Инвестиции в «святую землю»
Кризис ликвидности затронул фактически все страны, в особенности очень сильно ударив по рынкам недвижимости США и государств Европейского союза, где упал спрос на дома и квартиры, соответственно, упали и цены на них. Но кроме того в столь негативный период имеется еще места, талантливые в среднесрочной возможности принести прибыль, — к примеру, рынок Израиля.
В прошедшем сезоне цены на израильскую недвижимость деятельно росли: цена квартир в Тель-Авиве подскочила на 20–40%, в Бат-Яме — на 25%, в Рамат-Гане и Ашдоде — на 20%, Нетании, Модиине и Раанане — на 15%. Действительно, бум наблюдался не везде: стоимости остановились в городах Беэр-Шева, Афула и других. Более того, в Хайфе цена жилья упала на 15%.
Четырехкомнатную квартиру тут с видом на Средиземное море возможно было приобрести по фантастически низкой цене — за $155 тыс. Начало 2008 года кроме этого не порадовало местных владельцев и риэлтеров недвижимости: в течение последних трех месяцев цены выросли всего на 0,23%.
Такое замедление имело в полной мере объективные обстоятельства: «эпидемия» ипотечного кризиса, начавшаяся в Соединенных Штатах, достигла Европы. Обитатели последней и были главными клиентами недвижимости на местном рынке. «Цены на жилье тут двигают чужестранцы, в особенности англичане и французы, имеющие иудейские корни. Последние пять лет они деятельно скупали жилье в Израиле, в особенности в Эйлате.
Данный процесс стал еще более заметен с ростом антисемитизма в Европе: они брали квартиры и дома с расчетом на то, что в случае если ситуация ухудшится, у них будет куда уехать. Но кризис в Англии и Америке все поменял — на данный момент спрос понижается», — растолковывает глава фирмы «Century 21 Российская Федерация» Нури Катц.
Кризис не помеха
В данной ситуации инвесторам сложно оценить потенциал местного жилья. Тем более что специалисты из местного объединения оценщиков недвижимости уверены в том, что в течение ближайшего года цены на квартиры не только не будут расти, но и сократятся на 5–10%. А по данным Центрального статистического бюро, на вторичном рынке в больших городах Израиля они уже упали на 4–6%.
Одновременно с этим, в соответствии с рейтингу, составленному изданием Forbes, израильский рынок недвижимости самый перспективный в мире для инвестиций. Как же в таковой ситуации потенциальным клиентам не запутаться в потоке информации?
В случае если сказать о так именуемом падении стоимостей, то все дело в том, что в статистических отчетах о продажах квартир «со вторых рук» фигурируют неспециализированные эти по всему спектру рынка, от самых периферийных населенных пунктов до больших городов. «Не секрет, что в отдаленных городах на севере либо юге цены вправду пара снизились из-за ухудшения спроса, поскольку многие обитатели, в особенности молодежь, стремятся обосноваться ближе к центру, где спрос на качественную рабочую силу выше. В случае если же разглядывать инвестиционное жилье, другими словами квартиры и хорошие квартиры в престижных районах и новостройках, то цены на такие объекты, в особенности расположенные на морском берегу, лишь растут», — говорит Игорь Талерман, обладатель агентства недвижимости «Талерман».
Согласно его точке зрения, экономика Израиля достаточно закрыта и в меньшей степени зависит от кризисов типа американского, более того, «инвестиции в недвижимость на протяжении кризиса кроме того увеличились, в то время, когда зарубежные инвесторы начали искать другую надежную нишу для вложения капитала». Стоит кроме этого отыскать в памяти, что Израиль — это ни с чем не сравнимый туристический оазис: тут расположены и монументы старины, и религиозные святыни (иудаизма, христианства, ислама), Мертвое море, бессчётные пляжи на побережье Средиземного моря.
Из года в год поток туристов возрастает, а вместе с ним и спрос на жилье. Все это кроме этого позитивно отражается на возможностях рынка недвижимости Израиля. Но громаднейший потенциал содержится в вероятном политическом урегулировании арабо-израильского конфликта.
При подписания соответствующих интернациональных соглашений тяжело кроме того представить, какой инвестиционный эффект будет взят.
Точки роста
В случае если с возможностями все более либо менее ясно, то наличие многообразных вариантов для вложений очень сильно затрудняет выбор инвестора. В Израиле строят большое количество, как следует и скоро. «Стоит обратить внимание на прибрежные города с развитой туристической инфраструктурой: Нетанию, Герцлию, Тель-его окрестности и Авив.
Для инвестиций, в большинстве случаев, приобретаются квартиры в новостройках, довольно часто еще на этапе начала строительства, поскольку чем ближе к сдаче объектов в эксплуатацию, тем меньше выбор квартир. К примеру, в случае если до сдачи остается пара месяцев, то квартиру с хорошим видом на море уже фактически нереально приобрести», — уверяют местные риэлтеры.
За период строительства (два-три года) цена объекта поднимается на 15–20% в год, многие инвесторы не ждут сдачи срока в эксплуатацию и фиксируют прибыль. Цены на новостройки в Нетании либо пригородах Тель-Авива начинаются в районе $400–500 тыс. за четырехкомнатную квартиру с балконом площадью 120–140 кв. м, в элитных районах цена немного выше — от $600 тыс.
По словам Игоря Талермана, достаточно распространен таковой вид вложения, как приобретение земельного надела в элитном коттеджном поселке типа Кейсарии либо Герцлии-Питуах и строительство на нем виллы с последующей перепродажей: «Приобретя два года назад участок 600 кв. м в Кейсарии за $350–400 тыс. и положив в постройку дополнительные $400–600 тыс., сейчас возможно реализовать готовый дом за $1,3–1,7 млн. Этим видом инвестиций занимаются по большей части обитатели Израиля, поскольку чужестранцы не всегда любят заниматься постройкой и сопутствующими этому процессу вопросами». Готовые виллы, коттеджи либо дорогие пентхаусы в элитных проектах редко покупаются как объект спекуляции, чаще их покупают обеспеченные граждане для собственного временного либо постоянного проживания.
Получить возможно не только на перепродаже жилья, но и на аренде, в особенности в случае если квартира у моря. Так, цена съема четырехкомнатной квартиры в респектабельном доме в Нетании во время с мая по октябрь достигает $5–8 тыс. в месяц и выше. В среднем доходность от сдачи в жилья в аренду составит 7–10% годовых. «Сдать в аренду квартиру либо дом в Израиле не неприятность, в особенности в случае если речь заходит о курортных городах.
Я бы кроме этого советовал инвестировать в многофункциональные комплексы и кондо-отели, каковые лишь начинают строить в Израиле. В случае если сказать о последних, то с новыми проектами на местный рынок выходят такие операторы, как Mandarin Oriental либо Four Seasons. Инвестор приобретает и гарантированный доход, и возможность самому отдыхать в собственных апартаментах», — рекомендует Александр Бланк, вице-президент по продажам компании «Century 21 Российская Федерация».
направляться подчернуть, что положенные в новостройки деньги всецело защищены, поскольку в Израиле действует закон, по которому строительная компания обязана выдавать банковскую гарантию на оплаченные клиентом суммы задатков . Сама разработка приобретения квартиры в новостройке несложна. По окончании выбора объекта, будь то квартира либо личный дом, клиент заключает с застройщиком пилотный соглашение, в котором обязуется до определенного числа (в большинстве случаев, в течение 14 дней) подписать контракт о покупке этого объекта недвижимости.
В момент подписания пилотного контракта клиент вносит плату в размере 15% цены недвижимости. В эти 14 дней клиент совместно со своим юристом может проверить договор с застройщиком. В случае если юрист находит определенные параграфы контракта неприемлемыми для клиента, он оговаривает эти нюансы с юристами застройщика. Оплата одолжений юриста образовывает около 0,5%.
В момент подписания соглашения купли-продажи оговаривается совокупность платежей до сдачи объекта. В большинстве случаев, платежи осуществляются раз в три месяца. Платежи привязаны к индексу стоимостей; в случае если клиент хочет зафиксировать цена объекта сходу, то он может в первые 60 дней со дня заключения контракта купли-продажи оплатить 80% стоимости недвижимости.
Один из основных факторов, завлекающих потенциальных клиентов недвижимости в Израиле, — низкий уровень налогов. Национальный налог на приобретение недвижимости (мас рехиш) образовывает 3,5% и платится в том случае, если квартира стоит дороже $260 тыс. Действительно, это относится клиентов, получающих в Израиле собственный первое жилье. Кроме мас рехиша существует ежегодный муниципальный налог на владение (арнона), он в среднем образовывает около $1 тыс. в год.
Его обязаны платить все обладатели недвижимости. Размер арноны зависит от нескольких факторов: от площади строения, его целевого применения (жилье, производственное помещение и т. д.), расположения и других. В прошедшем сезоне муниципальный налог в жилых зданиях составлял от €4,8 до €16,7 за 1 кв. м (в зависимости от района).
Ипотека без неприятностей
При нехватке собственных средств на приобретение жилья возможно воспользоваться кредитом, благо местные банки предлагают ипотечные займы чужестранцам, среди них и гражданам России. Ипотечные ссуды предоставляют при наличии начального взноса в размере 40–50% цены недвижимости. Сам порядок оформления несложен: нужно подать в банк документы о постоянном доходе (справку 2−НДФЛ) за последние три-четыре месяца и выписку с банковского счета за такой же срок.
Документы нужно дать на английском, но вероятен вариант перевода русских документов с последующим нотариальным заверением в Израиле. Банк разглядывает заявку на протяжении семи дней и дает (либо не дает) так именуемое принципиальное разрешение на ипотечную ссуду. «При отказе одного банка не следует отчаиваться, возможно обратиться в второй. При утвердительного ответа нужно оформить определенный пакет документов (контракт купли-продажи и другие).
Любой ипотечный банк требует кроме этого особое заключение свободного оценщика о соответствии цены недвижимости той цене, которая указана в соглашении на приобретение», — растолковывает Игорь Талерман.
Взять ссуду наличными либо чеком на руки нереально: в большинстве случаев, банк создаёт оплату в счет платежей согласно соглашению на приобретение напрямую на счет продавца. Заемщик обязан еще до получения ссуды всецело выплатить продавцу ту часть суммы, которую он собирался заплатить из собственных средств.
Ставки зависят от вида займа (ставок большое количество, но самые популярные — под переменный процент плюс инфляционный индекс, под постоянный процент плюс инфляционный индекс, под условно постоянный процент без привязки к инфляционному индексу). В среднем цена займа в шекелях будет равна примерно 3–4% годовых. В случае если же брать кредит в валюте (к примеру, в долларах) на долгий срок (более 15 лет), то ставка составит LIBOR + 2–2,5%.
Снять сливки
«В прошедшем сезоне я приобрел четырехкомнатную квартиру в курортном районе Тель-Авива, в 100 м от моря, за $390 тыс. Наряду с этим я внес всего 40% собственных средств, взяв на оставшуюся сумму долгосрочный кредит в одном из израильских банков (под 4% годовых). До тех пор пока я реализовывать эту квартиру не планирую — это красивое место для отдыха с семьей.
Но таковой вариант для себя в будущем в принципе разглядываю. Уже на данный момент моя квартира стоит около $600 тыс.», — говорит Александр Бланк. Те, кто уже живет либо отдыхает в стране, прежде всего обращают внимание на практически полное отсутствие преступности. «Да, у Израиля имеется макропроблемы — к примеру, смогут обостриться отношения с соседними арабскими государствами, но что касается бытовой преступности — ее нет.
На пляже в час ночи гуляют толпы подростков 12–15 лет, и никто из своих родителей не нервничает. Для меня как отца двух детей данный факт был очень важен. И, само собой разумеется, одним из факторов, что склонил меня к приобретению тут квартиры, стала уникальность Израиля — море, Иерусалим, огромное количество редкостных мест, каковые хотелось посетить», — говорит один из клиентов из России.
Те, кто уже приобрел тут жилье, уверены, что не прогадали. «Учитывая тот факт, что с сентября между Израилем и Россией будет отменен режим пересечения границы, направляться ожидать, что спрос со стороны русских клиентов будет велик, а стоимости отправятся вверх. Все начнется с туризма: люди отправятся, распробуют Израиль как место для отдыха и после этого задумаются и о покупке квартиры либо дома», — прогнозирует Александр Бланк.
Так было с Черногорией, Болгарией, Кипром, другими странами и Испанией, где в далеком прошлом обзавелись недвижимостью многие россияне. Инвесторы первой волны рассчитывают снять сливки с израильского рынка и получить до 100% годовых в ближайшие два-три года. Учитывая некий перегрев европейской недвижимости и неутихающий интерес россиян к заморским дачам, таковой сценарий в полной мере оправдан.
Создатель: Ксения Тришина
«D`»
ПАЛОМНИЧЕСТВО В СВЯТУЮ Почву
