Хрущевки в сша: как строили соцжилье американцы
О том, как в Соединенных Штатах реализовалась программа дешёвого либо социального жилья и из-за чего она провалилась, редакции "РБК-Недвижимости" поведала кандидат экономических наук Елена Короткова.
Фото: Depositphotos/72soul
Ранее в зарубежной рубрике портала "РБК-Недвижимость" была опубликована статья называющиеся "Из-за чего в Соединенных Штатах не строят типовые дома как в СССР".
У читателей статьи, тем более не привычных с сутью вопроса, имело возможность сложиться чувство, что социальное жилье в Соединенных Штатах стали строить с середины 50-х годов только по лекалам советских Черемушек и по окончании первого же неудачного опыта в виде квартала Прюитт-Игоу в Сент-Луисе (штат Миссури) опыт был признан неудачным, а программа закрыта.
К сожалению, это не верно. О том, как в Соединенных Штатах реализовалась программа дешёвого либо социального жилья и из-за чего она провалилась, редакции "РБК-Недвижимости" поведала Елена Короткова, кандидат экономических наук, факультет градостроительства, Массачусетский технологический университет, США.
О том, как все начиналось
Если бы американцы, с их любовью к частным случаям, положившим начало масштабным событиям, говорили о том, как зародилась мысль социального жилья в Соединенных Штатах, они обязательно бы отыскали в памяти Рождество 1889 года, в то время, когда издательство Scribner’s Magazine разместило статью журналиста Якова Рииса называющиеся "Как живет вторая добрая половина". Статья, посвященная жизни в нью-йоркских трущобах – обратной стороне процветающего города, – на долгое время включила вопрос об условиях судьбы малообеспеченных граждан в политическую повестку дня.
Ветхий дом на задворках Bleecker Street(Фото: Фото из киниги How the Other Half Lives, Kessinger Publishing, 2004)
Мысль борьбы с трущобами, посеянная Риисом, довольно продолжительное время не обнаружила практической реализации. В 20-х годах государство пробовало привлечь личный капитал к постройке недорогого арендного жилья. Но преференции, а также налоговые, не сделали эту отрасль привлекательной для девелоперов.
Администрация общественных работ (Public Work Administration), созданная Франклином Рузвельтом для реализации его "Нового курса" взяла возможность выдавать займы девелоперам на постройку дешёвого жилья. Но и это не возымело нужного результата. Но через два года, в то время, когда Администрация взяла возможность самостоятельно вкладывать средства в постройку социальных домов, дело пошло на лад.
1934 год может по праву принимать во внимание датой рождения программы социального жилья, просуществовавшей больше полувека.
Ветхий дом на улице Рузвельта(Фото: Фото из книги How the Other Half Lives. Kessinger Publishing, 2004)
Первые проекты, выстроенные в середине 30-х годов, разительно отличались от будущего Прюитт-Игоу и меньше всего напоминали советские панельные многоэтажки. Это были комплексы двух-трехэтажных кирпичных таунхаусов, окруженных зелеными территориями, комфортной планировкой и социальной инфраструктурой – такие как Iberville (рис. 1) либо Lafitte (рис.
2) в Новом Орлеане, Techwood Homes в Атланте (рис. 3) и многие другие. За период с 1932 по 1935 год было выстроено 25 тыс. квартир.
Жилая помещение в доме на Bayard Street(Фото: Фото из книги How the Other Half Lives, Kessinger Publishing, 2004)
Мина замедленного действия
Но прямое участие федерального правительства не имело возможности длиться всегда и во второй половине 30-ых годов XX века Жилищный акт организовал ту двухступенчатую совокупность взаимоотношений между штатами и федеральным правительством в области социального жилья, которая существует до сих пор. бюджет страны снабжает совокупность деньгами – в виде займов либо субсидий, а местные жилищные агентства применяют эти деньги на управление и строительство арендным зданиями. И одновременно с этим как раз Жилищный акт 1937 года породил неприятности и конфликты, каковые и привели спустя четверть века к сносу квартала Прюитт-Игоу (1972).
Рис. 1. Жилой комплекс Iberville, Новый Орлеан(Фото: Фотоархив Публичной библиотеки Нового Орлеана )
США всегда были страной конкурентной борьбы. А цена в условиях борьбы устанавливается рынком. Жилищный акт, наоборот, жестко ограничил цена строительства социальных домов. Для русских условий это покажется практически неосуществимым, но в законе федерального уровня были прописаны цены на квадратный метр в городах с населением менее и более чем 500 тыс. человек, и цены эти сохранялись неизменнымипочти 25 лет.
Местные жилищные агентства должны были выполнять эти требования, дабы приобретать федеральные деньги.
Рис. 2. Во дворе жилого комплекса Lafitte, Новый Орлеан(Фото: Фотоархив Публичной библиотеки Нового Орлеана)
Но Жилищный акт нарушал правила борьбы и еще в одном: он создавал нового игрока на рынке жилья – местные жилищные агентства, пользующиеся не рыночными кредитами, как другие девелоперы, а льготными средствами. Займы агентствам предоставлялись по ставке, превышающей ставку рефинансирования (1% с 1937 по 1948 год) на полпроцента на срок до 60 лет. В полной мере разумеется, что строительный бизнес стал ярым соперником таких новшеств.
И в случае если во второй половине 30-ых годов XX века Рузвельту удалось успокоить девелоперское лобби, сфокусировав программу на малообеспеченных людях – доступ к жилью приобретали только те семьи, чем месячный доход не превышал 5 ставок аренды квартиры на рынке, то к 1949 году Трумэн уже был практически бессилен перед оппозицией.
Рис. 3. Techwood Homes, Атланта. 1936 год(Фото: Фотоархив )
Результатом противостояния стало введение парламентом поправок в фактическое саботирование и Жилищный акт программы на местах. Девелоперы, не всегда обладающие рычагами влияния в Вашингтоне, были важной силой у себя в штатах. Где-то принимались законы, обязывающие местные власти проводить референдум по вопросу реализации программы социального жилья на территории штата.
Где-то, опасаясь конкуренции со стороны социального жилья, девелоперы вынуждали местные агентства строить арендные дома на окраинах – в том месте, куда их экономические интересы не распространялись. Так, к примеру, в Далласе социальное жилье строилось через дорогу от завода по выплавке свинца.
Жилой комплекс Trumbull Park, Чикаго. 1938 г.(Фото: Фотоархив Джона Чакмена, http://chuckmanchicagonostalgia.wordpress.com)
Не считая девелоперов соперниками социальных домов были представители белого среднего класса жителей. Они потребовали, дабы эти источники неблагополучного соседства строились где угодно, но не рядом с кварталами простого, коммерческого жилья. Так социальные дома неспешно концентрировались на окраинах либо в тёмных районах.
Справедливо будет отметить, что именно в таких местах и была самая громадная потребность в недорогом жилье. Местные агентства пошли по самому стремительному и легкому пути – жилье для бедных в бедных кварталах.
Проект Cabrini–Green, Чикаго. Застройка 1942 года…(Фото: Italian American Collection Records, Department of History University of Illinois)
Американский дизайн социального дома
На фоне столь экономических и социальных факторов выбор дизайна домов не выглядит столь решающим причиной, выяснившим печальный финиш социального жилья вСША. И однако дизайн был, и он вправду был похож на коммунистический. Лишь источником воодушевления для американских строителей был отнюдь не СССР (на дворе 50-е годы – разгар холодной войны). С 1937 по 1957 годы в Соединенных Штатах жил один из идеологов модернистской архитектуры – Вальтер Гропиус.
Архитектор забрал за базу наследие Корбюзье. Более того, первые десятилетия соперники социального жилья принимали его не только как вторжение страны в рыночную экономику, но и как намеренное насаждение социалистических идей о равенстве и всеобщем достатке. Дело дошло до того, что в первой половине 50-ых годов двадцатого века Конгресс принял распоряжение, в соответствии с которому любой вселяющийся в социальное жилье должен был присягать на верность США – столь велик был ужас перед формированием коммунистических ячеек в социальных зданиях.
… и 1962 года(Фото: Фотоархив )
Но кроме того в вопросе дизайна не обошлось без экономических обстоятельств. Как уже отмечалось, Жилищный акт 1937 года жестко ограничил рост цены на постройку для того чтобы жилья. Инфляция и дорожающие стройматериалы заставили жилищные агентства искать пути удешевления строительства, упрощения дизайна.
Порядка лишь нет
Таковой подходне лучшим образом сказывался на долговечности домов. Им требовался постоянный ремонт, деньги на что никто не хотел тратить. Местные агентства – из-за низких доходов от сдачи в аренду жилья. А местные бюджеты – из-за отсутствия налоговых поступлений от жилищных агентств.
Необходимо подчеркнуть, что в соответствии с Акту 1937 года вся их деятельность не облагалась налогами. В середине 50-х годов администрации городов добились того, что жилищные агентства отчисляли им 10% от прибыли. Другую прибыль агентства должны были перечислять в бюджет страны.
Была еще одна обстоятельство, приведшая к плачевному состоянию социальных домов, – жильцы. Изначально местные агентства отбирали жильцов. Квартиры предлагались только полным семьям, где всегда работал хотя бы один из супругов. Получатели дотаций, матери-одиночки практически не имели шанса снять в аренду социальную квартиру. самый жёсткий отбор организовало жилищное агентство Нью-Йорка.
Была создана балльная совокупность, оценивающая потенциального жильца по семи параметрам: наличие семьи, работы, текущего жилья, прошлое место проживания, история платы за аренду, социальное положение. Отвечая на нападки жилищных юристов, агентство заявляло, что содержать строения, в которых все население складывается из бедных обитателей, нереально. Помимо этого, требования являлись одновременно и стимулом для семей, получивших отказ, к улучшению собственного положения.
Финиш за 30-летний период до конца
Госполитика все больше фокусировалась на бедных слоях населения. В итоге Конгрессом было выяснено, что на социальное жилье смогут претендовать только те граждане, чей большой доход на 20% меньше нужного для аренды квартиры на рынке. Это ограничение практически вытеснило из социального жилья самые состоятельных жильцов, с постоянным источником дохода.
В следствии к 1966 году добрая половина всех живущих в соцжилье семей не имела трудящегося взрослого, а вторая добрая половина имела только одного взрослого в семье. С 1950 по 1970 годы средний доход обитателя социальных домов снизился с 64% до 37% от среднеамериканского. К 1980 году эта цифра составляла уже 20%.
… и 1962 года(Фото: Фотоархив )
Модель, созданная Жилищным актом 1937 года, совсем дала трещину в середине 60-х годов. Рост инфляции, недостаточное финансирование, ухудшающееся (в денежном замысле) уровень качества жильцов приводили многие местные агентства к плохому положению. Федеральное правительство пробовало удержать арендные ставки на низком уровне методом дотаций для наименее успешных агентств.
Но кроме того с учетом этих мер доходы от большинства проектов не покрывали затраты, а арендная плата доходила до 60% от дохода семьи. В итоге к 1968 году бюджеты половины наибольших агентств были дефицитными.
Восприятие социальных домов общественностью кроме этого изменилось. В случае если в 50-х на эти дома наблюдали как на источник "социалистической заразы", то сейчас они воспринимались только как источники беспорядков, хаоса и бедности.
Жилой комплекс Mar Vista Grdens, Лос-Анджелес. Дата строительства – 1957 г. Современное состояние.(Фото: Фотопортал Flickr, создатель – Alejandro )
Во второй половине 60-ых годов двадцатого века обитатели социальных домов в Сент-Луисе совершили забастовку, требуя понижения арендной улучшения и платы качества одолжений в зданиях. Конгресс ответил поправкой Брукса, в соответствии с которой арендная плата не имела возможности составлять более 25% доходов семьи. Кризис тут же перекинулся на жилищные агентства.
Конгресс опять приходит на помощь ивыделяет деньги на дополнительное финансирование агентств, но эти меры уже не выручают.
В таких условиях разрушение комплекса Прюитт-Игоу в том самом бунтарском Сент-Луисе через три года по окончании забастовки не выглядит неожиданным и катастрофическим. Подобная будущее постигла многие проекты уже в рамках новой программы, запущенной американским руководством через 3 десятилетия– HOPE IV. Сейчас местные жилищные агентства приобретают средства на снос социальных домов и строительство новых жилых комплексов, но уже для смешанного в плане доходов населения.
Справедливости для нужно подчернуть, что из всех выстроенных за 50-летний период социальных домов лишь 27% были похожи на Прюитт-Игоу. Остальные дома были двух-трехэтажными таунхаусами, будущее которых была существенно успешнее тех, каковые напоминали советские Черемушки.
Елена Короткова
#608 США, Разнообразие жилья американских пенсионеров во Флориде!
