу чистейшего озера, с 1 га почвы. Сопоставьте сейчас это с тем, что предлагает за те же деньги подмосковный рынок», – приводит пример И. Индриксонс.
Основной спрос на финскую недвижимость, конечно, формируют петербуржцы. Из Северной столицы до Финляндии на машине возможно добраться за пара часов. «Среди москвичей кроме этого имеется определенный интерес к Финляндии, но не таковой большой. Главные обстоятельства приобретения – это либо ведение бизнеса, либо оформление визы стран шенгенского договора», – поясняет Н. Завалишина.
Кризис не сильно оказал влияние на финский рынок недвижимости. «Местные банки не применяли при выдаче кредитов секъюритизацию, исходя из этого рынок не пострадал», – поясняет И. Индриксонс. Он утвержает, что кредиты на жилье тут и по сей день выдают по докризисным ставкам – около 5%. Действительно, согласно данным портала Global Property Guide, цены на жилье в Хельсинки за последний год все-таки просели. Вторичка снизилась в цене на 7,5%, а новостройки – на 4,5%.
Количество сделок с недвижимостью тут кроме этого упало на 17%. Н. Завалишина отмечает, что тенденция к маленькому понижения по Хельсинки и по сей день длится. Но озерная провинция с ее домиками остается стабильным рынком.
Справка: Хельсинки – cтолица и наибольший город Финляндии. Находится в южной части страны, на берегу Финского залива Балтийского моря. Население – более 578 тыс. человек. Стокгольм: скандинавская сдержанность
Думается, куда ни отправься в Стокгольме, а непременно выйдешь к морю. И если не брать окраины, то так оно и имеется. Город изначально был выстроен на 14 маленьких, не связанных между собой островах, откуда возможно было перекрыть выход судов в озеро Меларен.
Шведский рынок недвижимости, как и финский, практически не стал жертвой кризиса. Рост стоимостей закончился, но значительного падения также не случилось. Согласно данным Global Property, средняя удельная стоиость дома с двумя-тремя спальнями к концу I квартала в Стокгольме просела на 2,9% (–3,7% in real terms) и составила 166 тыс. евро.
В Громадном Стокгольме средняя удельная стоиость домов понизилась более значительно – на 6,3% за год и составила 297 тыс. евро.
Цены на жилье в Стокгольме кроме того ниже, чем в финской столице: в среднем 3-4 тыс. евро/кв. м, но, не обращая внимания на собственную красоту, он мало привлекателен для русских клиентов недвижимости. Доходность от аренды не выше 4%, цены в далеком прошлом получили стабильность, так что инвестиционная приобретение тщетна. Тут покупают жилье или сами шведы, или те, кому это нужно по делам бизнеса.
Наряду с этим, как вычисляет президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт, русские клиенты тяготеют больше не к квартирам, а к зданиям в пригороде Стокгольма. «Так как расстояния до столицы, актуальной, истории и полной жизни, такие небольшие, что не имеет смысла жить в городе, где квартира в 170 кв. м в центре будет стоить около 700 тыс. евро, а дом для того чтобы же размера в пригороде – 250-300 тыс. евро», – говорит она.
Один из самые популярных и деятельно строящихся видов жилья – таунхаусы из сэндвич-панелей. Низкая себестоимость снабжает их ценовую доступность. «Это куда более действенное жилье, чем дворцы из кирпича. За счет стекловаты и других утеплителей обеспечивается более высокое энергосбережение.
Эти дома скоро возводят. Они не через чур долговечны, но эргономичны и недороги», – говорит И. Индриксонс.
И. Жарова-Райт говорит, что снять дом на время достаточно сложно, поскольку арендного рынка практически не существует – снова же из-за высоких налогов на доход и имущество. Но цены на загородную недвижимость, по отечественным меркам, низкие. Так, дачный дом на одну семью возможно приобрести уже за 30 тыс. евро. Дома в городе – в случае если это не Стокгольм – стоят от 85 тыс.
Виллы в пригороде Стокгольма – от 150 тыс.
Однако здесь существует большой рынок социального найма, что разрешает с комфортом жить юный семье либо приезжим, имеющим соцпакет и работу. «Наряду с этим несложно взять ипотеку, внеся всего лишь 15% от требуемой суммы. Кроме того не обращая внимания на кризис, банки дают деньги очень с радостью», – говорит И. Жарова-Райт.
В 2008 г. в Швеции отменили налог на имущество, заменив его муниципальным сбором в размере 4500 шведских крон, что образовывает около 480 евро, но наряду с этим налог от пользы при продаже вырос с 20 до 30%.
Справка: Стокгольм – cтолица Швеции, наибольший город. Расположен на восточном побережье озера Меларен. Население – около 810 тыс. обитателей. Копенгаген: законодательный фильтр для клиентов
Копенгаген – один из самых дорогих городов в Европе. Кроме того простенькое бунгало в кемпинге без удобств, с древесными кроватями и без белья, туристам предлагают за 18 евро. Не смотря на то, что в Вене за те же 18 евро возможно забронировать хорошую гостиницу.
В Праге же выбор начинается от 10 евро за ночь.
Около недорогого кемпинга – спальный район, что с первого взора легко принять за Алтуфьево либо Марьино: стандартные высотные панели, чахлые березки на протяжении дороги, автозаправка в качестве главного украшения пейзажа.
Центральная часть Копенгагена – настоящий средневековый город. Мощеные улицы, прижавшиеся друг к другу многоцветные дома, кирпичные арки, увитые розами и плющом, ветхие церкви с необычными витражами.
Продолжительное время цены на местную недвижимость настойчиво росли, достигнув собственного пика между 2006 и 2007 гг. Но в 2008 г. начался спад, что длится сейчас. Средние цены на дом для одной семьи в Дании упали к концу I квартала если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году на 10,8% и составили 1669 евро/кв. м. Еще больше снизились в цене квартиры, утратив за это же время 16% и остановившись на цене 2367 евро/кв. м. Цена дачных домов упала на 13,1% – до 2214 евро/кв. м.
Столица пережила еще более резкое резкое снижение цен. Если сравнивать с прошлым годом в конце I квартала цена квартир тут упала на 18,1% – до 2910 евро/кв. м. Средняя удельная стоиость домов для одной семьи (single-family and terrace houses) сократилась на 16,3% – до 2838 евро/кв. м.
Эксперты Nordea Bank, проанализировав информацию о состоянии рынка жилья столицы, заключили , что, если будут выставлены на продажу все квартиры в Копенгагене, каждый третий объект будет реализован со скидкой. Как пишет The Copenhagen Post, 32% квартир, реализованных в столице за последний год, утратили в цене довольно первоначально заявленной стоимости. То же самое касается 11% раздельно стоящих жилых домов.
В масштабах всей страны эти показатели составляют 22 и 8% соответственно. Продавцы со всей Дании выжидают в надежде на возобновление повышения цен. Но, согласно точки зрения экономистов Danske Bank, цена жилья в Копенгагене продолжит понижаться как минимум до 2010 г.
Справка: Копенгаген – столица и самый большой город Дании. Находится на двух островах – Зеландия и Амагер. Население города чуть более 0,5 млн человек, с пригородами – более чем 1 млн обитателей. Мюнхен: баварская стабильность
Окраины Мюнхена – современные аккуратные улицы, созданные как будто бы специально для велосипедистов и пешеходов, очевидные многоэтажные дома, все достаточно чисто и скучно, и не видно намека на ту шикарную старину, которой возможно любоваться на фотографиях в придорожном отеле.
Мюнхен продолжительное время был одним из прекраснейших городов Германии. Но Вторая мировая война, на протяжении которой город 71 раз подвергался бомбардировкам, на 80% стерла его с лица почвы. Баварскую столицу вернули, кроме того сохранив начальную планировку улиц, но большинство старины обратилась в пепел.
Сейчас это город из тех, о которых принято сказать: «не для туризма, но для жизни».
Мюнхен, так же как и вся Германия, до недавнего времени был скучен русским клиентам недвижимости. Но обстановка начала изменяться. Во многом это связано с тем, что местный рынок продемонстрировал себя очень стабильно на фоне кризисных катаклизмов. «Особенных трансформаций на рынке недвижимости в Германии не случилось, поскольку он не был перегретым и стагнировал уже пара лет.
Этому содействовала консервативная политика германских банков, благодаря которой кредиты выдавали лишь при подтвержденной платежной способности клиента, и защищенность арендаторов на законном уровне. В следствии всего около 40% населения в Германии имеют собственное жилье», – говорит директор компании JS-Group Immobilien Александр Аврах. Но на данный момент во многих больших германских городах ощущается дефицит новостроек.
Не обращая внимания на существующую демографическую проблему (низкая рождаемость), число разводов в стране растет, что требует большего количества квартир. Наряду с этим старое жилье не отвечает сегодняшним требованиям немцев. «Новые объекты раскупают уже на стадии проектирования либо начального строительства. Особенно это ощущается в больших городах, таких как Мюнхен, Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург и Штутгарт.
В данных местах существует маленькой, но стабильный рост стоимостей», – говорит А. Аврах. Причем ранее популярные дома в сёлах теряют в цене, но это связано больше с тем, что спрос на недвижимость растет в городах с развитой экономикой, где имеется рабочие места.
Особенно такая тенденция стала заметна, в то время, когда существенно подорожало горючее, а налоговые поблажки на поездки на работу на громадные расстояния были отменены.
По словам риэлторов, за последний год спрос со стороны россиян на германскую недвижимость значительно вырос именно из-за показанной надежности. Правда, пока громаднейшей популярностью пользуется Берлин благодаря своим довольно низким стоимостям на жилье, дающим слово в возможности вырасти. Но Мюнхен, как один из наибольших германских городов, денежный и культурный центр, кроме этого есть достаточно перспективным рынком в плане сохранения сбережений. «Мюнхен увлекателен русскому состоятельному клиенту и с позиций обучения детей, и с позиций ведения бизнеса, и с позиций отдыха (близость лыжных курортов, отдых в горах) и без того потом», – вычисляет Н. Завалишина.
Цена квартир тут колеблется от 1,8 до 15 тыс. евро/кв. м, так что вывести среднее значение по рынку риэлторы затрудняются. Для квартир на окраинах расценки будут приблизительно составлять 1,8-3 тыс. евро в зависимости от качества жилья и самой окраины. На удачно расположенные объекты цена доходит до 4,2 тыс. А цена жилья в респектабельных районах начинается от 4 тыс. Диапазон цен на дома кроме этого очень широк: от 300 тыс. до практически 2 миллионов евро.
Налог на приобретение жилья во всех германских городах, кроме Берлин, – 3,5% (в Берлине – 4,5%); маклерские услуги в зависимости от региона составляют до 7,14%, включая НДС, судебные и нотариальные издержки – 1,5-2,5%.
Справка: Мюнхен — крупнейший город и столица Баварии Германии по окончании Гамбурга и Берлина. Население Мюнхена – более 1,364 млн человек. Вена: недоступная роскошь
Вена просторна, широка и ярка. В отличие от вторых европейских столиц тут просторные площади и широкие улицы. Классика, барокко, мало модерна, большое количество эклектики. планировка и Архитектура центра задуманы так, дабы вызывать не столько восторг, сколько уважение и трепет – дескать, не какой-то европейский средневековый городишко для туристов, а имперская столица!
В Вене значительно легче представить себя местным обитателем, чем в том же Копенгагене. Это город, где приемлемые стоимости, разветвленная сеть метро, достаточно эргономичный наземный транспорт, громадные пространства и большое количество зелени. Действительно, не достаточно той уюта и душевности, каковые так привлекательны в ветхих городах.
Но гражданам России, даже если они являются громадными поклонниками Вены, обзавестись тут жильем фактически невозможно. «В Вене действует запрет на приобретение недвижимости физическими лицами, не являющимися гражданами Европейского союза. Сделку возможно совершить лишь от имени юрлица, а это через чур сложная процедура, и мало кто из соотечественников захочет с ней связываться. Причем приобретение недвижимости на австрийских лыжных курортах вероятна без каких-либо ограничений», – говорит И. Индриксонс.
Местный рынок кроме этого не особенно стал жертвой кризисных явлений. «По некоторым данным в Вене и по сей день отмечается рост цен на жилье до 4%. Цена квартир тут также весьма различная, но за 100 тыс. евро в полной мере возможно приобрести хорошую двушку неподалеку от центра. Но имеется предложения и за 1 миллионов евро.
Среднюю цену условно возможно обозначить как 2000-2500 евро/кв. м», – говорит Н. Завалишина. По оценкам И. Индриксонса, средняя цена 1 кв. м образовывает около 3 тыс. евро. Доходность от аренды стандартно низкая для Европы – 4,4%.
Справка: Вена – столица Австрии, находится на востоке страны. есть одной из девяти земель Австрии. Население Вены – 1,67 млн человек; вместе с пригородами – около 2,3 млн. Прага: обаяние средневековья
Прага – один из тех редких подарков, каковые время от времени делает нам история. Благодаря радостному стечению событий чешской столице кроме того по окончании Второй мировой удалось сохранить в сохранности и целости целый собственный средневековый вид, тот непередаваемый колорит остроконечных башен, силуэтов замков, что пленяет, как прекрасные иллюстрации к книге сказок.
Прага очень популярна среди зарубежных клиентов недвижимости, а также русских.
«Россияне скупили довольно много недвижимости в чешской столице. Не смотря на то, что данный факт не поддается логическому объяснению. Цены тут самые высокие в Восточной Европе, приблизительно такие же, как в Париже.
В среднем цена 1 кв. м в Ветхом городе образовывает 4 тыс. евро. Доходность аренды – меньше 4%. Но, не обращая внимания на то что это полностью невыгодно, русские обожают брать тут жилье», – удивляется И. Индриксонс.
Официально приобретение недвижимости в Чехии для нерезидентов Европейского союза вероятна лишь при оформления объекта на юрлицо. На практике существуют обходные дороги, которыми клиенты при помощи риэлторов деятельно пользуются. Действительно, кризис привёл к спаду спроса, и количество сделок с недвижимостью в Праге за последний год упало на 35%.
К сожалению, не считая эстетического удовольствия, недвижимость в Праге не дает собственному зарубежному обладателю никаких преимуществ.
Как говорит И. Индриксонс, это кроме того не облегчает оформление визы. «Более того, с весны прошлого года оформление виз Чехии для россиян изрядно усложнилось. Тяжело сообщить, с чем именно это связано, но идет большое количество отказов. Среди них и для тех, у кого имеется личная недвижимость в Чехии», – говорит он.
Справка: Прага – столица Чехии, административный центр Среднечешского края. Численность населения Праги – 1,2 млн человек, что образовывает около 20% населения Чешской Республики.
Создатель: Яна Казакова
Издание "Недвижимость & Цены"
Йохан Бекман о внешнеполитических измерениях государств Северной европы на фоне украинского кризиса
