Хрущевки против новостроек: с каким жильем конкурируют пятиэтажки москвы
Чем столичные хрущевки завлекают клиентов и смогут ли такие дома перетянуть спрос из ближайшего Подмосковья
Вид на жилые дома 37-го района Печатников(Фото: ТАСС и/Наталья)
Прямо на данный момент в Москве осталось 8 тыс. хрущевок. Жители определили об этом благодаря столичным влияниям, каковые подсчитали количество типовых домов в канун запуска масштабной программы сноса пятиэтажек. По словам начальника департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, под снос попадут 500 кварталов столицы, причем разрушение начнется с домов серий I-510 и I-515.
Не обращая внимания на озвученные замыслы правительства, программа сноса остается на уровне предложения и до сих пор не оформлена кроме того в виде законопроекта — документ находится на стадии разработки и без того и не внесен в государственную думу. В следствии покупатели и продавцы жилья не верят в то, что программу сноса вправду запустят, поведали «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Миэль», «Азбука Жилья», «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Релайт-Недвижимость». В компании Century 21 назвали ситуацию с хрущевками лотереей.
В таких условиях люди продают и брать квартиры в хрущевках, и оформлять их в ипотеку. На практике жилье в пятиэтажках соперничает с другими квартирами вторичного фонда (к примеру, в девятиэтажках советского времени) и с новостройками в ближайшем Подмосковье. По просьбе «РБК-Недвижимости» риелторы поведали, в чем минусы и плюсы хрущевок по сравнению с другим жильем, и о том, что заставляет людей покупать квартиры в пятиэтажках в 2017 году.
В чем преимущества пятиэтажек
Основной козырь столичных хрущевок если сравнивать с жильем в других зданиях — цена, констатировали все риелторы, опрошенные редакцией. Отличие в стоимости если сравнивать с сопоставимыми квартирами в том же районе доходит до 30%, причем пятиэтажки постоянно оказываются дешевле, уверен начальник отдела муниципальный недвижимости главного офиса «НДВ-Недвижимости» Сергей Зубанов. «Подавляющая часть остального предложения вторичного рынка дороже», — подтвердил ведущий менеджер департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Александр Лунин.
Шестиэтажная хрущевка в Москве(Фото: пользователь Moscow-Live.ru с сайта Flickr.com)
В плане потребительских черт хрущевки больше всего похожи на панельные девятиэтажки брежневской эры, отметили в агентствах «Миэль» и «Азбука Жилья». «Как ни необычно, в этом сравнении хрущевки побеждают, — вычисляет управляющий глава брокерского департамента агентства «Миэль-Сеть контор недвижимости» Ирина Пешич. — В сравнении с девятиэтажными зданиями у пятиэтажек больше места для парковки за счет меньшего числа обитателей. Кроме этого у хрущевок более камерный двор: соседи на виду, безопасность выше».
«Еще одно серьёзное преимущество — отсутствие мусоропровода, — добавила Пешич. — Для жильцов это значит, что у них в подъездах и квартирах не будет запахов, постоянных звуков падающего мусора, и сопутствующих проблем в виде тараканов и грызунов. Наконец, в девятиэтажках крыша покрыта гудроном. Вследствие этого летом легко нереально пребывать на верхних этажах: все раскаляется.
В хрущевках для того чтобы нет».
«Кое-какие хрущевки возможно отнести к примерно-показательным зданиям, — добавил Александр Лунин. — Во времена Хрущева строились дома большого качества. Во многих зданиях той эры прошли капитальные ремонты, а в некоторых несколько раз. Важную роль оказывает инфраструктура района — данный фактор иногда играется основополагающую роль.
Клиенты ориентируются на район и цену и не руководствуются категорией дома. В некоторых районах мало новых домов, а если они и имеется, цена квартир в них неподъемная. В этих обстоятельствах многие сознательно покупают жилье в хрущевках».
Жилой пятиэтажный дом на 9-й Парковой улице, выстроенный в 1950-е годы при первом секретаре ЦК КПСС Никите Хрущеве(Фото: ТАСС и/Андрей)
Главными клиентами квартир в столичных пятиэтажках являются люди из регионов, каковые желают осесть в Москве, говорят риелторы. «Это приезжие с ограниченным бюджетом: для них приобретение маленькой одно-двухкомнатной квартиры — стартовая ступень для предстоящих приобретений. Кроме этого хрущевки завлекают местных обитателей, которым не известно почему нужно разъехаться на пара площадей. В данной ситуации бюджет, в большинстве случаев, ограничен, а потому сособственникам хватает денежных средств на приобретение отдельной жилплощади лишь в хрущевках», — растолковывает начальник департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.
«Сейчас возможно заявить, что интерес к пятиэтажкам повысился, число запросов выросло на 20%, но они пока не трансформируются в настоящий спрос. Рынок находится в ожидании», — отмечает начальник отдела аналитики «Century 21 Российская Федерация» Кирилл Котриков.
В плане цены борьбу хрущевкам составляют «однушки» и студии в новых зданиях Москвы, и бюджетные предложения в ближайшем Подмосковье, утверждают риелторы. «Хрущевки остаются самым недорогим жильем в Москве и их предпочитают те, для кого дорога столичная регистрация», — вычисляет обладатель агентства «Century 21 Еврогрупп Недвижимость» Петр Машаров.
Клиенты уходят из Подмосковья
Клиенты, готовые к приобретению квартиры в столичной хрущевке в 2017 году, пара лет назад имели возможность бы заинтересоваться новостройками в Столичной области, направляться из комментариев столичных риелторов. Сейчас идет переток спроса из Подмосковья в Москву, нашли в агентствах Century 21, «НДВ-Азбука» и «Недвижимость Жилья».
«Такая тенденция существует, — заявил Кирилл Котриков. — Одной из обстоятельств есть повышение числа иногородних клиентов, а также из Столичной области. Это связано с снижением цены жилья в Москве. По отечественным данным, в 2016 году часть нерезидентов [среди покупателей] составила 35%, из них около 16% переезжали из Подмосковья.
При, в то время, когда резкое снижение цен стимулирует поиск недвижимости в другом городе, потенциальные клиенты разглядывают более-менее сопоставимые по стоимостям варианты. на данный момент хрущевки за пределами центра Москвы смогут рассматриваться обитателями Подмосковья как альтернатива недвижимости в области».
Жилой пятиэтажный дом в районе Коптево(Фото: Мария Рыбакова/ТАСС)
«Нередки ситуации, в то время, когда желающие приобрести квартиру в новостройке не подозревают о самых явных последствиях таковой приобретения. К примеру, о том, что в новом доме запрещено будет сходу жить, — рассуждает председатель совета директоров агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. — Оцените собственную жизненную обстановку. Первое: в то время, когда вам необходимо въехать в благоустроенную квартиру?
Второе: какая инфраструктура имеется рядом с новостройкой? Имеется ли поликлиника и детский сад, что с поликлиниками, что с магазинами? Как вас это устроит?
Третье: комфортно ли добираться до работы или других ответственных мест из Подмосковья? А сейчас сопоставьте полученные ответы».
Согласно точки зрения риелторов, во многих случаях ответы на перечисленные вопросы приводят к тому, что человек отказывается от вариантов в Столичной области и переключается на поиск жилья в Москве — а также в хрущевке. «Имеется категория людей, которых весьма не легко оторвать от собственного жилья, — додаёт Ирина Пешич. — Практически во всех случаях это пенсионеры, всю жизнь прожившие в хрущевке. Кроме этого люди довольно часто склоняются к приобретению хрущевки, в случае если дом стоит рядом с метро, и эта близость — главной фактор выбора».
Хрущевка как объект для инвестиций
Отдельная категория клиентов жилья в пятиэтажках — инвесторы, каковые вкладывают деньги в хрущевку с целью получить. «Существуют инвесторы с дальним прицелом на снос, — поведала Екатерина Никитина. — В большинстве случаев, у таких людей имеется планы и определённая сумма в будущем взять удобное жилье для подрастающего поколения. В этом случае покупается однокомнатная квартира в хрущевке рядом с метро и сдается на долгий срок в ожидании сноса.
В следствии инвесторы каждый месяц приобретают определенную сумму денег и параллельно ожидают сноса дома. Затянутые сроки их не смущают».
«Преимущества хрущевки заключаются в сочетании низкой возможности и цены генерировать доход при последующей сдаче квартиры в аренду, — разъясняет Петр Машаров. — К примеру, за 4,5 миллионов рублей. возможно приобрести хрущевку и сдать ее в аренду за 22–27 тыс. руб. в месяц. Наряду с этим квартира хватит ликвидной, в случае если внезапно вам безотлагательно пригодится ее реализовать».
«В случае если же покупать новостройку, то кроме того при похожей стоимости вам для начала придется вложиться в ремонт, — даёт предупреждение Машаров. — Сдать такую квартиру в аренду возможно будет лишь по окончании ввода дома в эксплуатацию — а это потерянные месяцы, если не годы. Наконец, в случае если появится необходимость скоро реализовать недвижимость, то, вероятнее, на сделке вы получите меньше, чем изначально заплатили за квартиру в новостройке».
Жилые пятиэтажные дома в районе Отвлечённый(Фото: Андрей Махонин/ТАСС)
В инвестиционной привлекательности хрущевок усомнились лишь в «Релайт-Недвижимости» — причем председатель совета директоров этого агентства намерено уточнил, что обращение не столько о пятиэтажках, сколько о столичной недвижимости в целом. «Инвестиционная привлекательность [квартир в Москве] покажется лишь тогда, в то время, когда цены на жилье начнут расти, — уверен Константин Барсуков. — До тех пор пока хрущевки ничем не отличаются от других квартир на вторичном рынке. В случае если замыслы по сносу пятиэтажек превратятся в какие-то настоящие действия с четким пониманием последствий сноса, тогда, быть может, у хрущевок покажется другой фактор инвестиционной привлекательности».
Как изменится рынок пятиэтажек
Потребительский спрос на столичные хрущевки пока не отреагировал на заявления правительства о вероятном сносе пятиэтажек, поведали в агентствах «НДВ-Недвижимость», «Бон Азбука» и «Тон Жилья». «Спрос стабильный — такой же, как и последние полтора года, — констатирует начальник департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — Со временем, в то время, когда программа купит более сроки исполнения и ощутимые очертания, быть может, интерес к пятиэтажкам вырастет. Но когда увеличится спрос, начнет подниматься цена. Ближайшие полгода-год будут показательными».
Снос пятиэтажного дома в Северном Тушине(Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев)
«Сейчас цена квартир на вторичном рынке неспешно понижается, а предложение превышает спрос. Кроме того при повышенного спроса на квартиры в хрущевках большое увеличение стоимостей маловероятно, — не согласился с сотрудником Сергей Зубанов из «НДВ-Недвижимости». — Скорее, увеличатся шансы на стремительную продажу для того чтобы жилья».
«В отечественной практике был занимательный случай, — вспоминает Никитина. — Лет восемь назад в Люблине расселили пятиэтажки: жильцам выделили жилье в новом районе, на улицах Окская и Васильковский стан. Новоселы пожили в трехкомнатной квартире в новом доме с отделкой и двумя санузлами полгода — а позже решили возвратиться в «трешку» в пятиэтажке».
«По окончании того как им удалось поменять квартиру, их примеру последовали соседи с тем же запросом — возвратиться в привычные условия, — продолжила Никитина. — В следствии за один год моими клиентами были четыре семьи из одного дома — все желали переехать в хрущевку. Не знаю, была ли это ностальгия либо легко любовь к определенному образу судьбы».
Создатель: Антон Погорельский.
Хрущёвки: всё о сносе пятиэтажек в Москве
