Хьюстон: американский энерджайзер
Глобальный экономический кризис нанес наибольшему городу штата Техас, Хьюстону, не столь большой урон, как многим вторым американским городам. К примеру, по данным Бруклинского университета изучений, цены на жилье за период с I квартала 2008-го по I квартал 2009 г. тут выросли на 5%.
Но кроме того если не брать во внимание данный хороший тренд, возможно быть уверенным, что у мегаполиса имеется весомый потенциал для динамичного развития. Низкие налоги и благоприятный инвестиционный климат завлекают в Хьюстон новых работодателей и стимулируют рост местной экономики, базу которой составляют энергетическая и медицинская отрасли.
В отличие от городов Европы, появившихся на месте древних поселений, многие американские метрополии, а также Хьюстон, показались на карте только благодаря коммерческой смекалке. В 1836 г. братья Август и Джон Аллен купили участок площадью 27 кв. км на протяжении канала Баффало Байю с целью выстроить город. Было решено, что новое поселение возьмёт имя в честь известного генерала Сэма Хьюстона, отличившегося в сражении при Сан-Хасинто.
Уже в 1840 г. тут основали Торговую палату, деятельность которой была направлена на развитие судоходства и только что выстроенного порта в заливе Баффало Байю. По окончании Гражданской войны отцы города поставили задачу увеличить канал, дабы расширить товарооборот между Хьюстоном и соседним Гальвестоном.
В 1902 г. президент Ф. Рузвельт направил на реализацию проекта по постройке Хьюстонского судоходного канала более 1 миллионов., а в 1914-м второй президент, У. Уильсон, участвовал в открытии обновленной гавани. Сейчас порт занимает ведущую плозицию в стране и десятое в мире по товарообороту.
В 1901 г. случилось событие, поменявшее судьбу не только Хьюстона, Техаса, но и страны в целом. В окрестностях города, в местечке Спиндлтоп, нашлась нефть. Как раз с ней была связана вся последующая экономическая политика штата.
К 1930-м гг. Хьюстон сделался самым популярным городом Техаса. Вторая мировая война, как ни необычно, принесла ему экономическую пользу.
На протяжении канала показались нефтехимические и химические фабрики, куда стали поступать государственные заказы на синтетические продукты и бензин. В 1945 г. в Хьюстоне был основан Техасский медицинский центр, а в 1961-м — Космический центр им. Линдона Б. Джонсона Национального управления по исследованию и аэронавтике космического пространства (НАСА).
В 1970-е гг. город переживал большой демографический всплеск — бессчётные переселенцы приезжали ко мне в отыскивании работы в нефтяной отрасли. Но в середине 1980-х гг. стоимость бареля нефти стали быстро падать. Космическая индустрия кроме этого подверглась опробованию на прочность по окончании того, как в 1986 г. сразу после старта взорвался шаттл «Челленджер». Началась рецессия. Но данный отрицательный опыт принес городу пользу, научив «не класть все яйца в одну корзину».
Сейчас экономика Хьюстона диверсифицирована и опирается на космическую, медицинскую, биотехнологическую отрасли. Так, в значительной мере снижена зависимость от нефтяной индустрии.
Однако Хьюстон так же, как и прежде остается энергетической столицей страны. Тут находятся штаб-квартиры пяти из шести наибольших нефтяных компаний мира — «КонокоФиллипс», «Эксон-Мобил», «Шелл», «БиПи» и «Шеврон». В пригородах расположены фабрики по выпуску оборудования для переработки и добычи нефти.
Город признан самым большим медицинским центром мира. Тут, на территории 400 га разместились 46 лечебных институтов и учреждений, в которых ежегодно принимают 5,5 млн больных.
Как уже упоминалось, в Хьюстоне расположен Космический центр им. Линдона Б. Джонсона Национального управления по исследованию и аэронавтике космического пространства, которому поручена разработка программ по освоению космоса. За годы существования НАСА развилось в замечательную научно-экспериментальную организацию с самыми передовыми разработками в мире.
В нее входят девять наибольших научных центров, снабжающих работой специалистов и тысячи учёных. На территории космического центра площадью 656 га сотня офисных строений, лабораторий, цехов и, само собой разумеется, Центр управления полетами, откуда реализовывают управление шаттлами и частично Интернациональной космической станцией. Помимо этого, тут выполняют подготовку космонавтов.
Рядом находятся строение гидролаборатории и аэропорт.
Примечательно, что если бы Хьюстон был независимым страной, то по экономическим показателям занимал бы 30-ю позицию в мире. В 2006 г. издание «Форбс» назвал город лучшим в Техасе местом для ведения бизнеса, а в рейтинге по стране он расположился на третьей строке.
Хьюстон — шестая по величине метрополия в Соединенных Штатах с населением 5,5 млн человек. Город разделен на девять муниципальных округов, расположенных по обе стороны кольцевой дороги (федеральная автострада 610). Территория в линии кольца — это рабочий район и прилегающие к нему жилые кварталы, сложившиеся еще до Второй мировой.
Центральная часть (Downtown) застроена высотными офисными строениями, каковые принадлежат представительствам больших корпораций. В нескольких милях к югу от Downtown находится район, где расположены ведущие музеи юго-востока США, Университет и Техасский университет Райс, и Техасский медицинский центр. В 15 минутах езды к западу от Downtown — большой торговый район Галерея.
Это территория универмагов, бутиков, гостиниц и ресторанов, которая снабжает развитие целого муниципального округа — Uptown Houston. Потом расположены современные окраины с высокой плотностью застройки. С внешней стороны к кольцу примыкают так именуемые города-спутники с населением в пара тысяч людей, каковые находятся в административном подчинении Хьюстона.
Очевидно, самое элитное жилье города находится в линии кольца. Цены на квартиры и дома тут в большинстве случаев начинаются от 400 тыс. долл. Но и кое-какие объекты за его границами нельзя назвать недорогими. Таков, к примеру, город-спутник Клиар Лэйк (Clear Lake City), градообразующим ядром которого стал Космический центр им. Линдона Б. Джонсона.
Данный район считается одним из самые престижных, не смотря на то, что цены на жилье тут если сравнивать с подмосковными элитными коттеджными поселками кажутся в полной мере дешёвыми, цена домов (в зависимости от удаленности от НАСА) начинается от 120–130 тыс., таунхаусов и квартир — от 90–100. А уровень инфраструктуры, оригинальность и качество дорог архитектурных ответов местных домов поразят любого обладателя подмосковной загородной недвижимости.
Имеется в жильё и Хьюстоне категории Luxury. Наиболее ценным районом считается Memorial Park (по слухам, одна из усадеб тут в собственности семье Дж. Буша). Это один из первых респектабельных районов Хьюстона, с зданиями-поместьями на участках с громадными деревьями (что важно для жаркого Юга).
Самый же бедный — South Houston, вид которого напоминает классические описания гетто: ветхие дома, не хорошо одетые люди, мусор на улицах.
Нужно заявить, что престижность района не в последнюю очередь определяют расположенные в нем учебные заведения — школы, детские сады, университеты. Цена жилья кроме этого возрастает, в случае если поблизости имеется гольф-поле либо парковая территория.
Примечательно, что любой район малоэтажной застройки в пригороде Хьюстона имеет собственный лицо, собственный темперамент. К примеру, архитектура домов в ветхом элитном Memorial Park очень консервативна, девиз этого района — «солидность и Сдержанность». Но жители более молодого Bay Oaks, выстроенного на «новые нефтяные деньги», как будто бы выставляют собственный достаток напоказ. Дома тут огромные, архитектура примечательная, но, близкая к классической американской и европейской классике.
В общем, вид большинства хьюстонских окраин создаёт благополучия и впечатление цельности.
Рынку недвижимости Хьюстона повезло значительно больше, чем рынкам вторых американских городов. Тут ни при каких обстоятельствах не надувался пузырь цен на квадратные футы. Местные девелоперы не испытывают недостатка участков под строительство — благо техасские просторы и не весьма строгие законы территориального зонирования разрешают возводить друг за другом новые районы малоэтажной застройки, по сути, коттеджные поселки в пригородах Хьюстона (тут они именуются suburban planned communities).
Недвижимость, как уже упоминалось, в полной мере дешева — средняя удельная стоиость дома на одну семью образовывает 221,5 тыс. долл. (эти Ассоциации риэлторов Хьюстона за июнь 2009 г.). Это самая большая средняя цена жилья с августа прошлого года. Показателем стабильного развития рынка есть и увеличившийся сейчас спрос на приобретение недвижимости. Эксперты растолковывают это тем, что кое-какие арендаторы поняли необходимость приобретения собственной жилплощади.
Росту кроме этого содействует и кредит в 8 тыс. долл., выдаваемый в рамках правительственной программы по помощи клиентов первого жилья, и низкая процентная ипотечная ставка — 5% годовых.
Самый дорогой объект, представленный на данный момент в общей риэлторской базе данных Хьюстона, — шикарное трехэтажное поместье площадью 2435 кв. м на территории 3,7 га, выстроенное в 2002 г. в стиле древней архитектуры. В интерьере сочетаются элементы европейской и южно-американской декораторских традиций, на участке выполнен ландшафтный дизайн. В доме 16 помещений, восемь из них — спальни, десять санузлов, четыре машино-места.
За усадьбу, расположенную в районе Memorial Park, просят 13 миллионов.
Но, очевидно, главная часть объектов, выставленных на рынок Хьюстона, значительно скромнее. Вот описание обычного предложения за 250 тыс. долл.: одноэтажный кирпичный дом на семью площадью 186 кв. м на участке шесть соток, с тремя спальнями, выстроенный в 1989 г. (год постройки кроме этого один из серьёзных факторов формирования цены).
Отдельного упоминания заслуживают транспортная сеть и инфраструктура города.
Протяженность дорог Хьюстона образовывает около 926 км. Большая часть жителей передвигаются на личных машинах, потому, что сеть публичного транспорта, включающая в себя автобусы, легкое маршрутные такси и метро, взяла развитие лишь в историческом центре города, а жилые районы расположены в основном на окраинах.
Как уровень качества дорог, так и инфраструктуры Хьюстона находятся на самом высоком уровне — культура потребления тут, возможно сообщить, доведена до совершенства. К примеру, очень распространен формат стрип-моллов. Эти большие скопления торговых комплексов, выстроенных на протяжении одной линии, в большинстве случаев находятся в пригороде, в «чистом поле».
При проработке проекта девелоперы отводят большие территории под парковки и подъездные дороги, так что тысячи автомобилей, на которых хьюстонцы отправляются за приобретениями, не создают пробок у магазинов. Примечательно, что через некое время по окончании того, как стрип-молл начинает функционировать в полную силу, около него вырастают новые частные дома и таунхаусы, школы, спортивные объекты и пр. И в случае если в Европе импульсом к формированию инфраструктуры, в большинстве случаев, помогает появление жилого района, то в Америке отмечается обратная зависимость — стрип-молл делается собственного рода центром публичной судьбе и может положить начало очередной застройке.
Дешёвое жилье, низкая большое число и стоимость инфраструктуры фирм, предоставляющих рабочие места, создали в Хьюстоне благоприятные условия для создания и развития американского среднего класса. Сравнительно не так давно город вошел в пятерку лучших мест Америки для проживания. А потому население тут быстро растет.
Ожидается, что в течение следующих нескольких лет оно увеличится еще на миллион. Словом, сейчас у Хьюстона нет неприятностей!
Авторы: Наталья Монахова
Издание "Цены и Недвижимость"
Johnny Manuel: Guy Covers Whitney Houston’s \
