Инвестируем с умом. германия – стабильность вложений
Как раз с данной страной у отечественных соотечественников ассоциируется само понятие стабильных, успешных инвестиций. Германия символизирует для многих надёжность и высокое качество. Это же касается и рынка недвижимости.
И все-таки – как выгодно тут брать жилье с целью последующей перепродажи либо сдачи в аренду?
Этим материалом мы завершаемрубрику «Инвестируем с умом». За пара месяцев мы поведали об инвестиционной привлекательности самых популярных у россиян государств. Просматривайте кроме этого о возможностях:
— Латвии
— Чехии
— Болгарии
— Испании
— Финляндии
— Франции
— Греции
-Черногории
— Италии
-Турции
Национальная обстановка
Стабильность экономики Германии снабжает сохранность вложений. Она же стала причиной тому, что цена жилья тут практически не снизилась во время мирового денежного коллапса.
Но, вопреки распространенному точке зрения, цены на недвижимость в Германии не только растут. Согласно данным из официальных источников, с 2000 по 2005 год цены на недвижимость тут упали приблизительно на 8% (другими словами понижались они в среднем на 1,5% в год) и были на самом низком уровне в 2007-2008 гг. Затем рост составлял около 3-5% в год.
И по сей день средние цены на недвижимость в Германии, «а-ля температура по поликлинике», составляют около €1 800 за кв.м.
В некоторых регионах страны недвижимость дорожала особенно скоро. Так, в Берлине быстрое рост экономики города, нехватка жилья и приток иммигрантов стали причиной двукратному, в противном случае и к трехкратному росту стоимостей. К примеру, в 2000 году возможно было приобрести жилье за €500 за кв.м.
А уже через десятилетие цена «квадрата» увеличилась до €1000-1500.
Нужно заявить, что ориентироваться на средние цены на недвижимость в этом государстве не совсем верно. Это связано с тем, что Германия до сих пор экономически поделена на более развитый и богатый юг и запад и на более бедную восточную часть (бывшая ГДР). Исходя из этого кроме того Берлин, в отличие от столиц многих государств, вовсе не лидирует по стоимостям на недвижимость.
Самый дорогой город Германии – Мюнхен, где «квадрат» стоит от €2400.
Так исторически сложилось по окончании падения Берлинской стенки, что недвижимость Восточной Германии оставалась дешевле. Но на данный момент все изменяется. Данный регион завлекает все больше внимания со стороны инвесторов, и цены тут неспешно растут.
Приобретение недвижимости в Германии не дает автоматического права на получение ВНЖ в этом государстве. Но она может стать весомым плюсом при рассмотрении вашей заявки при наличии других факторов и соответствующего дохода.
Любовь Баумгертнер, представитель компании «L&B Immobiliya»: «Германия популярна среди инвесторов и россиян из других государств, в первую очередь, благодаря надёжности и стабильности вложений, прозрачной процедуре сделки, неприкасаемости частной собственности и растущим стоимостям на недвижимость. В отличие от вторых государств-членов Евросоюза, Германию мельчайшим образом затронул экономический кризис. По актуальным отчетам, экономика находится на стадии процветания, показывая ежегодно более высокие результаты если сравнивать с прошлым, что отражается на увеличении платежной способности населения и соответственно росте цен на недвижимость.
Хотелось бы подчернуть, что доходность недвижимости в Германии относительно низкая (в среднем около 4-7% чистого годового дохода), но если сравнивать с банковскими депозитами, каковые находятся на данный момент на уровне 0,25-1% годовых, капиталовложения в недвижимость являются более удачной альтернативой».
Наталья Балканова, представитель компании «My-property in Germany»: «Преимуществами приобретения инвестиционной недвижимости в Германии являются сильная экономика, стабильные, хоть и не такие высокие, как в Российской Федерации, доходы. Помимо этого, громадную роль играется постоянный рост цен на недвижимость. Однако, цены на жилье остаются дешёвыми для широких весов.
Так, цена недвижимости в Берлине существенно ниже, чем во многих вторых европейских столицах.
У обладателя сданной в аренду недвижимости имеется потенциал для увеличения ставок, соответственно, и для роста доходности инвестиций. Кроме этого хорошим источником дохода в Германии есть приобретение многоквартирного дома и последующая продажа раздельно забранных апартаментов в нем, наряду с этим цена каждого из них увеличивается в разы».
Андрей Денисов, представитель компании «PIK Invest AG»: «Россиян в Германии завлекает хорошая доходность со сдачи недвижимости в надёжность и аренду экономики, которая разрешает не волноваться, что на следующий день «все обвалится». Уверенность в завтрашнем дне вносит солидной вклад в инвестиционную привлекательность германских домов и квартир».
Порог входа
Минимальная цена жилья в Германии . В успешной, процветающей, стабильной стране возможно отыскать жилье и за €5 000 — где-нибудь в мелких городах Саксонии. За эту цену возможно приобрести квартирку в местах, удаленных от цивилизации. Сдать ее в аренду будет сложно, а перепродать – по крайней мере с заметной прибылью – не удастся.
Для успешных инвестиций стоит присматриваться к объектам, квадратный метр в которых стоит больше €1 000.
Любовь Баумгертнер: «По отечественному опыту, самые низкие цены на недвижимость в Германии наблюдались по окончании кризиса 2008-2009 гг. В те годы возможно было приобрести весьма недорогие варианты по низким стоимостям в хороших местах. К примеру, в Берлине цены на однокомнатные квартиры (причем не в нехороших районах) начинались приблизительно от €15 000. на данный момент такие квартиры стоят не меньше €35-40 000, а время от времени и €50-60 000.
Клиенты, каковые приобрели в те времена недвижимость в Берлине, «отбили» инвестированные уже в двукратном либо трехкратном размере».
Наталья Балканова: «Самые лучшие возможности роста цен на жилье – в больших развитых городах, таких, как Мюнхен, Гамбург, Берлин и Франкфурт».
Андрей Денисов: «Больше всего возможность роста цен на жилье в городах, каковые развиваются и увеличиваются. Гражданам России увлекателен, к примеру, Мюнхен, потому, что это большой экономический центр и, что принципиально важно, с аэропортом. Возможности увеличения цены недвижимости тут, на мой взор, самые радужные.
Кроме этого многообещающие точки на карте — это Кельн и Франкфурт».
Возможности продажи
Среди клиентов, каковые инвестировали в недвижимость Германии пять лет назад, много таких, кто перепродал собственную собственность более выгодно. Кое-какие «отбили» солидную либо меньшинство положенных средств за счет арендной платы, а кое-какие перепродали собственную недвижимость, вернув инвестированные . Либо с маленькими утратами, в большинстве случаев, при срочной продаже.
Для получения стабильного дохода в будущем основное — это верно выбрать не только сам объект, но и регион страны. Особенное внимание — городам со стабильной экономикой, а такжеместам, экономика которых вот-вот начнет развиваться. К примеру, строительство нового предприятия в среднесрочной возможности приведет к экономическому подъему региона, а в кратковременной — к росту населения в конкретной местности. А людям нужно будет где-то жить
И еще. В зависимости от того, сколько вы готовы ожидать вероятную прибыль, направляться ориентироваться на тот либо другой тип приобритаемого жилья. Возможно приобрести объект с доходностью от сдачи в аренду 10%, но, вероятнее, он будет находится в неперспективном районе – и дорожать такая квартира не будет. Объекты с высокой доходностью в большинстве случаев находятся в мелких городах, где нет важной индустрии, и понижается численность населения.
Как пример возможно привести города Саксонии. Одним словом – в случае если объект очень сильно дорожает, то не нужно ожидать от него громадной прибыли со сдачи в аренду. И напротив – если вы желаете взять большой доход со сдачи недвижимости в аренду, не сохраняйте надежду, что он очень сильно подорожает со временем.
Еслихочется купить более стабильную с позиций цены недвижимость, лучше выбирать жилье в больших развитых городах – Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Берлин. Доходность со сдачи в аренду тут не будет высокой – от 3% до 5% годовых, но более возможным будет со временем рост цен на ваш объект.
Спустя десятилетие владения недвижимость в Германии перестает облагаться налогом на прибыль при перепродаже. Исходя из этого удачнее избавляться от объекта только через десятилетие по окончании приобретения. А все это время сдавать его в аренду.
Любовь Баумгертнер: «Рост стоимостей в Берлине длится и сейчас, другими словами, беря недвижимость в Берлине, вы сможете перепродать ее через пара лет по более большой цене. Как продолжительно продлится эта тенденция, сложно спрогнозировать, но в случае если учесть цена недвижимости в других больших городах Европы и Германии, то цены в Берлине находятся еще на низком уровне. Подобная обстановка отмечается кроме этого в Лейпциге, Дрездене и других больших городах Германии.
К примеру, в 2008-2009 годах в Лейпциге приличные квартиры стоили от €10-15 000. на данный момент цены на такие варианты начинаются от €25-30 000, и согласно расчетам, тенденция роста сохранится и в будущем.
В случае если же клиенты не готовы ожидать повышения цен пара лет, тогда имеется другие методы кратковременного инвестирования — приобретение высокодоходной недвижимости, приносящей прибыль уже на данный момент. Такие объекты находятся, в большинстве случаев, в восточной Германии либо в маленьких городах западной Германии. Благодаря низким средним и покупным ценам арендным платам удается достигнуть высокой доходности (около 8-12% годовых), но прирост цены тут минимальный».
Наталья Балканова: «Самыми ликвидными видами недвижимости в Германии являются жилые объекты с хорошим размещением. Инвестиции в коммерческую недвижимость представляются мне более рискованным предприятием».
Андрей Денисов: «Германия есть, скорее, страной для сохранения и накопления собственных средств, а не получения большой прибыли от перепродажи недвижимости. На мой взор, удачнее обладать жильем и сдавать его в аренду. Самыми ликвидными видами недвижимости являются квартиры в городах Мюнхен, Кельн и Франкфурт».
Возможности аренды
Сдача в аренду недвижимости в Германии есть, пожалуй, самым популярным видом инвестиций для отечественных соотечественников. Это и неудивительно. Германия – нация арендаторов, где только 40% населения обладает собственным жильем.
Исходя из этого арендуют тут весьма многие, и отыскать съемщика за исключением крайних случаев нетрудно.
Доходность со сдачи в аренду недвижимости в Германии образовывает в среднем 4-7% годовых. Как мы уже писали выше, имеется регионы с более высокой доходностью, до 10% годовых, но они менее перспективны с позиций роста цен на жилье.
Россияне, по словам риэлторов, сдают приобретённое в Германии жилье внаем частенько. Арендный бизнес, если сравнивать с перепродажей, есть более удачным предприятием с позиций налогообложения. Собственники съемного жилья кроме этого должны "делиться с страной" — сбор образовывает 15-20%.
Тогда как минимальная ставка налога на прибыль для чужестранцев — 25%. А при получении дохода от продажи более€52 152, платится налог на прибыль не меньше 42%.
Услуги управляющих компаний по сдаче недвижимости в аренду в Германии стоят 4-6% в год от прибыли недвижимости. В большинстве случаев, каждые три месяца обладатель объекта приобретает отчет о использовании и поступлении средств. Расчеты между обслуживающей организацией и собственником жилья проходят при помощи банковских переводов.
Россияне предпочитают пользоваться одолжениями посредников для поиска съемщика собственной недвижимости. Это значительно несложнее независимой работы, а рынок управляющих компаний в Германии так прекрасно развит, что выбор громадный.
Любовь Баумгертнер: «Как это ни необычно звучит, но чем лучше его месторасположение и объект, тем ниже его доходность с аренды. Это разъясняется весьма легко: цены на хорошие, ликвидные объекты неукоснительно растут, а арендные платы растут более медленными темпами, за счет чего доходность таких объектов падает. Но недополученная на аренде прибыль компенсируется приростом цены самой недвижимости.
Громаднейший доход от аренды приносит недвижимость в Восточной Германии и в маленьких городах Западной Германии, имеющих низкие средние и покупные цены арендные платы. При поиске жилья под сдачу в аренду направляться обратить внимание на состояние объекта, размер чистой арендной платы по окончании вычета всех затрат, и надежность арендатора (рекомендуем определить у прошлого обладателя, систематично ли начислялась арендная плата)».
Наталья Балканова: «Самый громадный доход с аренды приносят объекты в регионах с малой возможностью на будущий рост стоимостей. Это возможно недвижимость в маленьких городах, к примеру, в Саксонии. При поиске жилья для сдачи в аренду необходимо обратить внимание на размещение объекта, структуру населения в городе, имеется ли у населения занятость в близлежащих рабочих местах, наличие станций метро рядом.
Основное – взглянуть на развитие экономики местности и на демографическую обстановку в нем».
Андрей Денисов: «В Западной Германии доходность в 8% считается хорошей, а 10% — уже роскошной. В Восточной Германии же самым простым есть доходность и в 10%, а также в 12%. Но перепродать такую недвижимость будет сложнее.
При поиске жилья для сдачи в аренду необходимо обратить внимание на расположение объекта. Прекрасно сдаваться будет недвижимость в большом городе либо около фабрик либо фабрик. Необходимо наблюдать и на возраст дома. Потому, что все квартиры должны отчислять какую-то часть на капремонт строения. Чем старше дом, тем выше взносы, каковые платит арендатор.
Кроме этого нужно обратить внимание на контингент живущих и район».
Вывод
Германия по единодушному точке зрения риэлторов есть страной для сдачи недвижимости в аренду. Перепродажа жилья довольно часто не приносит ожидаемой прибыли, в первую очередь, из-за высоких дополнительных налогов.
Если вы решили заняться арендным бизнесом в Германии, нужно шепетильно подойти к выбору города и региона, и оценить экономические возможности населенного пункта, где находится объект. От этого будет зависеть не только цена объекта, но и его доходность, и возможности увеличения его стоимости в будущем. Необходимо принимать в расчет, что чем выше доходность, тем меньше возможность поднятия цен на данный объект в будущем.
В случае если хочется взять более стабильную недвижимость с долговременной прибылью, лучше покупать жилье в больших развитых городах – Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Берлин.
Нужно не забывать, что приобретение недвижимости в Германии не предоставляет права на получение ВНЖ. Но это может стать вашим преимуществом при рассмотрении дела.
Германия – это настоящая машина по получению дохода от инвестиций в недвижимость. Но лишь от вас зависит, как грамотно вы распорядитесь этим механизмом.
Создатель Ольга Давыдова
Фото Илья Огородников
Жозе Моуриньо спрогнозировал финал матча Германия-Мексика на ЧМ-2018
