Городская электричка: как малое кольцо изменит цены на жилье в москве
Цены на квартиры рядом с Малым кольцом Столичной железной дороги будут изменяться в зависимости от типа и района жилья
Фото: ИТАР-ТАСС/ Артем Геодакян
Малое кольцо Столичной железной дороги (МКЖД), перевозки по которому планируется начать в тестовом режиме в следующем году, окажет влияние на рынки недвижимости в районах, где покажутся новые станции, говорят риелторы. Но они уточняют, что значение «муниципальный электрички» не для всех локаций будет одинаково сильным и не для всех типов жилья хорошим.
Районы со сложившейся застройкой
Транспортная доступность традиционно есть одной из главных потребительских черт рынка недвижимости, от которой зависит ценообразование. Но районов со сложившейся застройкой в Москве, где соседство со строящейся кольцевой железной дорогой отразится на стоимостях, как утверждают риелторы, будет мало. «Проект МКЖД не станет прорывом, он не поменяет цена квадратного метра в районах вблизи кольца, как это было, например, в Реутове, где открытие метро на порядок улучшило транспортную ситуацию и цены на квартиры скоро выросли на 10–15%», — говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
| Проект Столичной кольцевой железной дороги предусматривает создание 32 транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Добрая половина из них будет интегрирована с метрополитеном. Девять станций обеспечат пересадку на ЖД линии, ведущие в Московскую область и центр столицы. Все ТПУ будут предусматривать пересадку на муниципальный наземный транспорт. МКЖД обязана обеспечить перемещение до 100 пар поездов в день и к 2025 году будет перевозить около 300 млн пассажиров, говорится на сайте ОАО «МКЖД». |
На Малом ЖД кольце 23 из 32 станций привязаны к уже действующим станциям метро и платформам пригородных электричек. Исходя из этого, по словам риелтора, транспортной революции они не создадут. «К примеру, в Хамовниках, где покажется платформа «Лужники», уже имеется шесть станций метро, трудится более двух десятков автобусных и троллейбусных маршрутов. Запуск МКЖД практически не повлияет на транспортную доступность в районе и, как следствие, не затронет рынок жилья», — отмечает Мария Литинецкая.
Во многих сложившихся столичных районах появление станций МКЖД приведет к падению ликвидности и цен на жилье. «Уже на данный момент, до запуска проекта, «вторичка» в некоторых зданиях по соседству продается по сниженным (приблизительно на 5%) стоимостям по сравнению со средней ценой по району», — поведала управляющий партнер «Миэль-Сеть контор недвижимости» Марина Толстик.
«Трехкомнатная квартира площадью 67 кв. м в сталинском доме на улице Щербакова, окна которой выходят на МКЖД, оценивается в 12,4 миллионов рублей. Практически подобная квартира, причем меньшая по площади (55 кв. м) и с окнами во двор, стоит 13,2 миллионов рублей., — приводит пример риелтор. — Либо похожая обстановка, хоть и не на окружной, а на радиальной дороге, рядом на платформой «Лось»: двухкомнатная квартира в девятиэтажном доме неспециализированной площадью 45 кв. м на Анадырском проезде с окнами на станцию продается за 6,3 миллионов рублей. В соседнем доме подобная квартира в подобном доме, но с окнами во двор стоит 7,5 миллионов рублей.».
По окончании того как станции начнут трудиться, покажется скопление народа, транспортных потоков, квартиры в зданиях по соседству с Малым кольцом, она утвержает, что смогут еще больше подешеветь, в особенности в случае если окна выходят на дорогу.
Самый очень плохо проект МКЖД скажется на жилых комплексах бизнес-класса, каковые находятся в зоне ее прохождения. «Эта дорога навредит приватному статусу жилья большого ценового сегмента и снизит его цена», — вычисляет председатель совета директоров агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. Наряду с этим улучшение обстановки с публичным транспортом, согласно точки зрения риелтора, не имеет для обитателей таких домов важного значения, потому, что в большинстве собственном они пользуются личными машинами.
Хорошим причиной появление муниципальный электрички будет для тех локаций, где на данный момент совсем нехорошая транспортная обстановка.«В районах, где нет других видов транспорта, запуск МКЖД, вероятнее, приведет к увеличению средней цене квадратного метра», — предполагает Новостройки и генеральный «директор-компании» Софья Лебедева.
Но количество мест со сложившейся застройкой, где МКЖД повысит привлекательность жилья, ограничено. «В качестве примеров возможно привести районы рядом со станциями «Коптево», «Белокаменная», «Песчаная», «Николаевская», «Соколиная гора»», — говорит генеральный директор компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Громаднейшую пользу, как вычисляет Мария Литинецкая, новая дорога принесет юго-востоку столицы, где из-за громадного количества промзон слабо развиты хордовые транспортные связи между соседними районами. «на данный момент тысячи людей каждый день вынуждены делать крюк через центр на метро. По окончании открытия таких станций, как «Дубровка», «Автозаводская», «Площадь Гагарина», «Севастопольская», «Варшавская», время на дорогу существенно сократится», — отмечает глава «Метриум Групп».
Все опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» риелторы уточняют, что открытие МКЖД, кроме того в районах, где дорога улучшит транспортную обстановку, не приведет к увеличению стоимостей больше чем на 3–4%. «По большей части в зданиях, каковые находятся в шаговой доступности от станций», — уточняет Софья Лебедева.
К примеру, в Дегунино — одном из самых проблемных с позиций транспортной доступности районе — средняя удельная стоиость на данный момент образовывает 161,3 тыс. за 1 кв. м. «По окончании появления платформы МКЖД «Николаевская» спрос на квартиры тут может мало вырасти», — говорит Татьяна Калюжнова. Цена соответственно может увеличиться приблизительно до 165 тыс. за 1 кв. м. Но главные возможности района, по словам Татьяны Калюжновой, связаны не с железной дорогой, а с запланированным на 2020 год возникновением станции метро Люблинско-Дмитровской линии.
Цена жилья рядом со станциями МКЖД в районах со сложившейся застройкой, начало сентября 2015 года
| «Коптево» | 180 700 |
| «Белокаменная» | 163 700 |
| «Песчаная» | 239 400 |
| «Соколиная гора» | 186 700 |
| «Дегунино» | 161 300 |
| «Дубровка» | 178 600 |
| «Автозаводская» | 195 300 |
| «Площадь Гагарина» | 222 400 |
| «Севастопольская» | 218 300 |
| «Варшавская» | 218 000 |
| Источник: IRN.RU | |
Будущая застройка
Большая часть станций МКЖД находится в бывших промзонах, каковые занимают не меньше 10% земель в границах Ветхой Москвы. «На территориях, прилегающих к МКЖД в Москве, планируется выстроить около 5 млн кв. м недвижимости», — напоминает Софья Лебедева.
На многих участках уже на данный момент ведется жилищное строительство. Часть промзон являются перспективными территориями для комплексного освоения. «Как раз возможность открытия станций МКЖД может стать стимулом для развития таких территорий. Жилье комфорт-класса, которое покажется на месте бывших промзон, способно поменять имидж этих локаций и улучшить восприятие района в целом», — вычисляет Ирина Доброхотова.
Одной из территорий, для которой появление кольцевой железной дороги будет наиболее благоприятным, риелторы именуют «Громадной Сити», где на площади 1 тыс. га планируется выстроить 21 млн кв. м. недвижимости в рамках программы реновации промзон. Данный комплексный проект охватывает часть территорий районов Пресненский, Хорошевский, Хорошево-Мневники, Дорогомилово, Филевский парк.
Второй перспективный участок — это проект «Полуостров ЗИЛ» в Даниловском районе. В его рамках планируется строительство МФК площадью 4,5 млн кв. м. с жилой, офисной, рекреационно-развлекательной, образовательной территориями. «МКЖД обеспечит транспортную доступность Даниловского района с соседними Донским и Южнопортовым. Посредством Малого кольца обитатели смогут скоро и комфортно перемещаться между районами, поделёнными водными и ЖД дорогами», — говорит Мария Литинецкая.
Как пример перспективных площадок, где проект МКЖД окажет хорошее влияние на рынок недвижимости, Софья Лебедева из «Миэля» именует бывшие промзоны «Южный порт» и «Грайвороново». Из уже строящихся проектов она выделяет ЖК «Город на реке Тушино — 2018», River Park, «Ботанический сад», «Березовая аллея», «ТехноПарк», «Сердце столицы», Loft Park, «Хорошевский», «Измайлово Lane», ЖК «Золотая Звезда» (промзона «Соколиная гора»).
Как и при с новыми станциями метро, открытие Малого кольца может привести к увеличению цены квадратного метра в близлежащих новостройках, считают риелторы. «Квартиры на первичном рынке с учетом фактора МКЖД смогут встать в цене на 5–7%, но лишь в сегментах комфорт и эконом», — прогнозирует Ирина Доброхотова.
Наряду с этим Мария Литинецкая уточняет, что при формировании ценовой политики многие застройщики, в большинстве случаев, изначально закладывают в цена собственных жилых проектов транспортное преимущество. «Еще до официального открытия станций цены в близлежащих новостройках приближены к максимуму. Исходя из этого по окончании запуска рост стоимостей не весьма велик», — подмечает она.
С учетом текущей обстановке на рынке жилья, как вычисляет Татьяна Калюжнова, на рост стоимостей рядом с Малым кольцом по большому счету не требуется рассчитывать. «Увеличения стоимостей по аналогии с тем, что происходило в районах появления новых веток метро в 2011–2013 годах, не будет, — говорит она. Тогда на рынке недвижимости была посткризисная оттепель, и спрос отреагировал на улучшение транспортной доступности.
В следствии рост стоимостей в том месте был существенно выше среднерыночного. Но в текущих экономических условиях фактор новых транспортных коммуникаций может в лучшем случае поддержать спрос», — говорит аналитик.
Владимир Миронов
В Красноярске показалась новая станции муниципальный электрички
